Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Экзамен для недвижимости

Экзамен для недвижимости




Переоценка ценностей

/
Если провести простейший сравнительный анализ заказов, которые поступали в оценочные компании на протяжении последних лет, можно увидеть все процессы, происходившие за это время на рынке недвижимости. По долгу службы специалисты «на передовой» отслеживали сначала галопирующий рост цен, сложно поддающийся логическим и экономическим законам, затем стагнацию рынка и проверку на прочность, а в итоге, как закономерное для одних, так и неожиданное и болезненное для других, снижение стоимости объектов, которое продолжается по сей день. Вынужденная корректировка подходов и методов работы, а также изменение структуры заказчиков и целей экспертной оценки наглядно демонстрируют не только нынешнюю ситуацию в мире недвижимости, но и возможные последствия.

Первым звоночком грядущих перемен на еще внешне спокойном рынке стала трансформация клиентской аудитории компаний по экспертной оценке. «Одна из главных проблем, испытываемых в данный момент всеми операторами рынка недвижимости, – чрезвычайно высокая степень неопределенности как текущих тенденций, так и ожиданий, – говорит Артур Огаджанян, руководитель оценочной практики Департамента корпоративных финансов, партнер компании «Делойт и Туш». – В принципе, к оценщикам сегодня готовы обращаться и собственники, и банки, и потенциальные инвесторы, но при условии, что работа будет выполнена на высоком профессиональном уровне и желательно за минимальную цену. Так как первое требование явно конфликтует со вторым, в условиях нынешней тотальной экономии оценку заказывают только наиболее заинтересованные лица».

Если раньше, в благополучные для инвесторов времена, заказы поступали в основном от собственников, желающих продать или заложить в банке недвижимость по максимальной стоимости, то теперь к этой услуге прибегают вынужденно. Переоценка активов сейчас не принесет дополнительных бонусов, потому ее проводят, только когда сведения о реальной стоимости имущества могут помочь держателю «выплыть» из пучины экономического спада. Такую тенденцию подтверждает Яков Маркус, председатель экспертного совета Украинского общества оценщиков, заслуженный оценщик Украины: «Сегодня наша деятельность приобрела иные формы, чем в недавнем прошлом.
Переоценка активов сейчас не способна принести дополнительных бонусов, потому ее проводят, только когда сведения о реальной стоимости имущества могут помочь держателю выплыть из пучины экономического спада
Например, оценку заказывают исполнительные службы при продаже арестованного имущества (взятого в ипотеку либо выступающего дополнительным залогом). Причем претензий к специалисту, проводившему первичную оценку объекта, быть не может, поскольку он исходил из рыночной ситуации на момент операции. Теперь же определяется некий эквивалент, другими словами – «стоимость ликвидации», т. е. средства, которые могут быть выручены на сегодняшний день при острой необходимости. Второй категорией клиентов являются предприниматели, у которых нет оборотных средств и источников погашения финансовых обязательств. Они заказывают оценку своего бизнеса, поскольку вынуждены его продать в связи с нерентабельностью и давлением кредиторов».

Сегодня в офисах оценочных компаний нередко можно встретить представителей банковских учреждений, переоценивающих проблемные залоги для «работы с заемщиками»; собственников крупных объектов (промышленных и коммерческих комплексов, земельных наделов), которые под давлением долговых обязательств вынуждены избавляться от части имущества; а также горе-инвесторов, понадеявшихся на постоянный и неуклонный рост цен на жилье и оказавшихся в заложниках своих рухнувших иллюзий. Наиболее благополучными клиентами сегодня являются компании, которые заказывают оценочную услугу с целью международного аудита. Высокий уровень и присутствие на иностранных рынках обеспечивают им определенную степень стабильности, но в то же время обязывают придерживаться мировых стандартов и работать по правилам цивилизованных рынков.

Эпоха новых решений

Изменившаяся рыночная ситуация, кардинальный пересмотр экономических прогнозов и трансформация инвестиционных приоритетов не могли не отразиться на деятельности оценщиков. Стандартные, годами успешно применяемые методы пришлось в срочном порядке переводить в «кризисный» режим, адаптировать под текущие условия и в значительной степени задействовать индивидуальный подход. Поскольку теоретической базы для таких ситуаций не существует, качественно работать сегодня могут лишь профессионалы с достаточным опытом и знанием всех тонкостей оценочного процесса.

На активном, растущем рынке эксперты в основном использовали классические подходы. В сегменте жилья это – аналоговый подход. Специалист берет за основу базу предложений, сравнимых по характеристикам с предметом оценки, анализирует ее ценовой диапазон, корректирует сумму в зависимости от особенностей конкретного объекта и получает стоимость, которая соответствует текущей рыночной ситуации. Предусмотренная возможность торга в «докризисные» времена составляла 3-10%.

«Такая ситуация в экономике, как сейчас, происходит раз в 10-15 лет. И подобно каждому торнадо с новым именем и последствиями, каждый кризис требует особого подхода и условий работы, – поясняет Светлана Рыбалко, руководитель Департамента по оценке недвижимости, партнер консалтинговой компании «Увекон». – На рынке сейчас остались единичные, скорее вынужденные продажи, причем суммы сделок значительно меньше цен предложения.

/
Поэтому сегодня аналоговый подход не будет отвечать рыночным законам. А поскольку в нашей стране закрыт доступ к информации о реальных сделках, то сегодня корректировка 20-30% на торг вполне адекватна ситуации. И цена продажи может дополнительно «проседать» еще на 10-20%».

При оценке коммерческих объектов по-прежнему используется доходный подход. При этом построение прогноза величины арендных ставок и выбор корректного на данном этапе способа пересчета их в текущую стоимость (прямая капитализация либо дисконтированный денежный поток) требует от оценщика как специальных знаний, так и умения отслеживать и анализировать макроэкономическую, политическую, социальную ситуации, которые влияют на рыночные тенденции. «Сегодня наиболее адекватный результат дает метод дисконтирования денежных потоков, – считает Владимир Шалаев, директор консалтинговой компании «Увекон», глава совета Украинского общества оценщиков. – В основу расчета мы закладываем прогноз, который базируется на серьезном аналитическом исследовании, проведенном нашей компанией. При этом мы определяем возможную стоимость не только аренды, но и продажи. Реальные арендные ставки с прогнозом на понижение и применение очень консервативной ставки дисконтирования – так рассчитывается сегодня цена недвижимости. А сделки по продаже в текущий момент проходят в основном по ликвидационной стоимости».

Сегодня в работе оценщиков становится все более оправданным переход от классических схем к соответствующим духу времени методикам. «Одним из основных при определении стоимости недвижимости является принцип полезности. Имущество будет иметь реальную цену только при условии, что его потребительские свойства востребованы на рынке, – делится опытом Андрей Грюкало, ведущий эксперт-оценщик МЮК «Соломон-групп». – Доходный подход позволяет измерить возможности объекта генерировать доход, а также определить уровень инвестиционных рисков. На текущем этапе кризиса доходность недвижимости изменилась незначительно, но риски, связанные с получением прибыли существенно возросли».

Еще один подход – затратный – обычно применяется редко. «Он основан на принципе замещения: инвестор не заплатит сумму, большую, чем затраты на воспроизводство подобного объекта с учетом привлеченных финансовых ресурсов и прибыли застройщика, – рассуждает Надежда Порунова, генеральный директор МЮК «Соломон-групп». – Недостатком этого подхода является то, что он не учитывает принцип спроса и предложения, потому используется в основном для оценки «нерыночных» объектов (например, технических помещений либо инженерных сооружений). Но даже для недвижимости, представленной на рынке, затратный подход в условиях кризиса необходим, чтобы определить стоимость по принципу замещения».

Уравнение со многими неизвестными

Обычно проблемы не ходят поодиночке. В условиях глобального финансового кризиса и локальных политических сложностей дополнительные трудности в работу оценщиков вносят скачкообразные колебания курса валют. «Сейчас не понятно, какой курс является экономически обоснованным и каким он будет в ближайшее время. Рынок недвижимости и оценка в Украине были привязаны к доллару США. Теперь получается, что в долларах стоимость уменьшается, а в гривнах остается прежней и даже растет. Общественное сознание должно перестроиться на национальную валюту и на иные суммы», – резюмирует Светлана Рыбалко.
В условиях глобального финансового кризиса и локальных политических сложностей дополнительные трудности в работу оценщиков вносят скачкообразние колебания курса валют

Сегодня популярна и логически обоснована идея, что экономический спад является своеобразным «фильтром», очищающим рынок от некачественных проектов, недобросовестных застройщиков, псевдоинвесторов и прочих любителей легких денег. Произошла такая «зачистка» и в рядах специалистов по оценке. На растущем, спекулятивном рынке были востребованы услуги так называемых «иллюстраторов». Заказчик заранее знал, какую цифру он хочет получить, и обращался к оценщику с единственной целью – профессионально проиллюстрировать эту сумму и составить документ ее подтверждающий. «Все понимали, что результат формален, но заказчика это устраивало, – объясняет Яков Маркус. – Сегодня к такому оценщику не обратятся. Банки уже имеют большое количество неликвидов и переоцененных залогов, сейчас их интересует реальная стоимость. Но с этим к «иллюстратору» идти бесполезно – он не готов к подобной работе. «Иллюстрация» имела два основных направления – минимальная цена при приватизации и максимальная при залоге либо продаже. Получалось, что в зависимости от поставленной цели стоимость одного и того же объекта могла отличаться в 3 раза».

/Сейчас цены объектов и арендные ставки в некоторых сегментах рынка снижаются быстрее, чем проходит процедура оценки. Поэтому получить грамотный, адекватный результат можно только у эксперта, который руководствуется тремя основными принципами: знанием законодательной базы, логикой решения задач и построения моделей, а также здравым смыслом. К тому же такой специалист должен обладать реальной аналитической базой, свежими рыночными данными и большим профессиональным опытом.

Если рассматривать результаты оценки объектов (особенно просчитанные при помощи доходного подхода), которые давались в прошлые годы, то все они сегодня окажутся необъективными. Но тут необходимо принимать во внимание тот факт, что построенные на прогнозах расчеты в форс-мажорных обстоятельствах, а к ним вполне можно приравнять мировой финансовый кризис, теряют свою силу. И даже грамотно выстроенная математическая модель может давать сбои под влиянием внешних обстоятельств. «Докризисные оценочные прогнозы, конечно, были слишком оптимистичны. Однако существовавшая тогда рыночная ситуация позволяла их давать, – уточняет Константин Черныш, генеральный директор консалтинговой компании RED. – Теперь мы лишь в очередной раз убедились, что любой прогноз имеет вероятность отклонений. При проведении оценки в нынешних условиях надо ориентироваться на самые свежие показатели и тенденции. Например, для своих клиентов специалисты нашей компании берут данные последней недели, которые постоянно сверяют, а также закладывают дисконт на уровне 15%. И, к сожалению, восходящих графиков мы сейчас не строим».

Сегодня рынок недвижимости, как песочные часы, перевернулся с ног на голову и начал отсчет в обратном направлении. В нашей стране очень немного людей осталось равнодушными к этому процессу. Каждый дал свою, субъективную оценку происходящему – от полных оптимизма ожиданий выгоды после «сдувания пузыря» до ежедневных безрадостных подсчетов собственных убытков. Что же касается оценки объективной, то в эпоху глобальных перемен правила на этом поле тоже меняются. И Только те эксперты, которые готовы увидеть сами и показать клиенту реальную стоимость его активов, а также построить взвешенный прогноз с учетом разных вариантов развития событий, станут участниками обновленного, посткризисного рынка.


Комментариев: 0    Просмотров: 974

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus