Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Как получит оптимальный результат, используя три подхода к оценке

Как получит оптимальный результат, используя три подхода к оценке

Важные вопросы, которые необходимо решить

В соответствии с украинским законодательством про­фессиональный оценщик обязан использовать все три подхода при оценке прав на объекты недвижимости, а в случае отказа от какого-либо из них ему необходимо правильно это обосновать. Данная постановка вопроса совпадает с требованиями стандартов и правил оценки недвижимости в других странах, согласно положениям которых от оценщика требуется использование одного из трех подходов, применимых к конкретному объекту. Таким образом, профессиональный оценщик должен использовать только те подходы, которые применимы в конкретной ситуации, поэтому ему необходимо решить для себя два вопроса:

1.  Какие из трех подходов применимы и должны быть использованы в данной конкретной ситуации?

2.  Если, используя различные методы оценки, оценщик получит отличные друг от друга результаты, то какую вели­чину стоимости ему использовать в конечном итоге?

 

Какие из трех подходов применять?

Как правило, украинские оценщики отвечают на выше­упомянутый вопрос следующим образом: необходимо применять все три оценочных подхода. Это происходит в большинстве случаев в силу их недостаточного опыта оценочной деятельности, а также стремления действо­вать в соответствии с законодательством. Однако дан­ный ответ является неверным и, более того, он может привести к некорректному и нецелесообразному ана­лизу.

На практике оценщики обязаны применять исклю­чительно те подходы, которые адекватны оценке кон­кретного рассматриваемого объекта, только при этом условии их действия будут отвечать требованиям клиента. Значит, применимость того или иного под­хода зависит от адекватности конкретного объекта и ситуации. Например, при проведении оценки здания фабрики (в виде актива, с целью отображения в финан­совой отчетности клиента) доходный подход не всегда применим, так как здания, относящиеся к такому типу недвижимости, нечасто сдают в аренду. К тому же такие помещения, вероятнее всего, нельзя будет реа­лизовать без наличия в них производственных фондов, что ставит под сомнение использование также и срав­нительного подхода (в силу отсутствия необходимого для этого подхода количества сравнительных данных). Поэтому единственным эффективным показателем сто­имости объекта остается затратный подход, попытки же использования какого-либо иного подхода только отни­мут время, а результатов не принесут. В данном случае при составлении оценочного заключения оценщик дол­жен объяснить, почему не использованные им подходы являются неадекватными и не могут быть полезны для оценки стоимости рассматриваемого объекта. Однако необходимо помнить, что законодательство и иные стандарты оценки не предусматривают использования непременно всех трех подходов, только надо их учиты­вать и предоставлять объяснение отказу от использова­ния некоторых из них.

Основным фактором для определения правильнос­ти выбранного оценщиком подхода является практика использования оценочных подходов его коллегами в подобных ситуациях. Если оценщик будет действовать в конкретном случае подобно большинству своих про­фессиональных коллег, значит его действия отвечают критериям использования адекватного оценочного подхода(ов) для грамотной оценки объекта недвижи­мости.

 

 

Результаты какого из подходов следует использовать в конечном итоге

При использовании в процессе осуществления оцен­ки объектов недвижимости более одного оценочного подхода вероятным является тот факт, что их результа­ты (подходов) будут значительно отличаться. Поэтому перед оценщиком встает вопрос: как из полученных двух, а то и трех стоимостей объекта недвижимости определить правильную итоговую стоимость. В этом случае используют корректировки или (согласования), применение которых осуществляется на финальных эта­пах оценочного проекта. В целом, в оценочной деятель­ности используют следующие методологические реше­ния для согласования отличающихся результатов оцен­ки: (1) усреднение, (2) применение средневзвешенной величины, а также (3) корректировка результатов для получения величины, характеризующей относительные преимущества использованных методов (в виде весо­вых коэффициентов).

В действительности, наиболее эффективным явля­ется третий вариант, в ходе которого оценщик проводит анализ преимуществ и недостатков каждого из исполь­зованных подходов и присваивает им соответствующие весовые коэффициенты. По наблюдениям аналитиков, многие украинские оценщики обладают хорошей мате­матической подготовкой, поэтому при определении конечной стоимости объектов недвижимости они осно­вываются именно на своих математических знаниях (а не на опыте и навыках, на которых основываются реше­ния, полученные в результате субъективных суждений), исходя из этого, можно утверждать, что украинские оценщики больше используют математические методы, то есть 1-й и 2-й варианты.

Простое математическое усреднение (вариант 1) может быть правильно применено только при условии, что эффективность каждого из использованных в про­цессе проведения оценки стоимости объекта подходов является одинаковой, что в реальных условиях деятель­ности является практически невозможным. Таким обра­зом, конечную оценку никогда не следует формировать посредством усреднения результатов, которые получены на основе применения различных подходов к оценке. Средневзвешенная величина (вариант 2) может приме­няться для отображения скорректированной величины только при условии, что весовые коэффициенты (кото­рые были присвоены суммам, полученным входе исполь­зования того или иного подхода) адекватно описывают относительные преимущества и недостатки подходов. Оценщик при определении конечной оценки объектов недвижимости должен привести обоснование того, что весовые коэффициенты на самом деле отражают пре­имущества каждого из используемых подходов. Эти преимущества определяются следующими факторами.

src=/content/root/20-06-08-3-1.JPG


Итоговая оценка стоимости

При составлении заключения об оценке специалист может

отобразить итоговую оценку таким образом:

      в виде конкретного определенного числа или диапазо­на значений;

      в форме ссылки на некоторое пороговое значение (например, «не более» или «не менее»).

По причине наличия правовых и иных ограничений многие клиенты требуют от оценщика отображать в заключении конкретную цифру. Однако, учитывая сло­жившиеся в стране условия, было бы более приемлемым использовать диапазон значений или пороговое значе­ние.

Каждую точечную оценку необходимо округлять до такого уровня точности, который профессионал сможет обосновать и объяснить в своем оценочном заключе­нии. Например, приведенные ниже результаты оцен­ки торгового центра получены в ходе использования трех методов, и их можно скорректировать и округлить до $7 млн.

src=/content/root/20-06-08-3-2.JPG

Произведенное округление в размере почти полумилли­она долларов США значит, что, по мнению оценщика, усло­вия проведенного анализа гарантируют лишь 5-процент­ный уровень надежности. Нужно отметить, что конечная оценка может находиться

 

за пределами полученных в ходе использованных подходов значений, в том случае, если на это указывает весь характер проведенного анализа. В рассматриваемом примере цифра в $7 миллионов может быть оправдана в случае, если это значение, полученное посредством использования доходного подхода, является наиболее адекватным и приемлемым (то есть отображает реальную стоимость торговых центров в Киеве). Напротив, результаты, полученные сравнительным подходом, доста­точно надежными не считаются из-за наличия множества корректировок, необходимых для отображения различий между продаваемыми объектами недвижимости (что также актуально для сегодняшнего столичного рынка, характери­зующегося значительным разбросом данных). Те же данные можно представить в виде диапазона – «между $6,68 млн. и $7 млн.».

 

Заключение

Для выбора одного итогового значения оценки из двух и более рассматриваемых (будь то конкретная цифра или диапазон значений), полученных в ходе использования раз­личных подходов, оценщик должен обладать значительным опытом, профессиональным суждением, а также правильно использовать оценочные подходы. Основываясь на приме­нении лишь математических формул, принять решение о том, что результаты одного метода являются правильнее, нежели результаты, полученные в рамках других подходов, нельзя. Это является важным для украинского рынка из-за дефицита и разброса имеющихся данных, в зависимости от их приме­нимости и надежности. Итоговое мнение профессионального оценщика, базирующееся на совокупности всех оценочных факторов работы, является более важным, чем отдельные определенные факторы и их сочетания, полученные в про­цессе использования того или иного подхода.   

 


Комментариев: 0    Просмотров: 723

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus