Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Кто производит экспертную оценку имущества и как выбрать оценочную фирму

Кто производит экспертную оценку имущества и как выбрать оценочную фирму





1. Понятие «оценщик имущества» в международной оценочной деятельности

С возрождением негосударственных форм собственности в Украине появилась необходимость в том, чтобы в сделках с имуществом участвовал профессионал, который мог бы ориентировать продавца и покупателя в стоимости участвующего в сделке имущества. Мировая практика показала, что если в сделках с имуществом не участвует независимый профессиональный оценщик, то одна из сторон сделки, как правило, бывает обделена или просто обманута.

С развитием рыночных отношений в любой стране появляется объективная потребность в профессиональных и независимых оценщиках.

В соответствии с Международными стандартами оценки, «оценщики — это специалисты, работающие в области экономики, связанной с проведением оценки имущества и составлением соответствующей отчётной документацией». Как профессионалы, оценщики должны удовлетворять жёстким требованиям в плане образования, специальной подготовки, компетентности и проявляемых профессиональных навыков. Они также должны неуклонно следовать высоким моральным принципам (этическим нормам) и профессиональным эталонам (стандартам)».

В различных странах становление профессии оценщика происходило по-разному. В каждой из стран выработаны свои критерии и требования, предъявляемые к оценщикам. Но есть и общие требования, которые предъявляются к оценщику во всех развитых странах и без соответствия которым он не может вести деятельность на рынке оценки имущества. К таким требованиям относятся:

  • соответствующие начальные знания;
  • постоянная работа по совершенствованию своих знаний и формированию баз рыночных данных;
  • опыт работы;
  • независимость и объективность;
  • высокие личные моральные качества оценщика;
  • пунктуальность в соблюдении сроков выполнения работ;
  • активное участие в работе общественных организаций оценщиков.

Оценщик имущества должен обладать высоким общеобразовательным уровнем и достаточными познаниями в различных областях знаний, таких как: экономика, строительство, юриспруденция, финансовое и бухгалтерское дело. Основные требования к претендентам на звание оценщика в разных странах приведены в таблице 1.

Основные требования к претендентам на звание оценщика в разных странах
Страна Базовое образование Стаж работы, лет Образование в области оценки Форма контроля Год появления профессии
1 США высшее
среднее
-
5
курсы экзамен 1930
2 Германия высшее
среднее
5
10
нет экзамен 1950
3 Франция высшее 3 курсы экзамен и 3 года стажировки 1936
4 Польша высшее нет курсы письменный экзамен и защита отчёта 1990
5 Болгария высшее 5 курсы экзамен 1991
6 Венгрия среднее нет курсы экзамен 1990
7 Украина высшее нет курсы экзамен 1995

Теория и практика оценки, а также рыночные условия постоянно претерпевают изменения, поэтому оценщику необходимо отслеживать их и совершенствовать свои знания.

Кроме базового образования, оценщик должен постоянно посещать курсы и семинары, проводимые общественными организациями оценщиков и государственными органами, хорошо знать текущую практику оценки, состояние различных сегментов рынка имущества и быть членом признанной профессиональной организации оценщиков.

В Европейских стандартах оценки имущества понятию «оценщик имущества», как объекту институционного государственного или традиционно сложившегося регулирования посвящена целая глава (ЕСО, Глава 3). В этом документе дано определение понятия, изложены требования к компетенции и квалификации, описаны отношения с клиентом и аудитором, рекомендованные Стандартом при выполнении работ по оценке.

Не рассматривая понятия и требования к оценщикам имущества, которые в основном адекватны Международным стандартам оценки, остановимся лишь на дополнительных определениях ЕСО, связанных с понятием «оценщик имущества».

В ЕСО введён статус внешнего, внутреннего и независимого оценщика.

Внешний оценщик — это оценщик имущества, который не имеет (ни прямо, ни косвенно через партнёров, руководителей предприятия или близких родственников) существенного финансового интереса в предприятии заказчика.

Независимый оценщик — это внешний оценщик, который на протяжении последних двух лет не имел отношений в виде оплаты от Заказчика данной работы за какие-либо услуги, кроме оценочных. Если такие отношения имели место с Заказчиком или другими сторонами, связанными с Заказчиком на протяжении последних двух лет, оценщик должен заявить об этом письменно.

Внутренний оценщик — это оценщик, обладающий соответствующей квалификацией и работающий в данном предприятии, но не имеющий существенного финансового или политического интереса в объекте оценки. Этот интерес определяется как:

  • владение лично, членами семьи, или через трасты более 5% акций или такой суммой в предприятии, которая может повлиять на объективность оценки и сумму вознаграждения;
  • положение в органе государственной власти, которое при определённых ситуациях может существенно повлиять на результаты оценки.

Забегая немного вперёд, следует отметить, что в украинской нормативной базе оценки приведённые выше статусы отсутствуют, что в определённых случаях приводит к негативному влиянию на результаты оценки.

2. Организация оценочной деятельности в Украине

В Украине оценочная деятельность зародилась в 1991-1992 годах, что было связано с переходом экономики страны в рыночные условия. Однако первоначально эта деятельность осуществлялась отдельными энтузиастами, не базируясь практически ни на какой нормативно-правовой основе.

Существенным толчком к официальному появлению профессии оценщиков и развитию оценочной деятельности в Украине во многом способствовало начало «малой приватизации», законодательные основы которой потребовали оценки зданий, сооружений, помещений, целостных имущественных комплексов небольших государственных предприятий, незавершённых строительством объектов и т. д. В последующем, в связи с приватизацией крупных государственных предприятий (особенно с переходом к её денежной форме), появилась реальная потребность в экспертной оценке бизнеса — действующих предприятий, пакетов акций (долей, паёв в хозяйственных обществах открытого и закрытого типов, а также нематериальных активов).

В феврале 1995 года украинские оценщики по примеру оценщиков других стран объединились в общественную профессиональную организацию «Украинское общество оценщиков» (УОО), основными задачами которого стали:

  • становление профессии оценщика в Украине;
  • нормативное и методологическое обеспечение деятельности по оценке имущества, имущественных прав и бизнеса;
  • сертификация оценщиков;
  • установление международных контактов.

В 1996 году образован Украинский институт оценки, объединивший на добровольных началах юридических лиц, занимающихся оценочной деятельностью.

Основным документом, регламентирующим оценочную деятельность в Украине, стали «Нормы профессиональной деятельности оценщика», разработанные на основе Международных стандартов оценки и утверждённые Советом общества в апреле 1995 года.

В связи с дефицитом престижных рабочих мест в Украине, появление новой профессии стало Меккой для безработных строителей, научных работников, экономистов и т. д. В оценку потянулась масса людей — от прорабов до докторов наук. Начали создаваться оценочные фирмы и «фирмочки», на оценочную деятельность обратили свои взоры аудиторы, бюро технической инвентаризации, государственные проектные институты и т. п.

Однако «оценочный хлеб» оказался не таким уж лёгким. Дело в том, что экспертная оценка — это сложный аналитический процесс, требующий сочетания обширных знаний оценщика в рыночной экономике, юриспруденции, строительстве и эксплуатации зданий и оборудования; искусства и опыта в использовании информационных баз данных для применения тех или иных методов и процедур оценки; наличия правовой основы для выполнения этих работ; соблюдения норм профессиональной этики. О значительном интересе к оценочной деятельности свидетельствует факт проведения впервые в Запорожье базового курса «Оценка имущества, имущественных прав и бизнеса» со сдачей экзамена и получением сертификата. Базовый курс собрал рекордное в последнее время в Украине число слушателей — 32 человека из Луганска, Днепропетровска, Одессы, Харькова, Полтавы, Запорожья и Запорожской области.
Учёба была организована Фондом государственного имущества Украины, Украинским обществом оценщиков и его учебным центром на базе ведущей запорожской оценочной фирмы ООО Центр «Бизнес-Информ». О высокой требовательности к соискателям на звание оценщика свидетельствуют результаты экзаменов. Только 80% слушателей смогли преодолеть необходимый барьер знаний.
Поэтому качественная оценка, особенно бизнеса (действующих предприятий), должна проводиться не индивидуально, а группой специалистов, в состав которых, как минимум, должны входить: экономист-рыночник, квалифицированный бухгалтер-финансист, специалист по маркетинговому анализу и опытный специалист по строительству.

Украинское общество оценщиков и Украинский институт оценки, как профессиональные организации, а также Фонд государственного имущества Украины, как основной заказчик на первых этапах оценки, с самого начала проявили принципиальность в соблюдении всех требований «Норм профессиональной деятельности оценщика» по вопросам профессиональной этики, терминологии, применяемых подходов и методов оценки недвижимости, движимого имущества и бизнеса, составления и содержания отчётов об оценке.

В соответствии с требованием Фонда государственного имущества, Эксперт по оценке — это «юридическое лицо, которое, в соответствии с Соглашением, заключённым с Фондом государственного имущества, имеет право на проведение экспертной оценки имущества». Порядок заключения Соглашения определён Положением «О порядке заключения Соглашения на проведение экспертной оценки имущества», утверждённым Приказом Фонда государственного имущества Украины от 08.01.1998 №16. Первоначально Соглашение заключается сроком на один год и даёт право Эксперту работать в области оценки по трём направлениям:

  1. Категория А — экспертная оценка целостных имущественных комплексов объектов приватизации группы А, недвижимости, объектов незавершённого строительства, в том числе в составе целостных имущественных комплексов.
  2. Категория В — экспертная оценка акций (долей, паёв), принадлежащих государству в имуществе хозяйственных обществ и других объединений, взносов государственного имущества в уставные фонды предприятий с иностранными инвестициями и совместных предприятий, целостных имущественных комплексов предприятий групп Б, В и Г, нематериальных активов.
  3. Категория С — экспертная оценка машин и оборудования, в том числе неустановленного оборудования, летательных аппаратов, судоходных средств.

Такое Соглашение может быть заключено только с организацией, в которой работает (на постоянной основе) не менее двух оценщиков. В «Нормах профессиональной деятельности оценщика Украины» определение «оценщик» отсутствует. Однако Украинское общество оценщиков при сертификации физических лиц, претендующих на звание оценщика, придерживается общепринятых международных требований, в том числе, о наличии высшего образования.

Для того, чтобы стать оценщиком, необходимо успешно сдать сертификационные экзамены, которые проводит экзаменационная комиссия, состоящая из представителей Кабинета Министров Украины, Фонда государственного имущества Украины, Министерства экономики Украины и членов Украинского общества оценщиков, назначаемых правлением общества. При успешной сдаче экзаменов специалист получает сертификат, дающий ему право заниматься оценкой недвижимости, бизнеса, имущественных прав в пределах всей территории Украины. В настоящее время в Украине сертифицировано около 2,5 тысяч человек, из них в УОО состоит около 500 человек.

Качество работ по оценке контролируется Экспертным советом, созданным при Украинском обществе оценщиков. Демократичность Норм заключается именно в том, что любое лицо (физическое или юридическое) может заказать проверку ранее выполненного Отчёта об оценке, однако только в том случае, если Отчёт у него находится на законных основаниях. Это положение очень важно знать Заказчику, однако, мы полагаем, что им нужно пользоваться достаточно аккуратно: при наличии, по мнению Заказчика, явных признаков недобросовестной оценки, при отказе оценщика объяснить свои действия, расчёты и результаты, либо в случае, когда пояснения оценщика не убедили Заказчика в правильности и добросовестности выполненной оценки.

Требования к качеству оценки и составлению отчётов об оценке как со стороны Украинского общества оценщиков, так и со стороны Фонда государственного имущества, постоянно повышаются. Поэтому из первоначально созданных около 900 оценочных фирм, сегодня активно практикует в Украине не более 300, а в области оценки действующих предприятий и пакетов акций — не более 100.

Основной причиной такого положения явились неподготовленность части фирм к более высоким требованиям, а также несоблюдение некоторыми фирмами норм профессиональной деятельности и правил этики поведения. Однако даже в США, где контроль за деятельностью общественных институтов оценки весьма жёстко регламентирован, находятся, как сказал председатель Национальной ассоциации магистров оценки Дж. Хуфман, так называемые «наёмные ружья» — оценщики, которые говорят: «Скажите мне, сколько вам нужно, и я такие цифры поставлю в отчёт». Борьба с таким явлением — достаточно трудная и деликатная задача институций украинских оценщиков.

В марте 1996 года в нашей области, в соответствии с Уставом Украинского общества оценщиков и по инициативе запорожских оценщиков создано Запорожское территориальное отделение Украинского общества оценщиков, объединившее около 50 сертифицированных специалистов. На 01.04.2000 в Запорожской области Фондом государственного имущества Украины зарегистрировано 32 оценочные фирмы, из которых в настоящее время активно практикует не более 15, а в категории Б (оценки действующих предприятий и пакетов акций) — всего 2-3, среди которых — ООО Центр «Бизнес-Информ», выполнившее уже более 25 работ по оценке пакетов акций и действующих предприятий.

3. Как сделать оптимальный выбор оценочной фирмы

Опираясь на свою практику, хотелось бы дать несколько советов — что должен сделать Заказчик, приглашающий Эксперта для оценки своего имущества:

  • ознакомиться со списком фирм, предлагающих свои услуги по оценке и остановиться примерно на пяти фирмах;
  • убедиться в наличии у фирмы Соглашения с Фондом государственного имущества Украины на право выполнения работ по экспертной оценке, так как в противном случае фирма не имеет права выполнять работы по оценке при приватизации, аренде, определении долей в уставных фондах и залоговой стоимости государственного имущества. Советуем придерживаться этого принципа и владельцам негосударственного имущества, так как фирма, имеющая Соглашение, по нашему мнению, более квалифицирована, чем не имеющая такового;
  • поинтересоваться количеством сертифицированных оценщиков в фирме и узнать кем выданы сертификаты. Это связано с тем, что помимо Украинского общества оценщиков, сертификаты выдают и несколько других организаций, однако сертификат Украинского общества оценщиков сегодня признан Фондом государственного имущества и имеет наиболее высокий рейтинг по сравнению с другими сертификатами;
  • поинтересоваться общим количеством выполненных работ, а также тем, с какой целью и какие объекты были оценены фирмой;
  • узнать, в какие сроки может быть выполнена работа. По нашему мнению, сроки выполнения работы по оценке недвижимости не должны превышать двух недель, а действующих предприятий или пакетов акций — четырёх недель;
  • если опрошенные фирмы имеют, по вашему мнению, примерно одинаковые рейтинги, стоит поинтересоваться стоимостью услуг по оценке. При этом рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
    • из всех названных стоимостей исключить фирмы, предлагающие свои услуги по минимальной и максимальной стоимости;
    • по оставшимся претендентам вычислить среднюю стоимость;
    • выбрать ту фирму, стоимость предложений услуг которой наиболее близка к средней.

Конечно, этих рекомендаций следует придерживаться при заказе объёмных работ, связанных с оценкой действующих предприятий или их частей, процентов, долей или паёв в хозяйственных обществах; продажей/покупкой престижного высоколиквидного имущества; определением возможного залогового обеспечения при выдаче кредитов; арендой значительных производственных или коммерческих площадей или другими подобными случаями. Однако и при оценке 10 м2 торговой площади под аренду, и при оценке пакета акций крупнейшего промышленного предприятия Эксперт должен представить Заказчику Отчёт об оценке в полной мере соответствующий требованиям Норм профессиональной деятельности оценщика. Как показывает практика, правоохранительные и другие контролирующие органы проверяют Отчёты даже пятилетней давности. Поэтому наш совет Заказчику — не заказывайте оценку по демпинговым ценам, так как дорожащему своей репутацией Эксперту просто экономически невыгодно делать качественную работу по заниженной стоимости.

Хотя выбор Эксперта по оценке — весьма серьёзная процедура, в качестве юмора позволим себе привести два афоризма, которые, по нашему мнению, отражают суть такого отбора. Первый: «Если нужно выбрать среди экспертов одного настоящего, выбирай того, кто обещает наибольший срок завершения проекта и его наибольшую стоимость» («принцип Уоррена», Большая книга афоризмов., — М., 2000, стр. 950). И второй: «Дешева рибка — погана юшка» (народная мудрость).

И последнее, касательно оценочной деятельности в Украине.

Около двух лет назад при активном участии Украинского общества оценщиков и Украинского института оценки был разработан проект Закона «Об оценочной деятельности», который прошёл чтения в Верховном Совете Украины и уже длительное время находится на подписи у Президента. Не останавливаясь на положениях этого Закона (так как он ещё не принят), следует заметить, что его принятие во многом определило бы взаимоотношения властей и общественных институтов оценки, положило бы конец дискуссии о применяемых методологиях, окончательно ввело бы процесс оценки в цивилизованное рыночное русло, соответственно Международным стандартам.

Более близким к принятию нормативным актом могут стать Национальные стандарты экспертной оценки недвижимого имущества, совместно разработанные ведущими оценщиками и специалистами Фонда государственного имущества Украины. Стандарты определяют основные цели, принципы и терминологию экспертной оценки; регламентируют процедуры, методы и порядок определения стоимости недвижимого имущества и основные концепции его стоимости; излагают основные требования к отчётам об экспертной оценке. Действия этих Стандартов будут распространены на экспертную оценку как государственного, так и негосударственного имущества и имущественных прав. Проект Стандартов уже прошёл многочисленные согласования и находится в последней согласующей инстанции — Министерстве юстиции Украины.


Комментариев: 0    Просмотров: 7908

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua