Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow На киевском рынке при оценке даже простейшего объекта недвижимости любая информация бесценна.

На киевском рынке при оценке даже простейшего объекта недвижимости любая информация бесценна.

Сегодня еще существует немного классических торгово-офисных комплексов, где весомая доля доходов генерируется торговыми площадями, которые ориентированы не только на обслуживание арендаторов офисных помещений здания, но и на более широкий розничный рынок. В основном пока это офисные комплексы с включенными в них магазинами, потенциальными клиентами которых являются работающие в здании сотрудники компаний и их клиенты. В данной статье мы сконцентрируемся именно на этой группе, в которую входят достаточно крупные здания и комплексы зданий (площадью от 15 000 кв. м до 100 000 кв. м и более). Офисные площади занимают основную часть таких объектов, и лишь небольшая часть площадей используется под торговлю и услуги.

Если рассматривать типовой («стандартный») крупный офисный центр, включающий торговую компоненту, то при оценке его рыночной стоимости с применением трех классических подходов в условиях существующего рынка у оценщиков может возникнуть ряд вопросов.

1. Затратный подход: как в рамках затратного подхода учитывать стоимость, порождаемую разными правами, которые обычно не включаются в оценку строительных затрат?

2. Доходный подход: нужно ли дифференцировать ставки дисконтирования к доходам, генерируемым офисными и торговыми площадями?

3. Сравнительный подход: правильно ли применять разные ценовые показатели к продажам офисных и торговых площадей, рассчитывая результат отдельно по каждому типу продаваемых площадей, а затем суммировать результаты для получения цены продажи всего объекта?

Очевидный ответ на любой вопрос, связанный с оценкой: необходимо делать то, что характерно для сложившегося на сегодня рынка. Однако в нашем случае ситуация несколько усложняется тем, что реальных продаж подобных объектов пока еще нет, и мы можем исходить только из того, как, по нашему мнению, будут в этой ситуации действовать на рынке типичные продавцы и покупатели.

Затратный подход

tabl2_3.jpgТеоретически при правильном применении все три метода оценки должны в итоге дать одинаковое значение рыночной стоимости объекта. На практике же многие факторы, важные для того или иного подхода, невозможно рассчитать точно, что порождает расхождение в результатах. Одним из таких факторов могут быть дополнительные права, затраты на котoрые прямо не связаны с доходами и на которые оценщик мог не обратить внимания при применении того или иного метода.

Простейший путь для учета этих факторов — добавить строку в сводную таблицу расчета стоимости с использованием затратного подхода и выполнить разовую корректировку цены. В качестве примера рассмотрим абстрактное здание общей площадью 20 000 кв. м, доходы которого, помимо аренды, формируются за счет организации парковки на участке земли (сверх территории, обычно выделяемой для зданий такого размера), а также от продажи рекламных мест на стендах и щитах. (Расчет стоимости затратным методом редставлен в таблице).

Из приведенного примера видно, что разница между предварительной и окончательной ценой, рассчитанной на основе затратного подхода, составляет 5%, и эта разница — результат включения в оценку дополнительных прав владельца.

Доходный подход

Вопрос о том, следует ли применять разные ставки при капитализации чистого дохода от использования площадей различного типа, неоднозначен. Все зависит от того, действительно ли есть разница в величине рисков, связанных с двумя различными потоками денежных средств, а также от метода расчета ставки дисконтирования. В том случае, если ставка дисконтирования определяется на основании соотношения дохода и цены по данным статистики об аналогичных объектах, реализованных на рынке недвижимости, можно не разделять потоки доходов и не производить корректировку. Тем не менее, поскольку необходимого массива данных о продажах торгово-офисных площадей пока нет, ставку дисконтирования следует определять либо кумулятивным методом, либо на основе сравнения с проектами, не являющимися прямыми аналогами объекта оценки.

По моему опыту, объекты недвижимости, ориентированные на получение основного дохода от офисных площадей (с небольшим вкладом от торговых помещений), оценивались и покупателями, и продавцами без разделения на источники денежных поступлений. Однако в том случае, если в проекте присутствует некий фактор, повышающий риски, связанные с арендой того или иного типа площадей (например, все площади арендуются одним нестабильным клиентом либо на рынке объекта появились негативные тенденции), применение разных ставок дисконта к потокам доходов от разных источников будет более правильным.

Торговые площади, как правило, зависят от офисной части комплекса, что можно считать еще одним доводом в пользу оценки всего комплекса целиком. Для арендаторов торговых площадей (например, химчистки, ресторанов/кафе, цветочных магазинов, аптек и отделений банков) эффективность этого локального рынка зависит, прежде всего, от арендаторов офисов в зданиях, где они расположены. Финансовые риски, связанные с арендой торговых площадей, в большей степени зависят от состоятельности офисных арендаторов, чем от торговых операторов или от окружающей зоны влияния торговых площадей данного района, что оправдывает использование одинаковой ставки дисконтирования для обоих видов дохода.

Если же говорить о комплексах, в которых доля торговых площадей в общем объеме значительно выше и которые нацелены на более широкий рынок, то необходимо заметить, что для объектов такого рода будет оправданна раздельная оценка денежных потоков от офисных и торговых площадей.

Сравнительный подход

При применении сравнительного подхода, на мой взгляд, стоит, используя цену (за квадратный метр) торговых площадей, рассчитывать стоимость всей торговой зоны, а затем полученный результат прибавлять к цене офисных площадей (рассчитанной путем умножения цены за квадратный метр объектов сравнения на площадь офисной части). На киевском рынке, а по личному опыту — и на других более развитых рынках коммерческой недвижимости, офисные и торговые площади в первоклассном деловом комплексе практически не продаются отдельно. Наоборот, они управляются и их предлагают на рынке как единый проект. Поэтому, если только на рынке нет каких-либо явно выраженных особых факторов, оценщикам следует использовать сравнительный подход, как это описано выше, и оценивать стоимость всех площадей как единого объекта.

Конечно, при отсутствии данных, на основании которых можно было бы определить совокупную цену, мы используем параметры, полученные при сравнительном анализе продаж только торговых или только офисных площадей, аналогичных оцениваемому объекту. Однако такие параметры нельзя применять без необходимых корректировок, которые должны учитывать факторы, влияющие на торгово-офисные площади в районе расположения объекта.

Выводы

На киевском рынке при оценке даже простейшего объекта недвижимости любая информация бесценна, и профессиональные оценщики прилагают большие усилия, чтобы собрать необходимые данные и быть уверенными в своих расчетах. Если мы рассматриваем более сложные многофункциональные объекты недвижимости, то сталкиваемся с дополнительным кругом вопросов, которые накладываются на существующие проблемы, связанные с недостатком точных данных. При этом заключения оценщиков, понимающих всю сложность задачи и тем не менее способных следовать основополагающему принципу сопоставления ожиданий участников рынка, а также поведения самого рынка, будут наиболее обоснованными и надежными.


Комментариев: 0    Просмотров: 618

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua