Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Не продешевить бы!

Не продешевить бы!

Виды оценки земельных участков
Основными видами оценки земли, отведенной под строительство жилых домов, является нормативная и денежная (рыночная). Это два совершенно разных понятия. Как правило, рыночная оценка таких земельных участков по специфике и результатам значительно отличается от нормативной.
При нормативной оценке имеет огромное влияние целевое назначение, а также правовая форма владения земельным участком (право собственности, аренды земли государственного фонда). Также очень важно, где находится земля - расположена ли она на территории города или за его границами.
В зависимости от целей и методов проведения оценки земли, ее распределяют на такие категории: бонитирование грунтов (исследование грунта на полезность качеств и ценность земли), экономическая и денежная оценки.
Правовое регулирование вопросов землеоценочной деятельности определено Законом Украины «Об оценке земли». Кроме того, существует Зе мельный кодекс Украины, где говорится, что:
  • государственный земельный кадастр включает экономическую и денежную оценку земли;
  • стоимость земельного участка определяется на основании ее рыночной и экономической оценки, которая проводится по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины;
  • в техническом паспорте земельного участка должны находиться сведения о денежной оценке земельного участка и его стартовая цена.
Согласно нормам Земельного кодекса Украины, экономическую оценку земли следует расценивать как главный ресурс, который характеризует продуктивность земельного участка, эффективность его использования и доход от использования каждой единицы площади земли. Данные по экономической оценке являются основой оценки земельного участка различного целевого назначения в денежном эквиваленте.
Рыночная оценка, в зависимости от порядка ее проведения и назначс
ния участка, может быть как нормативной, так и экспертной. Она определяется на рентной основе. Ст. 201 Земельного кодекса Украины установлено, что нормативная денежная оценка земельных участков используется при определении размера земельного налога, затрат на сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель, а экспертная рыночная – при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков.
Ст. 3 Закона Украины «Об оценке земли» четко определяет объекты оценки земельных участков. Ими являются территории административно-территориальных единиц или их части, территории оценочных районов и зон, земельные участки или их части, части нескольких земельных участков, в том числе земельные паи на территории Украины.
Рассмотрим более детально денежную оценку земли как применяемую именно в случаях землеотвода под строительство жилья. Следует отметить, что в зависимости от способа дальнейшего освоения участка и порядка проведения процедуры, денежная оценка земельных участков делится на нормативную и экспертную.
Экспертная денежная оценка проводится в случаях:
  • отчуждения и страхования земельных участков, которые находятся в государственной либо коммунальной собственности;
  • залога земельного участка в соответствии с законом; определения инвестиционноговклада в реализацию инвестиционного проекта па улучшение земли;
  • определения стоимости земельных участков, которые находятся в государственной либо коммунальной собственности, если они внесены в уставной фонд хозяйственного общества (предприятия);
  • определения стоимости земли в случаях реорганизации, банкротства либо ликвидации предприятия, который является совладельцем государственного либо коммунального имущества как собственник земельного участка;
  • выделения или определения доли государства в земельном участке, который находится в совместной собственности;
  • определения ущерба, нанесенного собственником либо землепользователем в случаях, установленных законом либо договором;
  • в случае решения суда.
На проведение экспертной денежной оценки земли существует определенное ограничение. А именно, если земельные участки принадлежат субъекту оценочной деятельности либо оценщикам, которые работают в его составе; оценщик имеет родственные связи с заказчиком оценки либо, если субъект хозяйствования (руководитель) имеет родственные связи с заказчиком; земля, по которой проводится оценка, принадлежит учредителю либо участнику субъекта оценочной деятельности.
Экспертная рыночная оценка будет считаться недействительной, если она была проведена не субъектом оценочной деятельности либо, если проведена с нарушениями.
Нормативная денежная оценка проводится:
  • при определении размера налога на землю;
  • при определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной и коммунальной собственности;
  • при определении государственной пошлины в случаях мены, наследства и дарения такой земли на основании законодательства и в некоторых других случаях.
Следует отметить, что экспертная денежная оценка земли играет ключевую роль при определении рыночной стоимости земельного участка и имеет тенденцию наиболее эффективного применения при оценке земель, отведенных под застройку жилых домов, тогда как нормативная рыночная чаще применяется при оценке земельного участка другого целевого назначения и использования. Все зависит от прибыли, получаемой от использования земли, в отношении которой проводится нормативная оценка.
Нормативная денежная оценка земель населенных пунктов базируется, в основном, на затратной концепции. Показатели данной оценки определяются по категориям территории населенных пунктов, качеству земли, ее ценностным характеристикам, функциональному использованию. Также учитывается экологические и иные ограничения использования земли. На основании нормативной денежной оценки земельного участка составляется техническая документация.
Важные нюансы
При денежной оценке земельного участка (нормативной либо экспертной) в последнее время законодатель стал обращать внимание на порядок регулирования стоимости данной земли. В 2006 г. очередной раз была проведена индексация рыночной оценки земельного участка - как правило, она осуществляется один раз в год и действует в текущий период. Согласно последним изменениям в законодательстве, при проведении индексации без наличия предварительной экспертной оценки данной земли, ставка индексации значительно увеличивается. В случае, если ранее необязательная экспертная оценка была осуществлена, индексация за последние несколько лет не учитывается и проводится лишь по состоянию па текущее время.
Очевидно, что преимущество имеет экспертная денежная оценка земли. Но при выборе, какой отдать предпочтение, сравнивать эти два понятия и ставить между ними знак равенства не следует. На выбор вида оценки земли влияют многие факторы. Но, в первую очередь, это зависит от целевого использования участка, а также намерений по аренде, выкуп), отчуждению и пр. Немаловажны и проблемы, сопутствующие разным видам оценки, связанные с пробелами в законодательстве.
В течение последних пяти лет стал существенно преобладать такой вид оценки, как экспертная денежная. Особенно в отношении земли, отводимой под строительство жилых домов. Несмотря на законодательные прорехи и нормативные недоработки, экспертная рыночная оценка наиболее эффективна и удобна для применения на данном этапе экономического развития и при таких рыночных условиях.
 
Недвижимость Ревю 10(67) 2006


Комментариев: 0    Просмотров: 624

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua