Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Вид стоимости: залоговая, ликвидационная или рыночная


Целью оценки объекта недвижимости, выступающего в каче­стве залога, является определение денежной суммы, которую в случае, если заемщик окажется неплатежеспособным, банк сможет получить в результате реализации залогового имуще­ства на открытом рынке. Таким образом, величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, предоставляемой под залог объекта недвижимости. Ликвидационной стоимостью является денежная сумма, представляющая собой разницу между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой продавцу приходится соглашаться при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями его продажи. Фактически залоговая стоимость является разновидностью ликвидационной стоимости, поскольку кредитор зачастую заинтересован в максимально быстром возврате предоставленных в виде кредита средств.


На практике банки, как правило, требуют оценку ликвидационной стоимости, единственным отличием которой от рыночной стоимости является ограниченный срок экспозиции объекта на рынке. Так, для достижения максимально возможной (рыночной) стоимости необходимо принимать во внимание типичный срок экспозиции на рынке. Если же речь идет о вынужденной продаже, срок экспозиции может сокращаться в несколько раз, и в этом случае достижимая сумма от продажи может существенно уступать рыночной стоимости. Причем, чем быстрее нужно реализовать объект, тем меньше должна быть величина его ликвидационной стоимости по сравнению с рыночной. Статистика, позволяющая сравнить результаты вынужденной и свободной продаж (ликвидационную и рыночную стоимость) в условиях отечественного рынка недвижимости еще не сформирована, и оценка ликвидационной стоимости гораздо менее надежна, поскольку основана на субъективных и неподтвержденных надежной статистикой данных.


Ведь в условиях нестабильного растущего рынка есть вероятность, что покупатель, который будет готов заплатить за объект недвижимости сумму, соответствующую его рыночной стоимости, появится в течение первых месяцев продажи. Но определить величину этой вероятности практически невозможно. Так же, как и угадать, насколько на цене продажи конкретного объекта недвижимости скажется факт его вынужденной продажи.


В итоге, когда к нам обращается клиент с просьбой определить ликвидационную стоимость того или иного объекта недвижимости для предоставления отчета в банк с целью подтверждения стоимости залога, мы пытаемся убедить представителей банка в том, что ликвидационная стоимость — не самый лучший вид стоимости для определения на существующем рынке, и для достижения наиболее надежного результата следует ориентироваться на рыночную стоимость объекта.


Однако, оценивая рыночную стоимость объекта недвижимости для банка, необходимо принимать во внимание некоторые специфические нюансы используемой методики оценки, которые могут повлиять на итоговый результат.

Специфика оценки для банков


Если результаты оценки стоимости недвижимости необходимы банку для принятия решения об ее использовании под залог предоставляемого кредита, все параметры оценки должны быть направлены на повышение уверенности банка в реальности суммы, на которую он может рассчитывать при продаже объекта. От результатов оценки до используемых подходов и характеристик заключения — все должно быть подчинено задаче определения цены, за которую банк может реализовать права собственности на объект.

Характеристика объекта: текущее и наилучшее использование


Для того чтобы реализация залогового объекта принесла ожидаемые средства, состояние объекта оценки на дату проведения оценки и возможной продажи должно быть одинаковым. Это означает, что оценщик не должен принимать во внимание изменения и улучшения объекта, которые юридически не могут быть переданы потенциальному покупателю. Например, объект недвижимости после перепланировки, не соответствующий экспликации и поэтажному плану, хранящимся в бюро технической инвентаризации (БТИ), не может быть передан покупателю без существенных дополнительных обязательств по его изменению или повторной паспортизации.
Аналогично, при оценке стоимости для банка оценщик не должен учитывать условные параметры или характеристики, которые не присутствуют в объекте на момент оценки, даже если текущее использование объекта оценки не соответствует критериям наилучшего и наиболее эффективного использования. Для того чтобы стоимость объекта соответствовала оценке рыночной стоимости (основным принципом которой является наилучшее и наиболее эффективное использование), его назначение необходимо изменить, а это может потребовать значительных временных затрат, которые сложно учесть в процессе оценки, как и саму вероятность осуществления такого изменения. Кроме того, если банк столкнется с необходимостью реализации объекта оценки, выступающего в качестве залога, то он не будет осуществлять его доведение до наилучшего использования, а реализует по цене, которую предложит рынок. Этот вопрос будет затронут нами ниже при обсуждении подходов к оценке.


Оценка стоимости земельного участка (определенная по остаточной величине) с учетом его планируемой застройки должна включать оценку доходности использования участка именно под эти цели. В этом случае оценивается не рыночная, а потребительская стоимость объекта; анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ограничивается рассмотрением предполагаемой застройки.

Подходы к оценке


Из трех подходов к оценке, имеющихся в распоряжении оценщика, сравнительный подход в наибольшей степени связан с меновой стоимостью. И хотя теоретически все три подхода позволяют определять меновую стоимость, в двух других такая возможность реализована лишь косвенно. Поэтому, если оценщик располагает достаточным количеством данных о фактах продажи аналогичных объектов недвижимости, то это является наилучшим показателем цены, которую можно запросить за объект оценки. Банк в первую очередь интересует, на каком уровне рынок оц енивает объект оценки, сколько он готов заплатить за него, а не какой доход этот объект может приносить его собственнику или сколько стоит строительство аналогичного объекта.


Кроме того, данные о сроках экспозиции аналогичной недвижимости позволяют говорить о времени, что по­требу­ется для поиска покупателя, который сможет и согласится заплатить за него максимальную сумму. Ни в одном другом подходе этот фактор, имеющий исключительную важность для банка, не учитывается.


Специфика использования доходного подхода при оценке для банка заключается в том, что если речь идет о проектном финансировании, искомой величиной дохода для расчета приведенной стоимости является чистый доход после уплаты налога на прибыль. Это отличает его от стандартного подхода, предусматривающего оценку доходности вложений в недвижимость до вычета налога, поскольку уплата налога на прибыль возлагается на владельца объекта недвижимости, а не на сам оцениваемый объект. Банку-кредитору важно знать размер денежных средств, остающихся у заемщика после уплаты налога на прибыль для целей погашения долга. Таким образом, требования к оценке недвижимости для банка зачастую включают применение доходного подхода, в рамках которого определяется чистый доход после уплаты налога на прибыль. В этом случае банк более заинтересован в получении сведений о денежных потоках, которые можно использовать для погашения кредита, чем в информации об оценочной стоимости объекта.

Заключение о стоимости объекта недвижимости


Параметры стоимости не менее важны для банка, чем соб­ственно итоговая величина оценки. Такими параметрами являются срок, в течение которого действителен результат оценки, а также период возможной реализации объекта по оцененной стоимости в случае, если будет принято решение о его продаже. Поскольку банк заинтересован в информации о факторах, вызывающих изменения стоимости, желательно, чтобы оценщик указал в своем отчете факторы, которые могут вызвать наиболее существенные изменения в стоимости объекта оценки с течением времени. Данные о темпах изменений, связанных с наблюдаемыми тенденциями, могут быть полезны при разработке анализа чувствительности, демонстрирующего диапазон возможных изменений. В Украине наиболее часто упоминаемыми факторами изменения оценочной стоимости являются ставка дисконтирования, уровень арендных ставок и инфляция.


Информация об оценочной стоимости должна быть актуальна на дату продажи объекта. Поэтому для каждого случая важно установить сроки, в течение которых объект недвижимости может быть реализован по его оценочной стоимости. Чем дольше идет реализация объекта, тем больше убытков терпит банк в связи с выданным и непогашаемымм кредитом. Поэтому при решении вопроса о размере кредита банку необходимо учитывать установленные оценщиком сроки, в течение которых он может реализовать переданную в залог недвижимость.

Требования банков


Важно понимать, что банк вправе предъявлять свои требования к методике оценки объекта недвижимости, используемого для обеспечения кредита. Требования различных банков могут существенно отличаться. Некоторые банки, проводящие агрессивную политику, менее требовательны к оценке. Другие, напротив, более осторожны, и их требования носят предметный характер: иногда даже указываются отдельные параметры — например, уровень арендной платы или процент скидки при сдаче в аренду. В этом случае исходные предпосылки оценки меняются, и используется не рыночная, а инвестиционная стоимость, и этот факт также обязательно должен быть отражен в отчете.


Комментариев: 0    Просмотров: 841

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus