Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Выбор оценщика - игра в рулетку?

Выбор оценщика - игра в рулетку?

Поставщики оценочных услуг

Сегодня на рынке довольно много компаний, занимаю­щихся оценочной деятельностью: независимые компании по предоставлению профессиональных услуг (к приме­ру, «Большая Четверка» и другие аудиторские компании, имеющие специализированные подразделения по оценочным услугам), крупные оценочные фирмы и брокер­ские компании, имеющие международную репутацию и известные бренды, а также малоизвестные местные фирмы. Доступные на рынке предложения услуг могут варьироваться как по уровню возможностей, опыта и объ­ективности, так и по уровню профессионального возна­граждения. Например, оценочные услуги, оказываемые агентствами недвижимости и брокерскими компаниями, не являются для них профильной деятельностью, в отли­чие от посреднических услуг, поэтому профессиональные интересы таких агентов и брокеров могут оказать вли­яние на объективность их рыночных суждений. В то же время, имея в своем распоряжении обширные и постоянно обновляемые рыночные данные, указанные фирмы могут использовать более качественную рыночную статистику по сравнению с компаниями, занимающимися исключи­тельно оценкой. Компании по предоставлению профессиональных услуг и специализированные оценочные фирмы обеспечивают требуемый уровень незаинтересованности,  а некоторые из них, сочетая узкую специализацию и разнопрофильный характер деятельности, способны предло­жить своим клиентам данные по сделкам, которые отсутс­твуют у брокерских агентств.

Ниже представлена информация о некоторых наи­более распространенных областях применения оценки, а также о пользователях результатов оценочной деятель­ности, которые присутствуют на украинском рынке, раз­личных группах и категориях оценщиков, предлагающих подобные услуги.

 

Пользователи и области применения оценки

•Оценка активов, проводимая в рамках IP0.

Заказчиком данного вида услуг могут выступать инвести­ционный банк – организатор эмиссии – и регистрирую­щая фондовая биржа. Если IP0 ограничено исключительно
местным рынком, то поставщиком оценочных услуг может выступать украинская фирма с соответствующей лицен­зией, имеющая достаточное количество специалистов для выполнения работы. Если для
IP0 выбрана иностранная биржа, то предпочтение лучше отдать известной и имеющей признанную репутацию международной компании.

•Оценка активов для целей подготовки отчетности в
соответствии с МСФО.

Для этих целей больше подходят компании по предостав­лению профессиональных услуг в области аудита и оцен­ки, поскольку специализированные оценочные компании и агентства недвижимости, как правило, не имеют доста­точной квалификации и опыта для выполнения требований к оценочным данным, используемым при проведении аудита.

•Создание хозяйственных обществ.

В данном случае основным фактором, на котором долж­но основываться принятие решения, может быть размер оцениваемого объекта недвижимости или портфеля активов, а также основные характеристики участников совместного предприятия. Например, если участниками общества выступают только украинские компании, то для их целей может подойти отечественная оценочная фирма. Если участником компании является иностранный представитель, то он, разумеется, заинтересован в получении необходимых услуг от международной компании, облада­ющей солидным опытом выполнения оценочных проектов в Украине. Большой портфель активов сокращает возможность выбора, поскольку за такую работу могут взяться только очень крупные оценщики.

 •Банковское финансирование.

Украинские банки, как правило, имеют утвержденные перечни фирм-оценщиков недвижимости, в которые входят как местные, так и международные оценочные компании. Международные банки предпочитают извест­ные международные оценочные бренды, с которыми они знакомы по сотрудничеству на рынках других стран.

 

Задачи оценки

То, как масштаб задачи соотносится с конкретным испол­нителем, не является константой для профессиональных оценщиков на рынке. Профессиональная оценка – это не тот товар, который вы можете получить, просто пред­ложив больший по сравнению с другим покупателем гонорар. Различные компании имеют разный опыт, ресурсы и даже методику работы. Часть из них использует механический, стандартизированный подход для решения всевозможных оценочных задач. Используя шаблонные методы работы, они лишь меняют разнооб­разные переменные. При работе со стандартным набо­ром характеристик этот метод обычно является вполне эффективным. Однако в других случаях при использо­вании такого подхода можно получить слабо проработанное и малообоснованное заключение.

Основным приоритетом при планировании и осу­ществлении задач по оценке должно быть удовлетворе­ние потребностей клиента. Как уже говорилось ранее, продуманное и полное составление задач оценки имеет такое же значение, как и собственно выполнение анали­за, и составление оценочного заключения. Необходимо обращать большое внимание на отношение оценщика к потребностям клиента, требованиям к решению оценоч­ных задач и подготовке конечного продукта оценочных услуг.

 

Оценщик

Перечень основных вопросов, которые могут помочь оценить профессиональную квалификацию данного специалиста: »   Образование и профессиональная подготовка.

     Членство в профессиональных организациях оценщиков.

     Действительность страхования профессиональной ответственности.

     Организационно-правовая форма (для юридических лиц).

     Опыт работы в качестве оценщика (продолжитель­ность, перечень выполненных работ).

При проведении переговоров с оценщиком необходимо обсудить цель получения оценочного заключения, его после­дующих пользователей и дальнейшее использование. После этого необходимо обратить внимание на следующее:

     Насколько полное понимание стоящей перед ним зада­чи пытается составить оценщик? Оценка каких прав входит в состав работ в данном случае? Знаком ли оценщик с определениями и ограничениями, исполь­зуемыми в данном случае?

     Ведется ли в ходе беседы обсуждение методик, наиболее эффективных, с его точки зрения, в этом случае?

     Задаются ли вопросы, направленные на определение формы и масштабов отчетности по проекту, на каком языке планируется ее составление и каковы сроки выполнения работы?

     Приводятся ли оценщиком примеры выполнения работ, аналогичных по составу и предмету оценки с тем, чтобы продемонстрировать требуемый уровень профессионального опыта?

     Поведенческая характеристика: объективен ли оцен­щик, старается ли находить взвешенные решения?

     Акцентирует ли оценщик внимание на желаемой сто­имости, тем самым, пренебрегая формирующими ее факторами?

     Готовность оценщика к согласию на нереалистичные сроки, допущения или прочие параметры, которые могут исказить результат оценки.

 

 

 

 

 

 

Оформление договорных отношений с оценщиком

При заключении договора с оценщиком об оказании услуг среди важных вопросов, помимо обычных юридических, необходимо обратить внимание на такие:

     Наличие необходимости в проверке готовой работы вторым оценщиком, с последующим предоставлением документа, удостоверяющего правильность оценочно­го заключения и его обоснованность общепринятыми методиками, а также соответствие профессиональным стандартам. Эта необходимость может возникнуть в ситуациях, предусматривающих значительную ответственность перед третьими лицами. Проверки подоб­ного рода можно заказать у других авторитетных оце­ночных фирм.

     Условия оплаты оценочных услуг могут оказать влияние на заявленную специалистом незаинтересованность в результатах оценки, а значит и достоверность оце­ночного заключения. Для достижения максимальной степени независимости оплата должна производиться до выдачи итогового заключения. Согласно общепри­нятой практике после подписания контракта выплачивается 50% профессионального вознаграждения. После предоставления оценщиком проекта отчета по результатам проверки фактического материала про­водится выплата остальной части гонорара. Учитывая то, что основной целью указанной проверки является подтверждение правильности изложенных фактов и обстоятельств, а не утверждение клиентом оценки или других заключений, независимость оценщика гаранти­руется тем, что все расчеты с клиентом производятся до предоставления итогового отчета с заключением.

      

Эти условия призваны повысить степень доверия поль­зователей к заключению.

Необходимо также учитывать факт того, что согласие оценщика на низкую оплату его услуг, как правило, ска­зывается на качестве работы. Ведь на уровень оценочных услуг оказывают влияние такие факторы, как образование, профессиональный опыт, участие в профессиональных ассоциациях и спрос на их услуги на рынке. Помимо этого, в размере оплаты обычно заложен и уровень издержек: выход на источники информации, содержание библио­тек и баз данных, обучение специалистов, приобретение новых компьютерных программ, прочих вспомогательных материалов и оборудования. Наличие этих компонентов обеспечивает большую надежность оценочных расчетов и более высокое качество оценочных услуг.

Ограничение специалистов в размере вознаграждения только способствует выходу на рынок оценщиков, прене­брегающих вышеперечисленными требованиями и не спо­собных обеспечить качественную и профессиональную оценку. Выбор оценщика необходимо проводить по при­нципу наилучшего сочетания «стоимость-эффективность». Данный принцип особенно важен при выборе оценщика для проведения оценки ключевых/существенных активов.

 

Заключение

В конечном счете, качественному результату работы спо­собствуют профессиональная этика и самоуважение пред­ставителей оценочной профессии. Этика способствует повышению компетентности специалистов, побуждая их к непредвзятости в оценках и желанию проявить все свои знания и умения в выполнении непосредственных функ­ций. В том случае, если заказчику действительно необхо­дима достоверная оценка, то принципы, изложенные в этой статье, помогут в поиске высококвалифицированного оцен­щика на украинском рынке.


Комментариев: 0    Просмотров: 715

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus