Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow «Усi заяви про необхiднiсть знизити вартiсть нерухомостi, це прояв або непрофесiоналiзму, або полiти

«Усi заяви про необхiднiсть знизити вартiсть нерухомостi, це прояв або непрофесiоналiзму, або полiти

Останнiм часом новини з ринку нерухомостi постiйно змушують наших громадян здригатися. Щомiсяця проходить iнформацiя про чергове подорожчання житла. Однi кажуть, що воно дорожчатиме i далi, iншi — що незабаром буде обвал цiн.

Про те, що ж насправдi дiється i чи варто чекати на дешеве житло, ми розмовляємо з президентом об’єднання асоцiацiй з нерухомостi 12 країн Центральної Європи (CEREAN), першим вiце-президентом Асоцiацiї фахiвцiв з нерухомостi (рiєлторiв) України Артуром Оганесяном.

— Артуре Павловичу, останнiм часом тiльки й розмов, що житло шалено i невиправдано дорожчає. Мабуть, iснують реальнi пiдстави так вважати?

— Я бачу за цим полiтичне замовлення. Комусь дуже не подобається, що цiни зростають. Насправдi ж цiни на нерухомiсть зростають лише в успiшнiй державi, яка розвивається. Якщо є завдання зробити доступним житло, то я завжди на це вiдповiдаю: «У мiстi Грозному є доступне житло. Не хочете там придбати собi квартиру?» I сьогоднi, при всiх колосальних можливостях, я не промiняю не те що Україну — з Черкас нiкуди не збираюся виїжджати. I для мене барометром добробуту є саме пiдвищення цiн на нерухомiсть. Якщо ж цiни почнуть падати, я почну хвилюватися: щось не так в економiцi, в полiтицi, у ставленнi людей до життя в цьому мiстi.

— Тобто житло i надалi буде дорожчати?

— Цiна завтра повинна бути трохи вищою, нiж сьогоднi. Нерухомiсть завжди повинна дорожчати. Так вона пiдтверджує свiй статус надiйного капiталовкладення. А всi заяви з приводу того, що потрiбно негайно знизити вартiсть нерухомостi, — це або прояв непрофесiоналiзму, або полiтичнi провокацiї. У нас в країнi, на жаль, немає розумiння того, що нерухомiсть це не товар повсякденного попиту, подорожчання якого є показником падiння рiвня життя. Дорожчає нерухомiсть — значить рiвень життя, навпаки, зростає.

— I все ж таки, за яких умов можна сподiватися на здешевлення житла?

— Цiни на нерухомiсть залежать тiльки вiд одного: спiввiдношення попиту та пропозицiї. I сьогоднi пропозицiя не встигає за попитом. У нас за останнi кiлька рокiв кiлькiсть квартир, виставлених на продаж, зменшилась учетверо. А платоспроможний попит зростає. Вiдповiдно, й цiна збiльшується. Треба якомога бiльше будувати, збiльшувати обсяг пропозицiї. Тiльки так можна наситити ринок, тiльки так цiни загальмують i вже потiм, можливо, пiдуть на спад.

— Наскiльки подорожчало житло в Черкасах за останнi роки?

— У цiлому в Черкасах в останнi роки ситуацiя на ринку нерухомостi характеризувалася зростанням цiн щонайменше на 50 вiдсоткiв щороку. У першому кварталi 2002 року середня цiна квадратного метра у центрi мiста була 150 доларiв. У той же перiод 2003 року — 200 доларiв. У 2004 роцi — 300 доларiв. У 2005 роцi — 400 доларiв. Цього року середня цiна квадратного метра житла в центрi дорiвнює 700 доларам. Вже є приклади продажу гарних квартир, цiна одного квадратного метра яких перевищує $1200.

— Чому такий великий розрив мiж 2005 i 2006 роками?

— Що б ми не казали, на ринку спрацьовують закони економiки, тобто спiввiдношення попиту та пропозицiї визначає цiну. А пропозицiї, на жаль, сьогоднi дуже мало. У нас мало що будується. Поодинокими є випадки вiдведення земельних дiлянок та реалiзацiї проектiв будiвництва житла.

— З чим це пов’язано: невигiдно будувати чи iснують проблеми, скажiмо, з тим же вiдведенням земельних дiлянок?

— Я вважаю, що у нас в країнi нiщо так не корумповане, як питання, пов’язанi iз землею. Усi iнтереси — кримiнальнi, полiтичнi, бюрократичнi — зосередженi навколо неї. Процес отримання землi непрозорий, пов’язаний iз хабарами. I це вiдбиває в iнвесторiв бажання вкладати грошi i будувати. А отримати дозвiл на будiвництво? У нас в країнi це — тихий жах. Нiщо не можна порiвняти з тим обсягом пiдписiв, узгоджень, дозволiв, якi необхiдно отримати, щоб розпочати будiвництво. I багато iноземних фiрм, якi планували вести у нас будiвництво, не витримували цiєї тяганини i йшли з ринку.

— Яка сьогоднi собiвартiсть квадратного метра житла у Черкасах?

— Собiвартiсть одного квадратного метра на сьогоднi коливається на рiвнi 400 доларiв. Але якщо будувати i продавати за тiєю ж цiною, то, вибачте, за що ж працювати? У збиток собi нiхто будувати не буде.

— Звiдки ж береться 700 доларiв? Якi вартостi заповнюють рiзницю мiж собiвартiстю та ринковою цiною?

— Знову повертаємося до схеми «попит-пропозицiя». Якщо квартира купується за 700 доларiв, то продавати її за 400 доларiв нiхто не буде. Такий закон ринку: треба продавати квартиру за тiєю цiною, за якою її купують. I собiвартiсть тут нiяким чином не впливає на ринкову вартiсть житла.

— I контролювати це не можна?

— Нi. Якщо ми вручну почнемо керувати цiнами на ринку нерухомостi, то вiн знову пiде в тiнь. Тодi знову з’являться готiвковi розрахунки, спекулятивнi цiни. Уявiть собi, що кабмiн прийняв рiшення: нерухомiсть у Черкасах не можна продавати дорожче 500 доларiв за квадратний метр. Тi, хто матиме доступ до неї, дiйсно купуватимуть за 500, а от продаватимуть за тi самi 700-1000 доларiв. Тож регулювання цiн на ринку нерухомостi — не що iнше, як утопiя.

— А як щодо вторинного ринку житла? Iснує думка, що там якраз i дiють виключно спекулятивнi iнтереси?

— Це комусь так хочеться бачити на ринку нерухомостi ворога. Але спекулятивних угод тут стiльки ж, скiльки у будь-якiй iншiй галузi. У мене навiть є жартiвлива теорiя, що якийсь олiгарх свого часу не встиг запастись нерухомiстю, раптом побачив, як вона дорожчає, i минулої осенi витратив купу грошей на ЗМI, на пiар, аби сказати: «Не купуйте нерухомiсть, вона вся «перегрiта» i невдовзi буде дешевшати». Я тiльки аплодую українському ринку нерухомостi, що вiн змiг витримати такий тиск. Якби вiн був трохи слабший, це могло б викликати обвал. I навiть важко уявити, до чого це могло б призвести.

— До чого ж?

— Як тiльки падають цiни на ринку нерухомостi, починається вiдтiк грошей з будiвельних фiрм. Далi слiдує банкрутство цих фiрм, а за ним — i банкрутство банкiв, оскiльки здешевлена нерухомiсть вже не може покрити заставнi зобов’язання. Далi розповiдати? Все це вiдбувалося порiвняно недавно в Японiї.

— Якi регiональнi особливостi формують черкаський ринок нерухомостi? Чим мiсцевий ринок вiдрiзняється вiд того ж столичного?

— У столицi цiна на нерухомiсть вища, вищий i попит. З iншого боку, саме туди зараз направляються всi ресурси, iноземнi iнвестицiї. I саме там найшвидше вiдбудеться насичення ринку, швидше зафiксуються цiни, i, можливо, вiдбудеться невелике здешевлення. У Черкасах до цього ще далеко. I з цiєї позицiї ми залишаємося привабливими для iнвесторiв i будiвельникiв. Тому що хто перший прийде на цей ринок, той i виграє.

— Однак сьогоднi, я так розумiю, ми їх тiльки вiдлякуємо...

— Так. Тому завданням мiсцевої влади є зробити так, щоб iнвестори не лякалися.

— Можна сказати, що наш ринок характеризує неможливiсть входження на нього iнвесторiв?

— Саме так. На жаль, дуже велика складова нашого ринку нерухомостi пов’язана з владою. Усе залежить вiд полiтики мiста: або є зацiкавленiсть у iнвесторах, або немає. Сьогоднi, як це не прикро немає.

— Люди часто залишаються незадоволеними роботою рiєлторiв. Пояснiть будьласка, за що, власне кажучи, клiєнт платить рiєлторовi?

— Клiєнт, перед тим як купувати послугу рiєлтора, повинен в нього запитати: «За що я тобi буду платити грошi?» I нехай рiєлтор спробує йому пояснити, за що вiн претендує на свої п’ять вiдсоткiв вiд вартостi об’єкта. Якщо рiєлтор не може переконливо вiдповiсти на це питання, клiєнт повинен встати i пiти. Загалом усi проблеми з рiєлторами пов’язанi з неправильним позицiонуванням наших послуг. Вважається, що вони спрямованi на покупця. Тобто ми допомагаємо йому купити квартиру i при цьому гарантуємо чистоту, юридичнi перевiрки i таке iнше. Нiчого подiбного! Я завжди у таких випадках наводжу як приклад Америку. Там рiєлтор по закону не має права займатися юридичним забезпеченням угоди. При цьому вiн бере шiсть вiдсоткiв комiсiйних i нi за що не вiдповiдає.

— То за що ж рiєлтор бере грошi?

— Поясню, адже таку саму технологiю ми застосовуємо i у нас в Черкасах. А полягає вона в тому, що ми надаємо послуги власнику, а не покупцю житла. I оплачує послугу власник житла, а не покупець. Тобто ми дiємо як магазин нерухомостi. Покупець приходить i обирає товар. Так працює вся Америка: є рiєлтор, який надає власнику послугу посередника i вiдстоює його iнтереси, є юрист, який забезпечує покупцю перевiрку i чистоту угоди, є страхова компанiя, яка коштом покупця страхує i, вiдповiдно, гарантує, що все буде гаразд.

— Хто сьогоднi фiнансує будiвництво?

— У всьому свiтi прийнято так: будiвельникiв фiнансують банки, тобто у собiвартостi враховується вартiсть кредитних ресурсiв, а по закiнченнi будiвництва об’єкт продається з тою маржею, яка дозволяє отримувати прибуток. Нашi банки будiвельникiв практично не кредитують. Тож будiвельники починають залучати кошти громадян. При цьому може бути закладений лише котлован, а громадянам пропонується купити вiртуальну квартиру. I весь ризик перекладається на плечi iнвесторiв-громадян. Саме так сталося з iнвесторами «Елiти-Центру». А проблема полягає у тому, що держава не сприяє вирiшенню проблем у вiдносинах мiж банками та будiвельниками.

— Але ж вiдбулися змiни правил фiнансування житлового будiвництва...

— Так, законодавство у цьому секторi було реформовано. Сутнiсть змiн полягає у тому, що будь-яка невелика будiвельна компанiя не має права отримувати кошти громадян. Зробити це можна тiльки через фонди фiнансування будiвництва — спецiально створену при банковi органiзацiю. Але ж ми з вами дорослi люди: скажiть, що заважає групi шахраїв створити якусь органiзацiю, назвати її фондом фiнансування будiвництва, залучити грошi i втекти з ними? Хiба це хтось буде контролювати? Тож я не бачу в цих змiнах кардинального вирiшення проблеми.

http://realtymagazine.com.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 461

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua