Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Строительное счастье: в ожидании «разморозки»

Строительное счастье: в ожидании «разморозки»

Строительное счастье: в ожидании «разморозки»

Рынок недвижимости оживится, в лучшем случае, весной 2012, если ситуация в экономике не изменится. Это общая оценка специалистов по недвижимости, застройщиков и банков. И все называет одинаковые причины. Экономика стоит, потому что строительство мертвое. Строительство не растет ибо нет финансирования. Последнее отсутствует ибо нет спроса на дорогие деньги. Государство не может быстро обеспечить ресурсом даже недострои.

"У нас есть значительное количество объектов незавершенного жилищного строительства. Это порядка 4 тыс. объектов, площадью 16 млн. кв. м.", - констатирует заместитель департамента строительства Министерства регионального развития и строительства Украины Владимир Высочин.

60% построенного жилья до кризиса финансировалось гражданами. Кредиты непосредственно застройщиков составляли не более 7%. А сделки на рынке недвижимости до кризиса на 80% заключались благодаря кредитам. Сегодня, по разным оценкам, количество таких продаж колеблется от 5 до 10%. "Цены в Киеве выше чем в Берлине и почти на одном уровне с Вашингтоном. А покупать недвижимость по европейским ценам и на условиях кредита, когда ставки в 2-3 раза выше чем европейские, может далеко не каждый", - соглашается Александр Дубихвост, директор департамента по управлению валютными резервами НБУ.

"При таких ставках невозможно брать кредит на 20 лет. Ты будешь работать только на проценты. Но под такие ставки можно взять на пять лет, когда у тебя уже есть сегодня 50-60% денег", - соглашается Борис Тимонькин, председатель правления коммерческого банка.

Такого объема денег у тех, кто нуждается в ипотеке, нет. И пока ставки по кредитам меньше не станут, ресурс в строительную отрасль не пойдет. Подтолкнуть этот процесс чиновники совместно с НБУ пытаются с 2010 года. Чтобы увеличить у банков количество свободных денег, Нацбанк ослабил резервные требования. Надеялся, что банки начнут хоть что-то кредитовать. Но идея сработала слабо. В свою очередь, Кабмин выделил деньги по определенным программам для достройки замороженных недостроев. Но этого было очень мало. На 2011 год пока на недострои запланировали 150 миллионов гривен. Но эта сумма ничтожно мала по сравнению с существующими потребностями граждан и их возможностями в докризисные времена. "В 2007 году 267 тыс. квартир было приобретено гражданами за счет кредитов. Это значительно больше, чем на 100 млрд. грн.", - констатирует глава управления государственного специализированного учреждения содействия молодежному-социальному строительству Леонид Рысухин.

Новая волна

Сегодня НБУ вышел с новыми предложениями. Первое - ввести индекс депозитных ставок, чтобы запустить активное применение плавающих ставок. Подобные программы у ряда учреждений доказали, что при применении подобного механизма ставки на 3-5% ниже. Уже с 20 апреля должно начаться тестирование программы. А начиная с мая планируется запуск полноценной работы.

"Мы имеем ситуацию, когда плавающая ставка дает выигрыш для клиента, потому что в цене кредита отсутствует процентный риск для банка. Ведь сейчас все риски банки закладывают в цену кредита. Индекс может использоваться как в ипотечном кредитовании, так и застройщиками при выпуске облигаций. И это должно снизить стоимость кредита", - подчеркивает директор департамента по управлению валютными резервами и осуществлению операций на открытом рынке НБУ Александр Дубихвост.

Еще одно предложение НБУ - компенсация части ипотечных ставок. Опыт изучали в Венгрии и соседней России. Понравилась, почему-то, политика поддержки сельского хозяйства РФ. "Кредитование посевной проводится под 8-9%, но для крестьянина он обходится в 3%. Потому что большую часть государство компенсирует. Подобный механизм было бы неплохо внедрить и в ипотечном кредитовании. Это позволит запустить механизм банковского кредитования и расширить круг потребителей, которые смогут позволить себе ипотечные кредиты. НБУ поддержит вопрос, если в бюджете на следующий год появится такое предложение", - обещает Александр Дубихвост.

Однако, подобная практика для украинского рынка не нова. Механизм компенсации процентов уже работал в сельском хозяйстве по отдельным программы, и в строительстве - по поддержке молодежного кредитования. Результат обнадеживающим назвать нельзя. "Когда дается кредит на короткий срок - это оправдано, понятно и для бюджета, и для граждан. Мы имеем опыт. Наш фонд принимал участие в подобной программе компенсации. Но она имеет эффект удаленной, постоянно растущей нагрузки на бюджет. Это привело к тому, что мы имеем большую задолженность перед людьми. Поэтому считаю, что в долгосрочной перспективе такой механизм не очень оправдан", - утверждает Владимир Рысухин.

Рискованное предложение

Но несмотря на финансовые сложности для бюджета, идею поддерживают и Минэкономики и банки. Они уверены, что можно попытаться просчитать все цифры. Но главное - это четко выписать условия предоставления, механизмы погашения и процедуры рассчета в случае финансовой несостоятельности заемщиков-застройщиков или физических лиц. Последний вопрос - самый болезненный для банков. Суды по признанию сделок недействительными не прекращаются. А основания для этого становятся все изощреннее. Последний пример – две судебыне инстанции - Верховный и Высший хозяйственный - в процессе производства изучали вопрос - может ли быть залогом объем незавешенного строительства. По логике хозяйственного суда - не может. Согласно обоснованию Верховного суда - на оборот. Банк спор проиграл. Если банки и дальше будут оставаться уязвимыми благодаря "судебным тонкостям", то и возобновления активного кредитования не будет.

"Ресурс в банковской системе есть. Но сложившие условия и практика применения действующего законодательства не позволяют нам ни увеличить объемы кредитования. ни снизить процентные ставки. Все благие намерения по росту благосостояния и эффективной экономики разбивают о неидентичные решения судов. Надо это устранить. Здесь нужна политическая воля и решительные действия, и всем от этого станет лучше. Ведь иначе строительная отрасль развиваться не будет, рабочих мест создаваться не будет, растущего спроса не будет. Но и достичь темпов роста экономики в 8-10% без активного роста строительной отрасли будет невозможно", - уверен Роман Шпек, старший советник коммерческого банка.

Ресурс у банков, хоть и краткосрочный, действительно есть. Более 60 млрд. грн. в ОВГЗ. И свыше 45 млрд. грн. в еще более ликвидной форме. Теперь вопрос в том, пойдут ли они в реальный сектор. Банки своей выгоды не упустят. Они заработают на ОВГЗ, кассовом обслуживании и потребительском кредитовании. Но вот экономика, бюджет и люди от этого богаче не станут. А значит, надо срочно создавать стимулирующие механизмы для кредитования реального сектора.


Комментариев: 0    Просмотров: 929

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus