Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Алексей Говорун: «Осенью «первичка» подорожает минимум на 5%»

Алексей Говорун: «Осенью «первичка» подорожает минимум на 5%»

- Какие основные источники финансирования строительства объектов компании? Ощутила ли Ваша компания кризис банковского финансирования?

- Мы используем несколько источников финансирования. Это и привлеченные средства от размещения акций (в 2007 году компания вышла на IPO и, разместив 13,11% акций, привлекла около $105 млн), размещение корпоративных облигаций (в декабре 2007 года – на сумму 250 млн грн) и кредитные средства украинских банков. Кроме того, учитывая рост продаж в 2 раза по результатам первого полугодия текущего года, мы используем собственные средства для финансирования.

Действительно, в конце апреля банки начали пересматривать свои подходы к кредитованию застройщиков. При этом наша компания всегда имела репутацию надежного заемщика, поэтому сегодня сложности с кредитованием мы не ощутили. Кроме получения кредитов на операционную деятельность, сегодня мы ведем ряд переговоров с крупнейшими банками об организации проектного финансирования.

- Строительство какой недвижимости – жилой или коммерческой, имеет для Вашей компании приоритет?

- Наша компания, которая раньше занималась в основном жилой недвижимостью, взяла стратегический курс на диверсификацию. После строительства ряда объектов - таких как ТРЦ «Комод» - мы развиваем сектор коммерческой недвижимости. Частично это направление мы реализуем путем размещения объектов коммерческой недвижимости в собственных жилищных комплексах.

Относительно рентабельности: необходимо смотреть на проектные показатели, в частности, на показатель стоимости проекта во времени. Если речь идет об объекте коммерческой недвижимости, нужно оценить, что более выгодно - сразу продать объект, наполнить его арендаторами и продать как готовый бизнес стратегическому инвестору или же в течение длительного периода времени получать доход от сдачи площадей в аренду. Однако в последнем случае средства, вложенные в строительство, до сдачи объекта в эксплуатацию (в среднем на 3 года) можно считать «замороженными». В таком случае нужно четко рассчитать, какие арендные ставки будут через 3 года, будет ли потребность в офисных или торговых площадях и т.д., то есть принять решение, что будет более выгодным – продажа или сдача в аренду. Мы прогнозируем, что до 2012-2013 гг. Киев по-прежнему будет испытывать нехватку офисных и торговых площадей.

В целом, мы отталкиваемся от индивидуальных особенностей каждого проекта. В этой связи наша компания, анализируя рентабельность каждого отдельного проекта, больше внимания уделяет диверсификации бизнеса. В частности, коммерческую недвижимость мы планируем развивать в трех направлениях - офисная, рекреационная и торгово-развлекательная недвижимость.

- Насколько продажи жилья в Вашей компании зависели (зависят) от ипотечного кредитования банков (в т.ч. в разрезе классов жилья)?

- В целом, ипотечные сделки в общих продажах жилья в нашей компании составляют совсем крайне незначительную часть - речь идет о десятке сделок. В среднем по рынку этот показатель до последнего времени (ограничения банками процесса выдачи ипотечных кредитов) мог доходить до 70%. Низкий процент ипотечных сделок в ТММ объясним тем, что покупатели жилья бизнес- и премиум-класса (жилье именно этих классов преобладает в портфеле компании), как правило, приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств банков.

- Ощущает ли Ваша компания снижение спроса на жилую недвижимость?

- По итогам первого полугодия 2008 г. наша компания увеличила объемы продаж жилья в 2 раза в натуральном выражении (кв. м.) по сравнению с аналогичным периодом 2007 года, что в денежном выражении соответствует росту продаж в 2,5 раза. Так, компанией заключено договоров на 20,7 тыс. кв.м жилой недвижимости. Объем денежных поступлений от реализованной недвижимости в первом полугодии 2008 г. составил 190 млн грн, что в 2 раза превышает показатель аналогичного периода 2007 г. Учитывая эти показатели, о снижении спроса, применительно к нашей компании, речь и не идет.

- Как повлияет снижение спроса на жилую недвижимость на деятельность застройщиков?

- Приобретая жилье, покупатели особое внимание уделяют репутации застройщика, оценивая количество построенных объектов, регулярность ввода недвижимости в эксплуатацию и т.д. В любых условиях на рынке крупным структурам работать несколько проще, нежели мелким: когда на рынке наблюдаются определенные проблемы, то это бьет, прежде всего, по мелким игрокам. Сегодня конкуренция на строительном рынке начинает разворачиваться в новом измерении – качественном. Покупатели все больше обращают внимание на внутреннюю отделку квартир, уровень и опыт управляющей компании, степень развитости инфраструктуры жилищных комплексов.

По моему мнению, с рынка в скором времени уйдут те компании, для которых строительство не было профильным бизнесом, а само решение о строительстве принималось без достаточных обоснований. Например, у компании был некий участок земли, и было принято решение осваивать строительное направление.

По мере становления рынка, рентабельность снижается, повышается конкуренция и стоимость входа на рынок. В таких условиях выживают только крупные профессиональные структуры.

- Что мешает застройщикам заниматься комплексными проектами застройки микрорайонов?

- Первая проблема - это наличие земли. Много земельных участков в Киеве спорных, по многим уже заканчивается срок действия разрешительной документации на строительство, в силу чего нужно заново оформлять всю документацию отведенного участка. В большинстве случаев наша компания приобретала землю для реализации проектов недвижимости на вторичном рынке. Сегодня мы предлагаем нашим потенциальным партнерам, располагающим строительными участками, наш опыт, знания и ресурсы для реализации совместных успешных проектов.

Вторая проблема – технические условия. Входных мощностей столицы по водоснабжению, канализации, электроэнергии не хватает. Инженерная инфраструктура в Киеве сегодня очень изношена и недостаточна. И это на фоне того, что застройщики делают баснословные отчисления на развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры города.

Зачастую технические условия строительства просто невыполнимы или настолько дорогостоящи, что превышают стоимость приобретения земельного участка. Более того, даже проведя линию электропередач или построив трансформаторную подстанцию, застройщик передает ее на баланс эксплуатирующей организации, которая, к слову, уже давно является коммерческой структурой (по сути, «дарится»). Все это значительно увеличивает себестоимость строительства.

- Планирует ли Ваша компания осваивать пригороды столицы и города-миллионники? Насколько сложно работать на региональных рынках?

- Кроме уже известных проектов в Киеве, Харькове, Житомире, Крыму, мы планируем выходить во многие крупные областные центры и города АР Крым. В Донецке мы готовим проект строительства логистического центра.

Наша компания уже сегодня реализует масштабные проекты недвижимости в Киевской области. Среди таких проектов - город-спутник в с. Микуличи, рассчитанный на 20 тыс. жителей, а также жилой микрорайон эконом-класса общей площадью 385 тыс. кв.м возле пгт. Немешаево.

В целом, нельзя однозначно определить, работать на региональных рынках легче или сложнее, чем в Киеве - везде есть свои особенности. Рентабельность работы в регионах на сегодняшний день невысокая. Да, там ниже затраты на получение земли и оформление разрешительной документации, но ниже и стоимость недвижимости.

- Какой, по Вашему мнению, будет ситуация на рынке недвижимости осенью этого года?

- На рынке присутствует очень большой отложенный спрос, который возник по нескольким причинам. Первая из них – среднее по рынку замедление продаж, начиная с весны, когда многие покупатели, даже имеющие средства, откладывали решение о приобретении недвижимости. Другая – летом всегда наблюдается снижение активности покупателей, и осенью, в октябре-ноябре, мы ожидаем улучшение деловой активности.

Относительно стоимостных характеристик, то в связи с ростом себестоимости строительства, я ожидаю, что осенью цены на первичное жилье будут повышены минимум на 5%. Эта цифра может быть значительно увеличена, учитывая новые, на порядок более высокие, расценки на паевое участие застройщика в социальной инфраструктуре города.


Комментариев: 0    Просмотров: 574

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua