Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Две стороны одной медали: перспективы рынка арендаторов и его влияние на инвесторов

Две стороны одной медали: перспективы рынка арендаторов и его влияние на инвесторов




Эксперты компании Jones Lang LaSalle рассказали о том, что рынки Европы по-разному отреагировали на финансовый кризис в связи с различиями в экономическом развитии. Было отмечено, что после значительного снижения доходности во всем регионе, в ближайшие 12 месяцев инвесторы будут очень внимательно следить за развитием рынка арендаторов.
 
Найджел Робертс (Nigel Roberts), руководитель отдела исследований региона EMEA (Ближний Восток и Африка) компании JLL, анализируя экономическое и финансовое состояние европейских стран, отметил, что воздействие глобального экономического кризиса ощущается во всех сферах экономики, в том числе ему подвержены и арендаторы. Для многих из них планы по расширению заморожены, расходы на недвижимость сокращаются. Многие аналитики прогнозируют стабилизацию экономики в 2010 году, но для этого потребуется ликвидность и уверенность, которые, по словам эксперта, являются жизненно важными составляющими эффективного функционирования экономик и рынков недвижимости. В этом смысле ближайшее будущее в большой степени зависит от банков и государственной поддержки.
 
В то же время в этом году появятся хорошие возможности для инвестиций, не наблюдаемые на протяжении многих лет. Такое мнение высказал руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Тони Хоррелл (Tony Horrell). Он отметил, что внимание инвесторов привлекут крупные западные рынки, которые быстрее всего смогут скорректировать ценовую политику. Со временем развивающиеся рынки восстановятся, но будут более волатильны в краткосрочной перспективе. Эти рынки продолжат привлекать инвесторов, ориентирующихся на среднесрочную перспективу и недорогие активы. Коррекция цен и валютная премия (ослабление английского фунта) обеспечивают растущий интерес со стороны международных инвесторов к рынку Лондона, который дает возможность получить долгосрочную прибыль с высоким уровнем дохода, не наблюдавшимся долгое время.
 
Тони Хоррелл подчеркнул, что Париж менее подвержен финансовому кризису, чем Лондон — здесь большее количество арендаторов, заинтересованных в качественных офисах по хорошим ценам. Мюнхен же является стабильным рынком, менее подверженным волатильности, с более низкими арендными ставками по сравнению с другими основными европейскими рынками, и который остается привлекательным для некоторых типов инвесторов. По словам эксперта, несмотря на то, что страны Центральной и Восточной Европы остаются восприимчивыми к экономическому риску, они имеют опыт в предоставлении аутсорсинга, который обеспечит им стабильность на протяжении последующих лет.
 
Париж
Комментируя рынок аренды Парижа, исполнительный директор компании JLL во Франции Бенуа дю Пассаж (Benoit du Passage) сказал, что арендаторы предпочитают новые проекты, находящиеся за пределами центра Парижа, и к которым можно легко добраться. Обычно арендаторы обращают внимание на высокие экологические стандарты новых проектов и ожидают, что арендные ставки будут ниже €350 кв. м в год. Арендаторы заинтересованы в снижении затрат и рационализации своего бизнеса. «Мы ожидаем, что эти факторы будут и дальше доминирующими в политике корпораций в 2009-2010 гг. Застройщики и арендодатели, которые смогут предложить такие площади, выиграют», — резюмировал Бенуа дю Пассаж.
 
Рассматривая перспективы развития рынка на протяжении всего 2009 года, он сказал: «Мы ожидаем, что в 2009 году спрос на площади в Большом Париже уменьшится на 20% по сравнению с прошлым годом — с 2,35 млн. кв. м в 2008 г. до 1,8 млн. кв. м в 2009 г. Но мы предполагаем, что количество сделок по аренде площадей свыше 5 000 кв. м останется таким же, как в 2008 году». По словам эксперта, некоторые изменения в секторе будут и дальше происходить в 2009 году, включая продажи принадлежащих правительству некоторых активов в Париже, например, правительство планирует уменьшить операционные затраты посредством переезда из центра Парижа. Финансовые компании будут продолжать искать пути по снижение затрат и рационализации своего бизнеса, а банки будут переезжать из традиционного делового района в менее дорогие места. Бенуа дю Пассаж также высказал мнение, что осторожность и неуверенность в среднесрочной перспективе приведет к потере рабочих мест и реструктуризации компаний в юридическом секторе.
 
Мюнхен
Маркус Лемли (Marcus Lemli), руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Германии прокомментировал тенденции на рынке Мюнхена, который, хотя и не избежал влияния текущего экономического спада, исторически является стабильным рынком и останется таковым: «Растущая численность населения, перспективы занятости, которые выше, чем в среднем по Германии, диверсифицированная экономика и высокие потребительские расходы – все эти положительные факторы помогут рынку Мюнхена пережить сложную ситуацию». По словам эксперта, рынку не грозит перенасыщение, спрос на офисные площади распределен среди компаний из разных секторов, например: IТ, бизнес-услуги, банковское дело, страхование, производство. При этом арендная плата находится на разумном уровне (сегодня базовая арендная ставка составляет €366 за кв. м в год), и эксперты ожидают только незначительное её снижение до €350 к концу этого года.
 
Центральная и Восточная Европа (Чехия, Словакия, Польша, Венгрия, Румыния)
Исполнительный директор по региону ЦВЕ (страны Центральной и Восточной Европы) компании Jones Lang LaSalle Джон Дакворт (John Duckworth) дал оценку ситуации по всему региону, который является уникальным благодаря росту аутсорсинга: «Снижающиеся показатели ВВП тем не менее выглядят более позитивно по сравнению с Западной Европой. В целом мы ожидаем, что рецессия будет иметь меньшее влияние на спрос арендаторов, чем где-либо в Европе. Мы ожидаем, что объемы строительства уменьшатся на протяжении последующих трех лет, но базовые арендные ставки (в среднем €180 — €300 кв. м в год) останутся более низкими по сравнению со стоимостью аналогичных помещений в Западной Европе».
 
В заключении он отметил, что ключевым моментом для рынка арендаторов в странах ЦВЕ является тот факт, что эти страны стали поставщиками недорогих бизнес-услуг. И именно на это будут ориентироваться международные корпорации на протяжении следующих 12-18 месяцев. По ожиданиям экспертов, активность в секторе аутсорсинга улучшит условия для арендаторов, а ослабление местных валют позволит сэкономить на оплате труда.
 
Лондон
По словам Нейла Прайма (Neil Prime), руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Англии, арендаторы в Лондоне имеют выбор: на рынок выводятся объекты высокого качества. К тому же в реальном выражении чистые эффективные арендные ставки станут наиболее конкурентоспособными за всё существование Сити. Аналитики компании JLL прогнозируют, что арендные ставки в Сити и Вэст-Энде достигнут дна в 2010-2011 гг., в 2012 начнут постепенно расти, и в 2013 году произойдет их резкий подъем.
 
В настоящее время арендаторы являются хозяином положения. И эксперты считают, что количество рабочих мест будет сокращаться на протяжении нескольких лет, при этом, вероятно, 2009 год будет самым тяжелым. Такое сокращение штата будет иметь непосредственное влияние на уровень спроса со стороны арендаторов.
 
Однако лондонский рынок всегда был, есть и будет. И эксперты предполагают дальнейшую консолидацию в финансовом и страховом секторах. В некоторых случаях это приведет к необходимости расширения площадей. Также юридический сектор испытывает сложности, и в скором будущем ожидается сокращение рабочих мест, но при этом спрос со стороны этих компаний сохраняется. Нейл Прайм отметил, что на протяжении последних двух лет в критической ситуации находится сектор СМИ. Компании вынуждены выбирать помещения, исходя из размера арендной платы, а не из местоположения или других факторов. Снижение арендных ставок за последнее время позволило им пересмотреть условия аренды. Однако арендаторы не смогут вечно диктовать свои условия.
 
Аналитики компании JLL констатируют, что в настоящее время строительство новых объектов практически не ведется, и в будущем объем свободных площадей сократится. По их прогнозам к 2012 году арендаторы могут столкнуться с нехваткой свободных площадей, арендные ставки будут расти быстрыми темпами, сокращая стимулы — возможно в то время, когда их бизнес снова начнет расширяться. Таким образом, планирование шагов в отношении недвижимости уже сейчас, по единодушному мнению экспертов, может стать залогом успеха в будущем.


Комментариев: 0    Просмотров: 446

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua