Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Каким будет офисный рынок США. Прогнозы Colliers International

Каким будет офисный рынок США. Прогнозы Colliers International





По мнению специалистов компании, процесс восстановления будет медленным и неравномерным, а фактический рост экономики начнется по окончанию регресса, который можно однозначно считать одним из серьезнейших со времен Великой Депрессии.
 
Экономические предположения
Несмотря на принятые недавно государственные стимулирующие меры, экономика будет регрессировать в первом, втором и, возможно, в третьем кварталах, вследствие чего данная рецессия станет самой длительной со времен Великой Депресии. Согласно последнему единодушному прогнозу, опубликованному в Wall Street Journal, ВВП США снизится на 3% от высшей точки подъема до низшей точки падения, что делает эту рецессию одной из наиболее внушительных в новейшей истории.
 
Для сравнения, во время экономических рецессий 1974/75 и 1980/82 гг. индекс снизился от высшей точки подъема до низшей точки падения на 3,1% и 2,2% соответственно. Альтернативный и одновременно наихудший сценарий предполагает падение данного показателя на 4,5%, говорится в недавно опубликованном в исследовании МВФ об экономических рецессиях, с последствиями в виде стресса финансового сектора, что намного масштабнее и сложнее рецессий, не задевающих финансовую систему. Основной сценарий предполагает продолжение роста уровня безработицы в течение всего 2009 года, который остановится лишь в 2010 году. В данном случае уровень  безработицы превысит показатели рецессий 1974/75 и 1980 гг.
 
Рынок аренды офисной недвижимости
На вышеобозначенном фоне мы ожидаем, что поглощение офисных помещений США снизится на 3%, что эквивалентно 11,6 млн. кв. м. В сравнении с пиком поглощения площадей, количество занятых площадей уже снизилось на 1,4 млн. кв. м. Большая часть отрицательного поглощения произойдет в 2009 году, около 2,3 млн. кв. м ежеквартально и достигнет баланса лишь к началу 2010 года. Пессимистический сценарий предполагает снижение доли занятых площадей на 17 млн. кв. м. Для сравнения, уменьшение количества занятых офисных площадей в период с 2001 по 2003 гг. составило 11,1 млн. кв. м. На локальных рынках в основном ожидается уменьшение занятых площадей на 3%. Однако показатель рынков, тесно связянных с деятельностью финансового сектора, таких, как рынки Манхеттена и Сан Франциско, вероятнее всего уменьшится на 6%, а в еще более пессимистическом варианте упадет на все 9%, таким образом, отрицательное поглощение в Манхеттене составит максимум 3,1 млн. кв. м и 0,6 млн. кв. м в Сан Франциско.
 
Уровень занятости в финансовом секторе
(% от всего количества занятого населения)
Атланта 6.2%
Бостон 7.6%
Чикаго 7.7%
Даллас/Ft. Worth 8.0%
Денвер 7.4%
Хьюстон 5.6%
Лос Анжелос 5.2%
Манхеттен 10.7%
Филадельфия 7.6%
Сан Франциско 9.5%
Сиетл 6.4%
Вашингтон 4.9%
Среднее по рынку США  5.9%
Источник: BLS (Статистическое управление министерства труда США)
 
Поквартальное   поглощение,   млн.   кв.   футов 
(10 млн. кв. фут = 929 тыс. кв. м)Ф

/

Источник: Colliers Research
 
Арендные ставки на офисные помещения
Несмотря на ограниченные объемы нового строительства в следующем году, ожидается увеличение уровня вакантности офисных помещений на 6 %, то есть до 20% к концу 2009 года, что окажет значительное влияние на уровень арендных ставок. Уровень арендных ставок на офисные помещения, расположенные в центре, снизится до 25% (от высшей точки подъема до низшей точки падения), тогда как арендные ставки на пригородные офисные помещения снизятся до 15%.
 
Подобные снижения уже имели место ранее в последнем десятилетии, при этом средний национальный уровень вакантности достигал отметки 16,5%, однако, не достигая уровня в 20%. На локальных рынках ожидается неравномерное снижение арендных ставок выше или ниже средненационального уровня, что будет определяться такими факторами, как объем строительства, деятельность финансового сектора и количество помещений, сдающихся в субаренду. Рынки, более зависимые от вышеуказанных факторов, могут ожидать падения арендных ставок еще на дополнительные 5%.
 
Арендные ставки на офисные помещения класса А, $ за год/кв. фут
(1 кв. фут = 0,093 кв. м)
/
Источник: Colliers Research
 
Безусловно, перспективы для владельцев офисной недвижимости не радужные. Даже согласно базовому сценарию уровень заполнения офисных помещений упадет ниже 80%. Подобный регресс будет несомненно наиболее длительным со времен Второй Мировой Войны и, вполне вероятно, самым глубоким. Будут рынки, которые продемонстрируют показатели лучше или хуже средненациональных, но в целом, учитывая текущий застой в экономике, сложности ожидают всех без исключения как на рынке США, так и на глобальном. Начало восстановительного процесса, скорее всего, будет уже в конце текущего года, но лишь после масштабных потерь, в частности, на рынке труда, который, даже при наличии стимулирующих программ, не покажет роста в 2009 г.
 
Владельцы недвижимости будут вынуждены работать в сложных условиях, в то время как арендаторы по окончанию срока договоров аренды потребуют максимальных уступок. Сложно рассчитать, когда именно рынок достигнет своего дна, однако есть высокая вероятность того, что снижение арендных ставок будет продолжаться в течение всего 2009 года и, возможно, в 2010 году.


Комментариев: 0    Просмотров: 421

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus