Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Метры перемен

Метры перемен

Пожалуй, ни один последний год не обходится без того, чтобы участники рынка недвижимости не прогнозировали бы очередного повышения цен на квартиры.

Причины тому есть всегда — ожидаемые инфляция и рост курса доллара, приближающиеся президентские или парламентские выборы, изменения в налогообложении и т. д. По большому же счету и застройщики, и владельцы недвижимости, и риэлторы заинтересованы в стабильном небольшом росте цен на 1—2% или хотя бы в распространении информации о таком росте. И первым, и вторым, и третьим такие прогнозы помогают лучше вести свой бизнес, то есть быстрее убеждать клиентов покупать «квадратные метры» по любой цене — пока не подорожали. Иногда, правда, риэлторы констатируют, что цены на жилье достигли своего пика, и уж так «кусаются», что обязаны падать — иначе товар никто не купит (о таких тенденциях говорилось несколько раз в прошлом году). Впрочем, после этого цены, как правило, вновь продолжают расти. Повторятся ли те же тенденции и в нынешнем году? Многие местные эксперты уверены, что в 2006-м для регионального рынка недвижимости уготован совсем другой сценарий. Но попробуем обо всем по порядку...
Старые — новые

Сегодня на региональном рынке жилья, по словам его участников, наблюдается деление на старую недвижимость (оставшуюся еще с советских времен) и современную. Первая еще по инерции дорожает, но с заметным падением темпов и, соответственно, надеждой на минусовый «драйв» в будущем. Среднюю цену здесь вывести все равно, что называть среднюю температуру по больнице: на нее во многом влияет месторасположение (см. таблицу), планировка и состояние квартиры. Характерная черта данного сегмента рынка, как утверждают оценщики, — большое количество квартир, устаревших и морально, и физически. Хотя есть немало примеров, где «старая» жилплощадь органично сочетается с современными коммуникациями и отделкой. В новостроях же — на стадии их возведения — цены более четкие: в отдаленных районах города (например, Буденновском) стоят около 500 у. е. за квадратный метр, в центральном Ворошиловском — от 700—900 у. е. Те же метры, но уже в готовом доме, по словам участников рынка, идут обычно как минимум процентов на 10—15 дороже. «Первичные» квартиры в центре при этом обычно крупногабаритные (3- и 4- комнатные свыше 110—150 и 200—240 кв. м соответственно), в отдаленных районах чаще встречаются небольшие — от 34 до 83 кв. м. В результате и цены разные: к примеру, новая «двушка» в Ворошиловском районе ( 91 кв. м) стоит на стадии строительства порядка 68 тыс. у. е., а «двушка» на Текстильщике ( 48 кв. м) — около 23 тыс. у. е. По оценкам риэлторов еще примерно в две трети этой стоимости обойдется обычный ремонт, полторы-две стоимости — так называемый «евро». Любопытно, что новострои нередко раскупаются еще на стадии появления первых трех—пяти этажей (а всего их обычно от 10 до 16). Откуда деньги? Местные риэлторы говорят, что все дело в банковском кредитовании. По их оценкам, лишь около 15—20% покупателей возводимого жилья обходятся без займа. Все новые дома нынче принято называть элитными, хотя лишь немногие из них имеют главный (по европейским меркам) критерий элиты — расположение в зеленой зоне. Зато другой критерий — развитая придомовая инфраструктура встречается куда чаще. Практически все новострои оснащены современными коммуникациями, имеют подземный паркинг, бесшумные лифты, а также встроенные (или пристроенные) помещения, в которых расположены спорткомплексы, детские сады-ясли, парикмахерские, магазины и т. д. Что касается сегмента готовых дорогих квартир, то в последнее время здесь, как отмечают местные риэлторы, особого роста цен не наблюдается. Вероятно, это связано, прежде всего, с растущими темпами так называемой элитной застройки, которая велась в последние пять лет. В этом сегменте, утверждают эксперты, наступает долгожданный момент насыщения рынка. В начале нынешнего года спрос традиционно сократился в праздничную пору, однако и после ее окончания многие эксперты прогнозируют продолжение «затишья». Мол, народ устал от бешеной ценовой гонки в сфере недвижимости, спрос — в выжидательной позиции: упадут цены или нет.

Посредники

Еще одна тенденция регионального рынка недвижимости — бурное развитие сегмента посреднических услуг. В Донецкой области работает более 200(!) агентств недвижимости. До недавнего времени услуги большинства из них заключались в основном в предоставлении информации (клиент платил, по сути, за то, что риэлтор отведет его «на адрес»). Сегодня же все больше агентств не скупятся на обучение своих служащих, сотрудничая со «строительными» учебными заведениями, а также расширяют спектр своих услуг: предлагают провести юридическую экспертизу приглянувшейся клиенту недвижимости, подготовить документы к сделке и т. д. Появляется все больше ассоциаций, альянсов и прочих объединений агентств недвижимости. Некоторые из них заявили о себе даже в качестве меценатов (например, балетная постановка «Щелкунчик» на днях состоялась в Донецком театре оперы и балета им. Соловьяненко при поддержке риэлторов). Впрочем, при всех улучшениях в агентствах недвижимости далеко не все сделки купли-продажи, по словам участников рынка, заключаются при их участии. Возможно, это объясняет стоимость этих услуг — в среднем 3% от суммы сделки на вторичном рынке (на первичном условия нередко определяются индивидуально). Для примера: 3% от 8000 у. е. (стоимости дешевой квартиры, скажем, однокомнатной в Пролетарском районе) — 240 у. е.; от 150000 у. е. (стоимости многокомнатной квартиры в центре) — и вовсе 4500 у. е.

Прогнозы

Что ждет региональный рынок недвижимости в нынешнем году? На сей счет местные эксперты высказывают разные мнения. Одни (и таких немало) вспоминают 1998 год, когда понижение цен на жилье было спровоцировано экономическим кризисом. Дескать, и сегодня «в плане экономики» и Донецкая область, и страна в целом переживают, мягко говоря, не лучшие времена, так что удешевление (хотя и небольшое, по некоторым оценкам, процентов на 10) или как минимум стабилизация цен вполне возможны. При этом многие риэлторы предполагают, что дешеветь будут старые «хрущевки» и «панельки». Другие же говорят о росте цен (особенно на современные постройки) в нынешнем году как минимум в соответствии с уровнем гривневой инфляции — на 10—12%, а до 2010 года прогнозируется удорожание на 60—70%. К чему это приведет? Ряд экспертов считают, что донецкий (как и в целом украинский) рынок может развиваться по московскому сценарию, когда после нескольких лет безумного ценового роста цены остановились на отметке в 1800 дол. за квадратный метр, стабилизировались и продержались на этом уровне полтора года. По словам риэлторов, дальнейшая ситуация на рынке во многом будет зависеть от общеэкономической ситуации в стране, в особенности в банковской сфере. Поскольку на данный момент недвижимость является самым ликвидным способом сохранения капитала, спрос на нее таки будет.

Застраиваемся

Кроме того, в нынешнем и последующих годах ожидается увеличение строительства жилого фонда как за счет государственных, так и частных средств. Такие прогнозы местные эксперты объясняют тем, что госбюджетом 2006 года на сферу строительства, архитектуры и ЖКХ предусмотрен 1233 млн. грн. Для сравнения: 5 лет назад, в 2001 году, сумма составляла 244 млн. грн. Эксперты при этом утверждают, что жилье, которое станет строиться за «государственные деньги», будет малогабаритным, ведь жилищным кодексом предусмотрено 13,65 кв. м жилой площади на душу населения. Коммерческое же строительство по-прежнему охватывает нишу строительства для «класса среднего и выше среднего». Помимо возводимых в черте города многоэтажек, ожидается появление и котеджных застроек. Например, на южной околице шахтерской столицы планируется строительство города-спутника для небедных людей. Предполагается, что он будет представлять собой комплекс элитных домов (порядка сотни, средней и высокоэтажной застройки), с культурным и торговым центром и без каких бы то ни было промышленных объектов. По планам «город в городе» займет около 200 га, а инвестиции для него придут из-за рубежа. Сотрудники Донецкого горсовета подтверждают, что власти готовятся к этой грандиозной стройке.


мнения
Александр КУЗМЕНКО, директор ЧП «Престиж», администратор проекта «Маклер»:

— В этом году жилая недвижимость в Донецке вряд ли будет дешеветь. Цены останутся как минимум на нынешнем уровне. А удорожание могут вызвать такие факторы, как повышение цен на энергоносители, услуги жилищно-коммунального хозяйства или появление новых налогов на недвижимость. Вряд ли будет дорожать элита — цены на нее, похоже, достигли в шахтерской столице своего пика. В нашем городе сегодня возводится много новостроев, но существующей здесь потребности в жилье они не покрывают.

Сергей ЗЛЫДЕНЬ, эксперт Ассоциации специалистов по недвижимости Украины:

— Во многом на динамику цен в 2006 году на рынке жилья повлияет политическая ситуация. Если выборы будут идти своим чередом, то будет выброшено в экономику Украины достаточно дополнительных средств, которые попадут, в том числе, и на рынок недвижимости. Но как они будут осваиваться, и не повлечет ли это еще одного скачка цен, сейчас сказать трудно.

http://www.negotiant.ua  

 


Комментариев: 0    Просмотров: 505

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus