Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Прогноз развития рынка офисной недвижимости

Прогноз развития рынка офисной недвижимости

В 2006/07 годах спрос на профессиональные офисные помещения попрежнему останется значительным — следовательно, сохранится тенденция повышения уровня арендных ставок (в пределах 1015% в год). Некоторое снижение рыночных цен возможно только после сдачи в эксплуатацию крупнейших офисных объектов через годдва.

Отрицательная динамика (но не более 510%) коснется только отдельных БЦ, которые не выдержат конкуренции и автоматически опустятся на класс ниже. Усилению ценового демпинга будет способствовать также происходящий процесс перепрофилирования приватизированных предприятий и административных корпусов.


Некоторые инвесторы заявили о масштабных планах строительства новых объектов в Киеве. Согласно этим планам в 2006 году на рынок должно выйти около 15 профессиональных бизнесцентров, среди них — 7 многофункциональных центров, сочетающих жилую, офисную и торговую составляющие. Однако рынок, испытывающий дефицит предложения практически во всех сегментах, способен быстро поглотить новые площади. При этом соотношение спроса и предложения может сбалансироваться только к концу 2006 года при условии введения в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м новых площадей. Ожидать полного удовлетворения текущей потребности в офисах в Киеве можно только через несколько лет, когда закончится возведение 14 офисных центров, находящихся сейчас на начальной стадии строительства. Впрочем, активное развитие бизнеса в стране и увеличение объема иностранных инвестиций дает предпосылки к будущему возрастанию спроса на недвижимость.

Новые офисные объекты реализуются преимущественно иностранными инвесторами и крупными отечественными девелоперами, которые ведут новое строительство либо реконструируют старые промышленные предприятия. Запланированные к введению в эксплуатацию в 2006 году бизнесцентры будут расположены в центральных и прилегающих к центру районах. Внимание девелоперов сегодня также привлекают исторический Подол, проспекты Победы и Воссоединения.

По мере приближения рынка офисной недвижимости к точке насыщения будет расти конкуренция между арендодателями и продавцами. В условиях более жесткой борьбы за клиента неминуемо возрастут требования потребителя к получаемому в аренду или приобретаемому в собственность имуществу. И хотя пока жесткой конкуренции между проектами не наблюдается, при возведении новых объектов девелоперы учитывают растущие требования рынка.

Кроме того, на усиление конкуренции будут влиять сегодняшний процесс перепрофилирования приватизированных предприятий и административных корпусов под офисные здания, а также появление значительного количества подобных площадей, что усилит ценовой демпинг на рынке недвижимости.

Обострение конкуренции, особенно среди бизнесцентров класса «В», будет содействовать снижению арендных ставок. Благодаря открытию новых бизнесцентров и постепенному насыщению рынка к концу 2007 — началу 2008 года можно ожидать снижения арендных ставок на помещения классов «А» и «В» на 10%, а класса «С» — на 15%. Однако сегодняшний острый дефицит помещений и 95100%ная наполняемость бизнесцентров позволяют предположить, что в 2006 году арендные ставки на офисную недвижимость повысятся еще на 510%.

 

Компания «ASTERA»


ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Характерной особенностью рынка офисной недвижимости Киева остается существенное преобладание спроса над предложением. Рынок сейчас в ожидании новых площадей, которые находятся на стадии строительства, но и они вряд ли позволят ликвидировать существующий дефицит.

 

Ключевыми факторами стремительного роста спроса являются:

развитие бизнеса, позитивные экономические изменения в стране, рост ВВП;
расширение сферы услуг;
появление на рынке новых международных компаний (кандидатов №1 в арендаторы современных БЦ), приток иностранного и российского капитала;
расширение бизнеса нынешних арендаторов, укрепление их финансовых позиций (стимулирует рост требований к занимаемым площадям, переезд из квартир и НИИ в БЦ, увеличение объемов арендуемых площадей и сроков аренды);
рост профессионализма девелоперов и качества бизнесцентров.


2. Увеличение объема офисных площадей за 2005 год составило 40% по сравнению с предложением предыдущего года. В 2005 г. было введено в эксплуатацию порядка 130 тыс. кв. м профессиональных офисных помещений. На ближайшие два года запланировано удвоенное поступление качественных офисов на рынок (еще порядка 260 тыс. кв. м).

3. Уровень вакантности киевских БЦ — один из самых низких за последние 5 лет, — от 0 до 5%, в зависимости от уровня объекта (максимально заполнены высококлассные комплексы).

4. Арендные ставки на столичные офисные площади класса «А» варьируются в пределах $3055 за кв. м в месяц, для класса «В+» — $2840, класса «В» — $2030 и для класса «С» — от $15 до $20.

5. За прошлый год арендные ставки на офисы в Киеве выросли на 1020% — в зависимости от месторасположения офиса (на отдельные объекты — до 30%). Наибольшая дельта зафиксирована в центре города и вблизи транспортных развязок.

6. Возросла в прошлом году и цена продажи 1 кв. м офисного помещения. Прирост стоимости составил порядка 15­50% (в зависимости от уровня предложения). На конец 2005 г. 1 кв. м офисного помещения в центре Киева продавался по цене от $2000 до $5000. В прилегающих к центру районах цены колебались в диапазоне $15002500, в отдаленных районах — $11001400, а на окраинах — $7501200. Цены на офисные помещения в городе зависят от их характеристик, месторасположения, площади, качественных параметров и т. д.

7. Основные характеристики спроса:

основными потребителями офисов в БЦ являются иностранные компании, однако из года в год увеличивается и доля украинских арендаторов;

наиболее востребованы на сегодняшний день офисы площадью 100500 кв. м (по данным «DTZ» — до 800 кв. м);

растет число заказов на крупные офисные площади — от 1 тыс. кв. м, причем масштабные офисы (свыше 11,5 тыс. кв. м) становится выгоднее покупать, чем снимать в долгосрочную аренду;

наиболее популярным остается CBD (центральный деловой район), но в силу дефицита адекватного предложения и высокой стоимости центральных офисов растет спрос на периферийные объекты с хорошей транспортной доступностью;

помимо месторасположения головного офиса, приоритетными для большинства клиентов являются такие параметры, как свободная планировка офисного помещения, его техническая оснащенность (телефонные линии, Интернет, кондиционирование), наличие и емкость парковки, рекреационные и сервисные структуры, базовая отделка (подвесной потолок, ковролин, обои под покраску) и т. д.;

изза нехватки профессиональных офисных площадей растет спрос на административные здания и переделанные квартиры;

все чаще для покупки помещения привлекаются ипотечные кредиты;

растет количество предварительных договоров аренды.


8. Сегодня развитием проектов на киевском рынке занимаются в основном местные игроки, но в ближайшем будущем ожидается приход зарубежных девелоперов. Основными инвесторами на рынке офисной недвижимости Киева выступают компании «НЕСТ», «РЕЛЕ», ОАО «Славутич» и «НСМ Group».


9. Высокая инвестиционная привлекательность рынка. Несмотря на то, что в Киеве финансовые риски выше, чем в других европейских городах, высокая доходность строительства профессиональных офисных зданий — 1520% — и относительно быстрые сроки окупаемости — 58 лет — привлекают в данную отрасль большое число отечественных и иностранных инвесторов.

10. Наиболее перспективно строительство бизнесцентров классов «А» и «В», чрезвычайно высок уровень риска для проектов офисной недвижимости класса «С».

Компания«Castle Development»

 http://realtymagazine.com.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 429

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua