Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Рухлива нерухомiсть

Рухлива нерухомiсть

Вiтер з Москви
Кияни звикли ще за часiв СРСР – усi московськi тенденцiї, починаючи вiд холодної погоди i закiнчуючи споживчими цiнами, як правило, доходять i до Києва. За результатами аналiзу ринку нерухомостi, проведеного центром стратегiчних дослiджень росiйського «Росгосстраха», квартири в Москвi реально почали дешевшати з грудня минулого року.
Наприклад, якщо перерахувати вартiсть московської нерухомостi в рублях, то падiння цiни 1 кв. м з кiнця листопада 2006-го по березень 2007 р. досить суттєве – з 126 100 до 123 400 руб., тобто на 2,1%. За прогнозами аналiтикiв росiйського «Росгосстраха», вже пiд кiнець року падiння цiн на квартири в Москвi може скласти 10-20%.
Цього довго не визнавали росiйськi рiелтерськi агентства, але тепер їм доводиться констатувати, що цiна продажу квартир на московському ринку, за пiдсумками березня, знизилась на 0,6%.
У той же час, за даними порталу «Нерухомiсть України», за останнiй тиждень цiни на однокiмнатнi квартири в Києвi, що є найпоказовiшим iндикатором стану ринку нерухомостi, зменшилися на 1,29%.
Це, звичайно, важко назвати «падiнням». Адже першi три мiсяцi 2007 року київськi цiни на нерухомiсть продовжували своє «переможне зростання» i до початку квiтня досягли рiвня приблизно $2 450 за квадратний метр.
Але багато фахiвцiв в обох столицях стверджують, що це зниження – лише початок.

Довели до Києва
Падiння цiн прогнозують у Києвi аналiтики Укрсоцбанку, зокрема начальник управлiння iнвестицiй Ерiк Найман. На його думку, цiни на київськi новобудови на 50% вищi, нiж на московськi, при аналогiчному розмiрi валового регiонального продукту (цей показник означає, скiльки грошей генерує мiська економiка на рiк i, вiдповiдно, скiльки потенцiйних доходiв може одержати мiсцеве населення).
На думку фахiвцiв Укрсоцбанку, те, що київськi квартири швидше дорожчають через дефiцит житла i приїзд iногороднiх – просто легенда.
У Москву їде не менше iногороднiх, а будують житла у Києвi бiльше, нiж у Москвi. Натомiсть київськi спецiалiсти з нерухомостi всю цю логiку вiдкидають.
Вони впевненi в тому, що житло у столицi й надалi буде поступово рости, незважаючи на тенденцiї в США i Росiї.
Прес-секретар групи компанiї «Планета Оболонь» Тарас Колесник стверджує, що майже усi спецiалiсти структури впевненi, що квартири у Києвi до кiнця року подорожчають на 10-30%.
Аргумент наводився «залiзний» – житла усiм не вистачає. Але вiдомо, що i в Сполучених Штатах багато бездомних – i це не завадило обвалу на американському ринку нерухомостi у березнi – на початку квiтня.

Чи був хлопчик?
На думку росiйських аналiтикiв, основною причиною швидкого зростання московських цiн на нерухомiсть, яке спостерiгалося торiк, була державна пiдтримка iпотечного кредитування в Росiї. Тому стало можливим i те, що iпотека в масовому порядку використовується не тiльки для рiшення житлових проблем, але i для збереження капiталу та для спекуляцiй. Усе це лише стимулювало зростання цiни. Тобто, якщо вартiсть квартир кожен мiсяць збiльшувалась на 2-4%, а кредит росiйськi банки видавали пiд 10% рiчних, то кiлькiсть бажаючих отримати кредит зростала. Але як тiльки цiни на московську нерухомiсть досягли рiвня лондонського та паризького i загальмувались – черга в банках за iпотечними кредитами також стала зменшуватись.
В Українi ситуацiя була схожою. Але…
По-перше, держава у нас iпотеку фактично не пiдтримує. Тому вiдсотки по iпотечних кредитах вищi, нiж у Москвi, де можна взяти кредит пiд 9-10% рiчних у валютi. В Українi ж реальний вiдсоток становить близько 15-16%.
По-друге, рiвень заробiтної платнi у Києвi набагато нижчий, нiж у Москвi. Так, у росiйськiй столицi середня зарплата ще торiк перевалила за $1 тис., у нас вона сьогоднi не дотягує до $400, тому кiлькiсть людей, здатних оплачувати iпотечнi кредити у Києвi набагато менша, нiж у росiйськiй столицi.
Таким чином, розмови про «платоспроможний попит», який київськi рiелтери називають головним стимулом зростання цiн, – лише почасти правда. А вiдтак зростання цiн шукає нових «живильних стимулiв». Один з них – будiвельнi пiрамiди.

Восьме диво свiту
Нинi у столицi є безлiч житлових довгобудiв, що «зростають» за кошти iнвесторiв i якi мали ввести в експлуатацiю ще рiк чи два тому.
При цьому квартири в будинках уже проплаченi й люди чекають «милостi» вiд органiзацiй, що обiцяли їм житло. Однак термiни здачi об`єктiв в експлуатацiю регулярно переносять, на справедливе обурення iнвесторiв вiдповiдають, як правило, «каверзним» запитанням: «А скiльки коштувала Ваша майбутня квартира?». Таким чином, в iнвесторiв нема жодних аргументiв, аби «вимагати своє», бо в бiльшостi довгобудiв, де здавання було намiчено на 2004-2005 рр., цiна квадратного метра для iнвесторiв ледь сягає 1500 у. о., а часто-густо вона ще менша, тодi як нинi середня цiна «квадрата» у столицi перевищила 2400 у. о. Тому людей умовляють не обурюватися, «потерпiти» i одержати в роцi, скажiмо, 2008-му свою квартиру за цiною з розрахунку 1000 у. о. за квадратний метр, в той час як на ринку за прогнозами обiцяють вже 3000 у. о.
Як же їм удається триматися на плаву? Виявляється, швидке зростання цiн на столичну нерухомiсть дає змогу легко вирiшувати вкрай неприємнi для будiвельних компанiй питання i коригує їхнi стосунки з фактично обдуреними вкладниками.
Цiновi перегони на київську нерухомiсть допомагають забудовникам поступово «розраховуватися» з iнвесторами. Механiзм цiєї оборудки простий: починають будiвництво нового будинку i широко рекламують продаж у ньому квартир. Зiбранi кошти вiд «нових» iнвесторiв йдуть на завершення довгобуду для «старих». При цьому варто узяти до уваги, що собiвартiсть будiвництва зростає i найчастiше «першi iнвестори» одержують квартири, собiвартiсть добудови яких вища вiд цiни, фактично сплаченої ними.
«Новi» ж iнвестори чекають, поки цiни на нерухомiсть виростуть i компанiя-забудовник, одержавши майданчики пiд забудову, знайде нових «лохiв», якi забезпечать своїми коштами добудову будинкiв «другої черги». Урештi-решт це класична пiрамiда, i вона може пiднiматись доти, доки зростають цiни на нерухомiсть.

Цiна зупинки
Варто цiнам завмерти на бiльш-менш тривалий час чи знизитися – i пiрамiда почне валитися як картковий будиночок. Причина проста: не вистачає «нових надходжень», аби «добудувати старi будинки» – адже будматерiали постiйно дорожчають i собiвартiсть робiт зростає.
Можливо, припинення зростання цiн – якраз той момент? Тим паче, що ринок нерухомостi в Києвi, на думку багатьох аналiтикiв, «перегрiтий».
Тому, щойно цiни на нерухомiсть зупиняться, забудовникам буде важко переконати iнвесторiв якомога швидше заплатити за ще не побудоване житло. Отож, i коштiв на завершення довгобудiв у них не вистачатиме. Формально кидка не буде, а буде проста обiцянка здати квартири замiсть третього кварталу 2007 року в 2009 чи 2010 роцi. Таким чином, багато людей, якi сплачують за квартири наперед, можуть опинитися i без грошей, i без житла.


Комментариев: 0    Просмотров: 638

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus