Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Рынок недвижимости Украины стремится к справедливым ценам

Рынок недвижимости Украины стремится к справедливым ценам

Нынешний глобальный бум на рынке недвижимости не знает прецедентов в экономике ни по объему роста цен, ни по продолжительности, ни по количеству стран, которые этот бум охватил.

Недвижимость – один из самых больших бизнесов в мире. Около 15% мирового ВВП создается в этой отрасли. Если в Европе недвижимость составляет 40-60% всей собственности домохозяйств, а в Америке 30%, то в Украине этот показатель наверняка больше, учитывая ограниченное число владельцев ликвидных акций или другой собственности. Несмотря на подобные показатели в мире образовался вакуум серьезных исследований по рынку недвижимости. Объясняется это тем, что до недавнего времени дома рассматривались как место жительства, а не как направление инвестирования или объект для спекуляций. То, что все большее количество сделок совершаются с целью скорейшей перепродажи, – новое явление не только для Украины. Поэтому так затруднено прогнозирование развития рынка недвижимости, а эксперты часто дают совершенно противоположные прогнозы. Свое видение этой проблемы «&» представил заместитель председателя правления UniCredit Bank Феделе Ди Маджио.

Влиятельная отрасль

Между динамикой цен на рынке недвижимости и экономическим ростом существует прямая зависимость. Рост цен способствует экономическому подъему, в то время как их снижение может быть причиной экономического спада.

Феделе Ди Маджио: «Банки должны избегать чрезмерно активного участия на рынке недвижимости в качестве принципиального инвестора».

Объективных факторов для подорожания недвижимости более чем достаточно – растущие реальные доходы населения, низкая стоимость денег по сравнению с тем, что было десять-пятнадцать лет назад, ограниченное предложение земельных участков. Каждый из этих факторов имеет место. Но также были правы и те, кто объяснял рост стоимости акций на фондовых рынках многих стран в конце 1990-х огромным количеством денег, искавших себе применение. Все аргументы правильные, но нельзя забывать о традиционной связи между ценой актива и той прибылью, которую он может генерировать. Цена, заплаченная за квартиру, должна быть равна сумме рентных платежей, которые можно выручить за сдачу ее в аренду. И то, что цена покупки растет намного быстрее, чем цена аренды, должно стать предупреждающим сигналом для желающих заработать на инвестициях в недвижимость.

Если говорить о последствиях, которые влечет за собой стремительный рост цен на недвижимость для украинской экономики, то, мне кажется, аналитики преувеличивают негативные аспекты подорожания. Этот процесс может иметь и некоторые положительные последствия. Например, предприятия, используя дорогую недвижимость в качестве залога, получают большие суммы в кредит, которые затем вкладывают в собственное развитие. Бум в строительстве способствует созданию новых рабочих мест. А владельцы недвижимости, наблюдая ежедневный рост ее стоимости, чувствуют себя богаче и охотнее тратят деньги, развивая тем самым внутренний рынок потребления.

Я также не утверждал бы настолько категорично, что сегодняшний восходящий ценовой тренд – предвестник кризиса. То, что происходит на рынке недвижимости, – пример эффекта catch up, когда низкие цены на активы приходят в соответствие с мировым уровнем. Хотя в то же время можно сказать, что на рынке недвижимости надувается финансовый пузырь. В отсутствие альтернативных вариантов вложения свободных средств покупатели не нуждаются в дополнительном поощрении. Недвижимость как направление вложения активов уже используют и институциональные инвесторы.

Коррекция неизбежна

В дальнейшем ситуация в этой сфере может развиваться по двум сценариям.

Сценарий первый: Украина пойдет польским путем. В таком случае можно ожидать внезапного и серьезного падения цен. В частности, если смотреть по соотношению дохода на душу населения и стоимости среднего жилья, то уже сейчас наблюдается серьезная переоценка стоимости актива, которая влечет за собой сильный спад, как это было в Польше.

Сценарий второй: Украина повторит путь России. Значит, будет не резкий спад, а стабилизация и постепенное снижение цен на недвижимость. Учитывая сходство ситуации в Украине и России (например, тот факт, что большая часть заработной платы находится в тени), я полагаю, что этот так называемый российский сценарий более вероятный. Но вероятен он не только из-за теневых доходов населения. Нельзя сбрасывать со счетов и фактор несоответствия спроса и предложения, поскольку нового жилья строится относительно мало. Еще один важный момент – за счет чего финансируется приобретение недвижимости. Если учесть, что, несмотря на бурный рост ипотеки, большая часть всей недвижимости сейчас покупается в основном за счет собственных средств, то владельцы могут придерживать квартиры и ожидать лучшего времени при условии, что на них не давит необходимость возвращения другого кредита.

То, что цена покупки растет намного быстрее, чем цена аренды, должно стать предупреждающим сигналом для желающих заработать на инвестициях в недвижимость.

Сейчас на украинском рынке наблюдается такая картина: владельцы недвижимости придерживают квартиры, ожидая следующего повышения, а спрос остается на высоком уровне. Покупателей много, и они хотят приобрести недвижимость немедленно. Если в этой связи посмотреть на Москву, то цены в сентябре там росли в два раза медленнее, чем полгода назад. Это привело к снижению доходности вложений в московскую жилую недвижимость, что в свою очередь обусловило рост предложения (на 30% по сравнению с августом). Но этот процесс происходил постепенно и повлек за собой увеличение периода продажи: если квартира в Москве еще весной в среднем находила своего покупателя за 10 дней, то сейчас за 45. Стабилизация должна произойти и в ценах на аренду. Так, цены на коммерческую недвижимость уже достигли того уровня, когда это тормозит развитие бизнеса.

Банкам следует быть осторожными

Многие сегодня высказывают опасение, что Украина «лезет в долговую яму»: население и предприятия намного чаще и в большем объеме берут кредиты. Но было бы неправильно утверждать, что у всех заемщиков, которые приходят в банковскую систему за кредитованием, уже имеются слишком большие долги. В Украине немало компаний, недостаточно использующих заемный капитал и способных безопасно наращивать объем взятых кредитов. Возможно, есть определенная опасность в том, что фактически отсутствует предложение «длинных» денег.

С точки зрения стабильности банковской системы необходимо принять во внимание два фактора, смягчающих вызывающие опасение моменты. Первый: не только банки, экономика в целом не накопила критического объема задолженности. Второй: увеличение доли иностранного капитала в банковской системе содействует росту финансовой стабильности, что в свою очередь должно обеспечить и рост к ней доверия, поскольку для многих больших банков становится доступным дополнительное финансирование. Требование увеличения капитализации, инициированное Национальным банком, также имеет положительное значение с позиций усиления стабильности банковской системы.

Банки могут и будут играть важную роль в дальнейшем развитии украинского рынка недвижимости. Они – важный источник ресурсов для инвестиций в недвижимость. Но работа на данном рынке требует капитала и экспертизы, которые в банках не всегда имеются, и, как видно из опыта других стран, накопившегося за последние двадцать-тридцать лет, это может повредить стабильность всей системы. В частности, банки должны учиться избегать чрезмерно активного участия на рынке недвижимости в качестве принципиального инвестора. С этой точки зрения следующие два-три года – самое опасное время. Но если пережить данный период, то масштабного кризиса не случится. На украинский рынок выходят международные игроки с лучшей капитализацией и опытом в управлении рисками, и это будет способствовать стабилизации банковской системы. Сейчас украинские банки продаются по цене, практически равной цене их активов, что ненормально. В означенном сегменте также скорее всего произойдет коррекция цен. На вопрос, как переживет банковская система и экономика в целом такое снижение цен, я отвечу так: отношение банковских активов к ВВП невелико, поэтому банкам не под силу сломать экономику, когда банковский кризис влечет за собой продолжительную экономическую стагнацию.


Комментариев: 0    Просмотров: 467

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus