Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Столица пирамидальная

Столица пирамидальная

Парламентские выборы, вероятно, внесут существенные изменения в и так бурную жизнь "фараонов" столичных строек. Да и, собственно, не только коммерсантов-строителей, а всех, кто участвует в распределении баснословных прибылей на строительстве и продаже-лерепродаже супердорогой киевской недвижимости.

Эксперты уверены, что с приходом в Верховную Раду и Киевсовет ярких представителей неоднозначного донецкого бизнеса, гордые сыновья сурового Донбасса попытаются отхватить кусочек покрупнее от аппетитного столичного строительного пирога. Естественно, "старожилам" это не понравится, и зрелищные скандальные конфликты станут неминуемы.

Томительное ожидание

Дальнейшая судьба рынка недвижимости Киева туманна. Сейчас на нем наблюдается довольно странная ситуация: цены замерли, и определилась тенденция к пускай даже небольшому, но снижению стоимости квадратного метра жилплощади. Парадоксальность происходящего в том, что себестоимость жилья, если верить застройщикам, уже почти достигла отметки в $1 тыс. за квадратный метр. Тем не менее, некоторые эксперты не исключают, что в обозримом будущем жилье может подешеветь в среднем процентов на 20. Грохот падающих "строительных пирамид" остудил пыл частных инвесторов и обострил внимание к повелителям кранов и бетономешалок со стороны контролирующих органов. После значительного "перегрева" рынка жилой недвижимости, длившегося несколько лет и достигшего пика в середине прошлого года, началось его охлаждение. Цены замерли и грозятся поползти вниз. Такая тенденция отчасти вызвана пессимистическими прогнозами рентабельности инвестиций в недвижимость, что автоматически повлекло за собой падение спроса. Те, кто вкладывал в покупку квартиры деньги, чтобы приумножить свой капитал (их еще принято называть "спекулянтами"), побаиваясь обвала цен на жилье (и, как следствие, обесценивания своих вкладов), отложили покупку очередной квартиры и ждут прояснения ситуации. Многие независимые наблюдатели, отслеживающие ситуацию, уже давно утверждают, что стоимость квадратного метра жилья в Киеве догнала и перегнала здравый смысл и цены многих европейских столиц. Эксперты наконец-то были услышаны состоятельными покупателями и коммерческими банками, которые инвестируют стройки. Их охладил неудачный опыт "Интерконтинентбанка", который, вложив львиную долю своих средств в строительные проекты и столкнувшись с непредвиденными трудностями, оказался на грани банкротства (см. "Грани плюс"," № 31,2005). Скандал с "Элитой-центр" вообще ввел участников рынка в состояние шока.

Настороженность банков и, как следствие, увеличение ими процентных ставок по жилищным кредитам, а также строительные скандалы уменьшили спрос со стороны среднего класса, покупающего квартиры в кредит для личных нужд. Здесь нужно учитывать и то, что далеко не каждый украинец, которого можно отнести к среднему классу, на самом деле зарабатывает достаточно средств, чтобы "оквартирить" себя или своих родных. Что вызывает серьезную озабоченность властей. "В условиях, когда коммерческие банки дают ипотечные кредиты под 18-20% и не более чем на три года, говорить о доступе среднего класса на рынок жилья не имеет смысла", — признал недавно министр строительства и архитектуры Украины Павел Качур. Опять же, "бездомные", но более-менее денежные киевляне, уповающие на обвал цен, отложили покупку жилья до того момента, когда "чудо" та-ки свершится.

Однако продавцы недвижимости пытаются развеять эти надежды. Например, в компании "Благовест", лидере столичного рынка, пугали парламентскими выборами. Мол-де новоизбранные народные депутаты захотят обзавестись жильем в столице для себя и "оквартирить" своих помощников. Что якобы вызовет очередной всплеск спроса на недвижимость и, соответственно, скачок цен. Правда, тут риэлторов можно заподозрить в лукавстве: маловероятно, что депутатский корпус сможет существенно повлиять на столичный рынок квартир таким образом. Народные избранники вряд ли захотят соседствовать с рядовыми избирателями, они обратят свои взоры на элитные квартиры или же на нескромные "дачи" в пригороде.

В то же время застройщики и риэлторы не устают твердить: экономических предпосылок к удешевлению недвижимости нет. В Киеве строительным компаниям один квадратный метр жилья якобы уже обходится в без малого $1 тыс. И, мол-де, если стройматериалы и горючее продолжат дорожать, подорожает и себестоимость жилья. Что, естественно, чувствительно отразится на кармане потенциальных новоселов, а не застройщиков и продавцов.

По самым скромным подсчетам, в 2002-2003 годах строительство недвижимости в Киеве приносило застройщикам ежегодно $70 млн прибыли. Сегодня доходы бизнесменов-строителей, с учетом "навара" различных посредников и спекулянтов, возросли почти до $500 млн.

Рисковые парни

Бешеные прибыли, которые сулит столичная недвижимость, толкают многих предприимчивых людей на всевозможные ухищрения. Часто — очень рискованные. Собственно, группа компаний "Элита-центр", под руинами которой погребено 400 млн грн несостоявшихся новоселов, "посыпалась" не из-за злого умысла отцов-основателей, а их опрометчивости. "Элита-центр" начинала деятельность как вполне добросовестная структура. На привлеченные в первый проект деньги частных инвесторов она стала спешно скупать у спекулянтов участки под новые стройки, дабы расширить свой бизнес и впоследствии заработать еще больше. Однако перекупленные площадки оказались проблемными: строить на них нельзя из-за протестов жителей близ лежащих домов и недобросовестного оформления документации предыдущими владельцами участков. При этом "Элите-центр" пришлось выложить за площадки не один миллион свободно конвертируемой валюты. В общем, когда стало понятно, что дело прогорело, основатели "Элиты-центр", прихватив деньги вкладчиков, ударились в "бега".

Отдельно стоит отметить: перекупщики земли давно уже стали неотъемлемой частью рынка недвижимости. По словам экспертов, суть проблемы в том, что бизнес на перепродаже строительных площадок абсолютно законен. Законодательная база, регламентирующая строительство, фактически десять лет не обновлялась. И сноровистые дельцы, пользуясь правовыми лазейками, нашли для себя схематически простой, но весьма прибыльный вид бизнеса — отвод земельных площадок. Собственно, операции с землей в Украине регламентируются Земельным кодексом. В котором сказано: если конкретный участок земли никому не принадлежит, кроме городской общины, он не занят, то его можно получить в аренду или собственность. Для этого достаточно обосновать свои претензии: мол, буду строить там жилой дом или торговый центр. Причем, если у солидных строительных компаний согласование на отвод земельного участка занимает от года то двух, то некоторым малоизвестным обществам с ограниченной ответственностью удается пройти согласовательную процедуру всего за полгода. Это вызывает резонные подозрения в коррупционных связях перекупщиков земли с некоторыми чиновниками районного и городского масштаба.

В Киеве, как выяснили "Грани плюс", Такой бизнес получил серьезный размах. Судя по всему, в столице существует не один десяток фирм, созданных специально под отвод земли. Некоторым 000 и ЧП удается "подмять" под себя одновременно 20-30 участков. Кстати, нередко участки продаются реальным строителям вместе с фирмой, под которую они отводились. И при сравнительно малых затратах на отвод земли, дельцы-перекупщики получают сверхприбыли. "Обычно они просят за переуступку площадки 12-18% от стоимости дома", — рассказали нам в одной крупной строительной компании. А это — несколько миллионов долларов. По словам президента холдинговой компании "Киевгорстрой" Владимира Поляченко, из выделенных решениями Киевсовета 900 площадок под застройку его структура получила всего три, а остальные вынуждена была перекупать на вторичном рынке. Что, учитывая нешуточные связи холдинга в столичной мэрии и правительстве, вызывает некоторые подозрения относительно чистоплотности таких операций.

Железобетонное лобби

Официально холдинговая компания "Киевгорстрой" на 80% принадлежит государству в лице Киевского городского совета. Однако, осмелюсь утверждать, что холдинг не на столько государственный, как заявляет его руководство и городская власть.

Сам по себе "Киевгорстрой", если образно выражаться, просто вывеска, под которой работает более 30 строительных компаний. Изначально, конечно, их акции принадлежали самому холдингу и рабочим. Но за более чем десяток лет они стали концентрироваться в руках директоров и председателей правлений, а также частных компаний. Например, контрольные пакеты акций ОАО "Металлист" и треста "Киевгорстрой-6", входящих в холдинг, принадлежат ЗАО "Украинская горно-металлургическая компания". Она, в свою очередь, входит в корпорацию "Индустриальный союз Донбасса", тесно связанную с именами известных дончан Сергея Таруты и Виталия Гайдука. То есть, хоть государству и принадлежит,80% акций самого "Киевгорстроя", реально немалая доля активов холдинга давно уже приватизирована.

Много вопросов вызывает и распределение прибылей холдинга. Являясь крупнейшей строительной компанией в стране, "Киевгорстрой" в год зарабатывает всего несколько миллионов гривен, демонстрируя рентабельность в районе 2%. В то время, как рентабельность инвестиций в недвижимость достигла астрономических высот. В самом холдинге это объясняют, во-первых, подорожанием земли, во-вторых, дороговизной стройматериалов. И, в-третьих, тем, что холдингу приходится платить подрядчикам. При этом, руководители "Киевгорстроя" забывают упомянуть, что практически все подрядчики и субподрядчики, привлекаемые к проектам холдинга, в этот самый холдинг входят. То есть, львиная доля прибыли "материнской" компании уходит на счета ее «родственников», многие из которых контролируются частными акционерами.

Примечательно, что скупка акций участников холдингов "чужими" компаниями в "Киевгорстрое" всегда строго пресекалась. Несмотря на то, что все эти предприятия являются открытыми акционерными обществами. Работникам предприятий, дабы они не продали свои акции "левым дядям", часто угрожали увольнениями. Так, например, в 2003 году пресекалась скупка акций "Домостроительного комбината №3", "Домостроительного комбината №4" и "Киевспецстроя", которую пыталась провести инвестиционная компания "Тект".

Тем временем "Киевгорстрой" превращается в мощного лоббиста строительного бизнеса. Под его флагом формируется "Строительная палата Украины", в котором приняли участие около 800 участников рынка со всех регионов страны. Кроме того, холдингу с переменным успехом удается лоббировать свои интересы на уровне Верховной Рады. Например, недавно парламент проголосовал за Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, связанные с проведением эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании "Киевгорстрой"". Однако Президент Виктор Ющенко этот закон ветировал. Глава государства аргументировал свое решение тем, что, во-первых, принятие закона повлекло бы за собой дополнительную нагрузку на бюджет, и без того проблемный. Во-вторых, Президент обращает внимание на то, что предлагаемые законом изменения приведут к ослаблению защиты прав детей на жилье.

Впрочем, не исключено, что "Киевгорстрою" удастся добиться своего вскоре после выборов. А, учитывая мощь его структуры, связи во власти и общие интересы с донецкими финансово-промышленными структурами, поствыборный передел рынка столичной недвижимости он переживет легче, чем кто-либо другой.

 http://www.grani.kiev.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 547

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua