Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Строительная отрасль никак не может восстановиться после кризиса

Строительная отрасль никак не может восстановиться после кризиса



Также законом продлен срок действия льготных условий строительства жилых домов ровно на год - до января 2013-го. Основные поблажки - льготное кредитование застройщиков; запрет на расторжение договоров купли-продажи жилья в случае 100% оплаты его стоимости инвестором; отсрочка возврата денежных средств частным инвесторам по договорам купли-продажи жилья, по которым проведена частичная оплата стоимости объекта; отсрочка уплаты паевого взноса на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта; возможность возобновления действия договоров аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности, переданных для строительства многоквартирных жилых домов. Этот «щадящий» строителей закон ждет подписи Президента, затем, в случае подписания, он будет опубликован и вступит в силу.

Льготами - по кризису

Льготами и мораториями в поддержке строителей депутаты не ограничились. Как разъяснили старший партнер Тимур Бондарев и юрист Лада Журбелюк адвокатской компании Arzinger , законом изменены требования к процентной ставке по льготным кредитам. Так, прежняя редакция антикризисного закона (№800) предусматривала возможность компенсации коммерческим банкам разницы между ставкой по указанным кредитам и текущей рыночной ставкой, при условии, что «процентная ставка по таким кредитам не может превышать 2% над уровнем учетной ставки НБУ», что фактически необоснованно ограничивало банки в свободе определения ставки по кредиту и не имело привязки к главному показателю – разницы между ставкой по льготному кредиту и рыночной ставкой. Теперь закон ограничивает величину разницы между рыночной ставкой и ставкой по льготному кредиту в размере учетной ставки НБУ+ 2%. Такая разница может быть компенсирована коммерческим банкам за счет государственного бюджета.

Но не ставкой единой. Продлен срок допустимой задержки ввода в эксплуатацию объекта жилой застройки. Прежде запрет на расторжение договоров купли-продажи жилья инвесторами мог применяться лишь при условии, что задержка ввода объекта в эксплуатацию не превышает 18 месяцев. Сейчас срок продлен до 30 месяцев.

Кроме того, временно (до 1 января 2013 года) приостановлена норма ст. 27-1 Закона «О планировании и застройке территории», согласно которой предельный срок оплаты паевого взноса не мог превышать одного месяца после принятия объекта в эксплуатацию.

Также, согласно нововведениям, застройщики имеют право возобновить действие договоров аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности, переданных под застройку многоквартирных жилых домов.

Юристы отмечают, что прежняя редакция данного положения (в законе №800) не работала. Она предусматривала право застройщиков многоквартирных жилых домов продлить действующие договоры аренды земельных участков на те же сроки при условии, что договоры были заключены до вступления в силу закона (до 14 января 2009 г.) и на земельном участке уже ведутся строительно-монтажные работы.

«Законом №6687 были внесены существенные коррективы, которые всецело обеспечивают возможность практической реализации застройщиками жилья их права на продление сроков договоров аренды», - считают в Arzinger.

Законом предусмотрено, что заключение дополнительного соглашения о возобновлении действия договора аренды земли осуществляется без принятия соответствующего решения органом исполнительной власти или местного самоуправления. Кроме того, установлен предельный срок, за который должен быть заключен такой договор, а именно - в десятидневный срок после подачи заявления застройщиком. Фактически, органы исполнительной власти и местного самоуправления поставлены перед фактом о необходимости продления договоров аренды. Однако время продления договора обоснованно ограничено сроком, необходимым для введения объекта в эксплуатацию. «Такое ограничение позволит пресечь злоупотребления со стороны застройщиков и стимулировать их для своевременного завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию», - уточнили юристы.

Инвесторы ждут новых афер

Эксперты оценивают данный закон как усиливающий позиции застройщиков и нивелирующий права частных инвесторов.

По мнению Т.Бондарева и Л.Журбелюк, такие преждевременные законодательные изменения вызваны, скорее, необходимостью воспользоваться сложившейся политической ситуацией для принятия «нужных» законов, чем исследованием рынка и прогнозируемыми показателями восстановления строительной отрасли.

В Минрегионстрое неоднозначно относятся к принятому закону. Заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко обращает внимание на то, что документ открывает возможности для недобросовестных застройщиков затягивать введение в эксплуатацию и без того простаивающие недострои.

«У министерства двоякое отношение к этому закону. С одной стороны, он дал возможность строителям несколько вздохнуть, с другой – нерадивые застройщики просто перестали рассчитываться с инвесторами. Поэтому тут, конечно, есть вопрос. Но законодатель уже решение принял», - отметил он.

Действительно, инвесторы возмущены. Президент Всеукраинской общественной организации «Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам» Алексей Гончарук считает, что изменения в антикризисный закон призваны защищать интересы застройщиков и освобождать их от ответственности за невыполнение договорных обязанностей.

«Данные изменения однозначно улучшают положение компаний-застройщиков и ухудшают инвесторов. Недобросовестным застройщикам дана возможность избежать ответственности за нарушение договорных обязательств (они уже не будут бояться начисления штрафных санкций и расторжения договора). Инвесторы теряют возможность получить от застройщиков какие-либо компенсации за нарушение срока принятия в эксплуатацию объекта строительства на целых 30 месяцев, а также не имеют возможности разорвать заключенный с застройщиком договор. Поэтому им остается только одно – ждать», - отметил он.

Вторит коллеге и председатель правления этой ассоциации Валерий Быковец : «Закон фактически дал право застройщикам на законных основаниях, без каких-либо последствий для себя не выполнять взятые обязательства перед людьми и отложить строительство домов еще на год».

В ассоциации считают, что непосредственного влияния на срок получения квартир инвесторами, вложившими деньги в объекты строительства, данный закон не имеет. Однако для застройщика теряется мотивация быстрее построить и принять в эксплуатацию объект. А для недобросовестных появляется возможность и вовсе ничего не делать. Теперь большинство инвесторов считает, что не увидать им своего жилья ранее 2013 года.

«В Украине сотни тысячи обманутых инвесторов, вложивших свои деньги в строительство жилых домов, и права которых должно защищать государство. А вследствие принятия таких законодательных норм их права ущемляются. Вместо того, чтобы усилить ответственность застройщиков перед инвесторами, изменения в закон, принятые Верховной Радой Украины, защищают строительные компании от самих же инвесторов», - считает В. Быковец.

Застройщики настроены на компромисс

Как бы не «плакали» инвесторы, застройщики восприняли закон на ура. Причем его лоббистами выступали их профильные ассоциации.

«Считаю внесение Верховной Радой изменений в закон №800 большим достижением. Ассоциация «Региональное строительство» является одним из основных возбудителей этой темы, одним из основных лоббистов в хорошем смысле этого слова – мы неоднократно обращались по данному вопросу в Кабинет Министров, Минрегионстрой, Госкомпредпринимательства. Поэтому с удовлетворением воспринимаем принятие изменений в этот закон и считаем это в том числе и своей победой», - говорит член совета Ассоциации «Региональное строительство» (директор компании «Макрокап Девелопмент Украина», Харьков) Дмитрий Кутовой.

Он считает, что права инвесторов в законе не обделены. «На первый взгляд, особенно с точки зрения инвесторов, закон больше защищает застройщиков. Но на самом деле он является механизмом защиты прав инвесторов от злонамеренных попыток спекулятивно воспользоваться ситуацией, обвалить рынок, скупить активы компании и совершить очередной передел на рынке, в результате чего могли бы пострадать конечные потребители», - пояснил он.

Д.Кутовой уверен, что «разумные, благонадежные и солидные компании, даже оказавшись в нелицеприятной ситуации в кризис и после него, не будут пользоваться данным законом как абсолютным щитом, отметая попытки находить консенсус в переговорах с инвесторами».

А для поиска компромисса у строительных компаний есть масса вариантов, отмечает президент холдинга «Киевгорстрой» Василий Можар. «Я думаю, что этот закон как раз дает возможность находить компромиссные решения. К примеру, остановилось строительство дома. Инвесторы говорят: если ты не строишь, мы забираем деньги. А деньги вложены в этот объект. Поэтому и формула выписана в законе – ввести мораторий, который позволяет мне с инвесторами договориться, каким образом я с вами разойдусь: или вы ждете, я продолжу строить, или я что-то другое вам предложу, или возьму кредитные ресурсы, или получу поддержку государства, дострою и верну вам, или продаю квартиру другому застройщику и возвращаю вам средства», - перечислил открывшиеся возможности президент компании.

В.Можар считает, что сэкономить за счет продления льгот для строительства вряд ли получится, скорее «не тратить». «Это дает возможность выжить, сохранить себя и в послекризисном периоде закончить строительство», - добавил он. По его мнению, действие закон следовало бы расширить не только на строительство жилья, но и коммерческих объектов.

«Безусловно, изменения в закон помогут застройщикам. Но, к сожалению, 30-месячный мораторий не касается нежилых объектов недвижимости. Сейчас закон №800 имеет четко обозначенную сферу применения - «жилищное строительство». Наша ассоциация всегда заявляла о необходимости расширения действия норм закона №800 на объекты нежилого назначения, поскольку, как правило, портфели строительных компаний включают в себя и их», - пояснил он.

А вот в отношении предусмотренных в законе льготного кредитования и компенсации по ставкам строительные компании особых надежд не возлагают. Ведь не помогло разрешить эту проблему даже вмешательство премьер-министра Николая Азарова. Что поделать, не подействовали на банки уговоры правительства, слишком рискованное дело – влезать в долгострои…

«К сожалению, даже не льготные кредиты на сегодняшний день – мечта. Де-факто кредитование осуществляется отнюдь не на льготных условиях, если вообще осуществляется. И стимулирующих, поддерживающих кредитов сейчас практически нет. Несмотря на попытки активизировать взаимодействие между банками и строительным сектором, они пока остаются только декларацией», - отметил директор «Макрокап Девелопмент Украина».

Не лучше с кредитами дело обстоит и в столице. «Я бегаю по банкам и говорю: дайте, а они мне создают такие условия, чтобы я ни в коем случае не получил кредит», - отмечает В.Можар. И после совещания премьер-министра с представителями банков и застройщиками ситуация не сдвинулась с мертвой точки: финучреждения вроде бы готовы, но условия такие, что не под силу даже крупным застройщикам. «Теперь банки свои условия выписали таким образом, чтобы ограничить мою возможность на получение кредита», - добавил В.Можар.

Резюмируя принятые изменения, юристы Arzinger отмечают, что тенденция к усилению позиций застройщиков не на шутку набирает обороты, причем с каждым новым законодательным актом в сфере строительства. Подобная ситуация угрожает полным нивелированием прав частных инвесторов. По их мнению, «хотя никого уже не удивляет тот факт, что украинское законодательство давно утратило баланс между интересами бизнеса и правами частных инвесторов, но на подобные законодательные нововведения нельзя закрывать глаза и воспринимать их как должное. Иначе завтра мы окажемся в ситуации, когда законодатель вообще введет запрет на расторжение договоров купли-продажи жилья, независимо от сроков их выполнения или соблюдения каких-либо других условий».


Комментариев: 0    Просмотров: 474

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus