Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Темпы строительства — это лакмусовая бумажка, показывающая, в каком состоянии находится экономика

Темпы строительства — это лакмусовая бумажка, показывающая, в каком состоянии находится экономика

— В свое время классик сказал: человека испортил квартирный вопрос. С тех пор изменилось немного. Так называемое государственное жилье практически не раздается, а за собственные средства купить квартиру по силам далеко не каждому. Могут ли молодые люди надеяться на то, что обещание о доступном жилье будет воплощено в жизнь?

— Нынче много разговоров о подорожании жилья. В парламенте даже говорилось о создании специальной комиссии, которая исследовала бы необоснованный, по мнению многих моих коллег — народных депутатов, стремительный рост цен. Но, думаю, это не поможет решить проблему. Ведь причины дороговизны, особенно в Киеве, известны всем. Чтобы этот рост прекратить, нужна только лишь политическая воля.

Прежде всего следует прислушаться к Премьер-министру, лидеру БЮТ Юлии Тимошенко, которая уже несколько лет акцентирует внимание на том, что надо упростить процедуру выделения земельных участков: не нарушая закон, сделать ее прозрачной, а ряд ненужных согласований просто убрать. Сегодня у нас, по одним данным, свыше двух сотен, по другим — свыше четырехсот согласований, подписей, которые нужно собрать для того, чтобы преодолеть путь от выделения земельного участка до получения разрешения на строительство. Это занимает по меньшей мере полтора года, а иногда тратится целая пятилетка.

Безусловно, было бы лучше, если бы земельные участки предоставляли только на аукционах. Но это не решит проблемы, если аукционы будут проводиться по старым правилам, так как участки, которые сегодня предлагают, не дают инвестору гарантии, что на них можно построиться. Они не просчитываются архитекторами. Иногда, когда инвестор уже получает определенный участок, выясняется, что на нем нельзя возвести, например, двадцатиэтажный дом, так как этого не позволяет инсоляция. Или просто мало земли, чтобы выполнить все условия возведения полноценного дома, что нет возможности сделать пожарный проезд или не хватает места для малых архитектурных форм, которые должны быть возле каждого дома, или невозможно оборудовать паркинг на определенное количество автомобилей... Поэтому для разработки и проведения аукционов необходимо, чтобы участок, который выставляют на аукцион, предварительно прорабатывали по поручению местной власти специалисты архитектурно-проектной организации. Все затраты, связанные с подготовкой земельного участка для продажи на аукционе, можно включать в стартовую цену земли.

Существует и другая проблема — общественные обсуждения. К сожалению, возмущение людей против возведения домов — во многих случаях нынче просто направление коммерческой деятельности определенных фирм: финансируются жители близлежащих домов, которые «борются» с запланированным строительством. Сегодня это довольно выгодный бизнес. Поэтому необходимо, чтобы перед проведением аукциона проводились общественные обсуждения по четким правилам, которые бы действительно отображали мнение жителей. А после проведения таких дискуссий, если кто-то и остался недовольным, должен начинать действовать закон. То есть те же правоохранительные органы или система судов должны осуществлять влияние на людей, которые мешают обоснованному согласно нормам строительству. Такая же ответственность должна быть и у инвесторов.

— Пытаются ли парламентарии как-то помочь в такой ситуации?

— Эти два вопроса, о которых я говорил, членами Комитета Верховной Рады по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики внесены в соответствующий законопроект и направлены в парламент на второе чтение. Надеюсь, оно пройдет и нюансы проведения аукционов и общественных обсуждений теоретически, на бумаге, будут решены. Единственная проблема — надо научиться выполнять принятые законы. Тогда так называемые «накладные затраты» по выделению земельных участков, состоящие в необоснованных поборах, уменьшатся, а у инвесторов будут, кроме определенных гарантий, еще и затраты ниже на оформление земельного участка, что, бесспорно, повлияет на продажную цену жилья.

— Несмотря на дороговизну жилья, строительство у нас все-таки ведется стремительно. Однако не всегда тешат глаз архитекторские решения. Кто отвечает за это?

— Наверное, вам приходилось замечать, что почти все наши города выглядят одинаково голо и непривлекательно? Помочь в ситуации могла бы разработка в населенных пунктах генеральных планов. Также необходимо повысить роль главного архитектора как человека, принимающего решения и отвечающего за них. Так называемые «градсоветы», которыми часто прикрываются главные архитекторы, во многих случаях принимают необоснованные решения. Например, в том же Киеве часто происходит так, что просто при обсуждении проекта на «градсовете» одна группировка архитекторов принимает негативное решение по отношению к своим конкурентам, не учитывая ценность самого проекта. Тогда подписи под соответствующими документами ставят не по профессиональным соображениям, а по принципу: «я не дам жить своему конкуренту». Если бы специалисты ощущали персональную ответственность за принятые решения, этого можно было бы избежать. Разумеется, в своих выводах им не обойтись без учета мнения специалистов из разных отраслей, природоохранителей, пожарных, санэпидврачей, но полная ответственность должна лежать на главных архитекторах.

Кстати, относительно стоимости жилья: уменьшить ее можно также на этапе приема объекта в эксплуатацию. Сейчас у нас многочисленная комиссия, каждый представитель которой иногда выдвигает к застройщику абсолютно необоснованные требования ради собственной выгоды или в пользу организации, интересы которой он представляет, при этом коллективная ответственность превращается в коллективную безответственность. Мы предлагаем акт государственной комиссии заменить другим документом, который выдавала бы служба государственного архитектурно-строительного контроля, убедившись перед этим, что здание полностью отвечает проекту и согласованным нормам. Думаю, это сократит время приема объекта. К тому же будет известна фамилия конкретного виновника, который принял недостроенный или плохо построенный дом. Это изменение также учтено в уже упоминавшемся мной законопроекте.

— Часто приходится слышать, особенно киевлянам, о спекуляциях местной власти с квартирами, которые являются обязательным отчислением застройщиков в местный бюджет. Можно ли как-то обезопаситься от подобных афер?

— Обязательный расчет застройщика квадратными метрами уже давно не имеет смысла, так как квартира в центре города, выделенная для жителей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, никогда к ним не попадает. Срабатывает схема: человеку, которому должны предоставить жилье, выделяют похожую квартиру на окраине города, дают частичную денежную компенсацию, а элитное жилье в центре продают лицу, имеющему доступ к чиновникам из местной власти, за сумму, которая значительно меньше себестоимости квартиры. Разрубить гордиев узел поможет денежная оценка отчислений в местный бюджет, которая позволит за деньги, полученные от продажи квартиры в центре, построить три квартиры в спальном районе города. А пределы посягательств городской власти и желание повысить норматив, который она хочет взять у застройщика, должны иметь четкие ограничения. Думаю, эти нормы не должны превышать 10—15 процентов от стоимости строительства, ведь такие отчисления влияют на сметную стоимость дома и на конечную цену квадратного метра.

— За счет чего, на ваш взгляд, в нашей стране удастся воплотить в жизнь программу доступного и социального жилья?

— Под строительство социального жилья, бесспорно, не должно быть продажи земельных участков. Для этого необходимо, чтобы Минрегионстрой доработал все нормативы, необходимые для действия Закона «О социальном жилье». К сожалению, предыдущее правительство не смогло этого сделать или не захотело. Поэтому в нынешнем году надеяться на начало возведения социального жилья не приходится. За текущий год надо закончить разрабатывать соответствующие нормативы и типовую проектную документацию, дать задания областным администрациям подготовить земельные участки под социальное жилье, а местным государственным администрациям решить вопрос подведения к этим земельным участкам инженерных сетей.

Важно, чтобы мы понимали: обустраивается временное помещение для людей, которые по тем или иным причинам не могут себя обеспечить жилой площадью, купить ее по рыночной цене. Например, это могут быть молодые люди, которые после получения социального жилья смогут окрепнуть, стать на ноги и позднее переехать из временного помещения в квартиру, которую приобретут сами.

Немало нынче разговоров и о так называемом доступном жилье. Уже в этом году планируется начать его строительство. Надеюсь, первые жители таких домов будут иметь свои квартиры уже до конца нынешнего года. Однако цена за квадратный метр, которую обнародовал Госстрой, вызывает у меня большое сомнение. Она реальна лишь в одном случае — если органы местной власти под доступное жилье направят недостроенные дома, где уже есть необходимая документация, возведена «коробка» и подведены инженерные сети.

На будущее все-таки нужно определиться, что мы вкладываем в термин «доступное жилье», кто на него имеет право, и закрепить это законодательно. Местная власть должна выделить участки под соответствующее строительство. Чтобы сократить затраты, надо разработать более десятка видов типовой документации: для коттеджей, для многоэтажек и т. п. Это позволит сократить стоимость строительства за счет уменьшения стоимости проектных работ. Безусловно, полностью отменить проектные работы невозможно, но привязка типовых домов к земельному участку сократит затраты на строительство объекта почти на пять процентов.

Разумеется, темпы строительства доступного жилья зависят от возможностей государства, так как только государство может взять на себя часть затрат по его себестоимости. Я надеюсь, что до конца текущего года хотя бы часть документов, необходимых для возведения таких помещений, будет разработана, а само понятие «доступное жилье» приобретет четкое законодательное толкование.

— Мы уже говорили о том, что в последнее время у нас новые помещения появляются, как грибы после дождя, небоскребы возводят быстро и много. Следовательно, отечественная строительная отрасль стремительно развивается?

— Темпы строительства в нашей стране растут. А это своеобразная лакмусовая бумажка, показывающая, в каком состоянии находится экономика. В середине 90-х годов в этой отрасли удалось создать рыночные условия, но среда работы инвесторов требует постоянного улучшения. Одним из средств стимулирования развития строительной отрасли являются изменения в структуре органов, которые дают разрешения на строительство, разработку документации и влияют на принятие окончательных решений относительно утверждения проектов.

Мы должны перенести нагрузку с местных органов, которые выдают лицензии и сертификаты, на профессиональные организации строителей и архитекторов. Должны вырасти ответственность проектных институтов. А существующую нынче экспертизу проекта, если мы будем двигаться в правильном направлении, думаю, лет через пять можно отменить. Несколько улучшить работу экспертизы нам удалось благодаря принятому в пятом созыве сессии Верховной Рады соответствующему закону, но это только первый шаг. Мы должны двигаться в этом направлении и в дальнейшем, повышая уровень ответственности организаций, которые непосредственно выполняют проектные и архитектурные работы, разрабатывают генпланы и непосредственно строят.

— Такие высокие темпы строительства, наверное, нуждаются в высококвалифицированных работниках. Отечественные мастера нынче застраивают едва ли не всю Европу, а достаточно ли их на родине?

— Сделать наше строительство более качественным невозможно, если не обращать внимание на подготовку кадров. Здесь, к сожалению, сложно сказать что-то положительное, начиная с подготовки рабочих и заканчивая качеством образования инженеров-строителей и архитекторов. Система профессионально-технического обучения сегодня не отвечает современным требованиям. Студенты не имеют возможности работать с новейшими материалами по современным технологиям. К этому добавляется низкий профессиональный уровень преподавателей. Сложившаяся ситуация не волнует ни Министерство строительства ни Министерство образования. Однако проблему надо решать — профтехзаведения необходимо обеспечить современным оборудованиям и квалифицированными кадрами. В высших учебных заведениях ситуация не лучше. Мы почти все строительные институты назвали академиями, но качество специалистов от этого не улучшилось.

Не менее болезненный вопрос — государственный заказ на тех или иных специалистов. Никто не анализирует, какие специалисты нужны нынче в строительной отрасли. В дефиците архитекторы, мастера, прорабы и инженеры-сметчики, инженеры производственных отделов и т. п. А госзаказ в наших ВУЗах не отвечает объему, необходимому для развития строительного и архитектурного дела в стране. Если государство не может увеличить количество студентов, которые учатся по ее заказу, то хотя бы то количество, которое определено сейчас, должно пропорционально покрывать дефицит, сложившийся в отрасли. К студентам и программам, по которым они учатся по госзаказу, должны быть повышенные требования, чтобы как раз на уровень их подготовки ориентировались и те студенты, которые учатся, оплачивая свое обучение. Около 30 процентов выпускников строительных институтов не желают в дальнейшем работать по специальности, а еще 60 — не имеют соответствующих знаний. Как результат, качество нашего строительства остается низким. Многие отечественные квалифицированные строители нынче работают за границей. Мы потеряли специалистов, а новых не готовим. К решению проблемы должны подключиться Минрегионстрой, Министерство образования и Министерство труда и социальной политики.

— В свое время говорили о том, что старые «хрущевки» будут сносить, а одновременно будут возводить современное комфортабельное жилье. Сегодня эта программа, похоже, канула в Лету?

— Нынче 20—40 процентов населения больших и средних городов — жители панельных домов массовой серии, которые построены почти полстолетия назад. Чтобы улучшить ситуацию, нужна серьезная работа местных советов, которая будет заключаться не только в разработке проектной документации на тот или иной квартал для дальнейшей продажи участка на аукционе, но и в том, чтобы убедить жителей отселиться из старых домов. В тех случаях, когда их убедить невозможно, надо применить закон. Люди должны иметь четкие гарантии: если пожелают, смогут вернуться по предыдущему месту жительства, они должны верить местной власти. Инвестора можно привлекать только тогда, когда он будет знать, что получит соответствующую прибыль, когда будет уверен в том, что никто и ничто не повредит сносу устаревших домов и строительству новых.

— Какую роль в строительстве доступного жилья играет государство?

— Строительство доступного и социального жилья, как и в целом строительство за государственные средства, невозможно без серьезного контроля. Правительством Януковича на базе Министерства строительства создано Министерство регионального развития и строительства, что, с моей точки зрения, является ошибкой, так как региональное развитие — это развитие и туризма, и медицины, и агропромышленного комплекса. И не только благодаря тому, что мы построим новую или отремонтируем старую больницу. Сюда входит также оплата врачей, медицинского персонала, условия жизни всех жителей региона. Мне непонятно, почему за это направление работы должен отвечать Минрегионстрой. Думаю, что это обязанность Министерства экономики.

А вот если на строительство медицинского учреждения выделяются средства, то в его проектировании, использовании средств, принятии компетентных инженерных и архитектурных решений относительно будущего здания — во всем этом свою роль должен сыграть специалист-строитель, то есть Министерство строительства. Оно должно выполнять фактически функции заказчика строительства, которое ведется за государственные средства. Министерство должно иметь в областях свои управления капитального строительства, через которые можно организовывать и контролировать процесс. Если пойти по этому пути, то, кроме желаемого качества, мы получим и уменьшение затрат на содержание аппарата за счет уменьшения затрат на содержание управлений капитального строительства в министерствах.

Часто приходится слышать: «Строительство контролирует КРУ». КРУ контролирует, как используются государственные средства, иногда, к сожалению, так, что это не помогает государству, а наоборот вредит, ведь там нет специалистов-строителей. Например, замена одних строительных конструкций другими может пойти на пользу строительству, а КРУ может признать это злоупотреблением. Вот почему нужен специалист-заказчик. Ситуацию можно смоделировать, например, следующим образом: Министерство экономики решает, что на ту или иную отрасль надо столько-то денег на развитие, например, образования. Министерство образования, зная об этих средствах, вместе с местной администрацией определяют, что в том или ином районе или городе нужно построить новую школу или детский садик. А как построить этот объект, сэкономить государственные средства, но выиграть на качестве и надежности? Этим должно заниматься Министерство строительства через свои собственные УКСы, которые параллельно могут организовывать строительство и за средства местных бюджетов.


Комментариев: 0    Просмотров: 463

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus