Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Вице-президент Ассоциации риэлтеров Украины Артур Оганесян советует, как читать прогнозы рынка недви

Вице-президент Ассоциации риэлтеров Украины Артур Оганесян советует, как читать прогнозы рынка недви

Рынок недвижимости сегодня - одна из самых обсуждаемых тем. Люди, далекие от какого-либо бизнеса, со знанием дела рассуждают о возможности покупки квартиры за границей и неминуемом подорожании жилья. Или прогнозируют обвал на рынке.

Когда недвижимость дорожает - это хорошо


Чем опасны такие прогнозы - рассказал в Виннице Артур Оганесян - вице-президент Ассоциации риэлтеров Украины, представитель Национальной ассоциации риэлторов США в Украине, член Совета директоров Украинской риэлторской группы, председатель Совета директоров корпорации "Биржа недвижимости". В минувшую пятницу он провел для винницких риэлтеров семинар "Эксклюзивная работа с клиентом". А в разговоре с журналистами рассказал о тенденциях на рынке недвижимости и развеял некоторые стереотипы.
Завтра будет чуть дороже
- У грамотного риэлтера прогноз по ценам на недвижимость может быть только один: завтра будет чуть дороже, чем сегодня. Это благо для страны. Лозунги о том, что цены перегреты, - политиканство и безответственность. Недвижимость - не товар повседневного спроса. От ее стоимости зависит очень много макроэкономических факторов. Когда она начнет падать, это повлечет неприятности и проблемы у банков, у строителей... Может пойти цепочка банкротств и очень плохих последствий. Такие примеры есть. В частности Япония, когда обвал цен на рынке недвижимости повлек за собой общеэкономический кризис со страшными последствиями. Мы иногда упускаем психологическую составляющую нашего рынка. А она очень важна. Если потребитель каждый день слышит, что цены перегреты, "пузырь на рынке вот-вот лопнет", он откладывает покупку. А продавец, наоборот, хочет скорее продать. Нарастая как ком, это может привести к обвалу. Надо очень осторожно подходить к заявлениям, что цены на рынке, например, до конца года вырастут (или упадут) на 20%.
Украина - не Запад
- Сравнения Украины с Западом спекулятивны. В центре Парижа стоимость жилья находится на уровне 9000 долларов за кв. м. Париж, Лондон - очень дорогие города. Не очень корректно даже сравнение с Польшей. Еще Карл Маркс говорил, что цена на рынке диктуется спросом и предложением.
Вспомним эпоху тотального дефицита в Советском союзе. Все было дешево. Но сколько приходилось переплачивать, чтобы иметь доступ к этому дефициту? Сейчас будет то же самое. Ряд моих сотрудников в Черкассах, которые готовы оформить кредит и купить, уже около года не могут найти подходящий вариант квартиры. При этом видят, что каждый день цена растет. Просто нечего покупать. И когда поступает достойная квартира, на нее очередь желающих. И как продавца обвинять в том, что он повышает цену? Надо обвинять власть, местную в первую очередь, которая погрязла по уши в коррупции по вопросам выделения земли под строительство жилья. 70% проблемы в этом. Сбить цены на рынке сейчас можно только одним способом: строить больше. Спрос насытится - цены упадут. Потому что себестоимость строительства в таких городах, как Винница, - 500-550 долларов за кв. м.
- Во многих городах Украины до сих пор не существует конкурентной системы получения земучастков. И ведь законы для этого есть! Запорожье, Днепропетровск, Львов довольно хорошо проводят земельные аукционы. Ни разу не слышал об аукционах в Донецке и в Крыму. Характерный момент с политической окраской. Все остальное выделяется за огромные взятки.
"Сбить цены на рынке сейчас можно только одним способом: строить больше. Спрос насытится - цены упадут. Потому что себестоимость строительства в таких городах, как Черкассы и Винница, - 500-550 долларов за квадратный метр"
По стопам "Элита-Центра"
- Почему, казалось бы, новые квартиры на первичном рынке дешевле, чем на вторичном? Цена готового жилья и цена, по которой привлекаются доли под строительство, - разные вещи. После скандалов с "Элита-Центром" люди "от греха подальше" покупают готовое жилье, под которое можно взять кредит. Пока законы несовершенны, у людей нет гарантии, что строители могут вовремя качественно выполнять свои обещания.
Меня возмущает, что государство не хочет решить проблему отказов банков кредитовать строительство. Именно поэтому строители привлекают деньги частных лиц на стройку, чего нет в развитых странах. Там граждане не ждут "кинут - не кинут". Строитель берет кредит, рассчитывает его стоимость в себестоимости строительства, строит дом, сдает его в эксплуатацию и продает готовые квартиры. У нас же власть недорабатывает. Очень легко можно было бы принять льготные условия налогообложения, резервирования для банков, чтобы стимулировать кредитование строительства. Власть вместо этого уходит в рассуждения о фондах финансирования строительства (сейчас это единственный законный способ привлечения денег граждан под строительство квартир - прим. авт.), создании учреждений, которые бы контролировали, правильно ли расходуются деньги граждан.
Я был в шоке, когда прочитал заявление генпрокурора России о том, сколько людей считают себя обманутыми вкладчиками-дольщиками - около 100 тысяч граждан! Такое очень вероятно и у нас. И ФФС не спасут. Если хотят обмануть - обманут.
Недвижимость - это земля
Я не понимаю, что такое стоимость земли. Пока действует мораторий на продажу земли, то есть она не продается, то мы, говоря о ее подорожании, говорим о том, что увеличиваются размеры взяток. Хотя в классике понятие "недвижимость" - это земля. А то, что на нем построено, - улучшение земельного участка. А у нас недвижимость - это дом, а как оформлена земля под ним - не суть важно.
А мы ориентируемся на власть, которая меняется каждые четыре года. Когда мы оперируем столетиями, мы понимаем, что этот дом будет снесен, а недвижимость - это земля, на которой потом что-то новое будет построено. Да и дом - сегодня вписывается в план развития города, завтра - нет... Должно быть право собственности.
Корень всей коррупции в нашей стране - в вопросах выделения земельных участков. Только один пример: депутаты Черкасского горсовета приняли потрясающее по своей простоте решение - пересмотреть все решения предыдущего горсовета по отводу земли.
Клиенты, будьте строже
- Я ориентируюсь на национальную ассоциацию риэлтеров США, в которой риэлтерскими услугами занимается 1 млн 400 тыс. чел. Т. е. это очень востребованная услуга. Во всем мире риэлтер - это высококвалифицированный специалист, который помогает клиенту решить вопросы, связанные с большими деньгами, объектами и т. д. Сейчас репутация риэлтеров, в силу отсутствия контроля за качеством их работы, подпорчена. Чтобы защитить права клиента и улучшить имидж профессии, мы добиваемся принятия закона о риэлтерской деятельности.
Чем дальше будет развиваться рынок - тем больше будут востребованы риэлтеры. Разделение труда - каждый должен заниматься своим делом.
Я хотел бы обратиться к нашим клиентам: будьте требовательнее к риэлтерам. Не "отдавайтесь" первому встречному, не верьте первой же рекомендации, а садитесь напротив риэлтера и пытайтесь до конца понять, что он будет делать и за что вы будете ему платить деньги. Если это звучит убедительно, заключайте договор, поручайте это риэлтеру, доверяйте ему и контролируйте. Если неубедительно - вставайте и уходите.

 http://www.ria.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 455

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua