Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Инвестиции ищут место под солнцем

Инвестиции ищут место под солнцем

Natural resources

Ukraine has got a variety of resort zones and natural resources which provides the country with the potential for development resort institutions. as to the potential and the activity of its exploitation, Odessa region and the Crimea have a stable position among the top five Ukrainian regions which are most attractive for foreign investors. according to Dmitry Zabolotniy, deputy Head of Culture and tourism department of Odessa Regional state administration, the most prospective Odessa regions for investments into the field of tourism and recreation are the sea coast, adjacent territories of Kuyalnik and Tiligul estuaries in Komintern region, coastal territories of Ovidiopol, Belgoroddnestrovsk, Tatarbunary and Kiliya regions, “Sergeevka” resort, Budak estuary coast and many others.

— Each year the coastal lands become more and more attractive for investors who are ready to invest a lot of money into development of tourist and recreational realty which total capacity has presently reached 106.9 thousand people at a time, Dmitry Zabolotniy says.

 — This index is increasing every year. It should be noted that for the beginning of the current year, over 53 million dollars of foreign investments have been attracted into the field of recreation and tourism. According to the experts’ opinion, this process has not reached its maximum yet and large investment projects are still to come.

Lyubov Merenkova, Head of sales department of “Krymsky bereg. Ink” Construction Company, believes that profitability of investments into such objects is quite high; besides there is no dependency on the object condition and type of investments. “Not only long-term investments can bring good profit. today, short-term projects when an investor purchases and reconstruct the object with the purpose of its further selling are also quite profitable, Mrs Merenkova says.

Return of investments

Experts agree in their opinions that prospective investments are those placed in the projects that envisage complex offers for investors: maximum recreational opportunities, developed infrastructure, sphere of services and entertainment etc.

— Recreational real estate undergoes a very dynamic development and here an additional problem arises— development of relevant infrastructure cannot keep with this dynamics, Dmitry Zabolotniy says. — Besides, we have to cope with the annual increase of extra load on placement objects, consumer services, trade, public catering as well as providing their work engineering networks and communications. Therefore it is most likely that some limitation conditions for big recreational zones in Odessa region will be put forward.

As to the factors affecting sustainability of objects, Mr. Zabolotniy believes, the cost of resort objects does not depend on organization of tourist and health rehabilitation process. “Conditions affecting changes of prices for recreational institutions are the same as on the market of primary and secondary realty. These conditions include, first of all, location, cost of the land, and of course, market demand. As soon as some influential investors have purchased the lots with recreational purposes, the lands in the nearby area immediately grow in price. i consider this process a driving force on the market of recreation, Mr. Zabolotniy says.

What investors interested in?

While talking about a trend of constructing recreational objects in our region, it should be noted

that up to ten new objects appear in the region every year. They are built in compliance with the European standards and offer their clients appropriate services. Many objects built in the soviet times undergo serious reconstruction and later on acquire a status of a new resort institution. “Today, the most profitable project presumes purchasing an obsolete recreational base, doing cosmetic repair there and putting it into exploitation”, Vyacheslav Shashko, Head of analytical department and deputy General director of a real estate company “Capital”, says.

With modern standards, recreational bases are not as popular as before. Now, Dmitry Zabolotniy assumes, we deal with a trend of constructing beach hotels. “Construction of a recreational base or a health center is a serious process which requires as to the construction and sanitary norms much bigger areas of land for placing a complex of all buildings and facilities compulsory for such institutions, as for hotel complexes, everything is much simpler here and there are many analogical constructions both in the city and in its suburbs.

Besides, it is known that the cost of land in resort areas is rather high therefore erection of a multi-storey building is more appropriate”, Mr. Zabolotniy says. Major investments into recreational real estate are also aimed towards construction of beach hotels.

— At present, resort complex privatization is a very complicated process, Lyubov Merenkova says.

— Most vacation hotels and health centers belong to the state property, private investments are practically not allowed there and capital has to look for alternative ways. Today, one of such ways is turning summer home lands into mini-hotels which have already gained popularity among tourists. With favorable conditions some small objects can payback within a year but it is different from the situation we had several years ago when the invested money could be returned within one season. Besides, Mrs Merenkova says, as to the classical standards, it is most expedient to construct objects starting with 100-120 places. But mini-hotels and vacation hotels (up to 10 rooms), also payback rather quickly, an average payback period is 3 to 5 years. For larger complexes, the payback period will be much longer because of high infrastructure costs.

Seasonal features

Recreational real estate in general is a prospective direction for Ukrainian market development but there are certain difficulties, though. according to Vyacheslav Shashko, today, investors have doubts about expediency of investments into seasonal business. More interest is shown to commercial and residential real estate rather than to recreational real estate which generates income only 5-6 months a year. “besides, speculative bargains prevail on the real estate market: the land is purchased and within some time period after the price has grown it is offered for sale, the expert says.

 —Therefore the lands with the demanded designated purposes are in popular as opposed to resort territories which are not in the list. Taking into consideration all the bargains our company has entered, I can say recreational lands are in poor demand at best, we may receive an offer to buy a lot or a concrete resort object once a quarter.” Mr. Shashko believes that potential investors partially lost their interest because investment into recreational field is quite time-consuming.

Seasonal problems are especially vivid in the Crimea. The southern Crimean coast used to be known as one of recreational areas where CIS citizens would spend their summer vacations. It is natural that with such economic specialization of the region most real estate bargains are concentrated in recreational segment of the market. Profitability of recreational construction projects is going down, though. The only opportunity to extend seasonal frames in the Crimea, Lyubov Merenkova believes, is to establish a good health care base which could attract tourists not only from mid June to august, but also from April to October.

Talking about Odessa potential, Vyacheslav Shashko points the advantage of receiving tourists all the year round: “you may come and visit Odessa all the year round and there will always be interesting recreational opportunities. In summer time Odessa manufacturers are focused at recreational and tourist areas and in non-season they go back to their main activities. Even when the season of vacations is over economy keeps working”, the expert says.

In prospect

Many enterprises come to understanding that with two thousand and more personnel they should take care of recreational conditions of their employees. and for that purpose they need not mini hotels but big vacation hotels and contemporary recreational bases with contemporary level services. Experts agree in their opinion that the peak of recreational real estate market development is still to come. Resort boom will take place after several conditions are met: first, when there is a real opportunity for free sale of land sites and second, when there is an opportunity for incorporation of large resort objects.

Природные ресурсы

Украина обладает разнообразными курортными зонами и природными ресурсами, что дает нашей стране потенциал к развитию санаторно-курортных учреждений. По своему потенциалу и активности его использования в последние годы, Одесская область и АР Крым достаточно прочно обосновались в первой пятерке регионов Украины, наиболее привлекательных для иностранных инвесторов.

По словам Дмитрия Заболотного, заместителя начальника управления культуры и туризма одесской облгосадминистрации, в одесском регионе наиболее перспективными районами для инвестирования в сферу туризма и рекреации являются морское побережье, прилегающие территории Куяльницкого и Тилигульского лиманов в Коминтерновском районе, прибрежные территории Овидиопольского, Белгород-днестровского, Татарбунарского и Килийского районов, курорта «Сергеевка», побережье Будакского лимана и многие другие.

— Начиная с морского побережья Коминтерновского района и заканчивая Килийским, к землям, находящимся в непосредственной близости от моря, из года в год растет интерес инвесторов, готовых вкладывать немалые средства в развитие туристической и рекреационной недвижимости, общая пропускная способность которой уже сегодня составляет более 106,9 тыс. человек одновременно, — отмечает Дмитрий Заболотный. — Этот показатель ежегодно растет, что говорит о развитии индустрии туризма и отдыха в нашей области. Стоит отметить, что только на начало текущего года в сферу рекреации и туризма привлечено более 53 млн долл. США иностранных инвестиций. по мнению специалистов, это еще не предел и масштабные инвестиционные проекты лишь впереди.

За последнее время новые современные гостиницы, пляжные отели и туристические базы появились в Одессе, Ильичёвске, Затоке, Грибовке, Каролино-Бугазе, Сергеевке, Николаевке и многих других местах.

— Возможно, кому-то не нравится масштабная застройка, однако положительный эффект развития рекреационных объектов и целых территорий, на мой взгляд, неоспорим, — продолжает Дмитрий Заболотный. — Ведь в будущем эти курорты смогут на равных конкурировать с курортами Болгарии, Румынии, Турции, не говоря уже о крымском побережье.

Любовь Меренкова, начальник отдела продаж строительной компании «крымский берег. Инк», считает, что доходность размещаемых инвестиций в подобные объекты достаточно высока; кроме того, здесь отсутствует зависимость от состояния объекта и характера вложений. «Хорошую отдачу могут дать не только долгосрочные инвестиции. Сегодня оказываются рентабельными и краткосрочные проекты, в рамках которых инвестор приобретает и реконструирует объект для последующей продажи», — отмечает

г-жа Меренкова.

Земли в законе

Согласно Земельному кодексу Украины, к землям рекреационного назначения относят земельные участки, используемые для организации отдыха населения, для туризма и проведения спортивных мероприятий. Но здесь законодатель поясняет, что к рекреационным участкам относятся зоны с зелеными насаждениями населенных пунктов, экологических и туристических троп, участки, занятые территориями домов отдыха, пансионатов, турбаз, яхт-клубов, кемпингов, детских и спортивных лагерей и других подобных объектов.

— Как показывает практика, больший простор для строительства предусмотреть трудно, — считает Виктор Кобылянский, специалист в области земельного права и строительства. — Как и оздоровительные, земли рекреационного назначения тоже могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, и на них также запрещается деятельность, которая может препятствовать использованию участков по назначению и негативно влияет на природное состояние. Но здесь рамки негативных воздействий более узкие, т. к. сразу предусмотрена возможность строительства определенных объектов, следовательно, считается, что эти постройки вреда не нанесут.

Обеспечение доступности санаторно-курортного лечения с учетом потребностей населения на конкретные виды санаторно-курортных услуг, а также рациональное использование природных лечебных ресурсов и обеспечение их надлежащей охраны в конечном итоге приведет, по мнению г-на Кобылянского, к превращению санаторно-курортного комплекса Украины в высокорентабельную и конкурентоспособную отрасль экономики.

В свою очередь любовь Меренкова полагает, что необходима определенная государственная программа, которая бы урегулировала процесс приватизации или акционирования санаториев и расширила бы возможности инвестирования: «например, реализация санаториев Минздрава полностью запрещена, а ведь они занимают достаточно большую площадь. Ведомственные объекты, принадлежащие Минобороны, таможне и другим структурам, тоже никто не спешит отдавать в частные руки: ведь налог на землю, на которой стоят такие объекты, не платится. Но, с другой стороны, рекреационные объекты, принадлежащие государственным учреждениям, простаивают без дела и никто ими не занимается».

Иное мнение выражает г-н Заболотный, который считает, что только собственники могут распоряжаться своим имуществом и землями, на которых это имущество располагается, а органы власти делают всё возможное для привлечения солидных инвесторов с целью реконструкции и переоборудования объектов под современные и комфортабельные объекты размещения (пансионаты, санатории и базы отдыха).

Возврат инвестиций

Специалисты сходятся во мнении, что перспективными будут инвестиции в те проекты, которые предусматривают комплексное предложение для инвесторов: извлечение максимальных рекреационных возможностей, развитую инфраструктуру, сферу услуг и развлечений и т. д.

— Темп совершенствования рекреационной недвижимости протекает довольно динамично, здесь возникает другая проблема: за такой динамикой не успевает развиваться соответствующая инфраструктура, — говорит Дмитрий Заболотный. — кроме того, ежегодно растет нагрузка на объекты размещения, бытового обслуживания, торговли, общественного питания (как, впрочем, и на обеспечивающие их работу инженерные сети и коммуникации). поэтому скорее всего вскоре будут поставлены определенные сдерживающие условия для крупных рекреационных зон одесской области.

Что касается факторов, влияющих на окупаемость объектов, то здесь г-н Заболотный считает, что стоимость курортных объектов не зависит от организации туристическо-оздоровительного процесса. Условия изменения цены рекреационных заведений такие же, как на рынке первичной и вторичной недвижимости; это в первую очередь месторасположение, стоимость земли, а особенно — востребованность на рынке. Стоит нескольким влиятельным инвесторам выкупить участки рекреационного назначения, так

сразу же земли, находящиеся в окрестностях, вырастают в цене. На мой взгляд, этот процесс является движущей силой на рынке рекреации, подчеркивает г-н Заболотный.

Руководитель аналитического отдела, заместитель генерального директора риелторской компании «капитал» Вячеслав Шашко отмечает неоправданную стоимость предоставляемых услуг, что также связано с качеством инфраструктуры.

— Для туриста потратить около тысячи долларов на отдых в хорошем отеле — вполне допустимо, но когда он покидает свои апартаменты и желает приятно провести досуг — здесь приходит разочарование. Где, например, в Затоке можно найти достойный кинотеатр? — говорит эксперт.

Поэтому, по мнению г-на Шашко, более востребованными являются базы отдыха экономкласса, где за сравнительно небольшие деньги можно провести отпуск, не испытывая при этом острого дискомфорта от недостаточного сервиса. Отдохнуть 10 дней на одной из наиболее элитных баз отдыха Каролино-Бугаза стоит порядка 1 000 долл., в то время как за эти же деньги можно отправиться в Египет или Турцию, проведя там время с большим комфортом.

Интерес инвесторов

Говоря о тенденции застройки нашего региона рекреационными объектами, стоит отметить, что с каждым годом в области появляется порядка десяти новых объектов, построенных по европейским стандартам и предлагающих своим клиентам должный сервис. Многие из них, построенные еще в советские времена, подвергаются серьезной реконструкции и впоследствии приобретают статус нового курортного заведения.

— На сегодняшний день более выгодным проектом является приобретение устаревшей базы отдыха, проведение там косметического ремонта и последующая сдача в эксплуатацию, — подчеркивает г-н Шашко.

Но по современным стандартам популярность баз отдыха отходит на задний план, т. к. сейчас, по мнению Дмитрия Заболотного, преобладает тенденция строительства пляжных отелей.

— Строительство базы отдыха или санатория — это серьезный процесс, требующий по строительным и санитарным нормам значительно больших площадей земельных участков для размещения комплекса строений и сооружений, обязательных для таких учреждений. Что касается гостиничных комплексов, то здесь всё намного проще, аналогов строительства существует немало как в городе, так и за его пределами. кроме того, известно, что цена земли в курортных районах достаточно высока, поэтому возведение многоэтажного здания является более приемлемым, — отмечает г-н Заболотный.

Также на строительство пляжных отелей направлены основные инвестиции, приходящиеся на долю рекреационной недвижимости.

— На сегодняшний день приватизация курортного комплекса является довольно затруднительным процессом, — говорит любовь Меренкова. — Большинство пансионатов и санаториев является государственной собственностью, частные инвестиции туда практически не допускается, поэтому капитал ищет альтернативные варианты. Сейчас это проявляется в виде превращения дачных участков в миниотели, которые уже завоевали популярность среди туристов. При благоприятных условиях какие-то небольшие объекты могут окупить себя и за год, но это уже не та ситуация, которая была несколько лет назад, когда вложенные деньги можно было вернуть за один сезон.

Кроме этого, г-жа Меренкова отмечает, что по классическим стандартам считается наиболее целесообразно строить объекты, начиная со 100–120 мест. но миниотели и пансионаты (до 10 номеров), также являются быстро окупаемыми объектами, средний срок возвращения инвестиций — от 3 до 5 лет. однако если речь идет о более масштабных комплексах, то в этом случае срок окупаемости на порядок больше, потому что здесь большие затраты идут на инфраструктуру.

Сезонные особенности

В целом рекреационная недвижимость является перспективным направлением развития украинского рынка, однако есть и определенные сложности. По мнению Вячеслава Шашко, на сегодняшний день у инвесторов возникает сомнение насчет целесообразности вложения денег в сезонный бизнес. интерес проявляется больше к коммерческой и жилой недвижимости, нежели к рекреационной, которая приносит доход лишь 5–6 месяцев в году.

— Кроме того, на рынке недвижимости преобладают спекулятивные сделки: земля выкупается, а через некоторое время, когда возрастает цена, земельный участок выставляется на продажу, — отмечает специалист. — Поэтому спросом пользуются прежде всего земли с более востребованным целевым назначением, курортные территории в этом перечне не значатся. С учетом всех сделок, проходящих через нашу компанию, могу сказать, что особым спросом рекреационные земли не пользуются. В лучшем случае за квартал к нам может поступить предложение о приобретении участка или конкретного курортного объекта.

Г-н Шашко считает, что интерес потенциальных инвесторов снижается еще и потому, что вложение средств в рекреационную сферу является довольно длительным инвестированием.

Проблема сезонности особенно выражена в Крыму. Южный берег Крыма был известен как один из центров летнего отдыха в СНГ. Естественно, при такой экономической специализации региона значительный процент сделок с недвижимостью концентрируется именно в рекреационном сегменте. однако окупаемость рекреационных строительных проектов снижается. любовь Меренкова считает единственной возможностью расширения

сезонных рамок в Крыму создание нормальной лечебной базы, которая бы привлекала туристов не только с середины июня по август, но и с апреля по октябрь.

— Проигрываем мы курортам Турции и Испании прежде всего потому, что там сезон длится не 3–4 месяца, а полгода, за такой сезон можно получить больше прибыли даже при более низких ценах. А в Крыму за несколько месяцев пытаются заработать столько, чтобы хватило на весь год, — говорит эксперт.

Если говорить об одесском потенциале, то здесь Вячеслав Шашко отмечает преимущество прежде всего в возможности принимать туристов круглогодично.

— В Одессу можно приезжать круглый год, и всегда предоставляется возможность интересно провести досуг. Летом Одесские предприниматели делают упор на рекреационную и туристическую сферу, а в не сезон все возвращается на круги своя. Даже когда отпускная пора проходит — экономика работает, — подчеркивает специалист.

В перспективе

Многие предприятия уже приходят к тому, что, имея от двух тысяч сотрудников, нужно позаботиться об условиях их отдыха. А для этого нужны не миниотели, а крупные пансионаты и современные базы отдыха, но, конечно, с современным уровнем сервиса. Специалисты сходятся во мнении, что пик развития рынка рекреационной недвижимости

еще впереди. Бум санаторно-курортной отрасли наступит, когда будут выполнены несколько условий: во-первых, когда будет существовать реальная возможность беспрепятственной продажи земельных участков, а во-вторых, когда появится возможность акционирования крупных курортных объектов.

Природные ресурсы

Украина обладает разнообразными курортными зонами и природными ресурсами, что дает нашей стране потенциал к развитию санаторно-курортных учреждений. По своему потенциалу и активности его использования в последние годы, Одесская область и АР Крым достаточно прочно обосновались в первой пятерке регионов Украины, наиболее привлекательных для иностранных инвесторов.

По словам Дмитрия Заболотного, заместителя начальника управления культуры и туризма одесской облгосадминистрации, в одесском регионе наиболее перспективными районами для инвестирования в сферу туризма и рекреации являются морское побережье, прилегающие территории Куяльницкого и Тилигульского лиманов в Коминтерновском районе, прибрежные территории Овидиопольского, Белгород-днестровского, Татарбунарского и Килийского районов, курорта «Сергеевка», побережье Будакского лимана и многие другие.

— Начиная с морского побережья Коминтерновского района и заканчивая Килийским, к землям, находящимся в непосредственной близости от моря, из года в год растет интерес инвесторов, готовых вкладывать немалые средства в развитие туристической и рекреационной недвижимости, общая пропускная способность которой уже сегодня составляет более 106,9 тыс. человек одновременно, — отмечает Дмитрий Заболотный. — Этот показатель ежегодно растет, что говорит о развитии индустрии туризма и отдыха в нашей области. Стоит отметить, что только на начало текущего года в сферу рекреации и туризма привлечено более 53 млн долл. США иностранных инвестиций. по мнению специалистов, это еще не предел и масштабные инвестиционные проекты лишь впереди.

За последнее время новые современные гостиницы, пляжные отели и туристические базы появились в Одессе, Ильичёвске, Затоке, Грибовке, Каролино-Бугазе, Сергеевке, Николаевке и многих других местах.

— Возможно, кому-то не нравится масштабная застройка, однако положительный эффект развития рекреационных объектов и целых территорий, на мой взгляд, неоспорим, — продолжает Дмитрий Заболотный. — Ведь в будущем эти курорты смогут на равных конкурировать с курортами Болгарии, Румынии, Турции, не говоря уже о крымском побережье.

Любовь Меренкова, начальник отдела продаж строительной компании «крымский берег. Инк», считает, что доходность размещаемых инвестиций в подобные объекты достаточно высока; кроме того, здесь отсутствует зависимость от состояния объекта и характера вложений. «Хорошую отдачу могут дать не только долгосрочные инвестиции. Сегодня оказываются рентабельными и краткосрочные проекты, в рамках которых инвестор приобретает и реконструирует объект для последующей продажи», — отмечает

г-жа Меренкова.

 

Земли в законе

Согласно Земельному кодексу Украины, к землям рекреационного назначения относят земельные участки, используемые для организации отдыха населения, для туризма и проведения спортивных мероприятий. Но здесь законодатель поясняет, что к рекреационным участкам относятся зоны с зелеными насаждениями населенных пунктов, экологических и туристических троп, участки, занятые территориями домов отдыха, пансионатов, турбаз, яхт-клубов, кемпингов, детских и спортивных лагерей и других подобных объектов.

— Как показывает практика, больший простор для строительства предусмотреть трудно, — считает Виктор Кобылянский, специалист в области земельного права и строительства. — Как и оздоровительные, земли рекреационного назначения тоже могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, и на них также запрещается деятельность, которая может препятствовать использованию участков по назначению и негативно влияет на природное состояние. Но здесь рамки негативных воздействий более узкие, т. к. сразу предусмотрена возможность строительства определенных объектов, следовательно, считается, что эти постройки вреда не нанесут.

Обеспечение доступности санаторно-курортного лечения с учетом потребностей населения на конкретные виды санаторно-курортных услуг, а также рациональное использование природных лечебных ресурсов и обеспечение их надлежащей охраны в конечном итоге приведет, по мнению г-на Кобылянского, к превращению санаторно-курортного комплекса Украины в высокорентабельную и конкурентоспособную отрасль экономики.

В свою очередь любовь Меренкова полагает, что необходима определенная государственная программа, которая бы урегулировала процесс приватизации или акционирования санаториев и расширила бы возможности инвестирования: «например, реализация санаториев Минздрава полностью запрещена, а ведь они занимают достаточно большую площадь. Ведомственные объекты, принадлежащие Минобороны, таможне и другим структурам, тоже никто не спешит отдавать в частные руки: ведь налог на землю, на которой стоят такие объекты, не платится. Но, с другой стороны, рекреационные объекты, принадлежащие государственным учреждениям, простаивают без дела и никто ими не занимается».

Иное мнение выражает г-н Заболотный, который считает, что только собственники могут распоряжаться своим имуществом и землями, на которых это имущество располагается, а органы власти делают всё возможное для привлечения солидных инвесторов с целью реконструкции и переоборудования объектов под современные и комфортабельные объекты размещения (пансионаты, санатории и базы отдыха).

 

Возврат инвестиций


Комментариев: 0    Просмотров: 522

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua