Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Рынку инвестиций в Украине быть!

Рынку инвестиций в Украине быть!




Cегодня очень сложно найти высококачественный инвестиционный продукт на рынке. Эту тенденцию отмечают и специалисты международной компании CB Richard Ellis (CBRE). В частности, директор департамента «Рынки капитала» Сергей Маркосян отмечает, что на сегодняшний день на рынке присутствует большой объем заявленных проектов, нуждающихся в финансировании, при этом девелоперы заранее об этом финансировании не заботятся. По его словам, многие девелоперы приобретали земельные участки, потом разрабатывали проектно-сметную документацию, а перед тем, как начинать строить, искали источник финансирования.
 
Примечательно, что рынок инвестиций Украины интернациональный, т.е. 70% игроков на рынке это международные компании. Соответственно, 70% сделок, которые происходят на инвестиционном рынке, это сделки, которые происходят с участием международных игроков.
 
Также ставки капитализации на рынке инвестиций Украины являются одними из самых высоких в Европе. Это говорит о том, что инвесторы, которые приобретают объекты, рассчитывают получить самый высокий доход по сравнению с другими рынками, и соответственно, и риски здесь самые высокие.
 
Круг замкнулся
Девелоперы, не позаботившиеся заранее о финансировании, сейчас не могут его получить и в результате большинство проектов останавливается. Большинство инвесторов пассивны из-за отсутствия долгового финансирования, соответственно приходится приобретать объекты за счет собственных средств, предъявляя к объекту инвестиций требование высокой доходности. Таким образом, на рынке сложилась ситуация, когда собственник торопится продать объекты, которые находятся на этапе развития, а инвестор не спешит покупать эти проекты в связи с тем, что долговое финансирование получить проблематично. При этом инвестор готов покупать, но с большим дисконтом.
 
Когда начнутся сделки
С самого начала кризиса на рынке инвестиций сделок не происходит. Сегодня на рыке присутствует большое количество предложений земельных участков без проекта и земельных участков с эскизным проектом или неутвержденным проектом.
 
В то же время наименьшее количество предложений доходогенерирующих (готовых) объектов. При этом наблюдается такая тенденция: уровень ликвидности доходогенерирующих объектов высок, а земельные участки без проекта или с неутвержденным проектом менее ликвидны.
 
По каким активам буде происходить наибольшее количество сделок? По словам Сергея Маркосяна, учитывая то, что собственник доходогенерирующих объектов не готов их продавать сейчас, скорее всего, наибольшее количество сделок будет происходить с активами, которые находятся на этапе строительства или с  земельными участками, которые имеют утвержденные проекты или разрешение на строительство. Соответственно, самые распространенные предложения — земельные участки без проекта — не смогут найти своих покупателей в ближайшее время.
 
Прогнозы
По прогнозам экспертов CBRE, в 2009-2010 гг. на рынке будет большое количество так называемых «мертвых» проектов: земельные участки без проекта и объекты незавершенного строительства. При этом произошло падение цен на объекты незавершенного строительства в 4-5 раз в зависимости от качества объекта и местоположения.
 
Также произойдет снижение размера средней сделки. Будут фиксироваться  сделки на сумму не более $30-40 млн., крупные практически будут отсутствовать.
 
Будет минимальным количество сделок по приобретению готовых объектов, в силу того, что собственники доходогенерирующих объектов будут не готовы их продавать. Покупатели будут готовы покупать только высокодоходные объекты.
 
Одновременно на рынке будут популярны сделки по покупке «стрессовых активов». Чтобы избежать банкротства девелоперы будут вынуждены продать свои активы.
 
В целом, сделки начнутся тогда, когда покупатели сочтут, что цена привлекательна, ставки аренды прекратят падение, а ставки капитализации перестанут расти. По данным экспертов CBRE, ставки капитализации стабилизируются осенью 2009 г. Учитывая то, что на рынке сделки отсутствуют, эксперты затрудняются сказать по каким ставкам капитализации инвесторы будут покупать объекты. К зиме 2009-2010 гг. ставки аренды достигнут «дна».
 
Тенденции
Также эксперты компании CBRE отмечают, что снижение инвестиционных объемов произошло во всех странах Западной и Восточной Европы, исключение составляют страны Ближнего Востока. С 2004-2008 гг. в Европе владельцы-пользователи продали недвижимости на общую сумму ок. €120 млрд. Основные инвесторы Украины – Восточная и Западная Европа, Великобритания. Там тоже произошло снижение инвестиционных объемов, соответственно инвесторы из этих стран в ближайшее время не зайдут.
 
Также среди тенденций ближайших двух лет эксперты отмечают увеличение количества сделок по продаже готовых объектов с обратной арендой, когда собственник объекта продает его и одновременно арендует у нового хозяина. С 2004 г. по 2008 г. количество таких сделок в процентном соотношении увеличилось практически в 4 раза. И эксперты ожидают, что их количество будет расти.
 
Сделки будут в основном с существующими игроками, которые на пике цен продали активы и теперь готовы быть инвесторами различных проектов. По ожиданиям экспертов компании CBRE, инвесторы, оперирующие собственным капиталом, выйдут на рынок относительно скоро, но из-за ценовой коррекции годовой оборот инвестиций, скорее всего, будет ниже среднеисторического.


Комментариев: 0    Просмотров: 498

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus