Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Время «Ч» для инвестиций!

Время «Ч» для инвестиций!




В сложившихся условиях экономической нестабильности, каким видится инвестиционный климат на рынке недвижимости? Когда будет «дно»? Когда закончится кризис?
Осторожность, надежда на дальнейшее падение цен и снижение ликвидности – типичное поведение инвесторов на рынке недвижимости в настоящее время. Ситуация рано или поздно стабилизируется, однако мир больших денег уже не будет таким как прежде.

Многомиллиардные вливания в экономики государств для стимулирования спроса и спасения бизнесов, собрания международных саммитов и множество принятых антикризисных программ пока не дают четкого ответа о возможной продолжительности спада. Все ранее заявляемые прогнозы ведущих аналитиков, возьмем хотя бы курс доллара, продолжительность кризиса или возобновление экспорта не оправдались.

Некоторые системы многоуровневой мировой экономики изменяются быстрее, другие – медленнее, одни из них более интегрированы в общий процесс, другие менее. Для некоторых из них «дно» наступило, для некоторых – только начало.

Четкая модель природы этого кризиса не определена до сих пор, а, соответственно, и закономерности его поведения, и итоги пока никто спрогнозировать не может. Понятно одно, «дно» пока не наступило, хочется верить, что осень-зима текущего года будут периодом его наступления.

На фоне общего падения цен на недвижимость, существуют ли возможности для удачного инвестирования?
Основная задача в настоящий момент для инвесторов -– угадать наиболее выгодную точку входа в проект (имеется ввиду приобретение актива). Закономерно, что правильное решение данной задачи принесет максимальные дивиденды.

Девальвация валюты и падение цен на недвижимость (в 1,5-3,5 раза в долларовом эквиваленте) дают возможность выгодных вложений. Рынок постепенно пополняется новыми предложениями, которые были практически нереальны в докризисный период в виду нежелания владельцев избавляться от стабильно растущего бизнеса или баснословной стоимости квадратного метра.

Кто знает, когда появится следующий шанс и наступит более выгодное время для приобретения объектов или все разберут и на так называемом «дне» будет то, что останется. Инвесторы и ведущие мировые финансовые аналитики весьма осторожны в оценках ситуации, ведь наш рынок настолько сильно интегрирован во внешние процессы, что не представляется возможным принимать решения лишь на основе происходящего в Украине и тем более в одной отрасли.

Кто является потенциальным инвестором и каков спектр операций с недвижимостью, на которых можно заработать?
Мы работаем как с крупными зарубежными и украинскими финансовыми корпорациями, так и с частными инвесторами, из чего сделали вывод о специфике поведения и отношения к ситуации, методиках прогнозирования и оценки рисков, приемлемой норме доходности. Все ждут возобновления динамики, и пока падение цен продолжается, особой активности ждать не приходится.

Есть несколько нетипичных клиентов, но судить о серьезности их намерений сложно. Частных инвесторов интересуют уже готовые и сданные объекты с доходностью не менее 20%, некоторые говорят, что готовы будут вкладывать в объекты с доходностью от 30%, однако адекватных предложений пока нет. Международные фонды пока не начали возобновлять свою активность в сфере приобретений объектов, некоторые из них планируют возобновить изучение предложения после майских праздников, другие осенью, третьи – с начала 2010 г.

Кого вы можете выделить из наиболее активных инвесторов?
Интерес со стороны западных фондов сосредоточен на действующих успешных проектах с набором арендаторов. Частные инвесторы — это те, у кого, несмотря на кризис, «много денег» и готовые объекты недвижимости по дисконтной цене для них хороший вариант сбережения капитала. Активными инвесторами сейчас являются ритейлеры, которые покупают проекты «под себя» и «семью».

Главный принцип успешного инвестирования в недвижимость — покупка объекта по максимально низкой цене. Но на собственные средства недвижимость мало кто покупает, кредитное финансирование тоже проблематично. Какой же выход?
Что касается банковских кредитов, они выдаются практически только под реальный залог. В качестве залога могут рассматриваться объекты недвижимости, но отдельный вопрос — определение их стоимости.
По коммерческой недвижимости главным критерием оценки являются ставки реальной аренды: например, если реально выплачиваемая аренда составляет 200 дол. США за кв. м в год, то примерная стоимость кв. м объекта составляет 5-летнюю аренду, т. е. 200 х 5 = 1000 дол. США за кв. м. Однако фиксированные прямые арендные ставки падают, и арендаторы все чаще настаивают на определении «плавающей» арендной ставки в виде процента от торгового оборота, который тоже сокращается. Дальше, если банк согласен взять что-то в залог, кредит составит не более 50 % от определенной рыночной залоговой стоимости.

Какова инвестиционная активность инвесторов? И какие сделки на рынке украинской недвижимости осуществлялись в 2009 г.?
Из практики компании, в январе-феврале текущего года закрывались исключительно сделки по проведенным в докризисный период переговорам, при этом 70% из них сорвались. Инвесторы занимали отлагательную позицию даже в отношении рассмотрения проектов. Многие компании обозначили для себя интервал выжидания до мая месяца, некоторые даже период возобновления интереса не могли определить. Инвестиционные и риелторские компании активно мониторили рынок. Примечательно, что большинство владельцев активов не так пессимистически были настроены.

В конце марта, начались первые проблески оживления рынка. Со стороны крупных отечественных компаний, преимущественно IT-индустрии и телекоммуникации, посольств. Желаемые условия: сроки окупаемости до 5 лет, аренда с правом выкупа. Также произошло возобновление интереса среди частных украинских инвесторов (сделки от $1 до $2 млн.). Наблюдался интерес и со стороны крупных инвесторов к арендному бизнесу, однако выдвигаемые условия сделки были не приемлемы для владельцев активов (доходность 20%-35%).

Профи инвестиционного рынка, предполагая дальнейшее падение цен, предлагали, как правило, на 40% меньше от конечного предложения владельцев, те, в свою очередь, отказывались от сделок (речь идет о коммерческой недвижимости в сегменте В и С класса, функционирующей как арендный бизнес). В основном для этого периода были характерны закрытые и условно «бартерные» сделки.

Апрель ознаменовался наибольшим количеством сделок за последние четыре месяца. Оживился интерес со стороны частных инвесторов из России (сделки в сегменте до $5 млн.). Также на рынок вышли высокобюджетные проекты: имущественные комплексы, земельные участки в центральных частях города на участках порядка одного-двух гектаров.

Понятно, что наиболее ликвидными будут активы, генерирующие доход. Будут ли их владельцы выставлять на продажу или предпочтут сохранить денежные потоки и не продавать активы по заниженной цене?
Продажа таких объектов в текущем году сомнительна ввиду многих причин:
• неопределенности на финансовых рынках и обострения проблем в банковском секторе;
• сокращения инвестиций и оборотного капитала компаний;
• падения деловой активности (плюс предвыборная кампания);
• нежелания владельцев демпинговать в цене.
На данный момент сделки проходят только спекулятивного характера с дискаунтом 40%. На фоне анализа последних профильных конференций (включая МИПИМ-2009), потенциальных покупателей надо искать в Скандинавии, Германии, России.


Комментариев: 0    Просмотров: 654

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus