Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow "Дорезка" земли: выход из безвыходной ситуации

"Дорезка" земли: выход из безвыходной ситуации




Это, конечно, не означает, что у нее нет хозяина. Но бывает и так, что соседний участок действительно свободен. И тогда возникает соблазн его получить. И сделать это хочется наиболее простым и дешевым способом, пишет Лига.

В поисках свободного участка

Прежде чем говорить о получении земли, нужно убедиться, что это возможно принципиально. Действительно ли пустырь возле вашего забора никому не принадлежит? Увы, убедиться в этом не так-то просто.

Самым, а точнее единственным, надежным источником информации относительно прав на землю является государственный земельный кадастр.

В соответствии с ч. 1 ст. 193 ЗКУ (Земельный кодекс Украины) государственный земельный кадастр - это единая государственная система земельно-кадастровых работ, которая устанавливает процедуру признания факта возникновения или прекращения права собственности и права пользования земельными участками и содержит совокупность сведений и документов о месте расположения и правовом режиме этих участков, их оценке, классификации земли, количественной и качественной характеристике, распределении среди собственников земли и землепользователей. То есть именно в кадастре и содержится интересующая нас информация.

На первый взгляд, достаточно обратиться в Центр земельного кадастра (ЦЗК) с соответствующим запросом. Но согласно п. 13.1 Временного порядка (Временный порядок ведения государственного реестра земель, утвержденный приказом Госкомзема Украины от 02.07.2003 г. № 174) право на получение выписок из государственного реестра (то есть из данных кадастра) имеют только собственники (пользователи) земельных участков, их наследники, правопреемники юридических лиц, уполномоченные ими лица, суды, органы внутренних дел, прокуратуры, государственной налоговой службы, государственные исполнители, нотариусы, органы Службы безопасности Украины и другие органы государственной власти (должностные лица), если запрос сделан в связи с осуществлением возложенных на них обязанностей. Поэтому простому смертному доступ к данным кадастра закрыт.

Что же делать в такой ситуации? Можно попытаться получить информацию через упомянутых в предыдущем абзаце лиц. А можно воспользоваться услугами землеустроительных организаций, которые также обладают подобной информацией.

Правда, в последнем случае нельзя быть уверенным в актуальности полученных данных. Впрочем, и прямой ответ из ЦЗК такой актуальности не гарантирует.

Ведь вполне возможно, что на данный участок уже прошел (проходит) процедуру выбора месторасположения (ст. 151 ЗКУ) или разработки проекта отвода. А может быть, уже есть и решение о передаче этого участка в собственность или пользование другому лицу, но до кадастра оно еще не дошло.

Из этого следует очевидный вывод: кроме данных из ЦЗК нужна информация от органа, распоряжающегося землей, - местного совета или государственной администрации.

Основной вариант - новый участок

Свободный статус земли еще не гарантирует легкого получения участка. Дело в том, что юридически любую прирезку земли следует рассматривать как получение нового участка. А из этого следует ряд неприятных для потенциального землевладельца последствий.

Во-первых, новый участок требует прохождения ряда процедур: выбора месторасположения (ст. 151 ЗКУ) и разработки проекта отвода (ст. ст. 118, 123 ЗКУ).

А каждая из них требует принятия решения уполномоченным органом (местным советом в населенном пункте, райгосадминистрацией за его пределами) и согласования с несколькими органами исполнительной власти.

Кроме того, проект отвода, возможно, придется пропускать через госэкспертизу и обязательно придется утверждать (тем же органом, который давал разрешение на его разработку).

Во-вторых, физические лица не смогут рассчитывать на бесплатное получение земли. В соответствии с ч. 4 ст. 116 ЗКУ передача земельных участков в собственность граждан в пределах норм, установленных этим Кодексом, проводится один раз по каждому виду использования.

Например, у вас есть приусадебный участок в поселке площадью 6 соток. Норма бесплатной передачи составляет 15 соток (п. г ч. 1 ст. 121 ЗКУ). Но получить разницу (9 соток) бесплатно уже не получится, поскольку участок с тем же назначением (видом использования) уже получен.

В-третьих, в подавляющем большинстве случае получение земли в собственность или аренду будет связано с необходимостью проведения аукциона (ч. 2 ст. 127, ч. 1 ст. 134 ЗКУ). И именно это становится камнем преткновения даже для тех, кто готов выкупить участок. Ведь предсказать результаты земельных торгов невозможно.

Но и при этом варианте есть определенные возможности.

Прежде всего, нужно обратить внимание на месторасположение, конфигурацию и размер земельного участка. Если форма участка такова, что новое строительство на нем невозможно, то реальными претендентами на него будут лишь соседние землевладельцы, которые смогут увеличить таким образом площадь собственных наделов.

Отсечь лишних претендентов на землю поможет и правильная формулировка целевого назначения. Если оно не будет предусматривать не строительство, а только обслуживание существующих объектов, круг потенциальных землевладельцев сузится до минимума.

Кстати, вполне возможно, что претендент останется вовсе один. А это создает новую проблему - невозможность проведения аукциона. Ведь согласно п. а ст. 138 ЗКУ наличие только одного покупателя является основанием для признания торгов несостоявшимися. Но практика давно нашла выход из этой ситуации: достаточно организовать участие в аукционе подставного игрока.

Тем не менее, большинство желающих прирезать себе несколько соток хотели бы вообще обойтись без торгов. Посмотрим, что можно сделать в этом направлении.

В обход аукциона

Для начала вспомним, что ч. ч. 2 и 3 ст. 134 ЗКУ установлен ряд случаев, когда земельные участки передаются в собственность или пользование без аукциона. Подробный анализ этих ситуаций приведен в статье Безаукционные случаи выделения земли: возможности для манипуляций, опубликованной на с._____ этого номера СД.

Здесь мы коснемся только одного из этих случаев, а именно передачи земельных участков в собственность гражданам в пределах норм бесплатной приватизации (ст. 121 ЗКУ).

Вот ситуация, с которой столкнулись многие наши соотечественники. Гражданин много лет (а то и десятилетий) пользуется земельным участком. Но при приватизации получить весь участок в собственность ему не удается, так как площадь превышает норму бесплатной приватизации.

Кто-то в такой ситуации пытается оформить оставшуюся часть земли на другое лицо (родственника). Но есть и еще один вариант, давно утративший статус ноу-хау.

Дополнительный участок можно получить бесплатно, но с другим назначением. Чаще всего (если основная часть участка выделена для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений) используется вариант с личным крестьянским хозяйством или садоводством.

Заметим, что этот безукоризненный, с правовой точки зрения, способ на практике может быть реализован только при наличии доброй воли чиновников, распоряжающихся землей. И, разумеется, он применим только в отношении физических лиц.

С юридическими лицами сложнее. Но и здесь есть возможности!

Если основной участок находится в аренде, то прирезать к нему дополнительные квадратные метры или сотки земли можно путем внесения изменений в договор аренды земли. Но с учетом необходимости государственной регистрации дополнительного договора необходимо обеспечить возможность проведения такой регистрации. С этой целью до подписания дополнительного договора нужно четко определить дополнительный участок и с правовой, и с землеустроительной точки зрения.

Для этого возможны два пути: изготовление технической документации или проекта отвода относительно изменения размера и границ арендуемого земельного участка.

Первый вариант проще, так как требует максимум двух согласований - с органом земельных ресурсов и с органом архитектуры и градостроительства (п. 1.16 Инструкции № 434 (Инструкция о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденная приказом Госкомзема Украины от 04.05.1999 г. № 43).

Второй - надежнее, поскольку изменение границ участка без разработки проекта отвода выглядит сомнительным, так как не подпадает под перечень исключений, установленных п. 2 Порядка № 6775 (Порядок разработки проектов землеустройства относительно отвода земельных участков, утвержденный постановлением КМУ от 26.05.2004 г. № 677).

При наличии согласия арендодателя на прирезку земли он выдает разрешение на изготовление проекта отвода (или технической документации) и утверждает эту документацию. После чего стороны смогут подписать дополнительный договор относительно внесения изменений в договор аренды земли, изменив в нем (увеличив) сам участок.

Можно ли сделать то же самое для участка, находящегося в собственности? Изменить договор купли-продажи земельного участка здесь не получится, поскольку такой договор уже исполнен.

А вот попытаться купить дополнительный участок можно. Но как сделать, чтобы эта покупка не была связана с проведением аукциона?

На наш взгляд, для этого есть только одна возможность - правильное целевое назначение участка. Если он будет предназначен для обслуживания уже имеющейся недвижимости, то проведение аукциона станет не обязательным в силу ч. 2 ст. 134 ЗКУ.

Однако при этом недостаточно будет просто заявить, что участок необходим для обслуживания объекта. Такую необходимость желательно подкрепить соответствующим обоснованием.

Здесь можно ссылаться на строительные нормы и местные нормативные акты относительно размеров придомовой территории, обеспечения санитарных разрывов, инсоляции, пожарных проездов, благоустройства территории и т. п.

Напоследок сделаем два важных замечания.

Первое. Все предложенные варианты, так или иначе, требуют наличия взаимопонимания с органами местного самоуправления и/или местными органами исполнительной власти.

Отсутствие доброй воли чиновников позволит, в силу неоднозначности толкования законодательных норм, зарубить любую из предложенных схем.

Второе. Общаясь с чиновниками, не лишним будет воззвать к здравомыслию. Довольно часто дополнительный участок, который просит землевладелец, благодаря своей форме и размеру не может быть предоставлен никому другому.

И если чиновники не пойдут вам навстречу, этот кусочек земли фактически останется бесхозным, а местный бюджет недосчитается поступлений от платы за землю.


Комментариев: 0    Просмотров: 754

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua