Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Новая земля

Новая земля

Пример The Palm Jumeirah

Всем известны масштабные преобразования, проис­ходившие в XX веке на территории бывшего СССР: создание искусственных морей (водохранилищ), строительство ГЭС, активная мелиоративная полити­ка, поднятие целины, идеи повернуть вспять течение больших сибирских рек и т. п. И хотя экологическая политика Советского Союза была раскритикована, вмешательство человека в природу на этом не пре­кратилось.

В последнее время на прибрежных территориях активно практикуется гидронамыв земли. И если, к примеру, в Нидерландах это - объективная необ­ходимость (иначе низинные голландские земли по­просту затопит море), то в Объединенных Арабских Эмиратах сооружение искусственных архипелагов в форме пальмовых ветвей - чисто бизнес-проект в сегменте элитной недвижимости (см. «Чудеса Пер­сидского залива», №3 (23), март 2008 г.).

Пример The Palm Jumeirah не дает покоя многим девелоперам и чиновникам. Еще недавно руковод­ство Броварского района вынашивало идею создания подобного проекта на р. Десна. Но из-за возможных негативных экологических последствий для столицы (загрязненная вода из Десны попала бы в Днепр) от реализации этой идеи пока отказались.

Гидронамыв не является для Киева новинкой, по­скольку осуществляется давно. Как известно, до Ве­ликой Отечественной войны украинская столица на­ходилась исключительно на правом берегу Днепра. Но город разрастался, потому было решено возвести многоэтажки на левом берегу. Ну а чтобы дома не затапливало, земли подняли за счет гидронамыва.

Андрей Кудрин, директор компании «Загородная Жизнь», констатирует, что география гидронамыва в столичном регионе обширная. Кроме района элитной Конча-Заспы намывные работы проводятся на правом берегу водохранилища (вблизи с. Лютеж), возле Телички и Жукова острова, а также на левом берегу в районе Осокорков и южнее, в сторону с. Вишенки.

Сегодня гидронамыв осуществляется в связи с активной коттеджной застройкой столичного приго­рода. Возле Киева уже практически не осталось свободных участков земли у воды под сооружение особняков. Конечно, стоимость подобных наделов (особенно в Обуховском направлении) зашкаливает, но количество желающих поселиться на берегу Дне­пра не уменьшается. Наличие собственного выхода к воде трудно переоценить: как минимум - это возможность покататься на лодке, порыбачить и просто по­плавать (если речь идет об озере или небольшой ре­чушке), а как максимум - на собственной яхте выйти к руслу Днепра и отправиться к Черному морю, а то и дальше (если участок расположен, к примеру, на внешнем радиусе Большой дамбы).

 

Искатели большой воды

«На прибрежных территориях крупных водоемов свободных ненамывных наделов практически не ос­талось, - констатирует Александр Кузнецов, дирек­тор АН Royal Europe Realty. - Потому покупателям приходится приобретать намывные. Естественно, когда клиенты узнают об этом, они пытаются «сбить» цену, что практически невозможно из-за де­фицита естественных и ограниченности прибреж­ных намывных участков. Тем более что последние, как правило, находятся у воды и спросом будут пользоваться всегда».

Андрей Кудрин подчеркивает, что себестоимость гидронамывных работ достаточно высока, потому потенциальные покупатели домов на подобных зе­мельных участках - весьма состоятельные люди. Так, цена сотки намытой земли в Киевском регионе сегод­ня находится в пределах $ 20 тыс. - 100 тыс.

Работы по намыву не заканчиваются только этой процедурой - в дальнейшем необходимо провести целый ряд гидротехнических работ и построить со­оружения, которые создадут возможность безопас­ного проживания на таких территориях, а также бла­гоустроить ландшафт.

Риэлторы обращают внимание на то, что при по­купке намытых земель могут возникнуть некоторые сложности. Случалось, брокеры показывали клиенту один участок, когда на самом деле продавался совер­шенно другой. Перепутать наделы можно и на обычных землях, но на намытых вероятность такого исхода зна­чительно выше - среди насыпей песка не всегда хоро­шо виден тот или иной разграничительный колышек.

Прежде чем приобрести намытый участок, необ­ходимо внимательно проверить документы, изучить его историю. «Рекомендуется сделать топографиче­скую съемку с выносом в натуру, которая соответ­ствовала бы земельному акту, - советует Александр Кузнецов. - Естественно, это повлечет дополнитель­ные расходы, но в то же время предотвратит ошибку.

Также желательно поинтересоваться, включен ли участок в генплан поселка (если земля намыта недав­но, то она может отсутствовать в градостроительной документации)».

Стоит указать на еще один риск для покупателя. Никто не может дать гарантии собственнику намыто­го участка в том, что через год или два не придут новые застройщики, не поставят между домом и во­доемом свой забор и не намоют еще 100 м. берега для нового хозяина. А подобные случаи уже были.

 

От песка до чернозема

Технологически гидронамыв не представляет особой сложности. Он осуществляется с помощью земснаря­дов, которые месяцами (а то и годами) дрейфуют по водоему, высасывают со дна песок и при помощи труб транспортируют его на определенное расстоя­ние (иногда на 10 км и даже больше). Но поскольку песок по трубам перемещается с помощью воды, то потом необходимо сделать обратный отвод освет­ленных стоков в речку через трубопровод. Кстати, на данный момент на Днепре находится 11 земснарядов. Существует два вида гидронамыва. Первый - на­мыв песка на территории водоема, своеобразное отвоевание водных владений, в результате чего созда­ются новые земельные участки, а объемы водоема сохраняются только за счет его углубления. Этот спо­соб широко используется возле Большой дамбы. При намыве второго типа повышается уровень почвы в пойменных землях - песок насыпается на уже суще­ствующие территории во избежание их затопления во время паводка. Именно так формировалась левобережная часть Киева и пригорода. Если говорить о современности, то наибольший участок намыт на Первой (Малой) дамбе - его площадь составляет 420 га. «Первая дамба защищает пойменную территорию от возможного затопления, - уверяет Неля Гуменюк, главный инженер проекта ZaSpaGolf. - И даже если бы во время паводка уровень днепровской воды поднялся выше дамбы, то ничего страшного не произошло бы - затопленными оказались бы только пойменные земли. Но поскольку сейчас здесь будут строить коттеджный городок, возникла необходимость обезопасить данный участок от возможного затопления и повышения уров­ня грунтовых вод. С этой целью решили поднять как саму дамбу (с существующих 3-х м до 7-ми м), так придамбовую (на такую же высоту) и задамбовую тер­риторию (на 1,5 м). Теперь не страшны ни приливы, ни процентные повышения воды. И хотя задамбовые зем­ли ниже, но благодаря закрытию двух шлюзов вода туда не попадет. А уровень грунтовых вод регулирует система насосных станций».

 

Хлопотное дело

Прежде чем начинать работы по гидронамыву, необ­ходимо получить одобрение властей, что весьма хло­потно и может занять от месяца до года. При этом, как и везде, трудно обойтись без затрат, свойствен­ных разрешительной системе. На сегодняшний день существует два пути получения разрешений.

При первом заинтересованная в гидронамыве ор­ганизация обращается в комитет водных ресурсов (г. Вышгород). Комитет, прежде всего, выясняет, есть ли карьер, откуда можно брать песок для намыва. Ес­ли карьера нет, тогда рассматривается вопрос о под­возе песка баржами к месту перекачки. После полу­чения технических условий выдается разрешение, оно должно быть согласовано в 6-ти инстанциях в по­рядке очередности: 1) местная (городская или район­ная) администрация; 2) собственник земли, на терри­тории которого будет расположен проект; 3) управ­ление земельных ресурсов; 4) управление геологии; 5) экологическая инспекция; 6) управление рыбного хозяйства.

Второй путь (так называемый ГАСТовский) осу­ществляется через Министерство строительства и регионального развития. Разрешение выдается на осно­вании проекта застройки, в котором проектант изначально закладывает отметку, где будет сооружено здание. Эта отметка определяется уровнем защиты от наводнения. Например, для капитальных строений предусмотрен 1%-ный уровень защиты (т. е. от наводнения, случающегося раз в 100 лет) либо 2%-ный (раз в 50 лет).

Естественно, бывают случаи недобросовестного гидронамыва, при котором он проводится на естественных нерестилищах в районе Большой дамбы и Осокорков. Однако времена, когда земснаряды устанавливались без согласований, а намыванием песка уничтожались нерестилища, отходят в прошлое. Се­годня большинство организаций работают цивилизо­ванно, со всеми разрешениями.

«С 25 марта все земснаряды остановлены, по­скольку начинается нерест рыб, - говорит Неля Гуменюк. - Если экологическая инспекция кого-то уличит в нарушении правил гидронамыва, то ему угрожают большие штрафы и даже аннулирование лицензии. Потому сейчас все развозят и разравнивают намытые ранее горы песка».

 

Подружиться с Фемидой

Насколько «чиста» с юридической точки зрения прак­тика гидронамыва? Комментирует Дмитрий Орендарец, юрист компании «Arzinger & Partners».

В соответствии с Перечнем (кодификатором) ра­бот, связанных с созданием объектов архитектуры, утвержденным приказом Госархстройинспекции №24 от 19 февраля 2008 г., гидронамыв является способом исполнения работ по возведению грунто­вых несущих и оградительных конструкций, строений и сооружений, а также гидротехнических сооруже­ний, комплексов и систем. То есть, гидронамыв сле­дует рассматривать как способ создания тех или иных объектов, включая гидротехнические. Согласно Перечню, гидронамыв, в отличие от осушения терри-

торий, не относится к способам инженерной подго­товки строительства, за которые его нередко выдают. Следовательно, в данной части его трудно назвать аб­солютно «чистым».

Иногда гидронамыв по документам оформляется как берегоукрепление (деятельность, направленная на предотвращение негативного воздействия вод на прибрежные грунты). Таким образом, если для созда­ния гидротехнического сооружения (например, дам­бы или плотины), предназначенного для укрепления берега реки, был выбран способ гидронамыва, то это будет вполне законно. Вот только насколько обосно­вано делать именно гидронамывное сооружение для укрепления берега, и нуждается ли берег в данном месте в таком укреплении вообще? Ответы на эти во­просы должны давать специально уполномоченные органы.

Складирование песчаных материалов, чаще всего, является следствием либо углубления дна, либо добычи песка из реки или другого водоема. Соответствующие работы могут проводиться субъектами хозяйствования исключительно на основании специальных разрешений. Так, в абз. 3 п. 3 Порядка выдачи разрешений на проведение работ на землях водного фонда указано, что разре­шения на проведение дноуглубительных работ и работ, направленных на добычу песка, выдает территориальный орган Госводхоза по согласованию с территориальным органом Минприроды. Более то­го, для добычи песка также нужно оформить спе­циальное разрешение на пользование недрами.

В случае получения всех указанных выше разре­шений, субъект хозяйствования может проводить извлечение песка со дна водоема способом гидро­намыва и складировать данный природный ресурс. При этом места и условия складирования должны согласовываться с уполномоченными органами и соответствовать законодательным требованиям. Кроме того, перед выдачей разрешений на столь распространенный вид деятельности, коим стало дноуглубление, нужно объективно оценить необходимость его проведения.

Статус дополнительной земли, полученной в результате гидронамыва, отдельно законодательством не определен. Согласно абз. 12 ч. 2 ст. 1 За­кона Украины «Об охране земель», земля - это поверхность суши с грунтами, полезными ископае­мыми и прочими природными элементами, кото­рые органично связаны и функционируют вместе с ней. Земля, полученная в результате гидронамыва, соответствует вышеперечисленным характеристи­кам и, следовательно, является такой же, как и все остальные территории.

 

 

 

 

Намытые участки, как правило, относятся к зем­лям водного фонда, поскольку расположены в непо­средственной близости от водоема и входят в преде­лы прибрежных охранных полос и/или полос отвода. Но окончательные и максимально достоверные сведения о количестве, качестве, категориях новой земли и правах на нее отображаются в земельно-кадастровой документации.

Пути легализации гидронамыва девелопером за­висят от исходных данных. Возможны две ситуации. Первая - девелопер является арендатором либо соб­ственником земельного участка водного фонда, по своим качественным характеристикам не пригодного для ведения строительства. Вторая - девелопер при­смотрел возле водоема место для застройки, которое нуждается в улучшении. Улучшить - значит завезти на участок земляные массы или же намыть на него песок из ближайшей реки либо озера.

В первом случае, презюмируя законность получе­ния земельного участка в пользование или собствен­ность, у девелопера не будет необходимости осу­ществлять какую-либо легализацию надела, а лишь уведомить органы, ответственные за ведение земель­ного кадастра, об изменении состава и качества зе­мель с тем, чтобы данная информация была внесена в их документацию.

Во втором случае девелоперу нужно иницииро­вать внесение изменений в земельно-кадастровую документацию, где должна быть отображена новосозданная земля. После этого заинтересованные лица обращались в соответствующий орган с ходатай­ством об отводе земли в аренду. Но так было до вступления в силу с 1 января 2008 г. изменений Зе­мельного кодекса Украины. Теперь же, в свете обязательной аукционной процедуры приобретения права аренды земли, указанная схема вряд ли сработает, резюмирует Дмитрий Орендарец.

 

Экологические риски

Но даже если все разрешения есть, то на практике ги­дронамыв происходит не так гладко, как может пока­заться.

«С одной стороны, гидронамыв представляет со­бой чистый процесс девелопмента, являясь позитив­ным фактором, - констатирует Андрей Кудрин. - А вот с точки зрения экологии возникают определен­ные вопросы, потому что, как правило, песок намыва­ется на мелководье или затопляемые участки, кото­рые используются либо использовались раньше как нерестилище. Поэтому практически всегда процесс гидронамыва сопровождается столкновениями с эко­логическими организациями».

«Мы не являемся противниками строительства как такового, ведь сами где-то живем, - уточняет свою позицию Алексей Василюк, заместитель председателя Национального экологического цен­тра Украины (НЭЦУ). - Но мы категорически про­тив строительства, которое нарушает экологическое законодательство. К сожалению, в последние годы, вследствие интенсивного гидронамыва, за­сыпаются песком немногочисленные земли, остав­шиеся еще в нетронутом виде. Заповедные терри­тории столичного пригорода биологически богаты и разнообразны, а многие виды растений и живот­ных (например, орлан-белохвост, выдра, горно­стай) занесены в Красную книгу. Кроме того, пойма Днепра является экологическим коридором, по ко­торому весной и осенью мигрирует большинство перелетных птиц Европы. Украина подписала ряд международных конвенций, обязуясь сохранять этот миграционный путь. К сожалению, сейчас флора и фауна заповедных территорий уничтожа­ется - например, только в заказнике «Жуков ос­тров» намыто 450 га, и у нас есть основания утвер­ждать, что незаконным путем».

«Конечно, флора и фауна страдает от гидрона­мыва, - соглашается Неля Гуменюк. - Если на почву насыпают двухметровый слой песка, то растения и кустарники погибают, а птицы и звери покидают эти места. Но некоторые застройщики стараются мак­симально сохранить столетние дубы и другие цен­ные породы деревьев, огораживая их».

Однако наибольший вред гидронамыва экологи связывают с угрозой наводнения. Масштабные ве­сенние паводки в Киеве были зарегистрированы в 1789, 1845, 1877, 1882, 1895, 1908, 1917, 1931 и 1942 гг. Во второй половине XX в. произошло два крупных наводнения - в 1969 и 1979 гг., в результате которых пострадал и левый берег Днепра - села Троещина, Погребы (Броварской р-н), Гнидын (Бориспольский р-н), и Подол.

«Но тогда не было намывов, а они существенно отягощают ситуацию, - замечает Алексей Василюк. - Дело в том, что в результате гидронамыва не только исчезают острова на Днепре (например, остров Ольгин почти полностью оказался под во­дой, хотя на картах он довольно внушительных размеров), но и сужается русло реки». По мнению экспертов, в случае паводка вода не сможет ни раз­литься по пойме (этому помешают дамбы и намы­тые земли), ни пройти по узкому руслу возле Пер­вой дамбы. Потому она отхлынет назад, что при­ведет к затоплению Подола и значительной части левого берега Киева (где нет высокой набережной). Через некоторое время вода с новой силой спус­тится вниз по течению, и многие коттеджные городки, размещенные в пойме Днепра, могут оказаться затопленными.

«Впрочем, ужасных сцен а-ля голливудский экшн мы не увидим, но ущерб столице и пригороду будет нанесен колоссальный, - предостерегает г-н Василюк. - Я не хочу пугать собственников загород­ной недвижимости, но ситуация в самом деле серь­езная. И мы не должны терять осторожность из-за того, что долгое время (с 1979 г.) не было наводне­ния. Просто его пока не было. Конечно, вряд ли кто-то решится сносить построенные и обжитые дома на Большой дамбе, но намытые недавно территории, на которых еще не возведены коттеджи, необходи­мо возвратить в первоначальное состояние. А чтобы избежать подобной ситуации на Десне, мы предла­гаем объявить пойму этой реки национальным при­родным парком».

Но не все эксперты разделяют такие опасения. Неля Гуменюк считает, что не стоит драматизиро­вать ситуацию, пугая людей наводнениями, по­скольку они бывают очень редко. К тому же последнее затопление Подола стало результатом прорыва дамбы Киевского водохранилища, а не паводка. «А вот Первая дамба (на которой сегодня возводится городок ZaSpaGolf) сможет выдержать сильное наводнение, хотя таких в Украине еще не было. Так что не нужно зря волноваться», - успокаивает г-жа Гуменюк.

«Естественно, берег укреплять необходимо, - соглашается с экологами Андрей Кудрин. - А чтобы предостеречь будущих домовладельцев от размыва и сокращения территории, по периметру выходящих к воде участков проводятся достаточно серьез­ные технологические проектные, а также подводные работы».

 

По песку к воде и миллионам

Отношение к намытым землям неоднозначное как у покупателей, так и у риэлторов. Но вряд ли это оста­новит желающих иметь коттедж у столь дефицитной большой воды. Г-н Кудрин убежден, что со временем будут приняты мировые соглашения или меры по урегулированию данного вопроса.

Однако новые территории за счет водных про­сторов будут создаваться до тех пор, пока существует высокий спрос на такие земли. И в ближайшие го­ды интерес к ним может снизиться лишь в случае не­предвиденного вмешательства природы. Посему очень хочется надеяться, что и девелоперы, и проек­танты поставят во главу угла не погоню за песочной сверхприбылью, а сохранение экологии и элемен­тарную безопасность.

Пример The Palm Jumeirah

Всем известны масштабные преобразования, проис­ходившие в XX веке на территории бывшего СССР: создание искусственных морей (водохранилищ), строительство ГЭС, активная мелиоративная полити­ка, поднятие целины, идеи повернуть вспять течение больших сибирских рек и т. п. И хотя экологическая политика Советского Союза была раскритикована, вмешательство человека в природу на этом не пре­кратилось.

В после


Комментариев: 0    Просмотров: 1290

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua