Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Отчуждение части земельного участка под недвижимостью: процедура и оформление

Отчуждение части земельного участка под недвижимостью: процедура и оформление




В свою очередь ч. 2 данной статьи определяет, что собственник имеет право осуществлять относительно своего имущества любые действия, которые не противоречат закону.

Данное правило распространяется также на право собственника земельного участка распорядиться его частью. Правовое регулирование такой возможности является предметом рассмотрения в данной статье.

Отчуждение части земельного участка

Для начала рассмотрим вопрос о возможности отчуждения части земельного участка. Согласно ч. 1 ст. 79 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно нее правами. Все вышеуказанные составляющие земельный участок приобретает в процессе своего создания.

Процедура создания земельного участка включает в себя необходимость разработки, согласования и утверждения проекта отвода земельного участка.

Так, согласно п. 2 Порядка разработки проектов землеустройства относительно отвода земельных участков, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 26.05.2004 г. № 677, проект отвода земельного участка не разрабатывается в случае, если:

- земельный участок, границы которого определены в натуре (на местности), предоставляется в пользование или бесплатно передается в собственность без изменения его целевого назначения;

- земельный участок приобретается в собственность путем купли-продажи, дарения, мены, на основании других гражданско-правовых сделок, наследования, без изменения его границ и целевого назначения;

- земельный участок приобретен на конкурентных основах (по результатам земельных торгов).

Соответственно, во всех других случаях без проекта отвода не обойтись. Таким образом, при отчуждении части земельного участка фактически создаются два новых земельных участка, для которых необходимо определить все составляющие (границы, месторасположение, права).

Кроме того, земельное законодательство не содержит в себе положения, предусматривающие возможность отчуждения части земельного участка.

Так, согласно ч. 1 ст. 131 ЗКУ граждане и юридические лица Украины, а также территориальные общины и государство имеют право приобретать в собственность земельные участки на основании мены, ренты, дарения, наследования и других гражданско-правовых сделок.

В свою очередь ч. 2 ст. 132 ЗКУ содержит в себе перечень существенных условий, необходимых для заключения сделки по отчуждению земельного участка, среди которых обязательным является определение предмета сделки (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.).

К тому же согласно п. 1.16 Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденной Приказом Госкомзема от 04.05.1999 г. № 43 (далее - Инструкция № 43), составляющей технической документации по составлению государственного акта на право собственности является договор отчуждения земельного участка. Таким образом, объектом в земельных правоотношениях выступает непосредственно земельный участок, а не его часть.

Аналогичную позицию высказал в своем Письме № 14-17-7/9081 от 13.08.2008 г. Государственный комитет Украины по земельным ресурсам разъяснив, что земельным законодательством не предусмотрен такой объект земельных отношений как часть земельного участка и не предусмотрен порядок отчуждения частей земельных участков.

В связи с чем, если лицо, которое имеет в частной собственности земельный участок, решило осуществить отчуждение его части, необходимо осуществить раздел такого земельного участка.

Для этого необходимо разработать проект землеустройства относительно отвода земельного участка и после его утверждения оформить на выделенные земельные участки государственные акты на право собственности в соответствии с Инструкцией № 43.

Сразу же хотелось бы заметить, что часть специалистов в области земельного права считают, что из норм действующего законодательства не следует, что границы земельного участка могут устанавливаться только путем разработки проекта отвода, тем более, с обязательной выдачей нового государственного акта на часть земельного участка.

В то же время Законом Украины О землеустройстве (ст. 56) прямо предусмотрено, что границы земельного участка могут быть установлены путем выполнения работ по разработке кадастрового плана и установления границ земельного участка в натуре (на местности).

Следует отметить, что на практике широко применяется заключение и нотариальное удостоверение договоров купли-продажи части земельного участка. При этом собственнику земельного участка достаточно предоставить нотариусу государственный акт на право собственности на земельный участок, справку об ограничениях (обременениях), установленных в отношении земельного участка, и кадастровый план, на котором будет определена та часть земельного участка, которая подлежит отчуждению.

Согласно п. 56 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной Приказом Минюста № 20/5 от 03.03.2004 г., об отчуждении доли имущества, подлежащей государственной регистрации, нотариус делает отметку на правоустанавливающем документе.

В свою очередь при удостоверении сделки по отчуждению части земельного участка нотариус делает отметку на государственном акте на право собственности на земельный участок.

Проблема в том, что форма государственного акта, утвержденная Постановлением Кабинета Министров Украины № 449 от 02.04.2002 г., не содержит в себе графы, предусматривающей отметку нотариуса.

Закон № 1066-VI

Правовую дилемму о возможности и порядке отчуждения части земельного участка призван решить принятый 5 марта 2009 года Закон Украины О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков № 1066-VI (далее - Закон № 1066-VI), который вступил в силу с 01.05.2009 г.

В частности, в п. 7 обновленной ст. 126 ЗКУ предусмотрено, что отчуждение части земельного участка с выделением ее в отдельный земельный участок осуществляется после получения его собственником государственного акта, удостоверяющего право собственности на сформированный новый земельный участок.

При этом законодатель Законом № 1066-VI предусмотрел, что формирование нового земельного участка можно осуществить путем разработки технической документации по землеустройству по составлению документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, при разделе или объединении земельных участков, что, несомненно, является преимуществом по сравнению с процедурой разработки, согласования и утверждения проекта землеустройства по отводу нового земельного участка.

Вышеуказанный новый вид технической документации включает в себя:

- пояснительную записку;

- техническое задание на составление документов, удостоверяющих право на земельный участок, утвержденное заказчиком документации;

- копии документов, удостоверяющих право на земельные участки;

- планы земельных участков, которые объединяются в один земельный участок, или части земельного участка, который выделяется в отдельный земельный участок;

- материалы полевых геодезических работ;

- акт приема-передачи межевых знаков на хранение при разделе земельного участка по границе раздела;

- перечень ограничений прав на земельный участок и наличие земельных сервитутов;

- нотариально удостоверенное согласие на раздел или объединение земельного участка залогодержателей, пользователей земельным участком (в случае нахождения земельного участка в залоге, пользовании).

Кроме того, законодатель также дополнил ст. 110 ЗКУ частью третьей следующего содержания: Раздел или объединение земельных участков не прекращает действия ограничений, обременений, установленных на земельные участки, кроме случаев, когда ограничения (обременения) распространялись только на часть земельного участка, которая в результате раздела земельного участка не вошла в сформированный новый земельный участок.

То есть, ограничения, которые были установлены на часть земельного участка, не распространяются на другую его часть при формировании новых земельных участков.

Отчуждение части земельного участка и недвижимость

Теперь рассмотрим непосредственно процедуру отчуждения части земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости.

Итак, как было уже сказано, для отчуждения части земельного участка собственнику необходимо осуществить процедуру его раздела путем разработки технической документации по землеустройству по составлению документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, при разделе или объединении земельных участков и получении государственных актов на право собственности на вновь сформированные земельные участки.

В случае, если объект недвижимости размещен на одной из частей земельного участка, который подлежит разделу, проблем с последующим отчуждением быть не должно.

После раздела земельного участка собственник, получивший государственные акты на право собственности на земельные участки, может продать свободный земельный участок или земельный участок с размещенным на нем объектом недвижимости.

Единственное условие при разделе земельного участка - формирование нового земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, должно предусматривать возможность обслуживания данного объекта.

Намного сложнее ситуация, при которой разделу подлежит земельный участок непосредственно под объектом недвижимости с последующим отчуждением его части, сформированной в отдельный земельный участок.

Следует отметить, что земельное и гражданское законодательство устанавливает первичность недвижимости над землей и выделяет недвижимость как главную вещь, а земельный участок - как ее принадлежность.

Так, ч. 1 ст. 377 ГКУ устанавливает, что к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором.

Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания. В свою очередь аналогичное положение содержит в себе ч. 1 ст. 120 ЗКУ.

В соответствии со ст. 186 ГКУ вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи, связанная с ней общим назначением, является ее принадлежностью. В свою очередь принадлежность следует за главной вещью, если иное не установлено договором или законом.

Таким образом, при разделе земельного участка следует учитывать, что сам объект недвижимости является главной вещью, поэтому вследствие отчуждения части земельного участка статус принадлежности вещи будет потерян. То есть невозможно создать объект земельных правоотношений - земельный участок, не нарушая при этом единый комплекс недвижимого имущества.

Еще одним проблемным моментом будет являться соблюдение целевого назначения при разделе земельного участка под объектом недвижимости и формирование новых земельных участков. Фактически при разделе земельного участка целевое назначение для новых сформированных земельных участков остается таким же, как и прежде.

Однако в связи с тем, что на земельном участке, подлежащем разделу, расположен объект недвижимости, вновь сформированные земельные участки будут использоваться с нарушением целевого назначения, поскольку фактически для них целевое назначение - обслуживание объекта недвижимости поменяется на обслуживание части объекта недвижимости.

Как уже было указано, согласно Закону № 1066-VI одним из элементов технической документации по землеустройству по составлению документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, при разделе или объединении земельных участков является акт приема-передачи межевых знаков на хранение при разделе земельного участка по границе раздела.

В то же время довольно проблематично осуществить процедуру установления межевых знаков по границе раздела, где расположен объект недвижимости.

Что касается возможности отчуждения части земельного участка многоквартирного жилого дома собственникам квартир и нежилых помещений, то следует отметить следующее.

Согласно ст. 1 Закона Украины Об объединении сособственников многоквартирного жилого дома (далее - Закон об ОСМД), объединение сособственников многоквартирного дома - это юридическое лицо, созданное собственниками для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества.

Земельный участок под многоквартирным домом является его придомовой территорией. При этом согласно ст. 1 Закона об ОСМД придомовая территория - это территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на право собственности и пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 42 ЗКУ, в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома, соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников.

В свою очередь ч. 3 вышеуказанной статьи устанавливает, что порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также принадлежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется сособственниками.

Таким образом, выделение в натуре собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме частей земельного участка и их отдельное отчуждение не допускается.

Данный вывод также подтверждается ранее действовавшим Положением о порядке установления и закрепления границ придомовых территорий существующего жилого фонда и предоставления в совместное пользование или общую совместную собственность земельных участков для сооружения жилых домов, утвержденным Приказом Госкомзема Украины, Госстроя Украины, Госкоммунхоза Украины, Фонда госимущества № 31/30/53/396 от 05.04.1996 г.


Комментариев: 0    Просмотров: 2051

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus