Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow «Правовой» самострой и недострой

«Правовой» самострой и недострой

Автор статьи «Чемодан без ручки, или Право на…», опубликованной в № 32 (450) «Юридической практики» от 8 августа 2006 года, затронул актуальную сегодня тему правового статуса объектов незавершенного строительства. Однако информация, изложенная в данной статье, к сожалению, в большей своей части устарела еще до ее выхода в печать.

Автор сосредоточил свое внимание на проблемных моментах части 4 статьи 331 Гражданского кодекса Украины (ГК). Между тем эта часть статьи Законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» была исключена из Кодекса еще 15 декабря 2005 года. Таким образом, в настоящее время приобретение права собственности на объект незавершенного строительства не ставится законодателем в зависимость от степени его завершенности. Но обо всем по порядку.

Для начала следует определиться с терминами, которые мы используем в данной статье. Понятие «самострой» (самовольно построенное недвижимое имущество) определено в статье 376 ГК как объект недвижимости, построенный или строящийся на земельном участке, который не был отведен для этих целей или без надлежащего разрешения, или надлежаще утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Понятие «недострой» законодательно не определено. В данной статье, исходя из определения понятия «самострой» и требований к объекту недвижимости, предъявляемых при его первой регистрации, под недостроем (объектом незавершенного строительства) будем понимать объект строительства, построенный или строящийся на отведенном для этого участке, согласно соответствующему разрешению и утвержденному проекту, без нарушения строительных норм и правил, но не сданный в эксплуатацию.

Зачем нужна регистрация?

В гражданском обороте достаточно ­часто возникает необходимость юридически оформить правоотношения относительно объектов недвижимости, которые не завершены строительством или не зарегистрированы надлежащим образом. В соответствии же с частью 6 статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (Закон о регистрации) сделки относительно недвижимого имущества осуществляются, если право собственности на это имущество зарегистрировано в соответствии с данным Законом.

Аналогичные положения закреплены и в ГК. Так, в статье 182 Кодекса говорится, что право собственности и другие имущественные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. А статья 331 ГК устанавливает, что право собственнос­ти на новосозданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства; если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, то право собственности возникает с момента принятия в эксплуатацию; а если право собственности подлежит государственной регистрации, — то с момента такой регистрации.

Частью 2 статьи 376 Кодекса закреп­лено положение, согласно которому лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Однако части 3 и 5 указанной статьи позволяют обрести право собственности на такое имущество по решению суда при выполнении определенных условий (будут рассмотрены ниже).

Таким образом, для приобретения возможности заключать сделки относительно объектов как самовольного, так и незаконченного строительства, собственнику необходим документ, подтверждающий государственную регистрацию его права собственности на такое имущество.

Кто и на каком основании регистрирует?

Регистрацией прав на недвижимое имущество, в соответствии со статьей 7 Закона о регистрации, должны заниматься местные органы государственного земельного кадастра. Приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам «О создании единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них…» № 135 от 23 мая 2003 года предусмотрено, что такую регистрацию с 1 января 2005 года осуществляет государственное предприятие «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам». Однако указанное положение до сих пор не выполняется.

Регистрацию прав собственности на объекты недвижимости все еще продолжают проводить коммунальные предприятия бюро технической инвентаризации (БТИ). При этом они руководствуются пунктом 5 Переходных положений Закона о регистрации, которым установлено, что до создания единой системы органов государственной регистрации прав, а также до формирования Государственного реестра прав в составе государственного земельного кадастра регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями БТИ.

Аналогичное положение закреплено и в совместном приказе Минюста, Гос­комзема и Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства № 15/5/44/39 от 26 февраля 2003 года, которым установлено, что регистрация земельных участков и прав на них будет осуществляться в составе Государственного реестра земель, а регистрация объектов недвижимости и прав на них будет продолжать осуществляться в Реестре прав собственности на недвижимость. Функции администратора Реестра прав собственности на недвижимость возложены на ГП «Информационный центр» Минюста, органам БТИ отведены функции регистратора реестра. Кроме того, письмом Министерства юстиции Украины № 19-32/1 от 10 мая 2006 года определено, что до создания единой системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество их регистрация осуществляется органами БТИ в соответствии с Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года.

Указанное Временное положение не предусматривает возможности государственной регистрации объектов незавершенного или самовольного строительства. Пункт 1.6 Временного положения прямо говорит, что регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимости, которые завершены строительством и сданы в эксплуатацию. Таким образом, нормы данного Временного положения в нашем случае если и могут быть использованы, то лишь по аналогии.

Вопрос использования в нашем случае аналогии закона также может вызвать дискуссию. Необходимость государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество закреплена в ГК. Статья 8 этого Кодекса предусматривает возможность использования аналогии права и аналогии закона в гражданских правоотношениях, но являются ли отношения условного собственника и БТИ гражданскими?

Принимая во внимание характер и суть правоотношений органов БТИ и собственников недвижимого имущества, ответ будет, скорее, отрицательным. Такие отношения по своей природе, вероятнее всего, являются административными. Пункт 7 статьи 9 Кодекса административного судопроизводства также предусмат­ривает возможность использования аналогии права и аналогии закона. Однако статья 19 Конституции Украины обязывает органы государственной власти и местного самоуправления действовать лишь на основании, в рамках полномочий и способами, предусмотренными Конституцией и законами Украины. Таким образом, обоснование использования органами БТИ норм Временного положения при регистрации самовольно построенного и незаконченного строительством недвижимого имущества весьма проблематично.

Но поскольку других действующих нормативных актов, регулирующих эти или подобные отношения, нет, а нормы ГК о регистрации самостроя и недостроя должны выполняться, полагаю, что органы БТИ все же обязаны осуществлять такую регистрацию и делать это на основании указанного Временного положения.

В соответствии с Временным положением регистрация проводится на основании следующих документов:

— государственного акта о праве собственности, постоянном пользовании земельным участком или договоре аренды;

— проектно-сметной документации;

— разрешения на выполнение строительных работ, выданного в соответствии с Законом Украины «О планировании и застройке территорий» инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля;

— описи объекта незавершенного строительства (составляется БТИ при проведении инвентаризации);

— документа, подтверждающего возникновение права собственности на объект незавершенного строительства (договор строительного подряда, инвестиционный договор).

Регистрация права собственности на недвижимое имущество в соответствии со статьей 17 Закона о регистрации преду­сматривает выдачу владельцу правоустанавливающего документа (аналогичное положение закреплено и во Временном положении о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, на основании которого работают органы БТИ). Отсутствие последнего препятствует осуществлению сделок с недвижимым имуществом — делает невозможным его участие в гражданском обороте.

Как зарегистрировать недострой?

Исходя из данного нами определения недостроя, с юридической точки зрения возможны два варианта получения правоустанавливающего документа.

Вариант первый. Согласно абзацу 2 части 3 статьи 331 ГК, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (БТИ) на основании:

а) документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества;

б) проектно-сметной документации;

в) документов, содержащих опись незавершенного строительства.

Как уже было сказано выше, порядок такой регистрации нормативными актами, на основании которых работают ­органы БТИ, не предусмотрен, что ­вызывает оправданные сомнения в ­позитивном ­решении проблемы. Этот способ регистрации права собственности на недострой является более выгодным, если нет возможности завершить строительство и принять дом в эксплуатацию.

В данном случае, получив официальный отказ органов БТИ, можно обжаловать его в суд и обязать БТИ зарегистрировать право собственности на недострой. Учитывая разницу в юридической силе ГК и подзаконных нормативных актов, на основании которых работают органы БТИ, вероятность удовлетворения такого иска высокая.

Вариант второй. При наличии времени и средств для окончания строительства возможно зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости путем принятия его в эксплуатацию. ­Такой порядок наиболее четко прописан в действующем законодательстве. Так, статья 19 Закона Украины «О государственной регистрации…», кроме прочих оснований для регистрации, предусматривает возможность регистрации права ­собственности на основании акта приема недвижимого имущества в эксплуатацию.

Согласно пункту 1.5 вышеуказанного Временного положения, обязательной регистрации подлежит право собственности на недвижимое имущество юридических и физических лиц, которое закончено строительством и введено в эксплуатацию, при наличии материалов технической инвентаризации (пункт 1.6 Временного положения). Такая инвентаризация проводится органами БТИ в соответствии с положениями Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Госкомитета по строительству, архитектуре и жилищной политике Украины № 127 от 24 мая 2001 года.

Принятие объекта недвижимости в эксплуатацию производится согласно соответствующему Порядку, утвержденному постановлением КМУ № 1243 от 22 сентября 2004 года, и Закону Украины «Об архитектурной деятельности». При этом оно осуществляется государственной комиссией, образованной в соответствии с пунк­том 11 Порядка.

О принятии объекта составляется соответствующий акт. Согласно статье 9 Закона Украины «Об архитектурной деятельности», акт приема должен обязательно содержать подпись архитектора — автора проекта. Без его подписи акт является недействительным. Акт утверждается органом государственной исполнительной власти или органом местного самоуправления, который создал комиссию. После этого акт регистрируется в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля. Объект считается введенным в эксплуатацию с момента утверждения акта государственной комиссии (пункт 29 Порядка).

На основании указанного акта и материалов технической инвентаризации органы БТИ регистрируют право собственности на объект недвижимого имущества и выдают правоустанавливающий документ, при наличии которого собственник может распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Как зарегистрировать самострой?

Исходя из понятия самостроя, закреп­ленного в действующем законодательстве Украины, возможны следующие проблемные моменты и, соответственно, пути выхода из сложившейся ситуации.

1. Строительство на не отведенном для этого и не принадлежащем застройщику земельном участке (без надлежащего разрешения или надлежаще утвержденного проекта, поскольку их получение связано с наличием соответствующей документации на земельный участок).

Как сказано выше, право собствен­ности в таком случае может быть приобретено только по решению суда при условии предоставления земельного участка под уже построенное имущество (в соответствии со статьей 14 Закона Украины «О градостроительстве» предоставление земельного участка под строительство осуществляется местными советами или их исполнительными органами).

В этом случае регистрация и выдача правоустанавливающего документа на имущество осуществляется на основании соответствующего решения суда (статья 19 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений», приложение № 1 к Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденному приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года). При этом из текста указанной статьи Закона ясно не видно, достаточно ли для регистрации права собствен­ности только одного из перечисленных в ней документов или же необходимо предоставить все возможные. В последнем случае необходимо предоставлять также документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (если земля предоставлена в собственность, а не выдана в пользование), и акт приема недвижимого имущества в эксплуатацию.

Одновременно следует иметь в виду, что, согласно статье 376 ГК, если собственник земли возражает против признания права собственности за лицом, совершившим самовольную постройку на его земле, или это нарушает права других лиц, такое имущество подлежит сносу за счет лица, построившего его. Кроме того, право собственности на самострой может быть признано за собственником земельного участка, если это не нарушает прав других лиц. При этом, согласно части 6 статьи 376 ГК, лицо, осуществившее самовольное строительство, имеет право на компенсацию расходов на строительство.

Закон Украины «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства» предусматривает ответственность (в виде штрафа) застройщика за допущенные при строительстве нарушения. При этом уплата штрафа не освобождает предприятие от обязан­ности устранить допущенные нарушения и возместить убытки, возникшие вследствие таких нарушений. Кроме этого, нарушение строительных норм в предусмотренных законодательством случаях может повлечь за собой административную или уголовную ответственность виновных лиц.

2. Строительство недвижимости на принадлежащем или находящемся в пользовании застройщика земельном участке, но без надлежащего разрешения или надлежаще утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Как видим, в данном случае недвижимость либо построена без изготовления всей или части необходимой документации, либо не соответствует имеющейся документации.

Согласно статье 24 Закона Украины «О планировании и застройке территорий», разрешение на строительство объекта градостроительства собственнику или пользователю земли выдается исполнительными органами местных советов. Причем одно такое разрешение еще не дает права на начало строительных работ — согласно статье 29 указанного Закона, разрешение на выполнение строительных работ выдается инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля под конкретный проект застройщика.

Разработка проектной документации, строительство и сдача объекта в эксплуатацию осуществляются в том числе в соответствии с Законом Украины «Об архитектурной деятельности». Согласно статье 4 указанного Закона, эти работы должны обязательно включать разработку, согласование и утверждение проектной рабочей документации.

В случае полного или частичного отсутствия указанных документов регистрация права собственности на такое недвижимое имущество без их изготовления весьма проблематична по ряду причин. Регистрировать такое имущество, как недострой, невозможно в связи с отсутствием всей или части необходимой документации.

В то же время статья 376 ГК преду­сматривает два условия регистрации права собственности на самострой:

1) предоставление земельного участка (использование этого пункта сомнительно в связи с тем, что по смыслу статьи строительство должно проводиться на чужом участке и лишь после этого он отводится под уже построенный объект);

2) по требованию собственника (пользователя) земельного участка регистрация права собственности на самострой за ним (хотя из смысла пункта 5 статьи 376 ГК следует, что собственник (пользователь) и лицо, совершившее (совершающее) строительство, — разные лица).

В любом из названных случаев право собственности может быть признано лишь по решению суда, а суд у нас, как известно, руководствуется внутренним убеждением.

Согласно положениям части 7 статьи 376 ГК, в случае существенного уклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил, суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может принять решение, которым обязать лицо, совершившее (совершающее) самовольное строительство, провести соответствующую перестройку. Если ее проведение невозможно либо застройщик не желает провести такую перестройку, по решению суда это недвижимое имущество подлежит сносу за счет лица, совершившего (совершающего) самовольное строительство. За его же счет проводятся работы по приведению земельного участка в исходное состояние.

Исходя из действующего законодательства, проведение необходимой перестройки устраняет несоответствие сооружения имеющейся документации и делает возможным принятие его в эксплуатацию, а следовательно, и регистрацию права собственности на такой самострой.

Как видим, ситуация с оформлением права собственности на объекты незавершенного и самовольного строительства в нашей стране довольно сложная, хоть и не безвыходная, поэтому требует дополнительного правового регулирования. Надеемся, отечественный законодатель в наше сложное время реформ и противостояний все же найдет для этого время.


Комментариев: 0    Просмотров: 1169

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua