Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Актуальные проблемы рынка недвижимости и пути их решения

Актуальные проблемы рынка недвижимости и пути их решения

Актуальные проблемы рынка недвижимости и пути их решения
1. Отсутствие гарантий и механизмов защиты прав инвесторов при вложении средств на этапе строительства

Действующее законодательство не определяет условия, при выполнении которых заинтересованный застройщик вправе привлекать средства от инвесторов. Определенные ограничения по допустимым механизмам финансирования строительства законодательством установлены для проектов жилищного строительства. В то же время, действующие норм и внедренная система контроля не позволяют предотвратить риски повторных продаж, вымывания средств из проекта в связи с их нецелевым использованием. В целях оптимизации налоговых последствий, застройщики вынуждены прибегать к сложным финансовым инструментам (целевые облигации, закладные, опционы и т.д.) и финансовым посредникам, что подчас приводит к техническим проблемам (например, дефолты эмитентов), которые наносят непоправимый имиджевый вред проектам. Из года в год законодатель осуществляет ревизию строительного законодательства, в частности ограничивая допустимые механизмы финансирования проектов жилищного строительства и изменяя закон Украины «Об инвестиционной деятельности», а эффект не достигается. А ведь для защиты инвестора и как следствие улучшения инвестиционного климата в Украине было нужно так мало – ввести государственную регистрацию сделок, осуществляемых со строящимися объектами, имущественными правами, ценными бумагами, если они направлены на приобретение прав на квартиры; внедрить обязательное страхование финансовых (а не имущественных) рисков; устранить финансовых посредников из отношений «застройщик-инвестор». Но мы этого не дождались…

2. Законодательная коллизия относительно компенсации заказчику стоимости строительства объектов внеплощадочной инженерной инфраструктуры, создаваемой на выполнение технических условий

Действующее законодательство обязывает заказчиков строительства осуществлять строительство объектов инженерной инфраструктуры в случае, если это предусмотрено техническими условиями, которые выдают частные специализированные организации (природные монополии), и передавать их в собственность упомянутым организациям … за компенсацию. При этом закон №800 определяет, что сумма компенсации подлежит определению в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. В то же время на протяжении двух лет порядок КМУ не был утвержден, и застройщики продолжают пополнять мощности специализированных монополистов, одаривая их сооруженными объектами внеплощадочной инженерной инфраструктуры. 

Более того в вопросах компенсации заказчику стоимости строительства объектов инженерной инфраструктуры, действующее законодательство содержит нормы, которые являются несогласованными между собой, а именно: (а) ч. 8 ст. 27 Закона Украины "О планировании и застройке территорий" № 1699-ІІІ с 20.04.2000 года относительно возможности вычитания стоимости строительства инженерных сетей, которые находятся вне площадки с долевого участия; а также (б) ч. 3 ст. 18 Закона Украины "Об электроэнергетике" № 575/ 97-ВР от 16.10.1997 года, относительно компенсации стоимости сооружения инженерных в размере и порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. В результате, ни одна из норм не реализовывается на практике, при отсутствии возможности определить, какая именно норма имеет преимущество и какая норма должна применяться в том или другом случае.

Не предложено решение упомянутой проблемы и в законопроекте «О регулировании градостроительной деятельности», принятом в целом 13 января 2011 года. Согласно Законопроекту, компенсация стоимости строительства объектов инженерной инфраструктуры заказчику осуществляется путем уменьшения долевого участия (взноса) заказчика в создании и развитии инженерной инфраструктуры населенного пункта. При этом противоречивая норма из Закона Украины "Об электроэнергетике" относительно компенсации расходов на сооружение объектов инженерной инфраструктуры владельцем соответствующих элементов инженерной инфраструктуры не исключена. При таких обстоятельствах следует, что указанные расходы будут компенсироваться заказчику в двойном размере или, вследствие несогласованности законодательных положений, возникнут споры и предпосылки для злоупотреблений соответствующими органами и структурами.

Тем не менее, решение проблемы видится в прямом, четком и однозначном определении порядка, сроков и формулы расчета возмещения (компенсации) застройщика, а также последствий в случае нарушение специализированными организациями условий компенсации. Более того, следовало бы предусмотреть возможность зачета компенсации в счет платы за подключение к сетям конкретного проекта.

3. Отсутствие механизмов противодействия бездействию органов местного самоуправления - коллегиального органа

Практически каждый второй застройщик сталкивается с преодолимой проблемой – бездействием органов местного самоуправления при принятии решений о передачи в аренду земельных участков, изменения их целевого назначения, приватизации земельных участков и т.д. В соответствие с законом Украины «О местном самоуправлении Украины» местные советы, в полномочиях которых распоряжение земельными участками, являются коллегиальным органом. Характерным признаком коллегиальности данного органа является принятие решений посредством проведения сессий, на которых может не быть кворума и т.д. Соответственно заинтересованное лицо может годами безрезультативно ожидать того, когда его вопрос будет рассмотрен или когда все –таки соберется кворум для решения его вопроса. Но ему могут и отказать, при этом коллегиальный орган не обязан обосновывать мотивы своего отказа. Вариант судебной защиты прав такого заинтересованного лица, увы, но безперспективен, поскольку понудить сессию принять определенное решение или собрать кворум не является возможным и противоречит Конституции Украины. Как следствие, многие годами не могут продлить, возобновить прекратившиеся договоры аренды земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов. Был период, когда в целях преодоления правового тупика, многие в судебном порядке признавали договоры аренды заключенными, или права на земельные участки полученными, но в последующем подобные действия были признанны ВАСУ незаконными, и многие судебные решения пересмотрены по ходатайству прокуратуры.

Определенный выход из сложившейся ситуации с бездействием коллегиальных органов давал принцип «молчаливого согласия». В то же время, принцип «молчаливого согласия», внедренный в законе Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности», потерял свое прикладное значение с отменой механизма его применения в соответствии с законом Украины от 11 февраля 2010 года N 1869-VI. Считаю, предельно актуальным не только для рынка недвижимости, но и для других сфер жизнедеятельности, в которые вовлечены органы местного самоуправления, законодательную регламентацию механизма применения принципа молчаливого согласия.


Комментариев: 0    Просмотров: 1651

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua