Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Мылая моя

Мылая моя

Мылая моя

Действующая система госрегистрации прав собственности на недвижимость далека от идеала. Тем не менее переход к новой процедуре может ввергнуть имущественные отношения в хаос.

Уж простите за сравнение холодного с квадратным. Приближение 2012 г. у кого-то вызывает предчувствие конца света, а у кого-то — ожидание коллапса системы регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Но если в первом случае предчувствия питаются догадками и предсказаниями, то во втором — наличием конкретного документа, а именно Закона “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений”. 

Согласно этому Закону, 1 января 2012 г. должна вступить в силу новая процедура госрегистрации прав на недвижимость. БИЗНЕС собрал за “круглым столом” специалистов в сфере госрегистрации недвижимости, а также ведущих юристов и адвокатов, чтобы поговорить о том, какую пилюлю могут получить нынешние и потенциальные собственники недвижимости, а также о том, что нужно сделать, чтобы предотвратить надвигающийся хаос в отношениях собственности. 

Жить да радоваться 

11 февраля 2010 г. парламент одобрил Закон “О внесении изменений в Закон Украины “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений” (принята новая редакция документа с новым названием. — Ред.) и других законодательных актов Украины”. Согласно этим изменениям, в следующем году начнет действовать принципиально иная процедура регистрации прав на недвижимость. 

Во-первых, предусматривается, что будет единый процесс регистрации прав собственности (ограничений) как на здания, сооружения, домовладения и прочую недвижимость, так и на земельные участки, на которых они расположены (в тех случаях, когда это необходимо. — Ред.). Ныне эти процедуры разделены: функции по инвентаризации, учету, оценке и регистрации недвижимости выполняют бюро технической инвентаризации (далее — БТИ), земельными отношениями занимаются территориальные органы Госагентства земельных ресурсов. 

Во-вторых, регистрацию по принципу “единого окна” будут осуществлять только государственные структуры — территориальные органы Государственной регистрационной службы (Укргосреестра), деятельность которых будет координировать министр юстиции. Органы регистрации будут располагаться в так называемых регистрационных округах, в состав которых предполагается включать три-пять административных районов. 

Данные о регистрации будут содержаться в единой государственной информационной системе — Госреестре вещных прав на недвижимое имущество (далее — Госреестр), держателем которого назначен Минюст, администратором — ГП “Информационный центр”, находящееся в ведении данного минис­терства. 

Иными словами, с 01.01.12 г. все процедуры регистрации прав на недвижимость будут замкнуты на Мин­юст. Помимо этого все собственники, зарегистрировавшие ранее свое право на недвижимость, обязаны будут заново внести данные об этом Госреестр и заплатить за это сумму, равную половине стоимости регистрации права. 

БыТИе мое 

Целесообразность соединения в едином органе функций регистрации прав на недвижимость и земельные участки и внедрения единого автоматизированного реестра не вызвала сомнений почти ни у кого из участников “круглого стола”. Но проблема заключается в том, что эту идею нельзя реализовать на пустом месте. 

“На мой взгляд, если бы такая система формировалась изначально, это был бы абсолютно цивилизованный подход. У нас же получается так: полностью уничтожается существующая система и создается новая, по сути, виртуальная, но ее внедрению мешает ряд существенных условий”, — замечает Наталия Доценко-Белоус. Существенное условие №1 — процедура регистрация прав на недвижимость ныне сосредоточена в основном в БТИ, которые из новой системы исключаются. По подсчетам Дмитрия Павленко, таких бюро в Украине около 400. 

Из них примерно 40 — государственной, республиканской (АРК), частной и смешанной форм собственности, остальные — коммунальные. 

Деятельность БТИ хлебная: поступления от регистрации сделок с недвижимостью составляют около 30% доходной части местных бюджетов. 

БТИ имеют доступ к единой базе данных — сейчас это Реестр прав собственности на недвижимое имущество (далее — Реестр). До 01.01.12 г. эта деятельность осуществляется регистраторами БТИ, подключенными к Реестру, который используется по соглашению с “Информационным центром”. 

При этом БТИ в течение многих лет ведут архивные инвентарные дела, без которых определить состояние объекта, статус собственника, а также оценочную стоимость недвижимости невозможно. Данные документы, как правило, выполненные на бумажных носителях, являются собственностью либо самих БТИ (если предприятие частное), либо территориальной общины (если предприятие коммунальное). “Как органы Минюста будут работать с Госреестром (вещных прав. — Ред.) без архивного дела, технического паспорта и откуда они будут получать всю информацию об объекте, мы не понимаем!” — восклицает Неля Кумейская. 

Существенное условие №2 — процедура регистрации прав в БТИ далека от идеала. Она регулируется Временным положением о порядке госрегистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюс­та №7/5 от 07.02.02 г. (далее — Временное положение), в котором трудно разобраться даже специалисту. По словам г-на Павленко, методическое обеспечение регистрации из рук вон плохо: за 11 лет существования изменения во Временное положение вносились Минюстом несколько раз, но не всегда они были удачные и однозначно понимаемые. 

На “круглом столе” приводился пример процедуры регистрации прав на объекты незавершенного строительства при последующем переходе этого права (транзакции). Как известно, в кризис такие объекты нередко перепродаются, и действительный собственник “незавершенки” рискует потерять свою недвижимость, пока будет оформлять право собственности на нее. Ведь, согласно изменениям, внесенным во Временное положение в 2010 г., новый собственник должен пройти точно такую же процедуру, как и при регистрации первичного права на недвижимое имущество. “Новый собственник объекта незавершенного строительства, прежде чем зарегистрировать его в БТИ, должен переоформить документ на землю в управлении земельных ресурсов. Там его переадресуют в БТИ для подтверждения права собственности на объект. Но он не может ничего подтвердить, поскольку не имеет документов на землю”, — поясняет г-н Павленко. В общем, получается замкнутый круг, во время хождения по которому от собственника может “уплыть” его недострой. 

Основной вопрос 

Необходимо отметить, что не все участники “круглого стола” говорили, что система госрегистрации может развалиться только потому, что из нее будут исключены БТИ как основа худо-бедно, но действующей процедуры (о попытках узаконить деятельность БТИ см. “Соломинка...”). “Я не хочу обидеть присутствующих здесь представителей БТИ, но прекрасно знаю, что в некоторых из этих предприятий вопрос регистрации прав собственности — это вопрос бизнеса. Не заплатив определенную сумму, быстро объект не легализуешь, даже простую сделку купли-продажи не осу­ществишь”, — полагает Геннадий Пампуха. 

В свою очередь, г-жа Доценко-Белоус привела пример регистрации в БТИ права собственности жильцов многоквартирного дома, сданного застройщиком. Квартиры были куплены согласно договору мены имущественных прав (ценные бумаги против квартир). Когда в БТИ предоставили 300 договоров мены, прекращенных в связи с надлежащим выполнением сделки, в регистрации права собственности было отказано по причине прекращения этих договоров. 

Получается, что регистратор БТИ, вместо того чтобы провести процедуру или отказать в регистрации, начал трактовать эти договоры, что, вообще-то, в его компетенцию не входит. Проблему удалось урегулировать законным путем. “Но оказалось, что в других случаях, увидев такое количество договоров в виде правоустанавливающих документов, в этом БТИ для начала называют вот такую сумму (показала толщину воображаемой пачки денег. — Ред.), намекая, что только в этом случае возьмутся за регистрацию”, — возмущается г-жа Доценко-Белоус. 

Вообще говоря, в последнее время случаи отказа в регистрации права собственности со стороны БТИ участились. Об этом, в частности, свидетельствуют вопросы, которые поступают на сайт БИЗНЕСа и на которые наши консультанты дают однозначный ответ: если БТИ отказывают предпринимателям в госрегистрации недвижимого имущества, следует обращаться с иском в административный суд, чтобы заставить БТИ это сделать (см. “БИЗНЕС-консультации” на www.business.ua). 

Однако данный прием используют и недобросовестные предприниматели, в судебном порядке добивающиеся присвоения чужого имущества (см. статью "Неестественный отбор"). Трудно сказать, вызваны ли конфликты некоторых собственников с регистраторами БТИ только недостатками Временного положения или плохой методической работой Минюста. Неоднозначное отношение (по крайней мере, у большинства участников “круг­лого стола”) вызвало и предложение г-на Пампухи относительно легализации неофициальных услуг БТИ (тарифы на официальные услуги утверждает облгос­администрация): дескать, в этом случае сотрудники бюро будут знать, что они получают свой гонорар согласно тарифу, а собственники — за что платят деньги. 

Есть большие опасения, что новая система регистрации уже в госорганах (Укргосреестре) может стать выгодным видом “бизнеса”. Как образно выразилась Наталия Наумец, коррупция на уровне БТИ и на уровне новой системы регистрации прав собственности на недвижимость — это приблизительно то же самое, что и неофициальные платежи при приеме ребенка в детский сад и при поступлении вчерашнего школьника в государственный вуз на “бюджетное” место. По мнению участников “круглого стола”, существует ряд обстоятельств, которые могут сформировать питательную среду для возникновения коррупции в новой системе регистрации вещных прав. 

Во-первых, согласно Закону “О государственной регистрации вещных прав…”, моментом возникновения вещных прав на недвижимость является факт их регистрации в Госреестре. Иными словами, регистратор Укргосреестра будет принимать персональное решение о регистрации, внося запись в автоматизированную базу данных. Действующая система строится по иному принципу, замечает г-жа Наумец. 

Сначала сделка регистрируется у нотариуса, который имеет доступ к Единому реестру ограничений и отягощений (под таковыми подразумевается, например, судебный запрет на реализацию объекта недвижимости и т.п.). Убедившись, что ограничений нет, нотариус ставит печать на договор купли-продажи и вносит его в Реестр сделок. 

С этого момента, считает Наталия Доценко-Белоус, возникает право собственности на недвижимость. Спустя некоторое время собственник обращается с соответствующим заявлением в БТИ, которое также имеет возможность убедиться в том, что недвижимость ничем не отягощена и в качестве подтверждения факта сделки получить извлечение из вышеуказанного Реестра. 

Регистратор БТИ может и отказать в регистрации, и в этом случае фактический собственник недвижимости обращается в суд. В любом случае, новый собственник уверен, что никто не будет отчуждать его объект. Новая же процедура ставит собственника в полную зависимость от регистратора Укргосреестра: если заявителю будет отказано в регистрации вещных прав, то они и не возникнут. С чем идти в суд? 

Во-вторых, из текста Закона “О государственной регистрации вещных прав...” не следует, права на какую номенклатуру объектов недвижимости следует регистрировать. “Закон не дает ответов на вопросы, можно ли регистрировать права на целостный имущественный комплекс и вообще, что он из себя представляет. Существуют Методичес­кие рекомендации по инвентаризации, которые позволяют собрать доказательную базу для обоснования того, что создаваемый целостный имущественный комплекс является будущей недвижимостью. 

Но в разных регионах под таким комплексом понимают разные вещи. Например, в Крыму, правда, по решению суда, признается и инвентаризируется даже комплекс многолетних насаждений плюс объекты недвижимости”, — рассказывает г-жа Доценко-Белоус. 

Получается, что окончательное решение опять-таки будет за регистратором Укргосреестра, хотя ему и не дано трактовать законодательство. 

В-третьих, сосредоточение функций по регистрации в одном органе исполнительной власти, деятельность которого координируется Кабмином через министра юстиции (интересно будет посмотреть, как это выглядит на практике!), объективно может способствовать злоупотреблениям. 

 “В большинстве европейских стран многие полномочия государства переданы саморегулирующимся и негосударственным организациям. В Украине — с точностью наоборот”, — констатирует г-н Пампуха. Кстати, участники “круглого стола” сильно сомневаются, что в следующем году заработает “единое окно”: единого Земельного кадастра еще нет, а ответов на вопросы, какие ведомства и как будут координировать свою деятельность в целях регистрации прав на недвижимость, Закон о госрегистрации вещных прав не дает. “Даже после передачи полномочий по регистрации прав на недвижимость Мин­юсту без помощи БТИ и Госагентства земельных ресурсов не обойтись”, — полагает Алена Проценко. 

Более того, согласно Положению о Госагентстве земельных ресурсов, утвержденному Указом Президента №445 от 08.04.11 г., органы Гос­земагентства осуществляют госрегистрацию земельных участков и прав собственности (пользования) на них. То есть получается, что эти органы исполняют регистрационные функции отдельно от Укргосреестра. Между тем, как сообщили участники “круглого стола”, набор регистраторов в Укргосреестр ведется уже с марта, причем, по слухам, путем проведения закрытых конкурсов. 

Место заключения 

БИЗНЕС приложил титанические усилия, чтобы пригласить на “круглый стол” председателя Укргосреестра Леонида Ефименко и генерального директора ГП “Информационный центр” Виталия Добжанского. Они обещали, но так и не приехали. Возможно, потому, что, как говорится, нечем крыть. 

Поэтому БИЗНЕС обращается непосредственно к министру юстиции Александру Лавриновичу, чтобы он во исполнение Закона “О публичной информации” дал ответы относительно запуска новой системы регистрации прав на недвижимое имущество (см. “Шесть вопросов…”). 

Участники же “круглого стола” сошлись во мнении, что ввиду многочисленных неувязок и недоговоренностей имущественные отношения, заработай в следующем году новая процедура, будут близки к коллапсу. Поэтому они предлагают сначала устранить “течь” в существующей системе регистрации прав собственности, а затем, с учетом набитых синяков и шишек, переходить к новой (см. “Рекомендации…”). 

За “круглым столом” сидели 

  • Наталия Доценко-Белоус, адвокат, старший юрист юридической фирмы “Василь Кисиль и партнеры” (г.Киев; с 1992 г.; 110 чел.) 
  • Неля Кумейская, директор ЧП “Инвентаризатор” (г.Миргород, Полтавская обл.; инвентаризация объектов, регистрация прав собственности на недвижимость; с 1990 г.; 42 чел.; оборот в 2010 г. — 890 тыс.грн.) 
  • Виктория Кумейская, начальник юридического отдела БТИ (г.Гадяч, Полтавская обл.) Наталия Наумец, генеральный директор ООО “Консультационный центр недвижимости, оценки и права” (г.Киев; недвижимость, юридические консультации; обслуживает 60 риелторских фирм и субъектов предпринимательской деятельности; с 2010 г.) 
  • Дмитрий Павленко (34), директор ООО “Правовая защита БТИ” (г.Киев; правовые услуги; с 2011 г.) 
  • Геннадий Пампуха (46), президент Европейской арбитражной палаты в Украине (г.Брюссель, Бельгия; в Украине — с 2009 г.) 
  • Алена Проценко, адвокат ООО “Правовая группа “Павленко и Побережнюк” (г.Киев; юридические услуги; с 2008 г.) 

Соломинка для БТИ 

14-17 июня Верховная Рада планирует рассмотреть во втором чтении законопроект №2788 от 17.09.08 г. об учете и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат госрегистрации, согласно которому эти функции относятся к ведению БТИ исключительно коммунальной формы собственности. Мотив авторов законопроекта — народных депутатов Александра Омельченко (НУНС) и Александра Черноморова (“Партия Регионов”), понятен без длинных пояснений — любыми путями сохранить БТИ, обеспечивающие поступления в местные бюджеты. Но принятие этого закона — тоже не выход, поскольку в этом случае еще больше усугубится конфликт интересов центра и местных властей, не говоря уже о том, что сохранение этих полномочий за БТИ ввергнет в хаос и без того хилую систему регистрацию прав, которую намечено запустить в 2012 г. 

Рекомендации участников “круглого стола” 

1.Минимум на три года приостановить вступление в силу норм Закона “О государственной регистрации вещных прав...” в части изменений системы регистрации (“единое окно”, заявительный принцип подачи заявлений о регистрации прав, создании территориальных органов Укргосреестра). 

2.Создать в Кабмине постоянную рабочую группу, состоящую из практиков рынка недвижимости и специалистов-регистраторов, для общественного обсуждения изменений в систему инвентаризации и регистрации. 

3.В течение указанного срока рабочей группе с участием всех заинтересованных сторон разработать Концепцию развития системы регистрации, в которой гарантировать сохранение: 

  • прав собственности на уже зарегистрированные объекты;
  • кадрового и материально-технического ресурса, архивных инвентарных дел действующих органов регистрации.

4.Срочно внести во Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста №7/5 от 07.02.02 г.: 

  • раздел о регистрации прав пользования недвижимым имуществом (определить исчерпывающий перечень лиц, имеющих право на регистрацию этих прав, а также перечень конкретных правоустанавливающих документов; предусмотреть возможность и процедуру аннулирования записи в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество в случае досрочного прекращения прав пользования);
  • норму о том, является ли обязательной инвентаризация объекта недвижимого имущества при регистрации договора ипотеки (п.2.7 Временного положения);
  • уточнение в перечень документов, согласно которым проводится первичная регистрация объектов незавершенного строительства в связи со вступлением в силу Закона “О регулировании градостроительной деятельности” (раздел IV Временного положения);
  • норму о том, что при регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства при транзакции (переходе права собственности) достаточно подать документ, на основании которого произошел этот переход (п.4.4 Временного положения)

Наталия Доценко-Белоус: 

“Идеологическая основа реформы системы регистрации прав — это не только объединение функций по регистрации прав на здания, сооружения и прочие объекты недвижимости, но и регистрация прав собственности и прочих вещных прав на земельные участки. Если бы так система формировалась изначально, это был бы абсолютно цивилизованный подход”

Наталия Наумец: 

“Проблема БТИ заключается в том, что они подчиняются органам местной власти, а не Минюсту. Если бы было по-другому, в новой системе регистрации прав на недвижимость им бы нашли какое-то применение”

Геннадий Пампуха: 

“В большинстве европейских стран многие полномочия государства переданы саморегулирующимся и негосударственным организациям. В Украине — с точностью наоборот” 

Неля Кумейская: 

“Инвентаризация объектов недвижимости и регистрация прав собственности на них — тесно связанные между собой вещи. Разделить их невозможно”

Алена Проценко: 

“Не так уж важно, какой госорган будет вести Госреестр и каким образом будут распределены функции по регистрации прав между другими госучреждениями. Важнее сохранить целостность системы регистрации”

Дмитрий Павленко: 

“Новому собственнику объекта незавершенного строительства, прежде чем зарегистрировать его в БТИ, необходимо переоформить документ на землю в управлении земельных ресурсов. Там его переадресуют в БТИ для подтверждения права собственности на этот объект. Но он не может этого сделать, поскольку не имеет документов на землю”


Комментариев: 0    Просмотров: 2434

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus