Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Нардепы инициируют отказ от участия в ФФС и возврат средств в случае, если срок сдачи объекта откладываются более чем на 90 дней

Нардепы инициируют отказ от участия в ФФС и возврат средств в случае, если срок сдачи объекта откладываются более чем на 90 дней

Об этом свидетельствует поданный 16 ноября законопроект №2554, автором которого стал представитель Партии регионов Артем Щербань. Парламентарий решил урегулировать некоторые отношения, возникающие между инвесторами и управителем ФФС (см. «СЕЙЧАС», №215 от 16 ноября 2006 г.).

По мнению нардепа, в настоящее время сложилась довольно странная ситуация, когда условия договоров участия в ФФС содержат «нормы, ущемляющие интересы доверителей, а иногда и вообще предусматривающие различные подходы к определению прав и обязательств доверителей и управителей ФФС в пользу последних». В своем законопроекте г-н Щербань постарался сформулировать нормы, которые бы перекрыли наиболее распространенные пути наступления на инвесторов.

В частности, предложено прямо предусмотреть право доверителя отказаться от участия в ФФС и потребовать возврата средств в случае, если сроки сдачи объекта будут отложены более чем на 90 дней. Действующая редакция Закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» не предусматривает такого права инвестора. При задержке строительства инициативу должен проявлять управитель фонда. В результате несовершенство законодательства приводит к тому, что, по словам г-на Щербаня, «довольно часто устанавливаются высокие штрафные санкции в случае желания доверителя разорвать договор и получить свои средства. Иногда они составляют 20% и более, что нельзя считать адекватной мерой».

Второй момент, который подчеркивается в законопроекте, - финансовая ответственность управителя за нарушение запланированной даты введения объекта в эксплуатацию. Вместе с правом доверителя на отказ от участия в ФФС в случае задержки сроков сдачи объекта этот фактор составит достаточно эффективный механизм перенесения риска именно на плечи управителя. А следовательно, он будет намного больше заинтересован в том, чтобы застройщик как нельзя скрупулезнее выполнял свою часть работы. Поэтому наряду с большей защищенностью можно ожидать и уменьшения числа случаев несвоевременной сдачи объектов в эксплуатацию.


Минимальный размер выплаты при досрочном выходе из ФФС предлагается установить на уровне 90% текущей стоимости уже выкупленных инвестором квадратных метров

Однако следует отметить одну довольно неприятную для инвестора деталь. Автор законопроекта предпочел отделаться общей фразой о финансовой ответственности. При этом непонятно, равнозначен ли этот термин праву доверителя требовать возврата вложенных средств. Следовательно, неясно, будет ли ответственность наступать при задержке сдачи объекта на 90 дней или на другой срок (который может отличаться в большую или меньшую сторону). Не выписан и механизм такого возмещения. То ли это необходимо будет делать через суд, то ли указать соответствующие нормы в договоре, а может быть, возмещение вообще должно выплачиваться в бесспорном порядке.

Также г-н Щербань посчитал необходимым обратить внимание на то, что окончательные расчеты доверителя и управителя должны в обязательном порядке производиться исходя из цены единицы инвестирования (как правило, 1 кв. метра) на момент заключения договора об участии в ФФС. Таким образом ставится барьер на пути существующей практики включения в договоры положений, согласно которым в отношениях между доверителем и управителем используются разные цены. Наиболее часто встречающийся вариант: если площадь объекта «внезапно» увеличивается, то доверитель должен доплатить по текущей цене «квадрата». Если же все происходит наоборот, то возвращается сумма исходя из цены при заключении договора.

Однако вариант, предложенный в законопроекте, - отнюдь не в пользу инвестора. Да, его уже не удастся заставить заплатить за дополнительные метры по более высокой цене. Однако в случае, если сданная площадь объекта меньше той, за которую уже уплачено, он все равно остается «в минусе». Ведь $100 тыс. сегодня - это квартира, а через год-два вполне может быть лишь половина, а то и треть. Правда, следует признать, что в данном случае хоть что-то лучше, чем ничего. И, кроме того, доверитель вполне может, опираясь на Гражданский кодекс, обратиться в суд с иском о взыскании упущенной выгоды.

И последним элементом защиты прав инвесторов, предложенным в законопроекте, должен стать минимальный размер выплаты при досрочном выходе из ФФС. Его предлагается установить на уровне 90% текущей стоимости уже выкупленных инвестором квадратных метров. В настоящее время такого порога вообще нет, и управитель ФФС устанавливает сумму выплаты исходя из собственных соображений и норм конкретного договора.

Кроме того, наиболее привлекательными имеют шанс стать ФФС, управляемые банками. Ведь в законопроекте предложено, чтобы нормативы их резервирования устанавливались НБУ. На данный момент Законом определен общий минимальный размер резервов - 10% привлеченных средств. Если же за дело возьмется Нацбанк, то можно ожидать, что размеры резервов будут весьма солидно повышены по сравнению с нынешними.


ГЛАВНОЕ
В случае принятия законопроекта будет устранен или хотя бы смягчен ряд возможных негативных последствий для инвесторов. В частности, планируется решить наиболее болезненный вопрос, возникающий в связи с задержками сдачи объектов в эксплуатацию. В таком случае у инвестора будет совершенно четкое право уйти, получив компенсацию в размере не менее 90% стоимости выкупленных единиц инвестирования в текущих ценах. Несколько менее удачно решен вопрос о конечных расчетах управителя и инвестора, если при сдаче объекта выяснится, что его площадь отличается от указанной в договоре участия в ФФС. С одной стороны, исчезнет возможность заставить инвестора платить по более высокой цене, с другой - нет четкого указания на возможность получения возмещения за упущенную выгоду. А учитывая то, что отечественные суды часто подвержены формальному подходу к нормам закона по принципу «не написано - значит не существует», вполне можно ожидать по подобным делам противоречивых решений.


Комментариев: 0    Просмотров: 697

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus