Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Нюансы и последствия расторжения доверителем договора с управляющим ФФС (Консультации)

Нюансы и последствия расторжения доверителем договора с управляющим ФФС (Консультации)

Судя по всему, инвесторы-спекулянты, вкладывающие деньги в строительство с целью последующей перепродажи, начинают выводить свои активы из этого сектора. В этой связи Иван Чалый решил проанализировать юридический и налоговый аспекты одностороннего расторжения учредителем доверительного управления договора с управляющим фонда финансирования строительства, и прежде всего: обязан ли управляющий оказать услугу по оформлению выхода доверителя из ФФС и начисляется ли НДС на такую услугу?


Кто ушел из ФФС, а кто платит НДС
(или не платит)...

Нюансы и последствия расторжения доверителем договора с управляющим фонда финансирования строительства

Учредитель доверительного управления заявил об одностороннем расторжении договора с управляющим фонда финансирования строительства (ФФС) и требует возврата внесенных в ФФС средств.
Обязан ли управляющий оказать услугу по оформлению выхода доверителя из ФФС?
Начисляется ли НДС на такую услугу?


Попробуем проанализировать юридический и налоговый аспекты ситуации.
Правомерность и регулирование отказа от участия в ФФС

Надо признать, действующее законодательство весьма благосклонно к учредителям управления вообще, к доверителям ФФС – в частности. Это касается как Гражданского кодекса, так и профильного Закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее – Закон о ФФС).

Так, достаточно либеральны в этом смысле положения ст. 1044 ГК1: п. 7 ее части первой позволяет учредителю отказаться от услуг управляющего когда заблагорассудится. Правоведы, характеризуя отличительные особенности института доверительного управления, отмечают, что «по сути, учредитель управления может отказаться от договора по любым причинам (и даже без видимой причины)»2. Комментаторы ГК констатируют, что «Закон не устанавливает ограничений относительно осуществления учредителем права на отказ от договора управления имуществом»3.

(1 См. «Бухгалтер» № 4`2004, с. 10т.

2 Гузикова С. В. Доверительное управление: гражданско-правовые отношения и их юридическое содержание // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С. С. Алексеева. – М.: Статут, 2000. – С. 316.

3 Цивiльний кодекс України. Науково-практичний коментар: У 2 ч. / За заг. ред. Я. М. Шевченко. – К.: Концерн «Видавничий Дiм «Iн ЮРЕ», 2004. – Ч. 2. – С. 529.)

И вряд ли в привилегии одностороннего отказа следует усматривать некую правовую асимметрию или экономическую несправедливость. Дело в том, что это право отражает особенность самого феномена доверительного управления, когда учредитель управления «передает управляющему не свои правомочия, а только возможность их реализации»4. Предоставленная учредителю возможность отказаться в любой момент от договора свидетельствует, по мнению авторитетных российских правоведов, «о сохранении собственником-учредителем доверительного управления имуществом своих правомочий»5.

(4 Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 2: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Изд-во БЕК, 2002. – С. 128.

5 Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. – М.: Статут, 2002. – С. 785.)

(Хотя некоторые украинские юристы наверняка с таким толкованием правомочий и не согласятся. Ведь в Украине, в отличие от Российской Федерации, ГК признает возможность закрепления за управителем права доверительной собственности. В ст. 1033 ГК указано:

«Управляющий, если это определено договором об управлении имуществом, является доверительным собственником этого имущества, которым он владеет, пользуется и распоряжается в соответствии с законом и договором управления имуществом».

Кроме того, Закон о ФФС в ст. 2 и 66 специально фиксирует нормы, в соответствии с которыми управляющий ФФС становится доверительным собственником полученного в управление имущества.

(6 Статью 6 Закона о ФФС – см. в «Бухгалтере» № 25`2005 на с. 3т.)

Впрочем, оппоненты могут возразить, что все это не лишает доверителя его правомочий. Кроме того, для фидуциарных договоров7 такой «свободный отказ» вообще характерен.)

(7 То есть договоров, имеющих личностно-доверительный характер.)

Как бы там ни было, но ст. 13 Закона об ФФС допускает

«возможность досрочного прекращения управления имуществом по инициативе доверителя, открепления от него объекта инвестирования, возврата доверителю средств в размере и в порядке, определенных Правилами ФФС, вследствие уменьшения объема подтвержденного заказа на строительство».

Как видим, в регулировании процедуры «ухода» отказника из ФФС большое значение имеют правила конкретного фонда.

В этом смысле весьма примечательны положения Примерных правил фонда финансирования строительства (далее – Примерные правила), утвержденных распоряжением Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг от 30.11.2006 г. № 6473.

Во-первых, п. 5.5.1 Примерных правил позволяет устанавливать возможный срок для предупреждения о досрочном прекращении договора об участии в Фонде. Закон о ФФС такой срок не регламентирует, а ст. 1044 ГК требует соблюдения трехмесячного срока, если иное не предусмотрено в договоре.

Во-вторых, п. 5.5.2 Примерных правил в качестве условия возврата средств предусматривает «уплату Доверителем вознаграждения Управителю». Закон о ФФС, прямо скажем, такого условия не содержит, однако указанное положение вряд ли можно счесть противоречащим закону. Ведь в его основе, судя по всему, лежит общая норма ст. 1044 ГК.

О каком же вознаграждении идет речь в п. 5.5.2 Примерных правил? О том, которое задолжал доверитель за управление его средствами на момент выхода из ФФС? Или о том, которое упомянуто в ст. 21 Закона о ФФС? (Напомним, что в этой статье говорится об особой услуге по «оформлению отказа от участия в фонде».)

Однозначно ответить на поставленные вопросы сложно.

На наш взгляд, разновидность вознаграждения, выплата которого обусловливает возврат средств доверителю, должна быть оговорена в самих правилах ФФС.

При составлении таких правил следует учитывать еще одну особенность Закона о ФФС. В его ст. 21 говорится:

«Управляющий ФФС до запланированной даты ввода объекта строительства в эксплуатацию на условиях Правил ФФС может предоставить доверителю услуги по смене объекта инвестирования, уступке права требования по договору об участии в ФФС третьим лицам, частичному возврату средств из ФФС и оформлению отказа от участия в фонде».

Этот тезис претерпел интересную метаморфозу в Примерных правилах, п. 5.5.1 которых гласит:

«До запланированной даты ввода объекта строительства в эксплуатацию Доверитель имеет право отказаться от участия в Фонде и подать Управляющему соответствующее заявление о досрочном прекращении Договора об участии в Фонде <...>».

Обратите внимание: если в Законе о ФФС идет речь об ограничении срока предоставления услуги «по оформлению отказа», то в Примерных правилах – об ограничении срока реализации права доверителя на отказ от участия в фонде.

Мы, конечно, приветствуем стремление Госфинуслуг хоть в чем-то оградить управляющих от произвола доверителей. Но вместе с тем должны отметить, что указанная норма Примерных правил выглядит не очень убедительно.

Вряд ли право доверителя на отказ от договора и возврат причитающихся ему средств могут быть ограничены датой ввода в эксплуатацию. Во всяком случае Закон о ФФС этого не предусматривает.

Кроме того, обратимся, например, к ст. 20 Закона о ФФС8, где содержится следующее положение:

(8 См. «Бухгалтер» № 25`2005, с. 9т.)

«Если доверитель исполнил все обязательства перед управляющим ФФС, но в течение двух месяцев после ввода объекта строительства в эксплуатацию без уважительных причин не подписывает акт приемки-передачи закрепленного за ним объекта инвестирования, управление имуществом прекращается. В данном случае обязательства управляющего ФФС перед доверителем и условия договора об участии в ФФС считаются исполненными, за исключением обязательства представлять интересы доверителя перед третьими лицами и осуществлять другие действия по защите его интересов, в том числе в суде, а также обязательства вернуть средства доверителю по его требованию в случае отказа от участия в ФФС».9

(9 Аналогичное положение зафиксировано в п. 4.1.7 Примерных правил.)

Таким образом, Закон о ФФС в определенных ситуациях прямо предусматривает возможность отказа доверителя от участия в Фонде и после ввода объекта в эксплуатацию.

Другое дело, сможет ли управляющий после «запланированной даты ввода объекта строительства в эксплуатацию» в соответствии со ст. 21 Закона о ФФС оказать доверителю «услугу по оформлению отказа»?

С одной стороны, ст. 21 Закона о ФФС прямо не запрещает оказывать такую услугу и после «запланированной даты». С другой стороны, формулировка «до запланированной даты <...> может предоставить <...> услуги» способна трактоваться как препятствующая оказанию услуг после «запланированной даты».

И тогда забавная получается ситуация: учредитель доверительного управления имеет право выйти из ФФС как до, так и после запланированной даты ввода объекта в эксплуатацию, а плату за «оформление отказа» управляющий сможет с него взыскать только до такой даты.

Иными словами, после «запланированной даты» доверитель может отказаться от договора об участии в ФФС и без «оформления» такого отказа.

Так или иначе, учитывая неоднозначность ситуации, на наш взгляд, целесообразно посвятить этой проблеме несколько специальных положений в правилах ФФС и договоре доверительного управления.
НДС и сопутствующие услуги

Статья 21 Закона о ФФС помимо основного вознаграждения управляющего «за перечисление средств на финансирование строительства» фактически устанавливает еще четыре вида вознаграждения за, так сказать, «сопутствующие» услуги: по смене объекта инвестирования, уступке права требования по договору об участии в ФФС третьим лицам, частичному возврату средств из ФФС, оформлению отказа от участия в Фонде.

В пп. 3.2.11 Закона об НДС говорится, что не являются объектом обложения операции по выплате вознаграждения

«за осуществление управления фондом операций с недвижимостью, за перечисление денежных средств на финансирование строительства из фонда финансирования строительства <...>».

Обратим внимание на то, что для фондов операций с недвижимостью (ФОН), которые законодательно являются для ФФС «родственниками», ГНАУ в недавнем письме от 12.01.2007 г. № 329/7/16-1517-2610 давала разъяснение по НДС. В указанном письме (см. его п. 2) налоговики ограничились лишь ссылкой на пп. 3.2.11 Закона об НДС. Ссылки на другие «управительские» нормы Закона об НДС в этом разъяснении отсутствуют.

(10 См. «Бухгалтер» № 7`2007, с. 8–10.)

Возможно, это обусловлено тем, что для ФОН формулировка льготируемой операции в Законе об НДС выглядит так, что позволяет включить в нее почти все операции управляющего ФОН, так или иначе связанные с деятельностью по управлению ресурсами ФОН. То есть для льготирования операций управляющего ФОН одного пп. 3.2.11 Закона об НДС вполне достаточно.

С другой стороны, такое разъяснение может свидетельствовать и о том, что сейчас налоговики расценивают норму пп. 3.2.11 Закона об НДС как единственную специальную льготную норму для управляющих ФФС и ФОН.

Однако управляющий ФФС, используя ссылку на пп. 3.2.11, сможет прольготировать лишь основное вознаграждение.

Подлежит ли льготированию оказание сопутствующих услуг?

Здесь надо вспомнить недолгую, но замечательную историю сосуществования Закона о ФФС и Закона об НДС.

Напомним, что пп. 3.2.11 в упомянутой редакции появился в Законе об НДС в марте 2005 года, а первые ФФСы начали создаваться еще в 2004 году.

В «Бухгалтере» № 1–2`2005 на с. 56 было высказано предположение о том, что управляющие ФФС могут льготировать свое вознаграждение на основании пп. 3.2.1 Закона об НДС как плату за управление активами.

В «Вестнике налоговой службы Украины» № 44/2004 на с. 4811 для управляющих ФФС появилась консультация, в которой была ссылка на пп. 3.2.1 Закона об НДС, льготирующий деятельность по управлению активами. Вывод делался такой:

(11 См. также «Бухгалтер» № 26`2005, с. 22т.)

«если управляющий на основании соответствующей лицензии осуществляет операции по управлению вышеуказанными активами, такие операции не являются объектом обложения НДС».

Мы вынуждены признать, что эта консультация не стала полноценной защитой для управляющих ФФС. Ведь «управление вышеуказанными активами» есть не что иное, как «управление активами», детально описанное в Законе «Об институтах совместного инвестирования (паевых и корпоративных инвестиционных фондах)» (далее – Закон об ИСИ).

Таким образом, при формальном толковании понятия «управление активами» управляющие ФФС не получили бы право на льготу по пп. 3.2.1 Закона об НДС, ведь их деятельность не является собственно «управлением активами».

Поясним.

Закон «О государственном регулировании рынка ценных бумаг в Украине»12, на который любят ссылаться налоговики, разъясняя НДС-проблемы ФФС13, на момент опубликования упомянутой консультации в «Вестнике налоговой службы Украины» определял деятельность по управлению активами следующим образом:

(12 См. «Бухгалтер» № 41`2006, с. 22т–32т.

13 Хотя данный Закон по своей сути деятельности ФФС непосредственно не касается.)

«деятельность, осуществляемая за вознаграждение компанией по управлению активами на основании соответствующего договора об управлении активами, принадлежащими инвесторам на праве собственности»13.

(13 С 13 мая 2006 года это определение в Законе «О государственном регулировании рынка ценных бумаг в Украине» выглядит так:
«деятельность по управлению активами – профессиональная деятельность участника фондового рынка – компании по управлению активами, осуществляемая ею за вознаграждение от собственного имени или на основании соответствующего договора об управлении активами, принадлежащими институционным инвесторам на праве собственности».)

А Закон об ИСИ, в свою очередь, давал следующее определение:

«компания по управлению активами – хозяйственное общество, осуществляющее профессиональную деятельность по управлению активами ИСИ на основании лицензии, выдаваемой Комиссией».

Поскольку ФФС и ФОН не являются ИСИ, управление такими фондами не вписывается в понятие «управление активами».

Надо отдать должное ГНАУ. Налоговики не стали впадать в формализм.

В консультации, напечатанной в «Вестнике налоговой службы Украины» №1–2/2005 на с. 47, было отмечено, что

«некоторые операции, в частности деятельность по управлению активами, согласно норме пп. 3.2.1 п. 3.2 ст. 3 Закона № 168/97-ВР [Закона об НДС] не являются объектом налогообложения, но ее применение возможно при осуществлении указанной деятельности, регулируемой нормами действующего законодательства о такой деятельности, а именно Законами № 978-IV [«О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»] и № 2299-III [«Об институтах совместного инвестирования (паевых и корпоративных инвестиционных фондах)»]».

В результате с подачи ГНАУ расширительное толкование формулировки пп. 3.2.1 Закона об НДС позволило управляющим ФФС избежать начисления НДС на свои услуги.

Крайне важно, что та же идея была подтверждена и в известном письме ГНАУ от 11.08.2006 г. № 15201/7/23-501613. На момент выхода письма пп. 3.2.11 Закона об НДС в его нынешнем виде уже существовал, однако налоговики вновь высказались в пользу применения к управляющим ФФС еще и пп. 3.2.1. Наряду со специальной нормой пп. 3.2.11.

(13 Извлечение из него – см. в «Бухгалтере» № 35`2006 на с. 10–11.)

В этом письме ГНАУ признавала:

«Деятельность по управлению активами помимо названного Закона [«О государственном регулировании рынка ценных бумаг в Украине»] регулируется также Законами Украины: от 19.06.2003 г. № 978-IV «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», от 12.07.2001 г. № 2664-III «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг» и другими законодательными актами Украины, и должна осуществляться на основании соответствующей лицензии».

В общем, если придерживаться заданного ГНАУ фарватера, то придется признать, что для управляющих ФФС на пп. 3.2.11 Закона об НДС свет клином не сошелся. И сопутствующие услуги, предоставляемые доверителям ФФС в связи с управлением их активами, могут претендовать на льготу по НДС на общих основаниях пп. 3.2.1.

А если мало даже этого, то можно взять на вооружение еще и пп. 3.2.5 Закона об НДС, льготирующий операции по предоставлению услуг по «управлению денежными средствами и ценными бумагами (корпоративными правами и деривативами)».

Думаем, что любая из перечисленных в ст. 21 Закона о ФФС услуг вписывается в эту универсальную формулу, ведь ни одна из этих услуг не является самодостаточной и все они вытекают из договора управления «коштами», заключаемого между доверителем и управляющим ФФС.

Что касается услуги по оформлению отказа, то, поскольку она тесно связана с возвратом «коштiв» (активов) доверителю, можно утверждать, что такая услуга является завершающим звеном в общей цепочке единой операции по управлению «коштами» (управлению активами).



Иван Чалый «Бухгалтер», апрель (I) 2007 г., № 13


Комментариев: 0    Просмотров: 803

Новости по теме:

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua