Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Продажа и залог имущества могут удостоверяться и без правоустанавливающих документов на него

Продажа и залог имущества могут удостоверяться и без правоустанавливающих документов на него

Нотариальное удостоверение отдельных видов соглашений, касающихся ипотечных договоров, а также договоров об отчуждении и залоге имущества будет проходить по новым правилам. Министерство юстиции одобрило соответствующие коррективы в Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. По словам Министра Александра Лавриновича, изменения, которые вступят в силу через 10 дней с момента их опубликования, расширяют возможности для заключения указанных договоров.

В частности, особое внимание в новом документе отводится нотариальному удостоверению договоров, предметом ипотеки по которым является недвижимость, принадлежащая третьим лицам и которая станет собственностью ипотекодателя после заключения самого договора. Так, новым порядком предусмотрено, что такие договоры должны удостоверяться нотариусами «до момента оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодателя на недвижимость».

Как рассказали газете «СЕЙЧАС» в одной из киевских нотариальных контор, данное положение имеет значение для оформления сделок, к примеру, на покупку земли. Правоустанавливающим документом в этом случае является акт о праве собственности на землю, который выдается не сразу после заключения договора купли-продажи, а в течение нескольких месяцев с момента передачи этого договора в Госкомзем. Однако банкам, оформляющим ипотечный кредит на покупку земельного участка (то есть залогом в данном случае выступает сама приобретаемая земля), необходимо иметь на руках подтверждение того, что предмет ипотеки является собственностью заемщика (ипотекодателя). «В то же время, понимая ситуацию, большинство финучреждений шли на то, чтобы предоставить кредитные средства на покупку земли под ее же залог, не имея при этом соответствующих гарантий. В свою очередь, нотариусы ввиду отсутствия надлежащих законодательных оснований нередко отказывались заверять ипотечные договоры, по которым предмет ипотеки еще не перешел в собственность ипотекодателя (покупателя)», - отметили эксперты.

Закрепляя возможность удостоверения договора отчуждения недвижимого имущества или ипотеки по местонахождению одной из сторон, Минюст тем самым исключает такую практику для договоров, в которых одной из сторон выступает физическое лицо

Хотя стоит отметить, что такая ситуация продолжалась до внесения в июне 2003 года изменений в Закон «О нотариате», которыми были закреплены право и обязанность нотариусов удостоверять ипотечные договора до оформления соответствующих правоустанавливающих документов. «В Инструкции же о порядке совершения нотариальных действий данные нормы получили отображение только сегодня, - отметил в комментарии газете «СЕЙЧАС» Владимир Марченко, глава секции нотариусов Ассоциации юристов Украины. - Таким образом, по сути, речь идет о приведении содержания Инструкции в соответствие с нормами действующего законодательства - Гражданского кодекса, Закона «Об ипотеке» и Закона «О нотариате»». Иными словами, нотариусы получили право удостоверять сделки отчуждения и залога имущества до получения правоустанавливающих документов на него, руководствуясь при этом только договорами купли-продажи и ипотеки.

Напомним также, что, согласно нормативным требованиям, после оформления акта о праве собственности на землю, являющуюся предметом ипотеки, банк (ипотекодержатель) должен зарегистрировать обременение прав собственника на недвижимость. При этом нотариус по требованию банка обязан наложить запрет на отчуждение недвижимого имущества, выступающего в качестве залога в сделке.

Аналогичные правила предусмотрены и в отношении ипотеки имущественных прав на недвижимость, строительство которой еще не завершено. Такие договоры удостоверяются нотариусами при условии предоставления документов, подтверждающих соответствующие права. По завершению строительства недвижимость продолжает оставаться в залоге согласно условиям ипотечного договора, а банк, в свою очередь, после оформления права собственности на недвижимость регистрирует обременение этого имущества ипотекой, что является гарантией приоритетности требований банка-кредитора на переданную ему в залог недвижимость. Примечательно, что если в процессе строительства изменились некоторые характеристики недвижимости, переданной в залог (ее площадь, планирование помещений и пр.), нотариус, руководствуясь правоустанавливающим документом, обязан сделать отметку на экземпляре ипотечного договора, принадлежащего банку, не требуя при этом дополнительных документов от заемщика.

Наконец, следует указать, что изменениями установлена возможность нотариального удостоверения договоров об отчуждении недвижимости не только по местонахождению имущества, но и по местонахождению одной из сторон сделки, что, по словам экспертов, корреспондирует с требованиями действующего гражданского законодательства. В то же время, как отмечают нотариусы, термин «местонахождение», согласно ГК, применим исключительно к юридическим лицам. А следовательно, закрепляя на нормативном уровне возможность удостоверения договора отчуждения недвижимого имущества или ипотеки, в том числе по местонахождению одной из сторон, Минюст тем самым исключает такую практику для договоров, в которых одной из сторон выступает физическое лицо. Кстати, такую свою точку зрения Министерство констатировало в своих прошлогодних Методических рекомендациях. Сами же нотариусы утверждают, что такое противоречие между нормами Гражданского кодекса и Закона «О нотариате» мешает практике и, соответственно, требует урегулирования.

Кстати, как сообщили ЛIГАБiзнесIнформ в Украинской национальной ипотечной ассоциации, принятие рассматриваемых изменений подвигло Министерство юстиции также отозвать свое недавнее разъяснение к Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, согласно которому, по словам директора УНИА Алексея Пилипца, запрещается одновременно заключать и регистрировать договора купли и продаж, хотя это противоречит Законам «Об ипотеке», «О нотариате», «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах». По мнению банкиров, если бы Минюст не изменил свою позицию по этому вопросу, риски банков при ипотечном кредитовании в значительной степени увеличились бы, ведь до заключения договора ипотечный кредит является практически необеспеченным. А это, в свою очередь, вызвало бы удорожание ипотечных кредитов и утрату части клиентов.

ГЛАВНОЕ


Несмотря на то что о своих новых изменениях в Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий Минюст говорит в контексте усовершенствования самой процедуры, нотариусы утверждают об их второстепенности. По их словам, в данном случае Министерство просто приводит нормативную базу в сфере нотариата в соответствие с законодательными требованиями, введенными еще четыре года назад. Хотя, безусловно, их закрепление на уровне Инструкции, являющейся основным документом, которым руководствуются нотариусы в своей практике, полезно, а тем более для начинающих нотариусов. Главными преимуществами изменений можно считать возможность нотариального удостоверения ипотечных договоров, по которым право собственности на недвижимость еще не перешло к покупателю (ипотекодателю), а также удостоверения договоров отчуждения недвижимого имущества или ипотеки не только по местонахождению самого имущества, но и по местонахождению лица, выступающего одной из сторон в сделке. Правда, последнее правило неприменимо к сделкам, в которых стороной является физическое лицо. В этом случае нотариус сможет удостоверить договор только по местонахождению имущества.

Нотариальное удостоверение отдельных видов соглашений, касающихся ипотечных договоров, а также договоров об отчуждении и залоге имущества будет проходить по новым правилам. Министерство юстиции одобрило соответствующие коррективы в Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. По словам Министра Александра Лавриновича, изменения, которые вступят в силу через 10 дней с момента их опубликования, расширяют возможности для заключения указанных договоров.

В частности, особое внимание в новом документе отводится нотариальному удостоверению договоров, предметом ипотеки по которым является недвижимость, принадлежащая третьим лицам и которая станет собственностью ипотекодателя после заключения самого договора. Так, новым порядком предусмотрено, что такие договоры должны удостоверяться нотариусами «до момента оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодателя на недвижимость».

Как рассказали газете «СЕЙЧАС» в одной из киевских нотариальных контор, данное положение имеет значение для оформления сделок, к примеру, на покупку земли. Правоустанавливающим документом в этом случае является акт о праве собственности на землю, который выдается не сразу после заключения договора купли-продажи, а в течение нескольких месяцев с момента передачи этого договора в Госкомзем. Однако банкам, оформляющим ипотечный кредит на покупку земельного участка (то есть залогом в данном случае выступает сама приобретаемая земля), необходимо иметь на руках подтверждение того, что предмет ипотеки является собственностью заемщика (ипотекодателя). «В то же время, понимая ситуацию, большинство финучреждений шли на то, чтобы предоставить кредитные средства на покупку земли под ее же залог, не имея при этом соответствующих гарантий. В свою очередь, нотариусы ввиду отсутствия надлежащих законодательных оснований нередко отказывались заверять ипотечные договоры, по которым предмет ипотеки еще не перешел в собственность ипотекодателя (покупателя)», - отметили эксперты.

Закрепляя возможность удостоверения договора отчуждения недвижимого имущества или ипотеки по местонахождению одной из сторон, Минюст тем самым исключает такую практику для договоров, в которых одной из сторон выступает физическое лицо

Хотя стоит отметить, что такая ситуация продолжалась до внесения в июне 2003 года изменений в Закон «О нотариате», которыми были закреплены право и обязанность нотариусов удостоверять ипотечные договора до оформления соответствующих правоустанавливающих документов. «В Инструкции же о порядке совершения нотариальных действий данные нормы получили отображение только сегодня, - отметил в комментарии газете «СЕЙЧАС» Владимир Марченко, глава секции нотариусов Ассоциации юристов Украины. - Таким образом, по сути, речь идет о приведении содержания Инструкции в соответствие с нормами действующего законодательства - Гражданского кодекса, Закона «Об ипотеке» и Закона «О нотариате»». Иными словами, нотариусы получили право удостоверять сделки отчуждения и залога имущества до получения правоустанавливающих документов на него, руководствуясь при этом только договорами купли-продажи и ипотеки.

Напомним также, что, согласно нормативным требованиям, после оформления акта о праве собственности на землю, являющуюся предметом ипотеки, банк (ипотекодержатель) должен зарегистрировать обременение прав собственника на недвижимость. При этом нотариус по требованию банка обязан наложить запрет на отчуждение недвижимого имущества, выступающего в качестве залога в сделке.

Аналогичные правила предусмотрены и в отношении ипотеки имущественных прав на недвижимость, строительство которой еще не завершено. Такие договоры удостоверяются нотариусами при условии предоставления документов, подтверждающих соответствующие права. По завершению строительства недвижимость продолжает оставаться в залоге согласно условиям ипотечного договора, а банк, в свою очередь, после оформления права собственности на недвижимость регистрирует обременение этого имущества ипотекой, что является гарантией приоритетности требований банка-кредитора на переданную ему в залог недвижимость. Примечательно, что если в процессе строительства изменились некоторые характеристики недвижимости, переданной в залог (ее площадь, планирование помещений и пр.), нотариус, руководствуясь правоустанавливающим документом, обязан сделать отметку на экземпляре ипотечного договора, принадлежащего банку, не требуя при этом дополнительных документов от заемщика.

Наконец, следует указать, что изменениями установлена возможность нотариального удостоверения договоров об отчуждении недвижимости не только по местонахождению имущества, но и по местонахождению одной из сторон сделки, что, по словам экспертов, корреспондирует с требованиями действующего гражданского законодательства. В то же время, как отмечают нотариусы, термин «местонахождение», согласно ГК, применим исключительно к юридическим лицам. А следовательно, закрепляя на нормативном уровне возможность удостоверения договора отчуждения недвижимого имущества или ипотеки, в том числе по местонахождению одной из сторон, Минюст тем самым исключает такую практику для договоров, в которых одной из сторон выступает физическое лицо. Кстати, такую свою точку зрения Министерство констатировало в своих прошлогодних Методических рекомендациях. Сами же нотариусы утверждают, что такое противоречие между нормами Гражданского кодекса и Закона «О нотариате» мешает практике и, соответственно, требует урегулирования.

Кстати, как сообщили ЛIГАБiзнесIнформ в Украинской национальной ипотечной ассоциации, принятие рассматриваемых изменений подвигло Министерство юстиции также отозвать свое недавнее разъяснение к Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, согласно которому, по словам директора УНИА Алексея Пилипца, запрещается одновременно заключать и регистрировать договора купли и продаж, хотя это противоречит Законам «Об ипотеке», «О нотариате», «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах». По мнению банкиров, если бы Минюст не изменил свою позицию по этому вопросу, риски банков при ипотечном кредитовании в значительной степени увеличились бы, ведь до заключения договора ипотечный кредит является практически необеспеченным. А это, в свою очередь, вызвало бы удорожание ипотечных кредитов и утрату части клиентов.

ГЛАВНОЕ


Несмотря на то что о своих новых изменениях в Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий Минюст говорит в контексте усовершенствования самой процедуры, нотариусы утверждают об их второстепенности. По их словам, в данном случае Министерство просто приводит нормативную базу в сфере нотариата в соответствие с законодательными требованиями, введенными еще четыре года назад. Хотя, безусловно, их закрепление на уровне Инструкции, являющейся основным документом, которым руководствуются нотариусы в своей практике, полезно, а тем более для начинающих нотариусов. Главными преимуществами изменений можно считать возможность нотариального удостоверения ипотечных договоров, по которым право собственности на недвижимость еще не перешло к покупателю (ипотекодателю), а также удостоверения договоров отчуждения недвижимого имущества или ипотеки не только по местонахождению самого имущества, но и по местонахождению лица, выступающего одной из сторон в сделке. Правда, последнее правило неприменимо к сделкам, в которых стороной является физическое лицо. В этом случае нотариус сможет удостоверить договор только по местонахождению имущества.

Нотариальное удостоверение отдельных видов соглашений, касающихся ипотечных договоров, а также договоров об отчуждении и залоге имущества будет проходить по новым правилам. Министерство юстиции одобрило соответствующие коррективы в Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. По словам Министра Александра Лавриновича, изменения, которые вступят в силу через 10 дней с момента их опубликования, расширяют возможности для заключения указанных договоров.

В частности, особое внимание в новом документе отводится нотариальному удостоверению договоров, предметом ипотеки по которым является недвижимость, принадлежащая третьим лицам и которая станет собственностью ипотекодателя после заключения самого договора. Так, новым порядком предусмотрено, что такие договоры должны удостоверяться нотариусами «до момента оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодателя на недвижимость».

Как рассказали газете «СЕЙЧАС» в одной из киевских нотариальных контор, данное положение имеет значение для оформления сделок, к примеру, на покупку земли. Правоустанавливающим документом в этом случае является акт о праве собственности на землю, который выдается не сразу после заключения договора купли-продажи, а в течение нескольких месяцев с момента передачи этого договора в Госкомзем. Однако банкам, оформляющим ипотечный кредит на покупку земельного участка (то есть залогом в данном случае выступает сама приобретаемая земля), необходимо иметь на руках подтверждение того, что предмет ипотеки является собственностью заемщика (ипотекодателя). «В то же время, понимая ситуацию, большинство финучреждений шли на то, чтобы предоставить кредитные средства на покупку земли под ее же залог, не имея при этом соответствующих гарантий. В свою очередь, нотариусы ввиду отсутствия надлежащих законодательных оснований нередко отказывались заверять ипотечные договоры, по которым предмет ипотеки еще не перешел в собственность ипотекодателя (покупателя)», - отметили эксперты.

Закрепляя возможность удостоверения договора отчуждения недвижимого имущества или ипотеки по местонахождению одной из сторон, Минюст тем самым исключает такую практику для договоров, в которых одной из сторон выступает физическое лицо

Хотя стоит отметить, что такая ситуация продолжалась до внесения в июне 2003 года изменений в Закон «О нотариате», которыми были закреплены право и обязанность нотариусов удостоверять ипотечные договора до оформления соответствующих правоустанавливающих документов. «В Инструкции же о порядке совершения нотариальных действий данные нормы получили отображение только сегодня, - отметил в комментарии газете «СЕЙЧАС» Владимир Марченко, глава секции нотариусов Ассоциации юристов Украины. - Таким образом, по сути, речь идет о приведении содержания Инструкции в соответствие с нормами действующего законодательства - Гражданского кодекса, Закона «Об ипотеке» и Закона «О нотариате»». Иными словами, нотариусы получили право удостоверять сделки отчуждения и залога имущества до получения правоустанавливающих документов на него, руководствуясь при этом только договорами купли-продажи и ипотеки.

Напомним также, что, согласно нормативным требованиям, после оформления акта о праве собственности на землю, являющуюся предметом ипотеки, банк (ипотекодержатель) должен зарегистрировать обременение прав собственника на недвижимость. При этом нотариус по требованию банка обязан наложить запрет на отчуждение недвижимого имущества, выступающего в качестве залога в сделке.

Аналогичные правила предусмотрены и в отношении ипотеки имущественных прав на недвижимость, строительство которой еще не завершено. Такие договоры удостоверяются нотариусами при условии предоставления документов, подтверждающих соответствующие права. По завершению строительства недвижимость продолжает оставаться в залоге согласно условиям ипотечного договора, а банк, в свою очередь, после оформления права собственности на недвижимость регистрирует обременение этого имущества ипотекой, что является гарантией приоритетности требований банка-кредитора на переданную ему в залог недвижимость. Примечательно, что если в процессе строительства изменились некоторые характеристики недвижимости, переданной в залог (ее площадь, планирование помещений и пр.), нотариус, руководствуясь правоустанавливающим документом, обязан сделать отметку на экземпляре ипотечного договора, принадлежащего банку, не требуя при этом дополнительных документов от заемщика.

Наконец, следует указать, что изменениями установлена возможность нотариального удостоверения договоров об отчуждении недвижимости не только по местонахождению имущества, но и по местонахождению одной из сторон сделки, что, по словам экспертов, корреспондирует с требованиями действующего гражданского законодательства. В то же время, как отмечают нотариусы, термин «местонахождение», согласно ГК, применим исключительно к юридическим лицам. А следовательно, закрепляя на нормативном уровне возможность удостоверения договора отчуждения недвижимого имущества или ипотеки, в том числе по местонахождению одной из сторон, Минюст тем самым исключает такую практику для договоров, в которых одной из сторон выступает физическое лицо. Кстати, такую свою точку зрения Министерство констатировало в своих прошлогодних Методических рекомендациях. Сами же нотариусы утверждают, что такое противоречие между нормами Гражданского кодекса и Закона «О нотариате» мешает практике и, соответственно, требует урегулирования.

Кстати, как сообщили ЛIГАБiзнесIнформ в Украинской национальной ипотечной ассоциации, принятие рассматриваемых изменений подвигло Министерство юстиции также отозвать свое недавнее разъяснение к Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, согласно которому, по словам директора УНИА Алексея Пилипца, запрещается одновременно заключать и регистрировать договора купли и продаж, хотя это противоречит Законам «Об ипотеке», «О нотариате», «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах». По мнению банкиров, если бы Минюст не изменил свою позицию по этому вопросу, риски банков при ипотечном кредитовании в значительной степени увеличились бы, ведь до заключения договора ипотечный кредит является практически необеспеченным. А это, в свою очередь, вызвало бы удорожание ипотечных кредитов и утрату части клиентов.

ГЛАВНОЕ


Несмотря на то что о своих новых изменениях в Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий Минюст говорит в контексте усовершенствования самой процедуры, нотариусы утверждают об их второстепенности. По их словам, в данном случае Министерство просто приводит нормативную базу в сфере нотариата в соответствие с законодательными требованиями, введенными еще четыре года назад. Хотя, безусловно, их закрепление на уровне Инструкции, являющейся основным документом, которым руководствуются нотариусы в своей практике, полезно, а тем более для начинающих нотариусов. Главными преимуществами изменений можно считать возможность нотариального удостоверения ипотечных договоров, по которым право собственности на недвижимость еще не перешло к покупателю (ипотекодателю), а также удостоверения договоров отчуждения недвижимого имущества или ипотеки не только по местонахождению самого имущества, но и по местонахождению лица, выступающего одной из сторон в сделке. Правда, последнее правило неприменимо к сделкам, в которых стороной является физическое лицо. В этом случае нотариус сможет удостоверить договор только по местонахождению имущества.


Комментариев: 0    Просмотров: 688

Новости по теме:

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua