Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Стала оперяться жилстройкооперация (Правовые и налоговые аспекты функционирования жилищно-строительных кооперативов)

Стала оперяться жилстройкооперация (Правовые и налоговые аспекты функционирования жилищно-строительных кооперативов)

После триумфального пришествия капитализма ЖСК потеряли былую популярность. Легализация частной собственности сделала бессмысленной «кооперативную» маскировку владения жильем.

Однако в последнее время жилстройкооперация переживает впечатляющий ренессанс.

Некоторые эксперты предполагают, что возрождение интереса к ЖСК объясняется тем, что эта форма сотрудничества производителя жилья и его потребителя обеспечивает не только собственно процесс возведения объекта, но и его дальнейшую эксплуатацию.

Инвестиционные ограничения

Многие юристы полагают, что финансирование строительства через ЖСК позволяет застройщикам решить проблему ограничений каналов инвестирования, которая возникла в 2006 году с появлением в ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» (далее – Закон) новой ч. 3.

Мы, откровенно говоря, не столь оптимистичны. Ведь указанная норма не делает каких-либо особых исключений для ЖСК. Узколобо-буквоедское толкование ст. 4 Закона может запросто привести к выводу о том, что ЖСК не может являться законным источником поступления средств на строительство жилья. Просто потому, что ЖСК не упомянуты в исчерпывающем перечне тех разрешенных каналов, через которые могут осуществляться «инвестирование и финансирование» строительства объектов жилстроя.

Но если подходить к трактовке ограничений ст. 4 Закона «духовно», то есть с позиций духа Закона, то ЖСК, безусловно, должны быть признаны абсолютно легитимными источниками жилстройфинансирования.

В этом смысле весьма показательна позиция одного небезызвестного строительно-законодательного авторитета. В письме от 16.10.2006 г. за подписью зампреда Комитета ВР по вопросам строительства, градостроительства и жилкоммунхоза В. Поляченко говорится о том, что внесение изменений в ст. 4 Закона было вызвано необходимостью

«создания дополнительных гарантий гражданам,1 которые изъявляют желание построить себе жилое помещение».





(1 Правда, непонятно, зачем тогда было упоминать в этой статье и юридических лиц? – И. Ч.)




Таким образом, суть указанных ограничений заключается в том, чтобы обезопасить жилстройинвестиции «пересiчних» соотечественников.

С этой точки зрения ничего лучше ЖСК не придумаешь: граждане добровольно объединяются в самоуправляющуюся и полностью подконтрольную своим членам организацию, которая, осуществляя финансирование строительства, действует исключительно в интересах самих кооператоров – за счет собственных (невозвратных) средств ЖСК.

То есть, как ни крути, а ЖСК – это чистой воды первичная ячейка гражданского общества.

Юридическая природа

Вообще говоря, правовая природа функционирования жилстройкооперативных образований не очень ясна.

Обозначим некоторые проблемы.

1. К какому виду кооператива относится ЖСК?

Определение вида кооператива может иметь принципиальное значение для его налоговой судьбы.

Часть 1 ст. 94 ХК2 в «отраслевом» разрезе прямо упоминает производственные, потребительские и жилищные кооперативы.

(2 См. «Бухгалтер» № 29`2006, с. 32т.)




Часть 2 ст. 6 Закона «О кооперации» по критерию «характера деятельности» выделяет производственные, обслуживающие и потребительские кооперативы. Жилищно-строительные кооперативы в этой норме фигурируют в другой классификации – той, которая разделяет кооперативы «по направлениям деятельности».

Если предположить, что категория «характер деятельности», используемая в Законе «О кооперации», смежна с категорией «отрасль» (в понимании ст. 94 ХК), то можно сделать вывод о том, что жилищный кооператив является разновидностью кооператива обслуживающего.

Вместе с тем на практике ЖСК иногда регистрируются и в качестве потребительских кооперативов (что не совсем соответствует положениям ст. 94 ХК). Регистрации ЖСК в качестве производственных кооперативов следует всячески избегать – иначе путь к неприбыльному статусу окажется закрытым.

2. Идентичны ли понятия «жилищный кооператив» (ст. 94 ХК) и «жилищно-строительный кооператив» (ст. 6 Закона «О кооперации»)?

Думаем, эти понятия если не тождественны, то очень близки.

Свидетельством тому – ст. 384 ГК3, где используется нормативная формулировка «жилищно-строительный (жилищный) кооператив».

(3 См. «Бухгалтер» № 1–2`2004, с. 60т–61т.)




По всей видимости, это вполне оправдано. Ибо из той же статьи ГК следует, что такой кооператив может как построить дом, так и приобрести его.

В первом случае кооператив, видимо, будет называться жилищно-строительным, а во втором случае, когда в самом процессе строительства кооператив не участвует, – просто жилищным.

3. Могут ли юридические лица быть членами ЖСК?

Часть 1 ст. 94 ХК, определяя кооператив, говорит только о «добровольном объединении граждан». Вместе с тем эта же норма констатирует, что «деятельность разных видов кооперативов регулируется законом».

Статья 2 Закона «О кооперации» среди создателей кооперативов упоминает и физических, и юридических лиц.

Что касается ЖСК, то Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные приказом Госжилкоммунхоза от 17.05.2005 г. № 76 (далее – Правила № 76), дают следующее определение:

«Жилищно-строительный кооператив – юридическое лицо, созданное физическими и/или юридическими лицами, которые добровольно объединились на основе объединения их имущественных паевых взносов для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (домов) и дальнейшей его (их) эксплуатации».




Итак, судя по всему, юрлицам членствовать в жилкооперативах не противопоказано.4

(4 Ведь ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» создает дополнительные гарантии не только физическим, но и юридическим лицам.)




4. Что может быть вкладом в ЖСК?

Вышеприведенное госжилкоммунхозовское определение ЖСК оперирует исключительно категорией «имущественный паевой взнос».

Часть 1 ст. 21 Закона «О кооперации» гласит, что «имущественные взносы оцениваются в денежной форме». Это может дать основания для идентификации имущественных взносов как неденежных. (Иначе зачем их оценивать?)

Здесь нужно оговорить, что терминологический аппарат, используемый в разных законодательных целях, может по-разному трактовать проблему «имущественности».

Так, например, специальные правила налогообложения ЖСК, приведенные в пп. 7.11.7 Закона О Прибыли, оперируют формулой «кошти5 або майно». То есть здесь деньги имуществом не считаются.

(5 Кошти (денежные средства) – гривня или инвалюта (см. п. 1.3 Закона О Прибыли).)




Поэтому бухгалтера, привыкшие к налоговой терминологии, изучая госжилкоммунхозовское определение ЖСК, иногда приходят к выводу об обязательности внесения паевых взносов в натуральной форме.

При этом общеправовое регулирование включает деньги в категорию имущества: ст. 177 ГК6 относит деньги к вещам, а ст. 190 ГК7 в свою очередь определяет имущество, в частности, как «отдельную вещь, совокупность вещей».

(6 См. там же, с. 30т.

7 См. там же, с. 31т.)




Как нам кажется, определение ЖСК из Правил № 76 должно опираться на гражданско-правовое содержание понятия «имущество».

В пользу этого свидетельствует и определение из ст. 2 Закона «О кооперации»:

«пай – имущественный возвратный взнос члена (ассоциированного члена) кооператива в создание и развитие кооператива, осуществляемый путем передачи кооперативу имущества, в том числе денег, имущественных прав, а также земельного участка».




Выходит, вносить в ЖСК можно как деньги, так и прочее имущество.

5. Кто является собственником квартиры?

Это, пожалуй, самая большая мозоль на ахиллесовой пятке ЖСК.

Часть 1 ст. 384 ГК утверждает, что дом является собственностью самого ЖСК, а не его членов. А члены ЖСК согласно ч. 2 той же статьи имеют только права владения и пользования квартирой.

При этом свидетельства на право собственности на отдельные квартиры оформляются на членов кооператива8.

(8 См. п. 6.1 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5, с изменениями.)




Но этот парадокс – ничто по сравнению с другой особенностью ЖСК.

Согласно ч. 2 ст. 384 ГК член жилстройкооператива не может распоряжаться своей квартирой, пока ее не выкупит (!!!). При этом еще требуется получить «согласие кооператива»!

Вот такой колхоз получается...

Вообще говоря, не очень понятен замысел законодателя, требующего, чтобы член ЖСК выкупал у ЖСК свою же квартиру.

Или наш законодатель полагал, что ЖСК строил (приобретал) дом не за счет взносов своих членов, а за счет каких-то собственных средств «нечленского» происхождения?

В чем же тогда состоит материальное наполнение идеи добровольного объединения кооператоров «на основе объединения их имущественных паевых взносов для участия в строительстве»?

И вообще: что именно подразумевает здесь ГК под «выкупом»? Обязательно ли «выкуп» – это купля-продажа квартиры?

Многие считают, что под «выкупом» может подразумеваться и полное внесение суммы пая.

Если предположить, что член ЖСК по окончании строительства решил из кооператива выйти, то как будет выглядеть финансовый аспект этой процедуры?

Часть 3 ст. 21 Закона «О кооперации» говорит о том, что выходящий из кооператива член имеет право на получение «своей общей доли», которая согласно ч. 2 этой же статьи складывается из фактических взносов в паевой, резервный и специальный фонды. При этом выплата может осуществляться натурой.

Как совместить эти положения с нормами ГК?

Иными словами, должно ли выделение уходящему его квартиры сопровождаться еще и выкупом? И может ли называться выкупом операция передачи квартиры в обмен на возврат кооперативу «паевых» (корпоративных) прав9?

(9 Здесь может пригодиться логика ГНАУ, в письме от 12.03.2004 г. № 1898/6/15-1316 которой констатировалось, что
«по своей экономической сути паевой фонд является аналогом уставного фонда».





На практике ЖСК пытаются самостоятельно регулировать эти вопросы в собственных уставах. Не отрицая такой возможности, мы тем не менее вынуждены признать высокую степень риска, связанного с возможностью законодательных разнотолков.

Главное – чтобы физлица, которые вовлекаются в систему ЖСК, отдавали себе отчет в том, что жилстройкооперирование характеризуется наличием существенных недоразумений в плане идентификации субъектов собственности.

Налоговая природа

Кооператорам со товарищи нелишне было бы поразмыслить над следующими проблемами налоговой специфики ЖСК.

1. Любой ли ЖСК является неприбыльным?

Часть 1 ст. 94 ХК дистанцирует жилищный кооператив от производственного, который в соответствии с ч. 3 этой же статьи осуществляет хозяйственную деятельность «на началах предпринимательства».

А значит, жилкооператив по своей природе понимался законодателем как непредпринимательская организация.

Закон О Прибыли в пп. 7.11.1«є» относит жилищно-строительные кооперативы к числу неприбыльных организаций.

Но, по мнению налоговиков, это отнюдь не означает, что любой ЖСК автоматически является неприбыльной организацией для целей налогообложения. Во всяком случае, в письме от 29.01.99 г. № 583/6/15-1216 ГНАУ для «неприбыльной идентификации» требовала от ЖСК соответствия устава кооператива положениям п. 7.11 Закона О Прибыли.

2. Может ли устав ЖСК соответствовать п. 7.11 Закона О Прибыли?

Обратим внимание на то, что Закон О Прибыли в пп. 7.11.11 требует:

«В случае ликвидации неприбыльной организации ее активы должны быть переданы другой неприбыльной организации соответствующего вида или зачислены в доход бюджета».




В то же время специальный законодательный акт – Закон «О кооперации» – в ч. 6 и 7 ст. 29 содержит несколько иную «ликвидационную» норму:

«Имущество кооператива, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов кооператива, осуществления выплат членам кооператива паев и выплат на паи, кооперативных выплат, оплаты труда, расчетов с кооперативным объединением, членом которого он является, распределяется между членами кооператива в порядке, определенном уставом.

Имущество неделимого фонда не подлежит разделу между его членами и передается по решению ликвидационной комиссии другой (другим) кооперативной организации (кооперативным организациям). При этом в решении должны быть определены направления использования указанного имущества».




Таким образом, Закон «О кооперации» может соответствовать пп. 7.11.11 Закона О Прибыли лишь в части «нераспределяемого» фонда кооператива.

О том, что несоответствие порядка ликвидации кооператива требованиям пп. 7.11.11 Закона О Прибыли является достаточной причиной для отказа во включении кооператива в Реестр неприбыльных организаций и учреждений, прямо говорилось в упоминавшемся письме ГНАУ от 12.03.2004 г. № 1898/6/15-131610.

(10 Стоит заметить, что речь в том письме шла о сельхозкооперативе.)




При этом налоговики признали, что такой кооператив, являясь обслуживающим (и это роднит его с ЖСК), не имеет цели получать прибыль.

Но этого оказалось мало для того, чтобы признать неприбыльный статус кооператива.

Может ли ЖСК вопреки норме ст. 29 Закона «О кооперации» отразить в своем уставе порядок ликвидации, соответствующий требованию пп. 7.11.11 Закона О Прибыли?

Часть 2 ст. 8 Закона «О кооперации» требует указывать в уставе среди прочего «порядок реорганизации и ликвидации кооператива».

Наверное, это положение коррелирует со ст. 29 в части определения порядка «распределения между членами».

Мы не сомневаемся, что спрытные юристы смогут сформулировать положения устава ЖСК так, чтобы «распределение между членами» превратилось в «передачу» активов другой неприбыльной организации. (Тем более что ликвидацию запросто можно обустроить так, чтобы никаких активов на момент «передачи» уже не оставалось.)

Если же застопориться на том, что несоответствие «ликвидационных» положений Закона О Прибыли и Закона «О кооперации» является непреодолимым противоречием, придется признать, что норма пп. 7.11.1«є» Закона О Прибыли в отношении кооперативов умерла 27 августа 2003 года – со вступлением в силу Закона «О кооперации». И никакой ЖСК не может быть неприбыльным ни при каких обстоятельствах.

Мы с таким подходом согласиться не можем и считаем, что в случае надлежащего оформления устава ЖСК имеют все шансы на налогово-неприбыльный статус.

3. Льготируется ли доход от «выкупа» квартиры членом ЖСК?

Некоторые схемы участия ЖСК в жилищном строительстве построены следующим образом: кооператоры вносят в качестве паевых взносов лишь символические суммы. Это позволяет им легализоваться в качестве членов кооператива. Основная же сумма вносится членом кооператива как предоплата «выкупа» квартиры.

Многие полагают, что если в устав ЖСК внести положение о том, что продажа квартир членам кооператива является одним из направлений основной деятельности кооператива, то поступления от такой реализации не будут облагаться налогом на прибыль. На наш взгляд, здесь не все так просто.

Уже сам факт «продажных» намерений ЖСК может поставить под сомнение его неприбыльный статус. Но даже если предположить, что с таким уставом ЖСК все же удалось попасть в Реестр неприбыльных организаций и учреждений, мы не уверены в необложении «основных» доходов от «выкупа» квартир.

Дело в том, что пп. 7.11.7 Закона О Прибыли освобождает от налогообложения только те доходы ЖСК, которые

«получены в виде взносов, денежных средств или имущества, поступающих таким неприбыльным организациям для обеспечения нужд их основной деятельности, и в виде пассивных доходов».




Заметьте: в отличие от, к примеру, благотворительных организаций, у которых льготируется получение «денежных средств или имущества, поступающих таким неприбыльным организациям от проведения их основной деятельности», у ЖСК льготируются только взносы, поступающие для проведения такой деятельности.

То есть даже если признать, что продажа квартир является основной деятельностью ЖСК, доход от такой деятельности вряд ли сможет освободиться от налогообложения согласно второму предложению абз. 3 пп. 7.11.13.

Чтобы освободиться от налога, кооператорам придется доказывать, что средства от выкупа квартир являются средствами, поступающими для обеспечения нужд ЖСК. Нетрудно предсказать, что сделать это будет очень трудно.

Поэтому более безопасным представляется «паевой» путь поступления жилищно-инвестиционных средств на ЖСК-финансирование строительства.

Что касается налога на добавленную стоимость, то при «выкупе» квартир, наверное, должна сработать льгота по пп. 5.1.20 Закона об НДС. А по другим операциям все будет зависеть от объемов налогооблагаемых операций: перепрыгнет ЖСК через законодательную черту – от НДС-регистрации ему не увернуться.



Иван Чалый «Бухгалтер», декабрь (II) 2006 г., № 46 (382), с. 41


Комментариев: 0    Просмотров: 810

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus