Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Дома с претензией. Не такие они и элитные

Дома с претензией. Не такие они и элитные

Ежегодно в Киеве возводится около 70 тыс. квадратов элитного жилья стоимостью более $140 млн, утверждают в компании "Жилье ХХI век".

Это примерно 8-10 объектов. Всего за последние пять лет в столице построено 350 тыс. кв. м элитной недвижимости - около 30 объектов. Несколько иные цифры приводят специалисты из консалтинговой компании Astera Group. По их данным, с 2001 года в Киеве построено около 50 элитных домов. По словам маркетинг-менеджер Astera Group Ольги Юдиной, кроме новостроек, в категорию элитного жилья компания включила пентхаузы в обычных домах, реконструированные объекты и т. д.

В этом году столичные застройщики планировали ввести в эксплуатацию 28 объектов повышенной комфортности общей площадью 300 тыс. кв. м. Однако реализация многих проектов перенесена на 2007 г., поскольку в период выборов власти заблокировали строительство нескольких объектов, - объясняют в Astera Group.

В действительности, практически все элитные дома столицы не дотягивают до класса De lux или Premium даже по классификатору жилья Украинской строительной ассоциации, не говоря уже о европейских критериях. По мнению директора АН "Полесье" Анатолия Осадчего, элитными в Киеве можно назвать только жилой комплекс "Воздвиженка" и строящийся дом, расположенный в парковой зоне по ул. Грушевского (тот, который Виктор Ющенко обещал сравнять с землей). Риэлтор считает, что иллюзию насыщенности элитного сегмента создает неоправданное позиционирование строителями своих проектов. Каким бы высококлассным ни был дом на Позняках, назвать элитным его нельзя, учитывая месторасположение объекта - вдали от центра города.

В России, например, существует 10 требований, которым должен отвечать элитный дом. А именно: количество квартир - не более 30; расположение - в историческом центре либо в экологически чистом районе недалеко от центра; высокая степень безопасности жильцов; автономное инженерное оборудование - собственная пожарная служба, электростанция, водоснабжение и пр. Главным критерием элитности, по утверждению российских строителей, является строгий отбор жильцов. К примеру, клиентам с уголовным прошлым квартиру в доме класса De lux не продадут ни за какие деньги. В отличие от московских коллег наши застройщики в погоне за прибылью зачастую вообще игнорируют фейс-контроль.

"В Киеве чуть ли не каждый новый дом, где кладка кирпича ровнее, а стены оштукатурены, позиционируется как элитный. Одна из причин такой ситуации на рынке - отсутствие единого классификатора жилья, обязательного для исполнения", - утверждает директор АН "Полесье". "Термин "элитный дом" - искусственное понятие, которое мешает потребителю правильно ориентироваться в предложении. Но если под элитной недвижимостью понимать жилье, приобретаемое киевлянами с высоким уровнем доходов, то по классификатору Украинской строительной ассоциации, такому жилью должны соответствовать два формата: De lux и Premium", - соглашается с риелтором руководитель управления маркетинга и продаж компании "Жилье XXI век" Дмитрий Змиевец. Однако, по данным компании, домов категории De lux в Украине пока нет.

Выгода застройщика

Ярлык первосортности позволяет застройщику накручивать цены до желаемого уровня. По оценкам самих строителей, сегодня доходность проекта элитного жилья составляет 30-40%, что значительно превышает западные показатели. Впрочем, независимые эксперты считают, что прибыльность составляет 200-300%. Специалисты, называющие эту цифру, утверждают, что на себестоимость строительства класс жилья существенно не влияет - квадратный метр обходится киевским строителям в $600-900. А вот цена продажи всегда формируется, исходя из категории жилья, и может превышать $10 тыс.

Впрочем, на 10-20% себестоимость строительства могут увеличить различные отчисления, в пользу города и решение земельного вопроса. Одна из проблем застройщиков, работающих в сегменте элитного жилья, - отсутствие земельных участков под строительство в центре. Многие строители решают проблему дефицита, выкупая старые здания и строя на их месте новые дома. Однако в этом случае у них возникает головная боль другого рода. По словам гендиректора компании "Ханнер-Инвест" Сергея Овчинникова, местные власти, как правило, не содействуют при отселении жильцов, а Жилищный кодекс запрещает принудительно выселять собственников из приватизированных квартир. В итоге затраты на строительство возрастают как минимум вдвое, поскольку жильцы диктуют свои условия строительной компании. "Мы рассчитывали потратить на строительство объекта и отселение людей $2 млн, а вышло $4,5 млн", - жалуется Овчинников.

Непредвиденные расходы могут всплыть и при переносе коммуникаций - качество чаще всего не соответствует современным требованиям, поэтому их необходимо перестраивать По оценкам Анатолия Осадчего, в этом случае дополнительные затраты могут достигать $5 млн.

Почем элита для народа

По данным Astera Group, минимальные цены на элитное столичное жилье составляют $1,7-2 тыс. за кв. м без отделки после строителей, максимальные - от $5 тыс. за кв. м. Полная отделка элитного жилья после строительства обойдется покупателю от $1-2 тыс. за кв. м - получается 50-60% стоимости квартиры.

По данным компании "Т. М. М.", стоимость квадратного метра бизнес-класса колеблется от $1600 до 2500, премиум-класса - $2500-4500 за кв. м. Анатолий Осадчий утверждает, что на вторичном рынке цены на "дорогое жилье" в центре колеблются в пределах $4-8 тыс. за квадрат; в районах, прилегающих к центру, - $3,5 тыс. На первичном рынке, по его словам, жилье категории элит предлагается в среднем по $2-3 тыс. за кв. м, квартиры этой категории стоят от $350 тыс. до 1,5 млн.

В 2001 году нижняя ценовая граница для готового элитного дома составляла $1 тыс. за кв. м. Сейчас на рынке не найти апартаментов с обозначением "элит" дешевле $1,7 тыс. за кв. м. Стоимость квадратного метра при выкупе площади на нулевом этапе строительства объекта поднялась до $1,5 тыс. за метр, отмечают в Astera Group.

С 2002 г. первичное жилье в Киеве ежегодно дорожает на 30-70%. На элитные квартиры цены растут втрое медленнее. Застройщикам, специализирующимся на элитке, нет особого смысла взвинчивать цены, поскольку большая разница между ценой продажи и себестоимостью элитного дома и без того приносит им неплохую прибыль. В последнее два-три года цены на дорогое жилье строительные компании поднимают в основном после подорожания стройматериалов. К тому же слишком высокие цены уже приводят к тому, что в построенных элитных домах много непроданных квартир.

Девелоперы подметили еще одну интересную особенность элитных новостроек: цены на жилье, строительство которого только началось, в некоторых случаях выше, чем на уже эксплуатируемое. Дело в том, что многие готовые комплексы не отвечают запросам покупателей, рассчитывающих, что качество новых проектов будет выше. По словам одного российского эксперта, за время ожидания инвестором новой квартиры у него меняются мироощущение, жизненные планы и приоритеты. Параллельно улучшаются и технологии, применяемые в строительстве. В итоге суперпроект после его введения в эксплуатацию устаревает, превращаясь для VIP-клиента из элитного в добротную квартиру эконом-класса.

Чего хотят покупатели

В последнее время на рынке недвижимости наблюдался повышенный спрос на элитное жилье стоимостью от $350 тыс., отмечают в Astera Group. Наиболее востребованными в 2005 г. были квартиры площадью 140-200 кв. м в центре столицы по ул. Ярославов Вал, Лысенко, Франко, Владимирская, Паньковская, Московская, Паторжинского и Кропивницкого. Популярностью пользовался ближний Печерск. Тем не менее, по подсчетам агентств недвижимости, такие квартиры может себе позволить менее одного процента киевлян и гостей столицы. Правда, как замечает Ольга Юдина, увеличилось количество покупок элитного жилья за кредитные деньги.

Интересно, что во многих случаях покупатели рассматривают элитную недвижимость как источник получения немалого дохода от сдачи в аренду - 20-30% в год. Дорогие апартаменты (от $2000 в месяц) снимают работники иностранных посольств, топ-менеджеры иностранных и отечественных компаний, приезжающие в страну на полтора-два года.

Прогноз

Эксперты прогнозируют, что в ближайшие три года объемы строительства жилья повышенной комфортности увеличатся до 220 тыс. кв. м в год.

Девелоперы строят не только элитные дома, но и целые кварталы. По информации Ольги Юдиной, в апреле 2005 года по заказу компании "АБС-Укр" на Подоле начато строительство элитного микрорайона общей площадью 89 тыс. кв. м. Что-то подобное запланировала и компания "Т. М. М." - "Город солнца" по ул. Ломоносова, общая площадь зданий - около 225 тыс. кв. м, под жилье - 100 тыс. кв. м. Киевская Инвестиционная группа построит элитный микрорайон по ул. Подвысоцкого - общая площадь жилых апартаментов достигает 350 тыс. кв. м. ИК "XXI век" совместно с First Ukrainian Development и Киевской Инвестиционной группой построят Dnipro Riverfront - 250 тыс. кв. м под жилье. Общая площадь всех заявленных проектов, которые претендуют называться элитными - около 700 тыс. квадратов.

По оценкам застройщиков, стоимость элитного жилья в Киеве в течение 2006 г. увеличится минимум на 15%.


Как жилье стало элитным


Называть новые дома элитными столичные строители начали с 2000 г. Хотя, по мнению киевских риэлторов, в действительности квартиры в таких домах имели лишь улучшенную планировку по сравнению с серийными девятиэтажными и шестнадцатиэтажными домами середины 90-х. "В то время понятия "элитная недвижимость" и "квартиры улучшенной планировки" были практически тождественны. Первоосновой для строителей служили ведомственные дома для номенклатурных работников СССР - предел мечтаний рядовых советских тружеников. Признаком элитного жилья также была большая площадь квартиры: чем больше, тем элитнее", - объясняет директор АН "Полесье" Анатолий Осадчий.

Рынок элитного жилья начал формироваться только в 2003-2004 годах. Строители стали возводить дома в соответствии с установленной на Западе классификацией и критериями, определяющими степень классности здания. Если в начале строительного бума - 2000-2001 гг. - элитными считались практически все новые дома, строящиеся в центре города, то к середине 2005 года эти терминами стали более стандартизированными. Застройщики начали оперировать такими терминами, как "жилье класса люкс", "элитное жилье", "жилье повышенной комфортности" и "жилье массового сегмента". Некоторые стали использовать классы ("А", "В" и "С") в качестве основной характеристики жилья.


Как у них


Общепринятые требования к элитной недвижимости в Европе:

• территория, охрана доступа, система видеонаблюдения за территорией;

• автостоянка (два места на каждую квартиру);

• спортзал, желательно бассейн;

• просторные комнаты с высокими потолками (около 3 метров);

• высокие требования к оформлению интерьера;

• высокоскоростной интернет, желательны Wi-Fi и спутниковое телевидение;

• дистанционное управление охранной системой, системой отопления, освещения;

• площадь квартиры - 100-250 кв. м и более;

• хорошее состояние прилегающей к дому территории (озеленение, тротуарная плитка, детская площадка);

• престижное месторасположение;

• оптимальное объектно-планировочное решение;

• развитая инфраструктура.


Кто построил элитное жилье в столице


• НСМ Property Management

• Т. М. М.

• Гранит

• Познякижилстрой

• Киевгорстрой-1 им. М. П. Загороднего

• Киевгорстрой

• "Житло-Iнвест".

 http://www.liga.net


Комментариев: 0    Просмотров: 584

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus