Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Летние заморозки на рынке недвижимости

Летние заморозки на рынке недвижимости

Точных цифр нет, но, как свидетельствуют сами застройщики, за первое полугодие текущего года предприятия 14 регионов страны сократили объемы строительства. Причем не в последнюю очередь - за счет консервации полуготовых проектов, где стройка де-юре не остановлена, а де-факто продолжается усилиями 5-6 человек, создающих видимость работы. Строители призывают граждан не паниковать, однако ускорить темпы строительства не обещают.

Одна из основных причин срыва строительных графиков (большинство застройщиков предпочитают употреблять именно этот термин, не соглашаясь признать строительство своего объекта замороженным) - это проблемы с финансированием. Поскольку возведение новых жилых домов сегодня происходит путем последовательного привлечения средств мелких инвесторов (продажа квартир на начальных этапах строительства), то именно от бесперебойного поступления этих средств и зависят темпы, с которыми выгнанный монолит приобретает признаки готового новостроя. Проще говоря, строители действуют по принципу утром деньги - вечером стулья, независимо от того, есть у них самих средства на завершение начатой стройки или нет. А приток денежных средств сегодня действительно остановился: по данным аналитического агентства Медиагностика, в июне некоторые стройкомпании недовыполнили свои финпланы по привлечению инвестиций на 60-70%. Как свидетельствует директор девелоперско-строительной компании ТММ Николай Толмачев, только за один месяц его компания недопривлекла $50 млн. в те проекты, которые сейчас реально строятся. И на это, по мнению аналитиков и игроков рынка, есть ряд взаимосвязанных причин.

Причина первая: а банки – против

Началом кризиса застройщики условно считают январь-февраль текущего года, когда вследствие определенных ограничительных инструментов, введенных НБУ, банки были вынуждены ужесточить выдачу кредитов по долгосрочным программам. Главным образом это отразилось на кредитах с нулевым первоначальным взносом и лишило потенциальных покупателей возможности приобрести жилье, а строителей и владельцев недвижимости его реализовать. Поскольку, по данным некоторых строительных организаций, более 60% сделок совершались путем покупки квартиры в кредит, сворачивание банками ипотечных программ искусственно уменьшило спрос, и предложение строителей осталось невостребованным.

Ситуация в строительной отрасли настолько накалилась, что совет директоров Строительной палаты Украины даже обратился к первым лицам страны с открытым письмом с просьбой о помощи. Впрочем, эксперты склонны рассматривать это письмо двояко. С одной стороны, его можно расценивать как предупреждение: если у строителей не будут покупать жилье, у них не хватит денег для достройки домов и количество элит-центров по всей стране перейдет все мыслимые границы. С другой - стройкомпании могут просто нагнетать обстановку, не желая снижать цены. И если правительство и Нацбанк опять насытят рынок дешевой ипотекой, жилищный бум в стране продолжится.

К слову, второй вариант достаточно реален хотя бы потому, что, согласно информации Медиагностики, полученной от ряда компаний, в общем портфеле реализации жилой недвижимости лишь 15% продаж финансируются по схеме ипотечного кредитования, остальное - порядка 85% - оплачивается живыми деньгами. Посему не стоит переоценивать влияние условий кредитования на состояние рынка недвижимости и не следует ожидать, что кредиты станут панацеей от всех строительных бед. На самом деле кредитные рейтинги строительного сектора в этом году снижены настолько, что вкладывать туда большие средства рискнут немногие. Только за первое полугодие были снижены 9 кредитных рейтингов, со стабильного на негативный изменены шесть прогнозов и ни один - на позитивный, хотя еще год назад рейтинги демонстрировали стабильный рост. Из-за чего возникла…

…причина вторая: от мертвого осла уши

Не так давно вложение сбережений в недвижимость считалось делом надежным и прибыльным, приносящим предприимчивым инвесторам более 100% дохода. Именно поэтому рынок жилья в стране был оккупирован всевозможными спекулянтами и приобрел черты глобальной финансовой пирамиды всенародного масштаба.

Сегодня инвестиции в недвижимость стали одними из самых опасных: согласно рейтингу наиболее рискованных для инвестирования отраслей в Украине, составленному компанией MPP Consulting, в этом качестве лидируют земля, недвижимость, строительство и стройматериалы. Что касается строительства - здесь все вполне объяснимо: отток финансирования привел к тому, что только за шесть месяцев сего года более 70% стройкомпаний пересмотрели графики строительства, подтвердив тем самым свою ненадежность. А поскольку спекулянты чувствуют беду заблаговременно, весь массив перекупщиков схлынул со строительного рынка задолго да начала застоя.

Как утверждает директор по производству СК Житлобуд Владимир Микунов, еще год назад 40% инвесторов, приобретающих жилье на первом этапе строительства (еще до начала каких-либо реальных работ по возведению здания), покупали его в целях дальнейшей перепродажи. Теперь же весь этот поток ушел в землю в прямом смысле слова - спекулянты перепрофилировались с квартирного на земельный рынок (который, наряду с большей опасностью пока еще дает более крупную прибыль), оставив строительство без половины средств.

С одной стороны, для покупателя отток спекулянтов - несомненный позитив, поскольку теперь, согласно информации агентств недвижимости, квартиры могут подешеветь на четверть. Ныне себестоимость возведения панельного дома - $800 за кв. м, а строящегося по монолитно-каркасной технологии - $1200, - сообщает директор агентства недвижимости Zagorod realty Андрей Гончаров. - Это тот минимум, ниже которого нельзя уменьшить затраты собственно на строительство. Однако собственники квартир постоянно меняются, купля-продажа производится с целью получения прибыли, а не для проживания. Случается, что квартира пройдет через десятки перекупщиков, прежде чем ее купят для проживания. Между тем каждая перепродажа увеличивает конечную стоимость жилья. То есть покупатель может сэкономить до 25% собственных средств и даже больше, поскольку сегодня строительные организации, спасая бизнес, предлагают солидные скидки: например, квартиру под Киевом сейчас можно купить дешевле на 10-35%.

Причина третья: ожидание больших распродаж

Но граждане ждут большего, поверив печатному слову: даже поверхностный анализ публикаций показывает, что многие медиа активно прогнозируют скорое падение цен на жилую и коммерческую недвижимость в стране, несмотря на то что статистика говорит об обратном. Фактически на рынке сложилась ситуация окопной войны между застройщиками и их потенциальными клиентами, убежден руководитель отдела маркетинга СИК Киев Жилье-Инвест Владимир Германов: Первые не хотят снижать цены, рассчитывая на банковские вливания и оживление отрасли, а вторые заняли выжидательную позицию, рассчитывая на значительное удешевление жилья, обещанное газетами.

Самое интересное то, что две абсолютно противоположные точки зрения - обвал рынка и его стабилизация - имеют своих, довольно компетентных и уважаемых апологетов, которые настолько убедительно выступают в защиту своих позиций, что рядовому гражданину впору запутаться. Так, один из старейших британских риелторов - компания Hamptons International, работающая в нескольких странах Восточной Европы и, в частности, в Украине, - дал прогноз, согласно которому рынок жилой недвижимости нашей страны ждет резкий обвал цен (как минимум на 20-30%). Пик придется на октябрь, и первым обвалится Киев - самый перегретый из наших городов.

А вот застройщики утверждают, что снижение цен весьма сомнительно, и называют ряд достаточно веских причин. Во-первых, кроме стабильно высокого спроса, цены на жилье подталкивает растущая себестоимость строительства и стройматериалов, которые только за последний год подорожали на 40%, - говорит Владимир Микунов. - Во-вторых, дорожает рабочая сила: зарплата рабочих выросла на 60%. В-третьих, свою лепту вносят инфляция и повышение кредитных ставок. Помимо этого, существенно подорожали отчисления в бюджет: сегодня на развитие инфраструктуры строители отчисляют в 10 раз больше. Застройщики с завидным упрямством продолжают держать планку в надежде на осень, потому что…

…причина четвертая: сезон консервации

Летний период у застройщиков всегда считался застойным. Люди разъезжаются в отпуск, в связи с чем покупательная способность снижается, - комментирует ситуацию начальник управления инвестиций ОАО Трест Киевгорстрой-1 им. Загороднего Тарас Зябкин. - Несмотря на то что для стройки лето - наиболее благодатное время (погодные условия позволяют работать до 19 часов в день, благодаря чему строительство движется в два раза быстрее), в плане финансирования этот сезон справедливо называют сонным. И строительные организации должны это предусматривать в своих финпланах, чтобы не приходилось останавливать проект. Крупным компаниям, конечно, легче: к примеру, если нашему Киевгорстрою не будет хватать финансирования, можно привлечь кредиты под имеющиеся у нас активы. Это позволяет не зависеть от конечного покупателя. А вот мелким стройфирмам придется ждать осени. Как правило, с началом деловой активности интерес и покупательский спрос возрастают.

С другой стороны, многие считают, что падение спроса на первичку этим летом слишком большое даже для мертвого сезона. К тому же нельзя оправдать традиционным летним застоем и резкое, на 30-50%, снижение количества покупок на вторичном рынке жилья. По мнению руководителя жилфонда консалтинговой компании Новый город Ольги Читай, люди не в состоянии покупать жилье даже в кредит. Сезонным фактором это уже не оправдаешь, как и проблемами с получением ипотечных кредитов: цены на жилье очень завышены. Поэтому застройщикам (особенно тем, кто остро нуждается в финансировании) придется уступать 5-10%. Правда, не факт, что даже при таких условиях появится покупатель.

Итого: ждем, надеемся и верим

Застой есть - факты говорят сами за себя. Более того, президент ХК Киевгорстрой Петр Шилюк заявил, что из-за кризиса и отсутствия инвестиций не исключает замораживания еще 15 жилищных проектов. Тем не менее объективно (именно объективно!) прогнозировать дальнейшее развитие событий не может никто. Очевидно, что под угрозой сейчас оказываются мелкие компании, реализующие 1-2 проекта, поскольку население испытывает к ним меньше всего доверия. Соответственно, возникает ситуация замкнутого круга, когда, не желая или не имея возможности достраивать строительную финансовую пирамиду, подобные компании становятся жертвами своего же проекта.

По словам Тараса Зябкина, в сравнении с показателями прошлой осени активность продаж у малоизвестных застройщиков в сегментах эконом и бизнес упала примерно в четыре раза. В конечном итоге они будут вынуждены перепродавать незавершенные объекты строительства более сильным и мощным финансовым и промышленным группам, которым придется их возобновлять. При этом, если проект заморожен, то на его восстановление потребуется как минимум несколько месяцев, не говоря уже о дополнительных капиталовложениях. Те, кто застраховал свои инвестиции в жилье, могут спать спокойно, - считает Владимир Микунов. - Единственное, что им грозит, - это возможный убыток от инфляции. А вот тем, кто не оформил страховку, придется ждать пару лет, пока их застройщик обанкротится и долгострой выставят на продажу.

Точных цифр нет, но, как свидетельствуют сами застройщики, за первое полугодие текущего года предприятия 14 регионов страны сократили объемы строительства. Причем не в последнюю очередь - за счет консервации полуготовых проектов, где стройка де-юре не остановлена, а де-факто продолжается усилиями 5-6 человек, создающих видимость работы. Строители призывают граждан не паниковать, однако ускорить темпы строительства не обещают.

Одна из основных причин срыва строительных графиков (большинство застройщиков предпочитают употреблять именно этот термин, не соглашаясь признать строительство своего объекта замороженным) - это проблемы с финансированием. Поскольку возведение новых жилых домов сегодня происходит путем последовательного привлечения средств мелких инвесторов (продажа квартир на начальных этапах строительства), то именно от бесперебойного поступления этих средств и зависят темпы, с которыми выгнанный монолит приобретает признаки готового новостроя. Проще говоря, строители действуют по принципу утром деньги - вечером стулья, независимо от того, есть у них самих средства на завершение начатой стройки или нет. А приток денежных средств сегодня действительно остановился: по данным аналитического агентства Медиагностика, в июне некоторые стройкомпании недовыполнили свои финпланы по привлечению инвестиций на 60-70%. Как свидетельствует директор девелоперско-строительной компании ТММ Николай Толмачев, только за один месяц его компания недопривлекла $50 млн. в те проекты, которые сейчас реально строятся. И на это, по мнению аналитиков и игроков рынка, есть ряд взаимосвязанных причин.

Причина первая: а банки – против

Началом кризиса застройщики условно считают январь-февраль текущего года, когда вследствие определенных ограничительных инструментов, введенных НБУ, банки были вынуждены ужесточить выдачу кредитов по долгосрочным программам. Главным образом это отразилось на кредитах с нулевым первоначальным взносом и лишило потенциальных покупателей возможности приобрести жилье, а строителей и владельцев недвижимости его реализовать. Поскольку, по данным некоторых строительных организаций, более 60% сделок совершались путем покупки квартиры в кредит, сворачивание банками ипотечных программ искусственно уменьшило спрос, и предложение строителей осталось невостребованным.

Ситуация в строительной отрасли настолько накалилась, что совет директоров Строительной палаты Украины даже обратился к первым лицам страны с открытым письмом с просьбой о помощи. Впрочем, эксперты склонны рассматривать это письмо двояко. С одной стороны, его можно расценивать как предупреждение: если у строителей не будут покупать жилье, у них не хватит денег для достройки домов и количество элит-центров по всей стране перейдет все мыслимые границы. С другой - стройкомпании могут просто нагнетать обстановку, не желая снижать цены. И если правительство и Нацбанк опять насытят рынок дешевой ипотекой, жилищный бум в стране продолжится.

К слову, второй вариант достаточно реален хотя бы потому, что, согласно информации Медиагностики, полученной от ряда компаний, в общем портфеле реализации жилой недвижимости лишь 15% продаж финансируются по схеме ипотечного кредитования, остальное - порядка 85% - оплачивается живыми деньгами. Посему не стоит переоценивать влияние условий кредитования на состояние рынка недвижимости и не следует ожидать, что кредиты станут панацеей от всех строительных бед. На самом деле кредитные рейтинги строительного сектора в этом году снижены настолько, что вкладывать туда большие средства рискнут немногие. Только за первое полугодие были снижены 9 кредитных рейтингов, со стабильного на негативный изменены шесть прогнозов и ни один - на позитивный, хотя еще год назад рейтинги демонстрировали стабильный рост. Из-за чего возникла…

…причина вторая: от мертвого осла уши

Не так давно вложение сбережений в недвижимость считалось делом надежным и прибыльным, приносящим предприимчивым инвесторам более 100% дохода. Именно поэтому рынок жилья в стране был оккупирован всевозможными спекулянтами и приобрел черты глобальной финансовой пирамиды всенародного масштаба.

Сегодня инвестиции в недвижимость стали одними из самых опасных: согласно рейтингу наиболее рискованных для инвестирования отраслей в Украине, составленному компанией MPP Consulting, в этом качестве лидируют земля, недвижимость, строительство и стройматериалы. Что касается строительства - здесь все вполне объяснимо: отток финансирования привел к тому, что только за шесть месяцев сего года более 70% стройкомпаний пересмотрели графики строительства, подтвердив тем самым свою ненадежность. А поскольку спекулянты чувствуют беду заблаговременно, весь массив перекупщиков схлынул со строительного рынка задолго да начала застоя.

Как утверждает директор по производству СК Житлобуд Владимир Микунов, еще год назад 40% инвесторов, приобретающих жилье на первом этапе строительства (еще до начала каких-либо реальных работ по возведению здания), покупали его в целях дальнейшей перепродажи. Теперь же весь этот поток ушел в землю в прямом смысле слова - спекулянты перепрофилировались с квартирного на земельный рынок (который, наряду с большей опасностью пока еще дает более крупную прибыль), оставив строительство без половины средств.

С одной стороны, для покупателя отток спекулянтов - несомненный позитив, поскольку теперь, согласно информации агентств недвижимости, квартиры могут подешеветь на четверть. Ныне себестоимость возведения панельного дома - $800 за кв. м, а строящегося по монолитно-каркасной технологии - $1200, - сообщает директор агентства недвижимости Zagorod realty Андрей Гончаров. - Это тот минимум, ниже которого нельзя уменьшить затраты собственно на строительство. Однако собственники квартир постоянно меняются, купля-продажа производится с целью получения прибыли, а не для проживания. Случается, что квартира пройдет через десятки перекупщиков, прежде чем ее купят для проживания. Между тем каждая перепродажа увеличивает конечную стоимость жилья. То есть покупатель может сэкономить до 25% собственных средств и даже больше, поскольку сегодня строительные организации, спасая бизнес, предлагают солидные скидки: например, квартиру под Киевом сейчас можно купить дешевле на 10-35%.

Причина третья: ожидание больших распродаж

Но граждане ждут большего, поверив печатному слову: даже поверхностный анализ публикаций показывает, что многие медиа активно прогнозируют скорое падение цен на жилую и коммерческую недвижимость в стране, несмотря на то что статистика говорит об обратном. Фактически на рынке сложилась ситуация окопной войны между застройщиками и их потенциальными клиентами, убежден руководитель отдела маркетинга СИК Киев Жилье-Инвест Владимир Германов: Первые не хотят снижать цены, рассчитывая на банковские вливания и оживление отрасли, а вторые заняли выжидательную позицию, рассчитывая на значительное удешевление жилья, обещанное газетами.

Самое интересное то, что две абсолютно противоположные точки зрения - обвал рынка и его стабилизация - имеют своих, довольно компетентных и уважаемых апологетов, которые настолько убедительно выступают в защиту своих позиций, что рядовому гражданину впору запутаться. Так, один из старейших британских риелторов - компания Hamptons International, работающая в нескольких странах Восточной Европы и, в частности, в Украине, - дал прогноз, согласно которому рынок жилой недвижимости нашей страны ждет резкий обвал цен (как минимум на 20-30%). Пик придется на октябрь, и первым обвалится Киев - самый перегретый из наших городов.

А вот застройщики утверждают, что снижение цен весьма сомнительно, и называют ряд достаточно веских причин. Во-первых, кроме стабильно высокого спроса, цены на жилье подталкивает растущая себестоимость строительства и стройматериалов, которые только за последний год подорожали на 40%, - говорит Владимир Микунов. - Во-вторых, дорожает рабочая сила: зарплата рабочих выросла на 60%. В-третьих, свою лепту вносят инфляция и повышение кредитных ставок. Помимо этого, существенно подорожали отчисления в бюджет: сегодня на развитие инфраструктуры строители отчисляют в 10 раз больше. Застройщики с завидным упрямством продолжают держать планку в надежде на осень, потому что…

…причина четвертая: сезон консервации

Летний период у застройщиков всегда считался застойным. Люди разъезжаются в отпуск, в связи с чем покупательная способность снижается, - комментирует ситуацию начальник управления инвестиций ОАО Трест Киевгорстрой-1 им. Загороднего Тарас Зябкин. - Несмотря на то что для стройки лето - наиболее благодатное время (погодные условия позволяют работать до 19 часов в день, благодаря чему строительство движется в два раза быстрее), в плане финансирования этот сезон справедливо называют сонным. И строительные организации должны это предусматривать в своих финпланах, чтобы не приходилось останавливать проект. Крупным компаниям, конечно, легче: к примеру, если нашему Киевгорстрою не будет хватать финансирования, можно привлечь кредиты под имеющиеся у нас активы. Это позволяет не зависеть от конечного покупателя. А вот мелким стройфирмам придется ждать осени. Как правило, с началом деловой активности интерес и покупательский спрос возрастают.

С другой стороны, многие считают, что падение спроса на первичку этим летом слишком большое даже для мертвого сезона. К тому же нельзя оправдать традиционным летним застоем и резкое, на 30-50%, снижение количества покупок на вторичном рынке жилья. По мнению руководителя жилфонда консалтинговой компании Новый город Ольги Читай, люди не в состоянии покупать жилье даже в кредит. Сезонным фактором это уже не оправдаешь, как и проблемами с получением ипотечных кредитов: цены на жилье очень завышены. Поэтому застройщикам (особенно тем, кто остро нуждается в финансировании) придется уступать 5-10%. Правда, не факт, что даже при таких условиях появится покупатель.

Итого: ждем, надеемся и верим

Застой есть - факты говорят сами за себя. Более того, президент ХК Киевгорстрой Петр Шилюк заявил, что из-за кризиса и отсутствия инвестиций не исключает замораживания еще 15 жилищных проектов. Тем не менее объективно (именно объективно!) прогнозировать дальнейшее развитие событий не может никто. Очевидно, что под угрозой сейчас оказываются мелкие компании, реализующие 1-2 проекта, поскольку население испытывает к ним меньше всего доверия. Соответственно, возникает ситуация замкнутого круга, когда, не желая или не имея возможности достраивать строительную финансовую пирамиду, подобные компании становятся жертвами своего же проекта.

По словам Тараса Зябкина, в сравнении с показателями прошлой осени активность продаж у малоизвестных застройщиков в сегментах эконом и бизнес упала примерно в четыре раза. В конечном итоге они будут вынуждены перепродавать незавершенные объекты строительства более сильным и мощным финансовым и промышленным группам, которым придется их возобновлять. При этом, если проект заморожен, то на его восстановление потребуется как минимум несколько месяцев, не говоря уже о дополнительных капиталовложениях. Те, кто застраховал свои инвестиции в жилье, могут спать спокойно, - считает Владимир Микунов. - Единственное, что им грозит, - это возможный убыток от инфляции. А вот тем, кто не оформил страховку, придется ждать пару лет, пока их застройщик обанкротится и долгострой выставят на продажу.

Точных цифр нет, но, как свидетельствуют сами застройщики, за первое полугодие текущего года предприятия 14 регионов страны сократили объемы строительства. Причем не в последнюю очередь - за счет консервации полуготовых проектов, где стройка де-юре не остановлена, а де-факто продолжается усилиями 5-6 человек, создающих видимость работы. Строители призывают граждан не паниковать, однако ускорить темпы строительства не обещают.

Одна из основных причин срыва строительных графиков (большинство застройщиков предпочитают употреблять именно этот термин, не соглашаясь признать строительство своего объекта замороженным) - это проблемы с финансированием. Поскольку возведение новых жилых домов сегодня происходит путем последовательного привлечения средств мелких инвесторов (продажа квартир на начальных этапах строительства), то именно от бесперебойного поступления этих средств и зависят темпы, с которыми выгнанный монолит приобретает признаки готового новостроя. Проще говоря, строители действуют по принципу утром деньги - вечером стулья, независимо от того, есть у них самих средства на завершение начатой стройки или нет. А приток денежных средств сегодня действительно остановился: по данным аналитического агентства Медиагностика, в июне некоторые стройкомпании недовыполнили свои финпланы по привлечению инвестиций на 60-70%. Как свидетельствует директор девелоперско-строительной компании ТММ Николай Толмачев, только за один месяц его компания недопривлекла $50 млн. в те проекты, которые сейчас реально строятся. И на это, по мнению аналитиков и игроков рынка, есть ряд взаимосвязанных причин.

Причина первая: а банки – против

Началом кризиса застройщики условно считают январь-февраль текущего года, когда вследствие определенных ограничительных инструментов, введенных НБУ, банки были вынуждены ужесточить выдачу кредитов по долгосрочным программам. Главным образом это отразилось на кредитах с нулевым первоначальным взносом и лишило потенциальных покупателей возможности приобрести жилье, а строителей и владельцев недвижимости его реализовать. Поскольку, по данным некоторых строительных организаций, более 60% сделок совершались путем покупки квартиры в кредит, сворачивание банками ипотечных программ искусственно уменьшило спрос, и предложение строителей осталось невостребованным.

Ситуация в строительной отрасли настолько накалилась, что совет директоров Строительной палаты Украины даже обратился к первым лицам страны с открытым письмом с просьбой о помощи. Впрочем, эксперты склонны рассматривать это письмо двояко. С одной стороны, его можно расценивать как предупреждение: если у строителей не будут покупать жилье, у них не хватит денег для достройки домов и количество элит-центров по всей стране перейдет все мыслимые границы. С другой - стройкомпании могут просто нагнетать обстановку, не желая снижать цены. И если правительство и Нацбанк опять насытят рынок дешевой ипотекой, жилищный бум в стране продолжится.

К слову, второй вариант достаточно реален хотя бы потому, что, согласно информации Медиагностики, полученной от ряда компаний, в общем портфеле реализации жилой недвижимости лишь 15% продаж финансируются по схеме ипотечного кредитования, остальное - порядка 85% - оплачивается живыми деньгами. Посему не стоит переоценивать влияние условий кредитования на состояние рынка недвижимости и не следует ожидать, что кредиты станут панацеей от всех строительных бед. На самом деле кредитные рейтинги строительного сектора в этом году снижены настолько, что вкладывать туда большие средства рискнут немногие. Только за первое полугодие были снижены 9 кредитных рейтингов, со стабильного на негативный изменены шесть прогнозов и ни один - на позитивный, хотя еще год назад рейтинги демонстрировали стабильный рост. Из-за чего возникла…

…причина вторая: от мертвого осла уши

Не так давно вложение сбережений в недвижимость считалось делом надежным и прибыльным, приносящим предприимчивым инвесторам более 100% дохода. Именно поэтому рынок жилья в стране был оккупирован всевозможными спекулянтами и приобрел черты глобальной финансовой пирамиды всенародного масштаба.

Сегодня инвестиции в недвижимость стали одними из самых опасных: согласно рейтингу наиболее рискованных для инвестирования отраслей в Украине, составленному компанией MPP Consulting, в этом качестве лидируют земля, недвижимость, строительство и стройматериалы. Что касается строительства - здесь все вполне объяснимо: отток финансирования привел к тому, что только за шесть месяцев сего года более 70% стройкомпаний пересмотрели графики строительства, подтвердив тем самым свою ненадежность. А поскольку спекулянты чувствуют беду заблаговременно, весь массив перекупщиков схлынул со строительного рынка задолго да начала застоя.

Как утверждает директор по производству СК Житлобуд Владимир Микунов, еще год назад 40% инвесторов, приобретающих жилье на первом этапе строительства (еще до начала каких-либо реальных работ по возведению здания), покупали его в целях дальнейшей перепродажи. Теперь же весь этот поток ушел в землю в прямом смысле слова - спекулянты перепрофилировались с квартирного на земельный рынок (который, наряду с большей опасностью пока еще дает более крупную прибыль), оставив строительство без половины средств.

С одной стороны, для покупателя отток спекулянтов - несомненный позитив, поскольку теперь, согласно информации агентств недвижимости, квартиры могут подешеветь на четверть. Ныне себестоимость возведения панельного дома - $800 за кв. м, а строящегося по монолитно-каркасной технологии - $1200, - сообщает директор агентства недвижимости Zagorod realty Андрей Гончаров. - Это тот минимум, ниже которого нельзя уменьшить затраты собственно на строительство. Однако собственники квартир постоянно меняются, купля-продажа производится с целью получения прибыли, а не для проживания. Случается, что квартира пройдет через десятки перекупщиков, прежде чем ее купят для проживания. Между тем каждая перепродажа увеличивает конечную стоимость жилья. То есть покупатель может сэкономить до 25% собственных средств и даже больше, поскольку сегодня строительные организации, спасая бизнес, предлагают солидные скидки: например, квартиру под Киевом сейчас можно купить дешевле на 10-35%.

Причина третья: ожидание больших распродаж

Но граждане ждут большего, поверив печатному слову: даже поверхностный анализ публикаций показывает, что многие медиа активно прогнозируют скорое падение цен на жилую и коммерческую недвижимость в стране, несмотря на то что статистика говорит об обратном. Фактически на рынке сложилась ситуация окопной войны между застройщиками и их потенциальными клиентами, убежден руководитель отдела маркетинга СИК Киев Жилье-Инвест Владимир Германов: Первые не хотят снижать цены, рассчитывая на банковские вливания и оживление отрасли, а вторые заняли выжидательную позицию, рассчитывая на значительное удешевление жилья, обещанное газетами.

Самое интересное то, что две абсолютно противоположные точки зрения - обвал рынка и его стабилизация - имеют своих, довольно компетентных и уважаемых апологетов, которые настолько убедительно выступают в защиту своих позиций, что рядовому гражданину впору запутаться. Так, один из старейших британских риелторов - компания Hamptons International, работающая в нескольких странах Восточной Европы и, в частности, в Украине, - дал прогноз, согласно которому рынок жилой недвижимости нашей страны ждет резкий обвал цен (как минимум на 20-30%). Пик придется на октябрь, и первым обвалится Киев - самый перегретый из наших городов.

А вот застройщики утверждают, что снижение цен весьма сомнительно, и называют ряд достаточно веских причин. Во-первых, кроме стабильно высокого спроса, цены на жилье подталкивает растущая себестоимость строительства и стройматериалов, которые только за последний год подорожали на 40%, - говорит Владимир Микунов. - Во-вторых, дорожает рабочая сила: зарплата рабочих выросла на 60%. В-третьих, свою лепту вносят инфляция и повышение кредитных ставок. Помимо этого, существенно подорожали отчисления в бюджет: сегодня на развитие инфраструктуры строители отчисляют в 10 раз больше. Застройщики с завидным упрямством продолжают держать планку в надежде на осень, потому что…

…причина четвертая: сезон консервации

Летний период у застройщиков всегда считался застойным. Люди разъезжаются в отпуск, в связи с чем покупательная способность снижается, - комментирует ситуацию начальник управления инвестиций ОАО Трест Киевгорстрой-1 им. Загороднего Тарас Зябкин. - Несмотря на то что для стройки лето - наиболее благодатное время (погодные условия позволяют работать до 19 часов в день, благодаря чему строительство движется в два раза быстрее), в плане финансирования этот сезон справедливо называют сонным. И строительные организации должны это предусматривать в своих финпланах, чтобы не приходилось останавливать проект. Крупным компаниям, конечно, легче: к примеру, если нашему Киевгорстрою не будет хватать финансирования, можно привлечь кредиты под имеющиеся у нас активы. Это позволяет не зависеть от конечного покупателя. А вот мелким стройфирмам придется ждать осени. Как правило, с началом деловой активности интерес и покупательский спрос возрастают.

С другой стороны, многие считают, что падение спроса на первичку этим летом слишком большое даже для мертвого сезона. К тому же нельзя оправдать традиционным летним застоем и резкое, на 30-50%, снижение количества покупок на вторичном рынке жилья. По мнению руководителя жилфонда консалтинговой компании Новый город Ольги Читай, люди не в состоянии покупать жилье даже в кредит. Сезонным фактором это уже не оправдаешь, как и проблемами с получением ипотечных кредитов: цены на жилье очень завышены. Поэтому застройщикам (особенно тем, кто остро нуждается в финансировании) придется уступать 5-10%. Правда, не факт, что даже при таких условиях появится покупатель.

Итого: ждем, надеемся и верим

Застой есть - факты говорят сами за себя. Более того, президент ХК Киевгорстрой Петр Шилюк заявил, что из-за кризиса и отсутствия инвестиций не исключает замораживания еще 15 жилищных проектов. Тем не менее объективно (именно объективно!) прогнозировать дальнейшее развитие событий не может никто. Очевидно, что под угрозой сейчас оказываются мелкие компании, реализующие 1-2 проекта, поскольку население испытывает к ним меньше всего доверия. Соответственно, возникает ситуация замкнутого круга, когда, не желая или не имея возможности достраивать строительную финансовую пирамиду, подобные компании становятся жертвами своего же проекта.

По словам Тараса Зябкина, в сравнении с показателями прошлой осени активность продаж у малоизвестных застройщиков в сегментах эконом и бизнес упала примерно в четыре раза. В конечном итоге они будут вынуждены перепродавать незавершенные объекты строительства более сильным и мощным финансовым и промышленным группам, которым придется их возобновлять. При этом, если проект заморожен, то на его восстановление потребуется как минимум несколько месяцев, не говоря уже о дополнительных капиталовложениях. Те, кто застраховал свои инвестиции в жилье, могут спать спокойно, - считает Владимир Микунов. - Единственное, что им грозит, - это возможный убыток от инфляции. А вот тем, кто не оформил страховку, придется ждать пару лет, пока их застройщик обанкротится и долгострой вы


Комментариев: 0    Просмотров: 833

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus