Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Макроэкономика квартирного метра

Макроэкономика квартирного метра

Конъюнктуру рынка жилья в Киеве большинство специалистов характеризует как устоявшуюся, со сформировавшимися устойчивыми традициями и предпочтениями.

Рынок жилья можно назвать «первопроходцем» отечественных сегментов рынка недвижимости, ведь стремительное развитие именно этого рынка было первым наглядным показателем, первой ласточкой выхода из затяжного экономического кризиса в Украине.

Оглядываясь назад можно утверждать, что именно рынок жилья показывал стабильные спрос и предложение, в то время как другие сегменты рынка недвижимости, такие как рынок земли, офисной, торговой и производственной недвижимости только формировали свою конъюнктуру.

Если проводить параллели между рынком жилья и другими рынками, анализировать ценовые тенденции, невозможно не заметить, что развитие этого рынка тесно взаимосвязано с развитием рынков капитала. Ведь жилье это тоже своего рода капитал – социальный капитал. C другой стороны, объекты жилого фонда расположены на земельных участках, а земля в классическом понимании - это тоже капитал. Без жилья невозможно представить одну из основных составляющих расширенного воспроизводства – труд людей. Именно жилье является необходимым условием для нашей с вами повседневной работы, на эффективность которой не в последнюю очередь влияет качество жилья. Покупая (снимая) жилье в определенном регионе, вы получаете доступ на местный рынок труда. Например, жилье в Киеве – это не только крыша над головой, это определенные права и возможности (социальная база) – это право работать (учиться) в регионе с самым высоким уровнем заработной платы, это потенциальная возможность эксплуатировать колоссальный капитал, сконцентрированный в этом городе. Не везде, но часто, при значительном удалении от крупных деловых центров наблюдается абсолютно противоположная ситуация – новопостроенный частный дом, себестоимость строительства которого превышает 70 тыс. долларов, бывает невозможно продать даже за 15 тысяч. Налицо экономический износ, т.е. наблюдается потеря полезности жилья – никто не хочет жить в регионе, где нет работы и отсутствуют перспективы. Рынок жилья в таких регионах практически не функционирует.

Таким образом, наблюдается четкая зависимость – там, где средняя заработная плата выше, где ниже уровень безработицы – там выше цены на жилье. Упрощенно взаимосвязь выглядит так: чем выше концентрация капитала, тем выше средний уровень заработной платы и уровень жизни. Чем выше средний уровень жизни (реальных доходов), тем выше цены на жилье. Поэтому одним из основных факторов формирования стоимости жилой недвижимости является концентрация капитала, расположенного в пределах доступности жилья. Причем, это не обязательно производственный капитал, например, в Крыму под капиталом мы подразумеваем море, природные условия и туристическую инфраструктуру.

Закон и логика

Существует макроэкономический закон: стоимость недвижимости растет со временем. Необходимо отметить, что под недвижимостью в данном случае в первую очередь имеется в виду земля, как основная составляющая любой недвижимости.

Закон работает, но с некоторыми оговорками. Объективная цена на недвижимость возрастает, если наблюдается экономический рост, развитие окружающей инфраструктуры, развитие предпринимательства, рост внутреннего валового продукта. Известно, что рост экономики происходит волнообразно (после определенного роста наблюдается спад), но в современном представлении такого развития каждый последующий прирост превышает спад, таким образом, наблюдается общая тенденция роста, в т.ч. и по отношению к ценам на недвижимость. Локально же может наблюдаться и падение цен на недвижимость, а в случаях экономического кризиса и вовсе обвал (что несколько раз происходило в 90-х годах).

Это вызвано или износом основных фондов, или структурными экономическими проблемами, из-за которых капитал не работает. На стоимость жилья влияет множество других факторов, а также конъюнктура и состояние всех сегментов рынка и государственной экономики, однако накопленный и естественный капитал являются базой формирования валовых региональных и национального доходов, от которых зависит величина абсолютной земельной ренты и стоимость жилья - как в регионах, так и в столице.

Вопрос цены или цена вопроса

Для более глубокого понимания ситуации и ценовой конъюнктуры, которая сложилась сегодня на рынке жилой недвижимости, проведем небольшой аналитический исторический экскурс. Рассмотрим ситуацию, начиная с 2001 года, когда цены начали свой стремительный рост. Август 2001 года был точкой экстремума-минимума цен на недвижимость, падение которых было вызвано экономическим кризисом (однокомнатную квартиру можно было купить за 5200 долларов США). Психологическим толчком для начала роста цен послужила террористическая атака 11 сентября. Именно тогда панические настроения по отношению к доллару стимулировали продавцов повысить цены на 20-30% (естественно в валюте). Однако это было лишь психологическим толчком, реальные экономические причины роста цен заключались в другом. Стабилизация экономической ситуации, среди основных причин которой были, на наш взгляд, введение упрощенной системы налогообложения и определенные структурные изменения экономики, а также появление свободных средств у населения, появление перспективы экономического развития, - все это создало предпосылки увеличения потребительского спроса. Однако спрос, как известно, с точки зрения психологии потребителя состоит из двух условий – «хочу» и «могу». На тот момент «хочу» уже появилось, так как появились излишки средств и перспективы, однако того самого «могу» явно не хватало. И вот тут решающим моментом стало появление (впервые в истории независимой Украины!) ипотечного кредитования. Именно в этот момент те люди, доходы которых позволили накопить определенные «запасы» и строить планы о покупке недвижимости, смогли реализовать свои желания. Огромный потенциальный, нереализованный спрос лавинообразно пришел на рынок жилой недвижимости. Только за сентябрь-декабрь 2001 года рост цен составил 30%. Киев в одночасье стал объектом размышлений для инвесторов - как из регионов Украины, так и из зарубежья. «Средний класс» (назовем его так условно, потому что доходы этого слоя общества значительно превышают средний уровень), который начал формироваться, на тот момент в регионах Украины считал своим священным долгом приобрести недвижимость в Киеве, и не только для жилья, но и как объект инвестиций. Ведь среднегодовой рост цены на жилье в столице в то время составлял 30%. За Киевом по этому пути пошли большинство регионов Украины. В недвижимость пришли национальные и иностранные инвестиции, как правило, частные. Рынок стал очень привлекательным для «грязных» денег. Ведь 95% договоров проходило по фиктивным заниженным ценам, мониторинг со стороны госорганов фактически отсутствовал. Таким образом, вместо того, чтобы искать пути «отмывания» денег, можно было просто купить недвижимость – и проблема решена, и, в то же время, совершена выгодная инвестиция.

Рассматривая эти процессы с макроэкономической позиции, невозможно не заметить сходство описываемых процессов с инфляцией. Развитие ситуации в 2001-2005г.г. можно охарактеризовать как инфляционный рост определенного сегмента рынка. Инфляцию рынка жилой недвижимости вызвал стремительно возникший чрезмерный спрос на жилье (как на аренду, так и на продажу), не скомпенсированный реальным предложением.

Со временем рост цены приобрел спекулятивные признаки – когда люди покупали недвижимость в кредит, не имея реальных источников для покрытия тела кредита, хотя.имея достаточно средств для погашения процентов. Через какое-то время недвижимость дорожала на 30%-60%-100%, тогда объект продавался, кредит погашался, а у заемщика оставалась разница – «предпринимательская прибыль». Это ускорило инфляционный рост цены. Неудовлетворенность спроса вызвала приток инвестиций и других предпринимательских ресурсов в строительство нового жилья, следствием чего стал строительный бум. Можно спорить о причинах такого развития событий и рассуждать о том, плохо это или хорошо, но невозможно не отметить, что свободный открытый и конкурентный рынок развивался по естественным рыночным законам. Ну и что из того, что среднестатистический житель Киева не может купить себе новую квартиру? Есть масса других желающих сделать это из других точек земного шара по этим высоким ценам и даже еще дороже. Почему же цена не должна расти? Самое интересное в этих процессах то, что они продолжались столь долго, и на данный момент нет ответа на вопрос: остановился ли этот процесс сегодня?

Кто виноват и с кем бороться?

На сегодняшний день спрос продолжает превышать предложение, с этим согласятся, наверное, большинство экспертов, особенно в части «хочу». Цены же выглядят несколько нереальными для большинства жителей Киева, тем более жителей всей Украины. Со всех сторон слышатся заявления о том, что цены необоснованно завышены, звучат обвинения в адрес различных институций и происходит поиск виноватых. Политики в предвыборном рвении обещают сделать жилье доступным, а некоторые даже дешевым (что звучит несколько абсурдно). Давайте попробуем разобраться, что же все-таки происходит и кто в этом виноват, а также как можно с этим бороться?

Действительно, на рынке жилья сложился определенный дисбаланс. Смысл его правильно озвучен в предвыборных блоках некоторых партий: если среднестатистический житель Берлина или Парижа может погасить ипотечный кредит за 7-12 лет, но при этом гасит его за 15-20 лет (потому что ставка по ипотечным кредитам низкая, и кредит выгодно погашать долго), то среднестатистический житель Киева вообще не может погасить ипотечный кредит, если берет его в размере 80-100% стоимости жилья. Единственное, что может себе позволить среднестатистический житель Киева (уже имеющий квартиру), это немного улучшить свои жилищные условия, при этом взяв на себя кредитное бремя сроком лет на 10 (исходя из средней заработной платы 300-400 долларов США). Интересно, что такая же ситуация наблюдается и в Москве. Хотя средняя зарплата в Москве выше в 3-4 раза, но и цены на недвижимость в среднем выше примерно в такое же количество раз, а то и больше. Однако в Москве выше дифференциация между центром и окраиной, между элитным и стандартным жильем, и вообще жилья за последние годы было построено гораздо больше, чем у нас, и, можно сказать, что на окраинах жилье более доступно для среднестатистического москвича.

Когда некоторые «эксперты» говорят, что рынок перегрет, что цены необоснованно завышены, что цены в Киеве выше, чем в Европе, то возникает к ним масса вопросов. В частности, что они подразумевают под словом «перегрет»? Ведь если товар покупается и продается по данной цене на абсолютно конкурентном рынке, значит таковы конъюнктурные реалии. Действительно, жилье можно отнести к товарам, необходимым для жизнедеятельности, и можно сказать, что потребитель отдаст последнее за квадратные метры, так же как и за хлеб, если его не хватает. Но для жизнедеятельности ведь хватает, Киев-то застроен, и большинство жителей имеет свое жилье, количество жителей не растет стремительно (а по некоторым оценкам даже уменьшается). Спрос вызван именно массовым желанием улучшить жилищные условия, увеличить жилплощадь, а не обеспечить жизнедеятельность. С другой стороны, как мы уже говорили выше, есть инвестиционный спрос, когда недвижимость покупается как объект инвестиций, ведь доходность жилой недвижимости при определенных условиях выше доходности депозита и рассматривается как более надежная инвестиция. И здесь важно понимать, что рынок жилья Киева – это интернациональный рынок, доступный иностранному инвестору, который сегодня рассматривает его как очень перспективный. И не только рассматривает, но и инвестирует. Поэтому и цены соответствующие.

Дисбаланс цен просматривается не только на рынке недвижимости, особенно если рассматривать Украину в аспекте ее решительного движения в Европейский союз. Просто рынок жилья оказался первопроходцем, он опережает структурные изменения других рынков. В Европе в принципе другая структура цен. Так, в Германии коммунальные платежи собственника небольшой двухкомнатной квартиры превышают 200 евро, которые включают оплату тепла, газа, электроэнергии и имущественных налогов . Очень дорого стоит коммунальное обслуживание – вывоз мусора, уборка территорий и т.д. При этом буханка хлеба в среднем стоит 1 евро, бутылка пива – 4 евро и т.д. Почему нас не пугает перспектива таких цен на товары всеобщего потребления? Наверное, потому что средняя зарплата немца превышает 2000 евро, и в таком аспекте это не кажется чем-то сверхъестественным. И когда эксперты жалуются, что средний житель Киева не может купить себе новую квартиру, хотя ему и не хватает жилплощади, давайте ответим сами себе на вопрос: а произвел ли он достаточно продукта, накопил ли достаточно капитала чтобы построить себе новую квартиру (ведь все “старые” квартиры уже заняты)? Наверное, в среднем, с макроэкономической позиции, средний житель Киева достаточно создал и накопил как раз для небольшого улучшения жилищных условий.

Есть мнение, что в высоком уровне цен виноваты олигархи, которые скупили всю недвижимость и монопольно установили высокие цены “для своих”. И хотя в целом позиция абсурдна, тем не менее, в любой шутке есть доля истины. Социальная несправедливость вопрос вечный и риторический, и нам еще предстоит найти собственное решение этого вопроса, если будет политическая воля общества и желание руководителей.

Некоторые обвиняют в высоких ценах строителей (управителей строительными проектами) и чиновников, ответственных за отвод земли. Это они, понимаете, заложили в цены на жилье свои сверхвысокие рентабельности, это они в гонке за богатством забыли про интересы простого обывателя. Действительно, высокие рентабельности присутствуют, однако это не может быть причиной высоких цен на жилье. Цена сегодня сформирована спросом и предложением, а прибыль застройщика – это всего лишь часть этой цены. Чрезмерно высокие рентабельности являются, скорее, следствием того, что мы не умеем, с одной стороны, открыто и конкурентно продавать землю. С другой стороны, сложность и непрозрачность покупки земли (права застройки), сложность согласования проектной документации, которая ложится на инвестора, создают настолько высокие риски такого инвестирования, что ни один нормальный инвестор не станет инвестировать эти проекты, ожидая рентабельности (внутреннюю норму доходности) на уровне 20%. Естественно, что он захочет иметь 40%-60%-100% рентабельности, ведь вероятность потерять все достаточно велика.

Необходимо перестать искать виноватых, их просто нет. И не верьте тем политикам, которые обещают Вам завтра сделать квартиры дешевыми, они не ведают, что творят. Резкое падение цен на недвижимость сегодня может быть вызвано только экономическим кризисом, а это очень плохо. Стабильность – более приятная перспектива. Нельзя сделать жилье доступным просто путем принятия тех или иных законодательных актов или путем ценового регулирования рынка, путем ограничения рентабельности. Можно добиться доступности жилья только путем экономического роста, создания условий для больших объемов строительства жилья и справедливой социальной политики. Дисбаланс цен будет исчезать по мере увеличения реального уровня доходов населения, правда, необходимо помочь ему и с другой стороны. Необходимо создать благоприятные условия для перераспределения финансовых потоков, а именно оттока инвестиций со вторичного рынка, который лежит за пределами расширенного воспроизводства, и перераспределения инвестиций в реальный производственный капитал. Ведь инвестор, который вместо реального производства инвестирует покупку жилой недвижимости на вторичном рынке, фактически изымает капитал из производственного процесса, не делая ничего полезного. Фактически это спекулянт, который своими действиями провоцирует инфляцию.

Первичный рынок – совсем другое дело. Новопостроенное жилье является частью ВВП, а увеличивая инвестиции в этот сектор и, следовательно, объемы строительства, мы увеличиваем предложение, влияя таким образом на цену в сторону ее уменьшения. Нужно отметить, что увеличение доходов населения вызовет дальнейший рост цен на недвижимость, так же как и снижение ставок по ипотечным кредитам, но если создать правильные условия такого развития, в среднем реальные доходы будут расти быстрее, чем цены на недвижимость. И добиться такого развития можно только коллективными усилиями всего населения Украины. Для этого необходимо создать комфортные условия для бизнеса, и не только в строительной сфере, а во всех сегментах экономики в сфере национального производства и услуг. Необходимы структурные изменения экономики для извлечения капиталов из сферы спекулятивного оборота. Социальная ответственность бизнеса должна перейти из разряда красивой демагогии в разряд национальных достижений. Необходимо также все сделать для того, чтобы земля, как главный элемент национального богатства, осталась в собственности граждан и предприятий Украины. И самый важный фактор, который, к сожалению, не сработает без всех остальных, это конкретная работа каждого трудоспособного гражданина, направленная на производство товаров и оказание полезных услуг, накопление национального богатства, как закон стабильного развития любого государства современной цивилизации.

http://www.rupor.info/

Конъюнктуру рынка жилья в Киеве большинство специалистов характеризует как устоявшуюся, со сформировавшимися устойчивыми традициями и предпочтениями.

Рынок жилья можно назвать «первопроходцем» отечественных сегментов рынка недвижимости, ведь стремительное развитие именно этого рынка было первым наглядным показателем, первой ласточкой выхода из затяжного экономического кризиса в Украине.

Оглядываясь назад можно утверждать, что именно рынок жилья показывал стабильные спрос и предложение, в то время как другие сегменты рынка недвижимости, такие как рынок земли, офисной, торговой и производственной недвижимости только формировали свою конъюнктуру.

Если проводить параллели между рынком жилья и другими рынками, анализировать ценовые тенденции, невозможно не заметить, что развитие этого рынка тесно взаимосвязано с развитием рынков капитала. Ведь жилье это тоже своего рода капита


Комментариев: 0    Просмотров: 522

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus