Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Недоступне житло

Недоступне житло

Резерви здешевлення квадратного метра слід шукати на початковому етапі будівельних робіт, вважають фахівці.

Чим ближче до виборів, тим частіше з вуст деяких партійних лідерів лунають обіцянки навести лад в економіці країни. І, зокрема, буквально наступного дня після в’їзду саме їхньої політичної сили на білому коні до парламенту або в місцеві органи законодавчої влади терміново вирішити “квартирне питання” — зробити житло доступним для пересічних громадян. На чому базуються ці добрі наміри, наразі невідомо. Та й аргументується все лише тим, що, мовляв, ціна одного квадратного метра, скажімо, у Києві “зашкалює” і стала навіть більшою, ніж у розвинутих європейських містах, будівельні організації отримують надприбутки, а мешканці не мають змоги взяти дешеві кредити. Тому собівартість “квадрата” треба негайно “збивати”, застосовуючи навіть адміністративний метод. Що думають з цього приводу власне будівельники? Про ситуацію, що склалася останнім часом на ринку житла, і перспективи вирішення проблем у цій сфері йшлося на недавній прес-конференції. Участь у ній взяли президент холдингової компанії “Київміськбуд” Володимир Поляченко, перший заступник міністра будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства Анатолій Беркута, директор Міжнародного фінансового інституту Василь Кравченко.

Прямі витрати київміськбудівців дедалі зростають

Перший житловий будинок серії ЄС, споруджений холдингом “Київміськбуд” за кошти населення на масиві “Осокорки- 7”, зустрів новоселів на початку лютого 1996 року. Відтоді за народні інвестиції введено в експлуатацію майже 4,5 мільйона квадратних метрів житла, тобто 285 будинків на більш як 40 тисяч квартир. Однак досвід столичних починальників поки що не став надбанням держави — на це потрібен час. Тому Верховна Рада недавно ухвалила закон про подовження експерименту “Київміськбуду” зі спорудження житла за гроші населення до 2011 року, аби, по-перше, ще раз перевірити його дієздатність, відпрацювати механізми відповідно до нових економічних реалій, по-друге, “запустити” програму в інших регіонах.

— Продовження експерименту не створює якихось особливих умов нашій компанії,— наголосив президент “Київміськбуду” Володимир Поляченко.— Інформація деяких мас-медіа про преференції, які начебто маємо від влади (звільнення від сплати податку на додану вартість, виділення привабливих земельних ділянок) абсолютно безпідставні. Наша мета розробити і впровадити надійну схему, яка забезпечить комплексний розвиток пенсійної реформи, іпотечного кредитування, як це свого часу відбулося у Чилі (нині ця латиноамериканська країна на 18 місці серед розвинутих держав). Щоб будь-який громадянин нарешті мав можливість отримати кредит на 20—30 років під 4—5 відсотків річних. І до цього наша країна рано чи пізно прийде. Адже десять років тому у Києві здали в експлуатацію лише 400 тисяч квадратних метрів житла, а 2005-го — 1 мільйон 200 тисяч. “Київміськбуд” виконує 70 відсотків будівельних робіт. Логічно було б нам мати принаймні 200—250 земельних ділянок. Натомість з 1020 рішень Київради, ухвалених торік щодо землевідведення, ми отримали лише шість наділів. Тому працюємо переважно на вторинному ринку, який має певною мірою спекулятивні риси: чимало посередників просто торгують ділянками і правлять за них досить високі ціни.

Ринок нерухомості — наймолодший серед інших сегментів. Йому ледве виповнилося десять років. За часів колишнього Союзу влада використовувала “квартирне питання” як інструмент управління суспільством. Постійний дефіцит житла був одним з елементів державної політики. Скажімо, пересічна сім’я з трьох осіб мала право лише на двокімнатне помешкання. Однак зрозуміло, що безплатними оселі ніколи не були: за нього громада віддячувала низькою заробітною платою, лояльністю до влади. За рахунок цього держава мала солідні централізовані капіталовкладення для подальшого будівництва. До слова, у Києві тоді коштом місцевого бюджету щороку здавали в експлуатацію 50—60 тисяч квадратних метрів житла для черговиків, нинішнього буде майже 100 тисяч. Оскільки основними завданнями було максимально завантажити виробничі потужності будівельних організацій, зводити дедалі більше будинків, бо проекти здебільшого не виходили за межі типових серій: про сучасні архітектурно-планувальні рішення годі було й думати.

З 1996-го помешкання стало товаром, який можна купити. У охочих поліпшити умови проживання з’явилося право вибору: придбати оселю на вторинному ринку або ж збудувати нову за власні кошти чи банківські кредити. Однак для більшості з них ця справа виявилася не по кишені. А держава, задекларувавши курс на ринкову економіку, зняла із себе відповідальність щодо забезпечення громадян безплатним житлом. Натомість з’явилося безліч будівельних організацій, що пропонували свої послуги. Нині у столиці зареєстровано 204 такі структури. “Київміськбуд” працює у тій ніші, де рентабельність найнижча. Причому компанії вдається утримувати ціну одного квадратного метра приблизно на рівні п’яти з половиною тисяч гривень, тоді як інші організації правлять 6—8 тисяч і більше. У загальному обсязі будівництва частка холдингу становить лише 30 відсотків, тому монополізмом тут і не пахне. Більшість споруд здають за означеними в угодах термінами. Жодну не починають зводити без проектно-кошторисної документації та всіх інших дозвільних документів, без згоди мешканців навколишніх будинків. Тож не виникає конфліктних ситуацій з громадськими організаціями, активність яких набагато зросла останнім часом.

Але будівельні матеріали щомісяця дорожчають. На 19 січня цього року вартість арматури, металопрокату зросла майже на 4 відсотки, силікатної цегли — на 2,9, глиняної цегли — на 3,08, пиломатеріалів — більш як на 5, сталевих труб — на 3,54, цементу (з транспортуванням) — на 4,8, щебінки — на 4,53. Холдингу продукція обходиться дешевше, бо закупають її великими оптовими партіями. За 2004—2005 роки, крім відрахувань на розвиток міста, пайової участі, “Київміськбуд” додатково витратив на прокладання інженерних комунікацій, гідронамив грунту, спорудження соціальних об’єктів, купівлю земельних майданчиків у власників 236 мільйонів гривень (25-30 відсотків від проектно-кошторисної вартості кожного об’єкта). Тому цього року, за попередніми прогнозами фахівців, прямі витрати зростуть, а отже, квартири подорожчають на 10—12 відсотків.

У “будівельному” законодавстві намічаються зміни

Торік у державі було виконано підрядних робіт на 25,4 мільярда гривень. Цього року планують увести в експлуатацію майже 8 мільйонів квадратних метрів житла, тобто збільшити обсяги будівництва на 30 відсотків. На думку першого заступника міністра будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства Анатолія Беркути, найближчим часом вартість будівельних робіт не знижуватиметься, адже 60 відсотків у ній становить ціна матеріальних ресурсів. До того ж, виробництво будівельних матеріалів неможливе без газу, який теж подорожчав. Та й будівельникам треба давати високу заробітну плату. Цього року пересічна щомісячна винагорода за працю становитиме 1500 гривень. Але її потрібно збільшувати, що теж позначиться на собівартості квадратного метра. Наступна складова подорожчання — експлуатаційні витрати машин і механізмів. Сучасна техніка дуже ефективна, але надто дорого коштує. Однак без неї не обійтися. Не кажучи про мастила, бензин тощо. Загалом уся будівельна галузь вимагає оновлення. Парадокс: підприємства випускають нові енергозберігаючі матеріали, а їхні виробничі потужності лишаються надто енерговитратними. Тому Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства намагатиметься передусім досягти зменшення ринкової вартості помешкань, бо саме тут вбачає резерв для їхнього здешевлення.

— Ми розробили проект закону, за яким вносяться зміни у понад 20 законодавчих актів,—наголосив Анатолій Беркута.— Переглянули весь ланцюжок: від моменту, коли інвестор задекларував намір щось збудувати, до того, як почав копати котлован. Ліквідуємо хабарництво у цій сфері: бізнесменові не слід спілкуватися з чиновником з приводу отримання земельної ділянки — усе має вирішувати аукціон. Зменшимо витрати забудовників на розвиток інженерно- транспортної інфраструктури та на соціальне житло: вони мають бути відповідно 20 і 10 відсотків. А коли зводять об’єкт коштом бюджету або на ділянці, що має інженерні мережі, — таких відрахувань взагалі не треба робити. Має подешевшати й розроблення проектно-кошторисної документації. Нині опосередкована вартість одного квадратного метра житла в Україні становить 2717 гривень (у Києві — 3075 гривень). За таку суму можна звести хіба що цегляний або панельний дев’ятиповерховий будинок на твердому грунті (без урахування витрат на придбання земельної ділянки, прокладання зовнішніх інженерних мереж та підземних споруд) з використанням вітчизняних оздоблювальних матеріалів. Якщо поверхня більша, набувають чинності нові вимоги щодо безпеки, пожежного нагляду, санітарно-екологічних норм — за їхнє дотримання треба платити. Не кажучи вже про вольові рішення, які ухвалюють органи місцевого самоврядування стосовно додаткових зборів. Якщо в державному бюджеті на цей рік передбачено лише один мільярд 200 мільйонів гривень на будівництво житла для військових, чорнобильців, малозахищених, то треба вишукувати земельні ділянки, не обтяжені складною геологією, і до того ж забезпечені інженерною інфраструктурою, та пропонувати їх будівельникам. Лише таким чином можна “вписатися” у вищезгадані 3075 гривень за квадратний метр. Якщо ж купувати готові квартири для них на вторинному чи первинному ринках нерухомості, то, безперечно, коштуватимуть вони значно більше. На нашу думку, таке соціальне житло має лишатися у муніципальних фондах і передаватися громадянам на певний час у користування. Його не можна ні приватизувати, ні обміняти, ні продати. Аби здешевити кредити для інших категорій громадян, держава мусить частково компенсувати відсотки за ними або надавати певні пільги забудовникам.

Законопроект також передбачає створення ефективної вертикалі архітектурно-будівельного контролю. Відповідних фахівців виведуть з підпорядкування органів місцевого самоврядування, і вони не будуть більше за вказівками керівників міст чи областей підписувати акти прийняття об’єкта в експлуатацію, навіть якщо він не відповідає державним будівельним нормам.

На пересічного американця припадає 80 квадратних метрів площі, на українця — лише 21

Забезпечення населення доступним житлом — один з основних показників розвиненості країни. За словами директора Міжнародного фінансового інституту Василя Кравченка, наприклад, у США на одну особу пересічно припадає понад 80 квадратних метрів, у скандинавських країнах — 44—45, в Україні — 21. Це на порядок менше, ніж у Польщі, Латвії, Литві. Потужний банківський капітал піде у житлове будівництво лише тоді, коли держава розробить відповідні стимули. Якщо якась компанія зводить один будинок, то вона звичайно виставляє астрономічні ціни на квартири. Прозора конкуренція з’являється лише за масового зведення недорогого житла.

— Позаторік Росія вийшла на рівень 1990-го в обсягах будівництва житла,— наголосив Василь Кравченко.— За три роки планує збільшити їх удвічі. Нам до таких темпів ще далеко: бракує як зовнішніх, так і внутрішніх інвестицій. Сьогодні на власні гроші лише два відсотки населення може придбати квартиру, за кредити — до десяти відсотків. Завдання: довести цей показник хоча б до 50—60 відсотків. Тоді житло можна вважати доступним для пересічних громадян. Маємо досвід холдингової компанії “Київміськбуд”, який треба запровадити на всій території, тобто піднести експеримент на загальнодержавний рівень. Але держава мусить подбати також і про те, щоб кошти, які люди відкладають на пенсійних або дитячих рахунках для подальшого інвестування в будівництво, не обтяжувалися б податком на прибуток (його можна вираховувати із сукупного доходу громадян). Бажано, щоб організації, які зводять недороге житло, отримували б державні субсидії, як у розвинених країнах. І, безперечно, щоб рівень прибутків громадян зростав. Тоді вітчизняна будівельна галузь запрацює на повну потужність.

Єдина небезпека, що очікує у майбутньому, — брак кваліфікованих кадрів. Поляки вже готують низку змін до візового законодавства, аби українським будівельникам легше було приїжджати на заробітки. Бо власні фахівці, у свою чергу, вже давно працюють на будмайданчиках в Німеччині, Великій Британії та інших європейських державах.

www.kreschatic.kiev.ua

Резерви здешевлення квадратного метра слід шукати на початковому етапі будівельних робіт, вважають фахівці.

Чим ближче до виборів, тим частіше з вуст деяких партійних лідерів лунають обіцянки навести лад в економіці країни. І, зокрема, буквально наступного дня після в’їзду саме їхньої політичної сили на білому коні до парламенту або в місцеві органи законодавчої влади терміново вирішити “квартирне питання” — зробити житло доступним для пересічних громадян. На чому базуються ці добрі наміри, наразі невідомо. Та й аргументується все лише тим, що, мовляв, ціна одного квадратного метра, скажімо, у Києві “зашкалює” і стала навіть більшою, ніж у розвинутих європейських містах, будівельні організації отримують надприбутки, а мешканці не мають змоги взяти дешеві кредити. Тому собівартість “квадрата” треба негайно “збивати”, застосовуючи навіть адміністративний метод. Що думають з цього приводу власне будівельники? Про ситуацію, що склалася останнім часом на ринку житла, і перспективи вирішення проблем у цій сфері йшлося на недавній прес-конференції. Участь у ній взяли президент холдингової компанії “Київміськбуд” Володимир Поляченко, перший заступник міністра будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства Анатолій Беркута, директор Міжнародного фінансового інституту Василь Кравченко.

Прямі витрати київміськбудівців дедалі зростають

Перший житловий будинок серії ЄС, споруджений холдингом “Київміськбуд” за кошти населення на масиві “Осокорки- 7”, зустрів новоселів на початку лютого 1996 року. Відтоді за народні інвестиції введено в експлуатацію майже 4,5 мільйона квадратних метрів житла, тобто 285 будинків на більш як 40 тисяч квартир. Однак досвід столичних починальників поки що не став надбанням держави — на це потрібен час. Тому Верховна Рада недавно ухвалила закон про подовження експерименту “Київміськбуду” зі спорудження житла за гроші населення до 2011 року, аби, по-перше, ще раз перевірити його дієздатність, відпрацювати механізми відповідно до нових економічних реалій, по-друге, “запустити” програму в інших регіонах.

— Продовження експерименту не створює якихось особливих умов нашій компанії,— наголосив президент “Київміськбуду” Володимир Поляченко.— Інформація деяких мас-медіа про преференції, які начебто маємо від влади (звільнення від сплати податку на додану вартість, виділення привабливих земельних ділянок) абсолютно безпідставні. Наша мета розробити і впровадити надійну схему, яка забезпечить комплексний розвиток пенсійної реформи, іпотечного кредитування, як це свого часу відбулося у Чилі (нині ця латиноамериканська країна на 18 місці серед розвинутих держав). Щоб будь-який громадянин нарешті мав можливість отримати кредит на 20—30 років під 4—5 відсотків річних. І до цього наша країна рано чи пізно прийде. Адже десять років тому у Києві здали в експлуатацію лише 400 тисяч квадратних метрів житла, а 2005-го — 1 мільйон 200 тисяч. “Київміськбуд” виконує 70 відсотків будівельних робіт. Логічно було б нам мати принаймні 200—250 земельних ділянок. Натомість з 1020 рішень Київради, ухвалених торік щодо землевідведення, ми отримали лише шість наділів. Тому працюємо переважно на вторинному ринку, який має певною мірою спекулятивні риси: чимало посередників просто торгують ділянками і правлять за них досить високі ціни.

Ринок нерухомості — наймолодший серед інших сегментів. Йому ледве виповнилося десять років. За часів колишнього Союзу влада використовувала “квартирне питання” як інструмент управління суспільством. Постійний дефіцит житла був одним з елементів державної політики. Скажімо, пересічна сім’я з трьох осіб мала право лише на двокімнатне помешкання. Однак зрозуміло, що безплатними оселі ніколи не були: за нього громада віддячувала низькою заробітною платою, лояльністю до влади. За рахунок цього держава мала солідні централізовані капіталовкладення для подальшого будівництва. До слова, у Києві тоді коштом місцевого бюджету щороку здавали в експлуатацію 50—60 тисяч квадратних метрів житла для черговиків, нинішнього буде майже 100 тисяч. Оскільки основними завданнями було максимально завантажити виробничі потужності будівельних організацій, зводити дедалі більше будинків, бо проекти здебільшого не виходили за межі типових серій: про сучасні архітектурно-планувальні рішення годі було й думати.

З 1996-го помешкання стало товаром, який можна купити. У охочих поліпшити умови проживання з’явилося право вибору: придбати оселю на вторинному ринку або ж збудувати нову за власні кошти чи банківські кредити. Однак для більшості з них ця справа виявилася не по кишені. А держава, задекларувавши курс на ринкову економіку, зняла із себе відповідальність щодо забезпечення громадян безплатним житлом. Натомість з’явилося безліч будівельних організацій, що пропонували свої послуги. Нині у столиці зареєстровано 204 такі структури. “Київміськбуд” працює у тій ніші, де рентабельність найнижча. Причому компанії вдається утримувати ціну одного квадратного метра приблизно на рівні п’яти з половиною тисяч гривень, тоді як інші організації правлять 6—8 тисяч і більше. У загальному обсязі будівництва частка холдингу становить лише 30 відсотків, тому монополізмом тут і не пахне. Більшість споруд здають за означеними в угодах термінами. Жодну не починають зводити без проектно-кошторисної документації та всіх інших дозвільних документів, без згоди мешканців навколишніх будинків. Тож не виникає конфліктних ситуацій з громадськими організаціями, активність яких набагато зросла останнім часом.

Але будівельні матеріали щомісяця дорожчають. На 19 січня цього року вартість арматури, металопрокату зросла майже на 4 відсотки, силікатної цегли — на 2,9, глиняної цегли — на 3,08, пиломатеріалів — більш як на 5, сталевих труб — на 3,54, цементу (з транспортуванням) — на 4,8, щебінки — на 4,53. Холдингу продукція обходиться дешевше, бо закупають її великими оптовими партіями. За 2004—2005 роки, крім відрахувань на розвиток міста, пайової участі, “Київміськбуд” додатково витратив на прокладання інженерних комунікацій, гідронамив грунту, спорудження соціальних об’єктів, купівлю земельних майданчиків у власників 236 мільйонів гривень (25-30 відсотків від проектно-кошторисної вартості кожного об’єкта). Тому цього року, за попередніми прогнозами фахівців, прямі витрати зростуть, а отже, квартири подорожчають на 10—12 відсотків.

У “будівельному” законодавстві намічаються зміни

Торік у державі було виконано підрядних робіт на 25,4 мільярда гривень. Цього року планують увести в експлуатацію майже 8 мільйонів квадратних метрів житла, тобто збільшити обсяги будівництва на 30 відсотків. На думку першого заступника міністра будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства Анатолія Беркути, найближчим часом вартість будівельних робіт не знижуватиметься, адже 60 відсотків у ній становить ціна матеріальних ресурсів. До того ж, виробництво будівельних матеріалів неможливе без газу, який теж подорожчав. Та й будівельникам треба давати високу заробітну плату. Цього року пересічна щомісячна винагорода за працю становитиме 1500 гривень. Але її потрібно збільшувати, що теж позначиться на собівартості квадратного метра. Наступна складова подорожчання — експлуатаційні витрати машин і механізмів. Сучасна техніка дуже ефективна, але надто дорого коштує. Однак без неї не обійтися. Не кажучи про мастила, бензин тощо. Загалом уся будівельна галузь вимагає оновлення. Парадокс: підприємства випускають нові енергозберігаючі матеріали, а їхні виробничі потужності лишаються надто енерговитратними. Тому Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства намагатиметься передусім досягти зменшення ринкової вартості помешкань, бо саме тут вбачає резерв для їхнього здешевлення.

— Ми розробили проект закону, за яким вносяться зміни у понад 20 законодавчих актів,—наголосив Анатолій Беркута.— Переглянули весь ланцюжок: від моменту, коли інвестор задекларував намір щось збудувати, до того, як почав копати котлован. Ліквідуємо хабарництво у цій сфері: бізнесменові не слід спілкуватися з чиновником з приводу отримання земельної ділянки — усе має вирішувати аукціон. Зменшимо витрати забудовників на розвиток інженерно- транспортної інфраструктури та на соціальне житло: вони мають бути відповідно 20 і 10 відсотків. А коли зводять об’єкт коштом бюджету або на ділянці, що має інженерні мережі, — таких відрахувань взагалі не треба робити. Має подешевшати й розроблення проектно-кошторисної документації. Нині опосередкована вартість одного квадратного метра житла в Україні становить 2717 гривень (у Києві — 3075 гривень). За таку суму можна звести хіба що цегляний або панельний дев’ятиповерховий будинок на твердому грунті (без урахування витрат на придбання земельної ділянки, прокладання зовнішніх інженерних мереж та підземних споруд) з використанням вітчизняних оздоблювальних матеріалів. Якщо поверхня більша, набувають чинності нові вимоги щодо безпеки, пожежного нагляду, санітарно-екологічних норм — за їхнє дотримання треба платити. Не кажучи вже про вольові рішення, які ухвалюють органи місцевого самоврядування стосовно додаткових зборів. Якщо в державному бюджеті на цей рік передбачено лише один мільярд 200 мільйонів гривень на будівництво житла для військових, чорнобильців, малозахищених, то треба вишукувати земельні ділянки, не обтяжені складною геологією, і до того ж забезпечені інженерною інфраструктурою, та пропонувати їх будівельникам. Лише таким чином можна “вписатися” у вищезгадані 3075 гривень за квадратний метр. Якщо ж купувати готові квартири для них на вторинному чи первинному ринках нерухомості, то, безперечно, коштуватимуть вони значно більше. На нашу думку, таке соціальне житло має лишатися у муніципальних фондах і передаватися громадянам на певний час у користування. Його не можна ні приватизувати, ні обміняти, ні продати. Аби здешевити кредити для інших категорій громадян, держава мусить частково компенсувати відсотки за ними або надавати певні пільги забудовникам.

Законопроект також передбачає створення ефективної вертикалі архітектурно-будівельного контролю. Відповідних фахівців виведуть з підпорядкування органів місцевого самоврядування, і вони не будуть більше за вказівками керівників міст чи областей підписувати акти прийняття об’єкта в експлуатацію, навіть якщо він не відповідає державним будівельним нормам.

На пересічного американця припадає 80 квадратних метрів площі, на українця — лише 21

Забезпечення населення дост


Комментариев: 0    Просмотров: 569

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus