Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Основные факторы, влияющие на стоимость киевской недвижимости

Основные факторы, влияющие на стоимость киевской недвижимости

В данной статье сделана попытка систематизировать основные факторы, влияющие на стоимость киевской недвижимости. Это достаточно сложная задача, так как факторов много, практически все они тесно переплетены и определяются сферами политики, экономики, общественно-массовой психологии, демографии.

В таких условиях вычленить, описать, проанализировать отдельно взятый фактор означает, что какие-то из связей необходимо отбросить. Так все факторы были разделены на две группы: социально-экономические и политико-психологические. Такое деление весьма условно, и основано на том, что для первой группы методы формализации и статистического анализа удаётся использовать достаточно широко, а для второй – лишь локально и эпизодически.


1. CОЦИАЛЬНО – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ КИЕВСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

Рост доходов населения

 

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Так рост доходов населения в 2005 году составил порядка 40%, а рост цен на киевскую недвижимость – 60-65%. Почему такое несоответствие?

Во-первых, данные о доходах населения, представленные органами статистики, слабо учитывают теневую составляющую. А она достаточно весома.

Во-вторых, уровень доходов – это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен.

 

Состояние экономики

 

Определить каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость киевской недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Когда люди думают о хлебе насущном в буквальном смысле этого слова, то им не до недвижимости.

Но это в случае резкого спада. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на киевскую недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт 2005 года, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены.

В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается. Но рядом с ним разбухают другие потоки, которые отвлекают значительные средства и ресурсы. Люди с «большими деньгами» пытаются резко нарастить свой бизнес, модернизировать производство, наладить с иностранными инвесторами эффективные предприятия и структуры. А сотни тысяч «простых людей» используют денежные и прочие накопления (в том числе, имеющееся движимое и недвижимое имущество), а также кредиты для организации и расширения «собственного дела». Нередко и квартиры продают с целью быстро получить деньги и направить их (пока есть свободные ниши) в мелкий и средний бизнес.

Интерес к рынку недвижимости (как чуть ли ни единственному месту вложения средств) при этом снижается, что, конечно же, сказывается и на темпе роста цен.

 

Становление среднего класса, развитие малого и среднего бизнеса, увеличение количества рабочих мест. Высокая инвестиционная привлекательность региона для иностранных предпринимателей.

 

Представители именно среднего класса являются основной движущей силой, способной влиять на цены. К сожалению, подавляющему большинству украинцев до среднего класса еще очень далеко.

И все-таки процесс идет.

Активно развивается бизнес (и малый, и средний, и крупный). Создаются новые компании, открываются представительства иностранных фирм. Множатся торговые и офисные центры.

Знающие, предприимчивые люди с каждым годом все более востребованы. Фирмам необходимы топ-менеджеры и опытные специалисты. И все они претендуют либо на очень солидные зарплаты, либо на проценты от доходов.

Всё это формирует конкурентную среду отечественным работодателям (в том числе, и по уровню зарплат), способствует повышению благосостояния наших граждан, приближает их к среднему классу, без которого невозможно успешное развитие города и страны.

Конечно же, деньгами подобные люди не сорят. Но, ощущая свою востребованность (а вместе с ней и уверенность в будущем), предъявляют повышенные требования к уровню жизни, охотно берут кредиты (о влиянии которых ниже) и способствуют росту цен на недвижимость.

 

Трудовая и культурная миграция. Массовое стремление граждан Украины переселиться в Киев.

 

В Киев устремляются очень многие. В том числе граждане других стран. Причин для переселения в Киев – много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования.

Именно тут у наиболее талантливых, трудолюбивых, предприимчивых граждан Украины наилучшие возможности и перспективы перейти в «средний класс», о котором говорилось выше.

Наши граждане это понимают; потому изо всех регионов устремляются в столицу. Социологические исследования показывают, что в Киеве хотели бы жить более четверти всех граждан Украины. Среди них - представители региональных элит, бизнесмены, квалифицированные специалисты, «заробiтчани», зарабатывающие деньги за рубежом.

К тому же и многие иностранцы, в том числе бывшие наши соотечественники, тоже не прочь, если не переселиться в Киев, то хотя бы бывать тут наездами и/или наладить тут свой бизнес.

Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки киевских квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью ипотечных кредитов. Естественно, что всё это – мощные пружины, толкающие вверх цены.

 

 

Развитие ипотечного кредитования (улучшение его условий). Внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов

 

Ипотечными кредитами сейчас пользуются всё большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и цены.

Для массового потребителя ипотека более-менее доступна всего несколько лет. В 2003 году ставка по валютным кредитам была порядка 16%. Потом ежегодно снижалась: в 2004году – 14-15%, в 2005 – 12-14%, в 2006 – 11-12%.

Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и немало людей, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные однокомнатных квартиры с целью их дальнейшей перепродажи.

Влияние ипотеки (а также фактора снижения ставок по кредитам) мы наблюдаем при оформлении реальных сделок. Доля сделок, с привлечением ипотечных кредитов, растет каждый год. Если в 2003 году эта цифра колебалась на уровне 5%, в 2004 – 10-15%, то в 2005 достигла 50%. Подобное наблюдение характерно для агентств, работающих в сегменте массового жилья.

 http://www.v-n.kiev.uа

 


Комментариев: 0    Просмотров: 955

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus