Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Отрасль на распутье

Отрасль на распутье

Аналитики отмечают, что случаи, когда, приобретя большие участки под коттеджные городки, застройщики пытаются распродать землю под частное строительство, встречаются сплошь и рядом. Говорят, не хватает ресурсов, мешают юридические и технические проволочки, — словом, проблем предостаточно. На рынке жилой недвижимости все еще сложнее: чем более лакомый кусок, тем сложнее выбить землю, но зато, выбив ее, можно из покупателя веревки вить. Специалисты заявляют, что, когда речь идет о подорожании жилья, в большинстве случаев все определяет монополия власти, ведь именно власть отвечает за установление правил игры на строительном рынке.


Сегодня фактически отсутствует кон куренция идей, проектов и качества; по беждает тот застройщик, который лучше знает, как функционирует бюрократичес кий механизм, и может скорее и дешевле согласовать проект. В этом смысле все разговоры о приходе иностранного ин вестора, который вроде бы может уде шевить недвижимость, выглядят явным преувеличением. Конечно, иностранный инвестор в этом вопросе абсолютно не конкурентоспособен и вряд ли станет искать входы-выходы в то или иное уч реждение — скорее уж предпочтет отка заться от ведения бизнеса. Может быть, поэтому отечественный застройщик всеми силами старается не допустить за морских гостей в пределы Украины — как говорится, себе же в убыток. Конечно, ук раинские строители умеют строить много и качественно, да вот беда — желающих улучшить благосостояние больно много. Специалисты замечают, что только в сто лице 130 тысяч тех, кто был бы не против поменять нынешние жилищные условия на более современные. Неимоверный спрос определяет настроения на рын ке. Аналитики констатируют, что на этом фоне может резко возрасти количество афер с недвижимостью, причем Украина, по словам бывшего председателя Госст роя России Николая Кошмана, ничем не отличается от большинства постсоветс ких стран: те же беспредел, неразбериха, незащищенность застройщика и беспра вие инвестора.

Обо всех этих вопросах 21 ноября 2006 года рассуждали представители строительных компаний, эксперты и ана литики в рамках конференции «Пути и методы урегулирования проблем на рын ке недвижимости Украины». Итог прений, в общем-то, прост: ситуация приобрета ет вид экономического коллапса. Выход из него возможен только комплексный, и искать его должны все вместе. Поскольку строительство дома застрагивает раз ные сферы, возникающие в связи с этим проблемы касаются и землеустроите лей, и геодезистов, и экологов. Пока они нередко не могут найти общий язык и, образно говоря, варятся в собственном соку, пытаясь хоть как-то привести в по рядок сферу профессиональных интере сов, разобраться самим в том, что нынче внушает им рынок. Справедливости ради стоит отметить, что время расходиться по своим квартирам еще не наступило. К тому же в ситуацию постоянно вмеши вается политика. По словам президента компании «Дубль W» Владимира Гора щенко, о нормальном развитии рынка недвижимости в условиях, когда ведется острая политическая борьба, нечего и го ворить. В сфере недвижимости сталкива ются интересы различных политических сил, что негативно отражается на разви тии рынка, подчеркивает он. Эта борьба разворачивается даже в зале Верховной Рады, когда речь идет о принятии тех или иных актов, способных повлиять на судь бы рынка. Еще одна группа рисков для строителей, по мнению эксперта, связана с Киевской городской администрацией. «Данные риски выражаются в приходе к власти в Киеве новой команды, отсутс твии четких правил, затягивании с отво дом строительных площадок, кампанией по отмене решений предшественников и очень высоких тарифах. Последнее мо жете понимать, как хотите», — говорит президент «Дубль W». То же касается и других городов Украины, жителям кото рых мешают жить риски в строительстве. Особенно большой урон, по мнению эк сперта, нанесен строительству и рынку недвижимости в таких крупных городах Украины, как Харьков и Одесса. «Это при менимо даже к такому небольшому горо ду, как Вышгород, где тоже поменялся мэр», — говорит В. Горащенко.

Впрочем, большинство проблем все же имеет экономико-юридическую при роду. Это и сложности с утверждением проектов, и риски для покупателей, ко торые нынче все чаще отказываются от покупки «воздуха». Подобные пробле мы, в свою очередь, вынуждают отечес твенных девелоперов отказываться от работы на перспективу. Так, по мнению директора «Дубль W», после скандала с «Элитой-Центром» девелоперские ком пании поставлены в довольно сложные условия, поскольку в нынешней ситуации им приходится вкладывать значительные суммы в проекты, вернуть которые можно только со временем. «Девелоперы не мо гут продавать квартиры по фьючерсным сделкам, то есть продавать сегодня то, что будет построено завтра, — говорит г-н Горащенко. — Сегодня девелоперам необходимо создавать фонды (фонды финансирования строительства. — Ред.), брать кредиты, чтобы закончить реализа цию проекта, и только потом продавать квартиры». Оттого, по словам г-на Го ращенко, девелоперам остро нужны так называемые «длинные деньги», что обус ловлено продолжительностью реализа ции проектов в сфере недвижимости. «Срок реализации апартаментных про ектов составляет не менее 3 лет. В то же время только фаза оформления докумен тов может затянуться на 2-2,5 года. Таким образом, деньги будут нужны на срок до 5 лет, — говорит президент «Дубль W». — Офисные проекты требуют еще бо лее «длинных денег», поскольку объекты продаются не сразу после строительства, а после сдачи в аренду и подтверждения их доходности, что занимает дополни тельные 1-1,5 года. Наиболее долго срочны гостиничные проекты, которые достаточно сложны по структуре состава участников; кроме того, их бюджет в 2-3 раза больше, чем бюджет строительства офисных комплексов». Чтобы привлечь финансы в необходимом объеме, девело перские компании, по словам эксперта, размещают свои ценные бумаги через IPO, заключают долгосрочные кредитные договоры, привлекают крупных западных инвесторов либо объединяются со сво ими коллегами. Нельзя сбрасывать со счетов и коммерческие риски, так как се годня на рынке одновременно подготав ливаются несколько схожих проектов.

В принципе, при правильном подходе работа с использованием финансовых инструментов, завершающаяся прода жей готовых проектов, как показывает опыт многих компаний, может быть до вольно успешной. Тем не менее, в усло виях, когда только происходит наполне ние рынка, далеко не каждая компания может позволить себе выделять большие суммы денег, вкладывая их в возведение качественных объектов. Это означает, что с каждым месяцем недоверия к рынку он, то бишь рынок, недосчитывается не скольких сотен квадратных метров сов ременных помещений. С другой стороны, чем не повод праздновать для тех моно полистов, у которых сегодня в разработке не один-два, а десятки участков. Очеред ной шанс для подобных компаний — это необходимость комплексной застройки. Специалисты давно замечают, что со временем точечная застройка должна уступить место застройке комплексной. Конечно, это решило бы вопрос насыще ния рынка, да и процесс строительства был бы дешевле. Однако в силу отсутс твия соответствующей инфраструктуры комплексная застройка оказывается по силам только большим компаниям. Еще один момент — привлекательная для застройщиков возможность привлечь кредиты. Отсутствие дешевых денег, которые оказывают непосредственное влияние на себестоимость жилья, — для них проблема первостепенная. Креди тование строительных проектов в наших условиях (и банки это понимают) — фак тически бланковое кредитование, то есть кредитование без обеспечения — за исключением случаев, когда в качест ве залога фигурируют другие реальные активы или гарантии. Даже при условии близости банка и застройщика такое кредитование/инвестирование — вещь довольно рискованная. Кроме того, бан ки и так кредитуют дорого и неохотно. (У такой ситуации, как ни удивительно, есть и свой позитив: незначительное участие банков в строительстве предохраняет банковскую систему от разбалансирова ния, ведь риски реализации девелоперс ких проектов в наших условиях довольно высоки). Именно поэтому получили столь значительное распространение инвес тиционные контракты (договоры о доле вом участии, облигации и др.), которые, несмотря на несовершенство схемы и слабую защищенность таких инвестиций, дали достаточно мощный толчок рынку.

Другой по-прежнему спорный мо мент касается отношений застройщиков с населением. Тут все еще крайне далеко от идеала. Специалисты признают, что оптимальным выходом из нынешнего коллапса, вызванного необходимостью проводить публичные слушания по каж дому проекту, могло бы стать учреждение некоего общественного совета в составе разрешительных (или консультативных) официальных инстанций. Впрочем, до пускать общественность в свои ряды чи новники, похоже, не собираются. Оно и понятно: государственные мужи боятся контроля, поскольку отвечают за боль шинство нынешних просчетов в градо строительной политике. Наверное, не всем по нутру и инициативы, которые вы двигают в Комитете по делам строитель ства, поскольку упрощение процедур эк спертизы проектов, утверждение четкого перечня документов, наличие которых дает потенциальному инвестору право заниматься строительством, или созда ние прозрачной вертикали архитектурно-строительного контроля означают только одно: нормы не ужесточаются, скорее, размываются, — потом попробуй дока жи, что тот или иной участок отведен с нарушениями (документы ведь на руках, а жители не успели и опомниться!).

Как бы там ни было, рассчитывать, что отношения застройщиков и жителей наладятся сами собой, по меньшей мере глупо. Конечно же, из ничего ничего и не выходит, как говорили древние. Кроме того, никто особо не заинтересован в том, чтобы эти проблемы решились — за исключением тех самых строителей. Жители не заинтересованы, потому что неопределенность дает им возможность отсрочить появление дома перед окнами; чиновники — потому что та же неопреде ленность позволяет им еще «подоить» строителей, и чем дольше, тем лучше. А посему конференцию под громким названием «Пути и методы урегулиро вания проблем на рынке недвижимости Украины» вполне можно считать криком о помощи, который строители пытаются обратить ко всем, кто понимает, что упа док строительства — это не только сор ванное возведение жилых комплексов, но и дефицит школ и учреждений обще ственного питания, торговых комплек сов и объектов развлекательной сферы. Кроме того, проблемы в строительной сфере способствуют снижению инвес тиционной привлекательности страны. Как вполне резонно отмечают аналити ки, все риски в совокупности приведут к огромным потерям для компаний-деве лоперов, повлияют на снижение темпов строительства, уменьшение отчислений налогов и сокращение рабочих мест. «В последнее время с подачи политиков рост цен во многих отраслях списывают на подорожание энергоносителей, — го ворит председатель Комитета ВР по вопросам строительства, градострои тельства и жилищно-коммунального хо зяйства Юрий Сербин. — Безусловно, это причина немаловажная, однако ее выпячивание позволяет скрыть другие, не менее важные, проблемы — напри мер, проблему необоснованно быстрого роста цен на жилье вследствие сокраще ния количества отводимых участков. На иболее остро стоит этот вопрос в Киеве. По нашим расчетам, только в этом году в столице Украины можно было без особых усилий построить около 2,5 млн. кв. м жи лья. Однако борьба за портфели на всех уровнях киевской власти привела к тому, что достижение показателя в 1 млн. кв. м в этом году можно будет считать чудом. Многим строительным компаниям и ин весторам пришлось уйти из Киева в Ки евскую область и другие регионы, так как работать в условиях, когда того и гляди — не сегодня-завтра у тебя заберут землю по каким-то вымышленным при чинам или приведут на стройплощадку протестующую общественность, просто невозможно. Кстати, описанная ситуация характерна не только для Киева, но и еще для нескольких городов-миллионников. Чтобы решить эту проблему, в одном из законопроектов мы предусмотрели обя зательное проведение перед аукционом общественных слушаний касательно проектов строительства».

Конечно, то, что такой опытный строи тель, как Юрий Сербин, пытается решить проблемы строителей, не удивитель но — кого, как не настоящих профессио налов, больше всего волнуют проблемы своей отрасли. По мнению г-на Сербина, проблемы на рынке недвижимости необ ходимо решать через создание профес сиональных гильдий. Такие гильдии долж ны объединить всех активных игроков на рынке строительства. «Эти организации будут иметь потенциал, достаточный для того, чтобы разрабатывать проекты и за коны», — говорит председатель Комитета ВР по вопросам строительства, градо строения и жилищно-коммунального хо зяйства. По его словам, гильдии должны создаваться на основе закона о саморе гулирующихся организациях. Ю. Сербин полагает, что уже через 1-2 года появятся первые такие гильдии. В числе заданий подобных организаций председатель Ко митета назвал, в частности, разработку законов, предоставление лицензий, рас пределение земельных участков и ведение строительства за рубежом. В этом смысле организаторы конференции — «Украинс кая строительная ассоциация» — показа ли себя с самой лучшей стороны. Сегодня они — из числа тех, кто не только декла рирует желание разбираться с коллизи ями рынка, но и по-настоящему решает проблемы своей отрасли…


Комментариев: 0    Просмотров: 487

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus