Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow ПОЧЕМУ СТРОИТЬ ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ В ДВА РАЗА ДОРОЖЕ ЧЕМ ЭКОНОМКЛАСС

ПОЧЕМУ СТРОИТЬ ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ В ДВА РАЗА ДОРОЖЕ ЧЕМ ЭКОНОМКЛАСС

Вместе с тем элитного жилья в столице строится не так много. По оценкам застройщиков, в 2006 году суммарная площадь новостроек класса «премиум» или «де-люкс» не превысит 9-15% общего количества сданного жилья. Генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов считает, что причина в ограниченном спросе: «Элитные квартиры ориентированы на очень богатых людей. А их не так много в Украине. Этим объясняется небольшая доля дорогого жилья в общих объемах строительства». 9/10 новостроек — дешевое жилье* Впрочем, мнение Тумасова разделяют далеко не все. Например, директор департамента жилой недвижимости компании «XXI век» Елена Братанчук утверждает, что спрос на дорогое жилье опережает предложение. В подтверждение приводит ситуацию с проектом «Капитолий», апартаменты в котором выкуплены, несмотря на достаточно высокую даже для элитной новостройки цену — EUR10 тыс. за квадратный метр. Скорее всего, главная причина сравнительно небольших объемов элитных метров — дефицит подходящей земли в центре Киева, которой с каждым годом становится все меньше. В середине 90-х около четверти киевских новостроек возводилось в центральных районах, и хотя бы по месторасположению они могли претендовать на статус элитных — сегодня подобных проектов только шесть. Большинство застройщиков строят недорогое массовое жилье на окраинах. Проблемы элиты Получить участок в центре Киева у городских властей практически невозможно, купить на вторичном рынке — дорого. По словам генерального директора инвестиционной компании «Пан Добробуд» Владимира Шебеко, перекупщики просят за землю в центре $300-500 тыс. за сотку, на окраинах — $50 тыс. Минимальный участок, на котором можно построить многоэтажный дом, — 30 соток. Таким образом, затраты только на покупку земли под строительство элитного дома в центре Киева составляют $9-15 млн. Бизнес-класс дорожает быстрее* Дополнительные проблемы возникают у строителей дорогих домов и на стадии согласования проекта. Как правило, участок, отведенный под элитный объект, находится в густонаселенном квартале. Жители окружающих домов противятся новым соседям и часто добиваются приостановки строительства. Гендиректор ООО «Градострой» Виктор Власов на месте собственников участков в центре города вообще ничего не строил бы: через три-пять лет на перепродаже земельного участка можно заработать столько же, если не больше, чем на продаже квартир в построенном доме. Еще одна проблема строителей, ориентированных на состоятельных клиентов, — отчисления городу. По словам генерального директора консалтинговой компании «Слав-Инвест» Фидаила Хананова, на развитие городской инфраструктуры, как правило, с них берут минимум вдвое больше, чем с коллег, строящих дешевое жилье. Кроме того, сегодняшние покупатели готовы платить высокую цену за жилье только при наличии инфраструктуры, соответствующей заявленному классу. Еще пять лет назад многие застройщики, присвоив своему проекту класс «де-люкс», особо не заботились о дополнительных благах потенциальных покупателей — квартиры все равно раскупали. Сейчас, чтобы продать такие квартиры по цене от $7 тыс. за метр, придется построить от двух паркомест на каждую квартиру, обеспечить охрану территории, техническое обслуживание здания и пр. «Элитный проект — дом, в котором насчитывается менее 30 апартаментов. Это существенно ограничивает площадь жилья на одном земельном участке. При этом затраты строителей выше из-за больших холлов, объездов, коридоров, которые нужно отделывать дорогостоящими материалами», — отмечают в строительной компании «Консоль». Цены и рентабельность Дополнительные статьи расходов при строительстве дорогого жилья сказываются на рентабельности. Три-четыре года назад, оценивая доходность возведения элитного жилья, строители говорили о 300-500% рентабельности таких проектов. Сегодня оценки застройщиков скромнее. «Элитные дома по-прежнему строить выгоднее (чем жилье экономкласса. — Прим. Контрактов) из-за большой разницы между ценой продажи и себестоимостью квадратного метра. Рентабельность строительства жилья бизнес- и премиум-класса составляет 40-100%», — объясняет Владимир Шебеко. По его словам, инвестиционная компания «Пан Добробуд» дешевое жилье строить не собирается, сконцентрировавшись на бизнес- и премиум-сегментах. «Цена элитного жилья превышает среднерыночную в 5-8 раз, а иногда и больше, — добавляет Тумасов, — но при этом расходы на строительство элитного жилья, отвечающего своему классу, вдвое больше, чем для жилья экономкласса». Летом-осенью 2006 года продажа квадратного метра в доме высшего класса приносила застройщику 100-200% прибыли. Например, цены в скандально известном доме по ул. Грушевского, 9а достигали $15 тыс. за квадрат. Правда, по данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест», сейчас в Киеве лишь в шести жилых комплексах премиум-класса продают квартиры. Цены на них колеблются от $3 тыс. до $6 тыс. за кв. м. Цены на столичную недвижимость категорий «премиум» и «де-люкс» значительно выше стоимости дешевого жилья. Например, в октябре средняя цена квадратного метра квартиры экономкласса составила $1329, бизнес-класса — $2260 за кв. м. Однако рентабельность строительства бюджетных многоэтажек и элитных объектов отличается ненамного. По подсчетам Владимира Шебеко, для жилья экономкласса она составляет 25-30%. Зато жилье эконом- и бизнес-классов стабильно пользуется повышенным спросом. «Социальное жилье, как наиболее дешевое, раскупается быстрее», — подтверждает Сергей Тумасов, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions. «Спрос на соцжилье — огромный», — вторит ему гендиректор ООО «Градострой» Виктор Власов. Построив и полностью продав квартиры в двух домах, Градострой не спешит начинать продажи на третьем объекте. «Будем возводить дом на свои средства, а продавать начнем ближе к окончанию строительства», — объясняет Виктор Власов. Застройщикам, специализирующимся на дешевом жилье, на окраинах легче найти землю и не нужно вкладывать огромные деньги в участок — его стоимость не будет превышать $1,5-2 млн, что почти вдесятеро дешевле участка в центре. Их покупателей не смущают проблемы с парковкой, многоэтажность и отсутствие инфраструктуры как таковой. За три месяца до окончания строительства квартиры в панельном доме на окраине будут полностью выкуплены. Состоятельность не растет «Еще пару лет назад, практически каждая новая строительная компания, чтобы обратить на себя внимание, начинала с сегмента элитного жилья. Сейчас начинать с «элитки» намного сложнее. Свободной земли в центре Киева практически не осталось», — отмечает руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимир Германов. Большинство строительных компаний, подобно Градострою, изучили конъюнктуру рынка: 85% первичного рынка (ежегодно в Украине строится 7-8 млн кв. м жилья) занимают дома эконом- и бизнес-класса (панельные или монолитно-кирпичные высотки) и только 15% — элитное жилье. Директор ООО «Будiвельна компанiя «Мiськжитлобуд» Виктор Дубко уверен, что такое соотношение классов в ближайшее время вряд ли изменится: «К украинской элите и верхушке среднего класса причисляют себя приблизительно 15% населения страны». То есть те, кто мог себе позволить дорогие апартаменты, уже воспользовались такой возможностью.

Стоимость жилья премиум-класса в Киеве
Название объекта, адрес
Предлагаемые квартиры
К-во комнат
Площадь квартир, кв. м
Цена кв. м, $ тыс.
Жилой комплекс (ул. Межигорская, 3/7б) 2 103 5,08
Жилой комплекс (ул. Гоголевская, 4) 2 130 6
  3 160 5
Жилой комплекс «Воздвиженка» (ул. Воздвиженская) 3 91,42 4,98
  3 133 4,98
  5 188 4,98
  7 321,2 3,98
Жилой комплекс (ул. Б. Хмельницкого, 58) 3 158 4,5
Жилой комплекс «Триумф» (ул. Зверинецкая, 59) 2 74 3,81
  2 88,2 3,81
  3 143 3,81
  3 150 3,81
  3 151 3,81
Жилой комплекс (ул. Тургеневская, 46/11) 4 157 2,99
  4 172 2,99
  4 222 2,99
По данным строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест»

В цене — однокомнатные квартиры бизнес-класса
Класс
К-во
Цена 1 кв. м, $ тыс.
Изменение цены за период, %
жилья
комнат
апрель
май
июнь
июль
август
сентябрь
Эконом 1 1,147 1,150 1,178 1,210 1,249 1,354 18,1
  2 1,111 1,134 1,162 1,170 1,227 1,320 18,8
  3 1,119 1,140 1,161 1,166 1,205 1,324 18,3
Бизнес 1 1,723 1,772 1,825 1,918 2,017 2,306 33,9
  2 1,795 1,849 1,872 1,988 2,059 2,175 21,1
  3 1,736 1,773 1,823 1,976 2,057 2,229 28,4
* Рост стоимости столичного жилья, апрель-сентябрь 2006 года.
По данным Киев Жилье-Инвест

Что сколько стоит*

Де-люкс
Премиум
Бизнес
Эконом
Социальное
Место расположения
«Ядро» и центральные районы города Центр и прилегающие к нему районы города Районы, прилегающие к центру Спальные районы Спальные районы
Этажность
До 7 этажей 13-18 этажей От 13 до 20 этажей Более 20 этажей Более 20 этажей
Строительные материалы
Монолитно-каркасная технология, кирпичная кладка Монолитно-каркасная технология, кирпичная кладка Монолитно-каркасная технология, кирпичная кладка Монолитно-каркасная технология, кирпичная кладка, сборная (панельная) Панель
Количество квартир
Не более 30 До 100 От 100 От 100 От 100
Подземный паркинг
2 паркоместа
на 1 квартиру
2 паркоместа
на 1 квартиру
От 1 паркоместа
на 1 квартиру
До 1 паркоместа
на 1 квартиру
0,5 паркоместа
на квартиру
Придомовая территория
Благоустроенная придомовая территория; охрана Благоустроенная придомовая территория; охрана Благоустроенная придомовая территория;
охрана (рекомендуется)
Благоустроенная придомовая территория Придомовая территория
Лифт
Элит-уровень Элит-уровень Бизнес-уровень Любые Любые
Кондиционирование
Климат-контроль, возможность установки сплит-системы, центральное кондиционирование Возможность установки сплит-системы, центральное кондиционирование Возможность установки сплит-системы Возможность установки сплит-системы (рекомендуется) Не предусматривается
Охрана объекта
Вход в дом (стационарный пост), автопаркинг (стационарные посты на въездах), гостевая парковка (патрулирование придомовой территории). Стационарный пост на въезде во двор Стационарный пост на входе в дом, автопаркинг — стационарные посты на въездах, гостевая парковка — передвижной патруль. Рекомендован стационарный пост на въезде во двор Вход в дом — стационарный пост, автопаркинг — стационарные посты на каждом въезде Стационарный пост на входе в дом Нет требований
Телефонизация, интернет
Количество телефонных линий не ограничено; выделенная линия доступа к интернету, беспроводный интернет Количество телефонных линий не ограничено, выделенная линия доступа к интернету От одной телефонной линии, цифровой доступ к интернету Одна телефонная линия Одна аналоговая телефонная линия
Цена за 1 кв. м
EUR6-12 тыс. EUR2,5-6 тыс. EUR1,2-2,5 тыс. EUR1,2 тыс. До EUR1 тыс.
* Выдержки из классификации жилья Украинской строительной ассоциации. В полной версии классификации жилье делится на классы по более чем 100 параметрам, разбитым на 7 групп:
1) месторасположение;
2) строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов;
3) обустройство здания и придомовой территории;
4) социальная инфраструктура здания;
5) материалы и оборудование;
6) техническая инфраструктура;
7) организация управления и эксплуатации.

 




По объемам строительства регионы обогнали столицу Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства прогнозирует в 2006 году рост объемов жилищного строительства на 17,6% — до 9,4 млн кв. м. В 2005 году в Украине введено в эксплуатацию около 8 млн кв. м жилья. По данным Киевской горадминистрации, за 9 месяцев этого года в столице введено в эксплуатацию 896,9 тыс. кв. м. жилья (многоэтажное строительство и коттеджная застройка), что лишь на 5,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Последние пять лет в Киеве ежегодно возводится чуть более 1 млн кв. м жилья. В частности, в 2004 году в столице введено 1,1 млн кв. м, в 2005 г. — 1,25 млн кв. м. По данным Global Solutions, цены на первичном рынке столицы с начала года выросли на 65%. Дорого не всегда означает качественно «Многие компании позиционируют свои дома как элитные, в то время, как они не соответствуют параметрам даже бизнес-класса. В Харькове, например, каждый второй объект называется элитным, хотя по классификации (имеется в виду принятая Украинской строительной ассоциацией классификация жилья, см. выше. — Прим. Контрактов) их можно отнести лишь к экономклассу. До начала стремительного роста строительной отрасли, в 1996-2000 годах любой новый дом назывался элитным вне зависимости от того, где он находился», — утверждает маркетолог строительной компании «ТММ» Ангелина Деревлева. -------------------------------------------------------------------------------- ЭКСПЕРТиза Виктор ВЛАСОВ, генеральный директор строительной компании «Градострой» Почему Градострой возводит только жилье экономкласса? — Когда мы начинали работать в Киеве, это была относительно свободная ниша. Дешевым жильем не занимался никто, кроме Киевгорстроя и Жилья-Инвест. Остальные компании в основном строили элитные дома, поскольку это направление намного рентабельнее. Чтобы получить приемлемую прибыль, застройщику, работающему в сегменте дешевой недвижимости, приходится выжимать из участка максимум: строить здание как можно выше и зарабатывать на каждом метре продаваемого жилья. Год назад вы утверждали, что смета строительства жилого дома экономкласса площадью 20 тыс. кв. м составляет $10 млн... — Эта сумма увеличилась. После скандала с Элита-Центром, власти ужесточили правила продажи. Теперь застройщик должен из своего кармана профинансировать не менее 50% стоимости дома и только потом продавать квартиры. Год назад квартиры реализовывали, вложив в строительство только 30% стоимости проекта. Когда строили первые два дома, мы продавали квартиры на этапе котлована. Сейчас можем профинансировать строительство дома за свой счет и продавать жилье на последних этапах строительства по более высокой цене, нежели на стадии «зеленого забора». Себестоимость элитного и экономжилья соизмерима? — Да, если говорить о себестоимости только строительства. Один метр жилья экономкласса без учета стоимости земли, отчислений городу и прокладки коммуникаций обходится застройщику в $650-700. Элитного — в $900. Но компания, строящая элитное жилье, имеет большую прибыль с квадратного метра. В среднем, на стадии котлована метр в элитном доме в центре Киева продается по $2 тыс., на завершающей стадии — по $5 тыс. Но и участок под элитный дом обходится дороже. — Намного. Но это выгодное вложение. Купив участок в центре Киева, можно вообще ничего не строить. За 3-5 лет его стоимость вырастет в несколько раз. Просто продав землю, можно заработать больше, чем построив элитный дом. Хотя получить землеотвод на участок в центре Киева под элитное жилье сложнее. Процедура получения разрешительной документации одинакова для новостроек всех классов? — Да. Но чиновники знают, что рентабельность строительства жилья бизнес- или экономкласса невысокая. Поэтому дополнительных требований предъявляют меньше, чем к элитному жилью. Спрос на дешевое жилье высокий? — Лучше всего в Киеве раскупается либо очень дешевое жилье, либо очень дорогое. Квартиры бизнес-класса продаются хуже. Например, быстро раскупят квартиры в доме на Крещатике или на улице Лютеранской. Не будет проблем с продажей нового жилья в спальных районах — на Троещине и Позняках. А вот в районе Соцгородка, возле станции метро «Черниговская» или, например, в районе метро «Шулявская» — квартиры продаются дольше. Почему? — В основном из-за завышенных ожиданий застройщиков. Они завышают цену, считая, что жилье в прицентральных районах должно продаваться дороже. Но покупатели так не думают и не спешат приобретать квартиры в этих домах. Каковы сроки продажи квартир в домах Градостроя? — Квартиры полностью распродаются за 7-8 месяцев. Если очень захотеть, можно продать и быстрее. -------------------------------------------------------------------------------- Елена БРАТАНЧУК, директор департамента жилой недвижимости компании «XXI век» Вы строите только элитные дома? — Да, мы реализуем проекты лишь в сегменте жилья премиум-класса. Но строим не только отдельные дома, но и жилые комплексы. Какова доля премиум-проектов среди новостроек? — Не более 9%. Но рынок жилья категорий премиум и де-люкс только начинает развиваться. Объемы строительства будут увеличиваться. Правда, с каждым годом все острее ощущается дефицит участков в центре города, на которых можно построить элитное жилье. Думаю, скоро актуальными станут проекты классов премиум и де-люкс за городом — в экологически чистых и уединенных местах. Элитное жилье строить в Украине выгоднее, чем дешевое? — Все зависит от конкретных объектов. Но прибыль от строительства микрорайона экономкласса на окраине города со всей инфраструктурой вполне может быть сопоставима с прибылью от постройки небольшого объекта премиум-класса в центре. Спрос на элитное жилье растет? — Да. Если говорить о наших домах, спрос превышает предложение. Например, стоимость квадратного метра в «Капитолии» на Крещатике — около EUR10 тысяч. Но сегодня все квартиры в нем уже проданы. Насколько выросли цены на элитное жилье в 2006 году? — В первом полугодии средняя цена метра на первичном рынке выросла на 50%, по некоторым объектам — более чем на 70%. Сегодня в среднем квадратный метр стоит $5-12 тыс. На вторичном рынке заключались сделки по продаже жилья стоимостью $17 тыс. за квадратный метр. На какой стадии строительства XXI век начинает продажу квартир? — После получения разрешения на выполнение строительных работ. Когда можем предоставить потенциальному покупателю всю разрешительную документацию. Земля, пригодная для строительства элитного жилья, обходится дороже участков под объекты экономкласса? — В момент отвода земли неизвестно, какая недвижимость будет на ней построена. Решение о строительстве принимается после разработки концепции. Стоимость земельного участка зависит от многих факторов, но не от класса жилья. Нельзя, например, сказать, что собираешься строить в центре социальное жилье и таким образом добиться снижения цены на землю.


Комментариев: 0    Просмотров: 791

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus