Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Строительная перестройка

Строительная перестройка

Время «свободных» игр на строительном рынке подходит к концу. Но играть по правилам можно будет не ранее чем через два года.

 

Строительная отрасль считается одной из самых рисковых в Украине. Но и одной из самых высокодоходных. Во многом это следствие отсутствия четких правил игры на рынке. Отсюда и низкая активность иностранных инвесторов, и цены на квадратные метры, неадекватные качеству. Да и качество не всегда отвечает требованиям рынка.

В последнее время идея перехода на цивилизованные рыночные методы работы витает в воздухе. При каких условиях и когда она спустится на землю и станет реальностью, которая облегчит долю застройщиков?
Свобода, связывающая по рукам и ногам

Принятый в 2002 г. генплан развития Киева до 2020 г. не спас город от хаотичной застройки. Да и не мог он этого сделать, говорят киевские архитекторы, так как в нем обозначены только общие направления развития: «Это как дорога без разметки и указательных знаков». Во время такой езды без правил инвесторы вольны выбирать земельный участок под застройку и тип застройки, руководствуясь толщиной своего кошелька. Разрешение на строительство получает тот из них, кто первым застолбит за собой определенную территорию, а потом сможет «обосновать» чиновникам целесообразность такого строительства именно в этом месте.

В кулуарах городского совета рассказывают об уникальных схемах отвода земли. В Киеве есть несколько групп влияния вокруг горсовета и горадминистрации, которые, как правило, получают разрешения на отвод земли под строительство. В столице существует масса кому-то когда-то отведенных, но не осваиваемых земельных участков. «Не так давно поднимался вопрос о том, чтобы лишать права пользования землей лжеинвесторв, не начинающих работу над ее освоением. Они не дают возможность планомерно застраивать Киев реальным застройщикам», — говорит Наталья Павленко, директор по маркетингу строительной компании «Консоль».

На самом деле эти земельные участки всего лишь ждут своей очереди. Потенциальному инвестору, который убеждается в безрезультатности получить отвод земли собственными силами, предлагается купить компанию — собственника земельного участка. Средняя цена подобной компании (то есть земли) составляет $1-3 млн. (некоторые строительные фирмы называют цифры до $25 млн.). Наиболее прагматичные собственники таких компаний входят в строительный бизнес в доле — как соинвесторы. Данный взнос автоматически отражается на конечной стоимости недвижимости, устанавливаемой строительными организациями. Известно, что по ценам на жилье Киев догнал и обогнал большинство европейских городов.

В условиях, когда утром — земля, вечером — проект строительства, заказчик делает все возможное и невозможное для того, чтобы «дожать» проект до определенного уровня, пусть он даже идет вразрез с градостроительными нормами. Так и вырастают в центре города на страх и риск заказчика строительства здания, шокирующие общественность. В Виннице, Днепропетровске, Симферополе есть случаи, когда дома пытаются строить прямо посреди парков.

Но отвод земли и получение всех 200 разрешительных подписей еще не дают гарантию инвестору, что начатое им строительство будет доведено до победного конца и окупится — того и гляди, власть поменяется. Например, за прошлый год в Киеве заморожено более 105 строительных объектов. По подсчетам, простой объекта может стоить компании-застройщику около 1 млн. грн. в месяц. При этом в случае с жилой недвижимостью теряет не только застройщик, но и потенциальные жители дома, которые вложили деньги в будущие квартиры.

Неудивительно, что многие застройщики готовы пожертвовать такой мнимой свободой ради введения четких правил как землеотвода, так и строительства. «Это необходимое решение, потому что от того, насколько понятной станет система начала, продолжения и завершения строительства, будет зависеть интенсивность притока инвестиций в строительную отрасль», — считает Наталья Хорева, директор инвестиционно-строительной компании «Киев Житло-Инвест».
Играть без правил можно еще два года

Основой для введения логичной процедуры землеотвода, то есть по результатам конкурсов инвестиционных проектов, во всем мире является система так называемого зонинга. В переводе с языка архитекторов это система функционального зонирования и детального планирования территорий, дающая представление о том, как должна застраиваться та или иная местность в ближайшие годы. Зонинг предотвращает возможность земельно-высотных махинаций и взяточничества, поскольку заранее определяет назначение территории, плотность ее населения, а исходя из этого — этажность зданий, прижилищную инфраструктуру и т. д.

Для застройщиков введение данной системы было бы хорошей новостью, и причин тому несколько. Во-первых, она уменьшает их официальные и неофициальные дополнительные расходы. Сегодня надеяться на получение земельного участка строительная компания может только после того, как за собственные средства разработает детальное планировочное решение местности, на которой хочет строить объект. В результате дополнительные расходы застройщиков только официально составляют от 25 до 30% стоимости жилья в новостройках. Во-вторых, зонинг дает гарантию того, что стоимость построенного компанией объекта не будет снижена непредвиденной соседней застройкой.

По словам Андрея Миргородского, первого заместителя главы постоянной комиссии Киевского совета архитектуры, на разработку всей документации по зонингу для всего Киева при хорошем положении дел уйдет два года. Что имеет в виду член одной из партий, намекая перед выборами на «хорошее положение дел», можно догадаться. Хотя задумка разбить Киев на зоны витает в столице уже пару лет.

На сегодняшний день идея создания градостроительной документации находится в процессе материализации. Решением Киевского горсовета от 15 апреля 2004 г. «Об утверждении Программы разработки градостроительной документации в г. Киеве на период 2004-2006 гг.» предусмотрена разработка детальных планов территорий (ДПТ), схем размещения паркингов и высотных домов, инвестиционно привлекательных объектов, АЗС, определение нормативных показателей к Правилам застройки города. Эту работу согласились выполнять четыре проектные организации. Общий бюджет, предусмотренный для указанных целей, составляет 14 млн. грн., 6,8 млн. грн. из которых город выделил в 2005 г. Согласно программе в настоящий момент должны быть разработаны 31 ДПТ и 2 схемы планирования. Правда, работа идет медленнее, чем хотелось бы, поскольку проектным институтам невыгодно браться за разработку ДПТ — слишком дорого (разработка 1 га ДПТ стоит около 4 тыс. грн.). К тому же детальными планами, предусмотренными программой, охвачено пока приблизительно 30% застроенных территорий города.

Несмотря на призывы некоторых архитекторов и чиновников, на время разработки документации строительство в Киеве не останавливается. Но те, кто желает строиться уже сегодня, должны согласовать свои намерения, кроме стандартного набора согласующих служб, еще и с проектировщиком соответствующей территории (или постараться «повлиять» на его видение застройки этой территории).
Здесь будет город-сад

В странах с развитой демократией информация о свободных стройплощадках, включающая их оценочную стоимость, функциональное назначение, разрешенные параметры застройки, общедоступна. В Украине же материалы генплана города являются тайной для широкой общественности. «В первую очередь потому, что их раскрытие может спровоцировать значительные злоупотребления, — объясняет заместитель директора института "Киевгенплан" Владимир Желтовский. — Скажем, стоит сегодня сказать, что в будущем в каком-то районе будет построен тот или иной инвестиционно-привлекательный объект, и хозяева земли взвинтят цену настолько, что придется отказаться от строительства».

Но общие направления развития районов города все-таки «выплыли» на поверхность, и застройщикам их знать нелишне. На Печерске все без изменений — приоритетными остаются правительственные здания. В районе Львовской и Михайловской площадей сгруппируют международные представительства. Административно-деловой центр предполагается развивать на Крещатике, Европейской, Бессарабской, Спортивной и Лыбидской площадях.

Жить и трудиться киевляне, согласно генплану, будут дальше от центра. К 2020 г. предусмотрено сокращение численности населения в центральной части Киева на 25% (хотя сейчас этого и не скажешь — до сих пор в центре наблюдается строительная сверхактивность). Новые офисные центры появятся на Подоле, улице Большой Васильковской, бульваре Дружбы Народов, Московской площади. Развитие делового центра на площади в 100 га планируется на Рыбальском острове (стоимость проекта составляет порядка 5 млрд. грн.).

Гостиницы, конечно, тяготеют к историческим местам (по словам Василия Присяжнюка, главного архитектора Киева, более 50% гостиниц будут расположены в центральной части города).

В планах градостроителей — максимально очистить центр города от транспорта. Согласно распоряжению Киевской горадминистрации, в каждом районе должно быть построено хотя бы два многоуровневых паркинга. Идея взята из практики решения транспортных проблем многих крупных городов мира: человек доезжает на автомобиле до паркинга, а дальше передвигается пешком или на общественном транспорте.

www.kiev1.org


Комментариев: 0    Просмотров: 604

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus