Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Строительный бум изнутри

Строительный бум изнутри

- Могу с уверенностью сказать, что прибыли столичных строителей превышают 100%. Во многих случаях сверхприбыли составляют 200%, а иногда и более 300%, – утверждает экс-министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Павел Качур.

Большинство строителей отрицают факт получения подобных прибылей. Они говорят о реальной рентабельности в 10-20%. Какова же структура себестоимости квадратного метра жилья?

- Первая составляющая себестоимости строительства – это оформление документации при получении земельного участка, – говорит глава парламентского комитета по вопросам строительства, градостроения и ЖКХ Юрий Сербин, до избрания в парламент руководивший киевской строительной фирмой «Экобуд». – Вторая составляющая – это проект (от 2 до 10% от стоимости строительства). Третья составляющая – цена стройматериалов, которая может доходить до 60%, заработная плата (10%-15%), и геологические условия. То есть, какие ты бьёшь при закладке фундамента сваи: десятиметровые или двадцатиметровые и так далее. Кроме этого на себестоимость ложатся все те условия, которые навязывает строителям город, т. н. социальная инфраструктура, сюда же приплюсуем отчисления квартир местной власти, которые в Киеве составляют 10% (а с 1 ноября инвесторы обязаны передавать мэрии 15% от общей жилой площади независимо от места расположения земельного участка – прим. ред.). Понятно, что есть разница, сколько этажей строится: 22 или 7. Всё это влияет на себестоимость квадратного метра жилья. И только потом уже начинает формироваться цена продажи, которая зависит от спроса и предложения на квартиры.

Кстати, наличие инфраструктуры, коммуникаций является одним из главных преимуществ земельного участка, исходя из чего и определяется его гласная и негласная стоимость.

Некоторые из строителей признают существующее положение вещей. «Прибыль строителей жилья достигает 200%», – говорит народный депутат Украины Василий Биба, который до избрания в Раду также руководил одной из киевских строительных организаций – ООО «Производственное предприятие «Бытремстройматериалы».

- Я готов продавать жильё и по $600 за метр, – рассказал Ugmk.info собственник небольшой киевской строительной фирмы, который просил его не называть. – Но, во-первых, какой смысл продавать по $600, когда все берут по $1000 и выше? Во-вторых, есть некая корпоративная солидарность с другими строителями, которые пользуются ситуацией на рынке. В-третьих, аппетиты чиновников растут, им приходиться платить всё больше взяток…

Основной причиной повышения цен на первичном рынке многие строители называют нехватку земли в Киеве и чиновничий произвол плюс давление общественности, за воплями которой, по их словам, часто скрываются конкуренты.

- Выдумывают, что хотят, – говорит Юрий Сербин. – У нас ведь как? Когда ничего не делаешь – это хорошо. Как только начинаешь что-то делать, к тебе сразу приходят прокуратура, общественность… Пока дом рушится – он никому не нужен. Как только начинают его реставрировать или строить рядом – появляются газетчики, телеоператоры… и всем рассказывают, какая ты сволочь. Так зачем тогда что-то строить, если завтра тебя в газетах обольют грязью, выйдет пять старушек купленных… или просто таких, которым скучно, и всем будут рассказывать, какой ты подлец…

Но если строители связывают рост стоимости жилья с повышением цен на землю и её нехватку в столице, то у чиновников на этот счёт совсем другое мнение. Если проанализировать, кому же Киеврада выделяет землю под строительство, можно с удивлением обнаружить в этом списке многие фирмы, руководители которых сетуют на дефицит земли.

- Земли строителям роздано на 7 лет вперёд! Покажите мне хоть одного безработного киевского строителя, – говорит заместитель Киевского городского головы, начальник главного управления земельных ресурсов Киевской горгосадминистрации Анатолий Муховиков.

Казалось бы, спорящие друг с другом то по одному, то по другому поводу строители и чиновники никогда не примирятся между собой. Но это – лишь видимость. На практике строители вполне мирно сосуществуют с представителями местной власти, снабжая их конвертами с валютой в обмен на разрешительную документацию. Более того, наиболее известные строители, как и раньше, делают политическую карьеру, и по ходу дела сами уже превращаются в чиновников и служащих – идут, что называется, на повышение. Проходят по спискам различных партий в Раду и Киевский городской совет народных депутатов, а оттуда попадают в правительство и местную исполнительную власть, приобретая более мощные рычаги влияния на свой рынок. А чиновники и госслужащие, со своей стороны, зачастую являются прямыми или опосредованными собственниками тех или иных киевских строительных организаций.

Впрочем, чтобы существенно повлиять на стоимость пресловутого квадратного метра, совсем не обязательно быть чиновником или строителем. Можно быть финансовым посредником, собирающим деньги с желающих обзавестись квартирами – сами строители, согласно действующему законодательству, делать этого не могут. Принимая закон на этот счёт, депутаты аргументировали его необходимость тем, что строители несведущи в финансовых вопросах, и не могут дать гарантий мелким вкладчикам, оплачивающим строительство своих будущих квартир. На практике это привело лишь к удорожанию жилья, так как будущий жилец теперь не может заключить договор со строителем напрямую, а вынужден действовать через финансового посредника. Если добавить сюда брокера, банк и страховщика – выстраивается длинная цепочка желающих поиметь прибыль на рынке недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями. В сущности, строители, банки, риэлторы и местная власть объединены в единый финансово-строительный конгломерат, который выкачивает деньги из новых собственников квартир и, как правило, ни за что не отвечает, перекладывая вину друг на друга.

При заключении договора о долевом участии в строительстве мелкий инвестор платим всем: брокеру, страховщику, строителю (которого, в сущности, бесплатно кредитует). И отвечает перед всеми. Попробуй, не заплати вовремя – и у тебя тут же отберут ещё недостроенную квартиру. Но вот предъявить претензии, брокеру, страховщику и так далее заключивший с ними договор человек не может. И, как показал опыт «Элиты-Центра», единственное место, куда могут обратиться обманутые инвесторы со своими дорогостоящими договорами – это суд.

- Сегодня нет ни закона, ни судебной практики, которая бы свидетельствовала – да, риэлтор несёт ответственность перед клиентом, – сказала Ugmk.info Валерия Лутковская, адвокат юридической фирмы «Лавринович и партнёры». – Вы платите риэлтеру деньги за его услуги, но если у вас возникли проблемы с рекомендованным им жильём, как показывает практика «Элиты-Центра» – брокер никакой ответственности не несёт. Хотя именно он должен был тщательно проверить продавца. Брокеры считают себя оказывающими информационные услуги, а отвечать за их качество они не собираются.

Все участники строительной цепочки заинтересованы в росте стоимости жилья. Зачатую в эту категорию попадает и покупатель, – по разным оценкам, спекулянты заключают от 10 до 30% сделок с недвижимостью. Брокер и страховщик получают процент от сделки. Чем выше стоимость квартиры – тем выше процент. Для банков удорожание квартир также выгодно. Чем выше их стоимость – тем дольше будут отдавать кредит, тем больше выплатят по нему процентов. Для строителя – чем выше стоимость квадратного метра, тем больше у него оборотных средств и прибыли в конечном итоге. Правда, без реальных покупателей эта блестящая схема не действует. Вот их и потчуют из года в год прогнозами о росте стоимости жилья, «разогревая» рынок снижением предложения, разговорами и экспертными прогнозами. Созданный ажиотажный спрос, для поддержания которого не жалеют уменьшения банковских ставок по кредитам, снижения суммы первого взноса за квартиру, постоянно поддерживается за счёт новых клиентов.

Считается, что в киевском строительном комплексе существуют все признаки финансовой пирамиды, которая вот-вот должна рухнуть. Но предсказанного многими специалистами обвала цен из года в год не происходит.

- Сейчас можно говорить лишь о снижении темпов роста стоимости жилья, – считает Юрий Сербин.

И хотя скандал с «Элитой-Центром» немного отпугнул от строительного рынка спекулятивный капитал, говорить о том, что цены на жильё упадут пока что рано.

- Главная причина заключается в том, что мы не смогли раскрыть рынок земли для застройщиков. Многие строительные компании так и не получили доступа к отводу земельных участков. В результате имеем все еще задавленное предложение на рынке жилья. Кроме того, мы находимся сейчас только на начальном этапе строительства доступного жилья. Все, что сооружают в настоящее время, – это элитная недвижимость. При этом в большинстве случаев люди не решают свои жилищные проблемы, а просто вкладывают деньги, надеясь тем самым неплохо заработать, – говорит экс-министр строительства, архитектуры и ЖКХ Павел Качур.- Проблема у рынка недвижимости одна - это заниженная величина предложения, которая и приводит к суперзаработкам инвестиционных компаний.

Строительный бум изнутри. Часть 2

Ставя под сомнение подсчеты независимых экспертов, согласно которым себестоимость 1 кв. м. жилья в Киеве составляет $300-400, строители приводят свою калькуляцию и расчёты Минстроя. Согласно этим регулярно обновляемым данным, себестоимость жилья в столице составляет приблизительно $ 700. И это означает, что на практике никах сверхприбылей нет. А есть досужие вымыслы журналистов и невесть откуда взятые ими цифры.

Вот что на этот счёт говорит в одном из интервью народный депутат Украины Владимир Поляченко, до избрания в парламент руководивший самой мощой строительной организацией в столице – Киевгорстроем.

- Себестоимость строительства квадратного метра жилья в Киеве не может составлять $300. По расчетам Минстроя, себестоимость 1 кв. м. в обычном панельном 22-этажном киевском доме в будущем году будет составлять почти 4000 грн. А в каркасно-монолитном 25-этажномдоме со сложным фундаментом и 3-этажным гаражом строительство 1 кв. м. обойдется минимум в $700 (без отделки и без учета дополнительной прокладки инженерных сетей к дому). А ведь почти всегда есть ещё и технические условия служб, где навязывается прокладка кабеля километра на три-четыре от дома да на полкилометра канализации... Плюс к этим затратам - обязательные отчисления городу на развитие социальной сферы! В Буче под Киевом квадратный метр в обычном девятиэтажном доме стоит 3200 грн., в Виннице – 3300-3400 грн. Но в Киеве 1 кв. м. в каркасно-монолитном доме с тремя-четырьмя лифтами хорошо если удастся вложиться в $1000, – резонно замечает специалист.

Известнейший украинский строитель, являющийся моральным и профессиональным авторитетом для своих коллег, приводит аргументы, с которыми, казалось бы, не поспоришь. Да и кто лучше него может знать реальную ситуацию в столичном строительном комплексе? Так что же – все размышления о сверхприбылях и монопольном сговоре столичных строителей – это досужие вымыслы журналистов и что-то не поделивших с коллегами строителей? И цены на жильё будут столь же стремительно расти и дальше?

Скорее всего, так оно и будет. Слишком много мощных игроков на финансовом, строительном и законодательном поле заинтересованы в этом. А государство и потребители ещё слишком слабы, чтобы нейтрализовать последствия де-факто существующего, но де-юре непризнанного монопольного сговора. Держава не в состоянии выкинуть на рынок миллионы квадратных метров дешевого социального жилья. По некоторым подсчётам, чтобы насытить только столичный рынок жилой недвижимости, необходимо ежегодно вводить более 10 млн. кв. м жилья. А киевские строители уже сейчас начинают сомневаться в реальности планов сдать в 2007 г. их очередной миллион. Но что бы ни говорили строители, которых нельзя упрекать в том, что они формируют выгодное для себя общественное мнение и благоприятные ценовые тенденции на рынке (бизнес есть бизнес, и это не их дело – снижать цены), но дивных перекосов в строительстве жилья существует с избытком. И это означает, что ситуация на этом рынке со времен может всё таки измениться.

Например, тот же «Киевгорстрой» сетует, что большинство земли ему приходится покупать на вторичном рынке, где цены значительно выше. Этот же контрдовод, об отсутствии доступа к первичному рынку земли, Владимир Поляченко приводит и как подтверждение, что возглавляемая им структура не является монополистом на столичном рынке (по некоторым подсчётам «Киевгорстрой» вместе с «Житло-инвест» возводит около 70% процентов столичного жилья). Вот что говорит господин Поляченко всё в том же своём интервью.

- А вы слышали о том, что этот, как вы называете, монополист из 176 выделенных Киевсоветом площадок под строительство в этом году получил аж… две?! Представляете, всего два решения Киевсовета о площадках для «монополиста»?! В прошлом году Киевсовет выделил где-то около 400 площадок, «Киевгорстрою» - только пять, – заявил Владимир Аврумович. – Заявляю с полной ответственностью: мы сегодня строим на площадках вторичного рынка, чтобы ни у кого не было права нас в чем-то обвинять, что-то о нас говорить, как об особо обласканных властью… Знаете, что я на это все вам скажу? Что вот тем, кто нас в нехорошем подозревает, очень выгодно создавать «Киевгорстрою» такую славу. Чтобы меньше в городе строилось, чтобы меньше было порядочных организаций. Да, в такой «мутной воде» будет вольготно всяким шарашкиным конторам типа «Элита-Центра» и им подобным.

Интересная получается ситуация. Прежний и нынешний киевские мэры неоднократно заявляли, что приоритетом для них является строительство социального жилья и увеличения объёмов строительства за бюджетные деньги, что поможет насытить рынок. Тем более, что, по подсчётам Минстроя, себестоимость квадратного метра жилья, возводимого за бюджетные средства, заметно ниже – от $400. Но самая мощная строительная организация в Киеве, «Киевгорстрой», по заявлениям её руководителя, не может пробиться на первичный рынок земли в столице. Точнее, вроде бы и может, но не хочет ввиду «всяких там досужих разговоров». Неэкономическая какая-то логика получается. В одном случае – стройные аргументы в пользу реальной высокой себестоимости квадратного метра жилья. В другом – работа, что называется, себе в убыток из-за досужих разговоров. Конечно, землю выделяет не госадминистрация, а Киеврада. Но и Омельченко и Черновецкому удавалось и удалось создать в ней поддерживающее их большинство. Так что, пожелай бывший или нынешний мер найти более дешевую землю для «Киевгорстроя» – она бы непременно нашлась. О каком-либо конфликте господина Поляченко с Черновецким или уж тем более активно протежировавшем киевским строителям Омельченко, который сам в прошлом был первым заместителем начальника Главкиевгорстроя, пока что ничего не известно. Наоборот, судя по заявлениям одного и другого мэра, они самого высокого мнения о вкладе Владимира Аврумовича и его организации в развитие столицы. Получается, что пожелай «Киевгорстрой» получить более дешевую землю и удешевить строительство – он бы её, конечно же, получил. Тем более что, по словам Владимира Поляченко, вопреки слухам о том, что «Киевгорстрой» принадлежит ему лично, 80% холдинговой компании владеет город. И, казалось бы, в этой ситуации, киевская власть должна создать режим наибольшего благоприятствования принадлежащей ей мощной строительной структуре, и с её помощью сбить заоблачные цены на жильё в столице, тем самым проявив заботу о горожанах. Но этого не происходит. Похоже, что эта ситуация устраивает обе стороны. Киевгорстрой гордится не столько низкими ценами на жильё, сколько своей надёжностью (не обманул ни одного покупателя!) и большим количеством построенных социальных объектов: школ, детсадов, больниц и т. д. А мэрия предпочитает открещиваться от вроде бы понятного в данном случае лоббизма к своей надёжной структуре, почему-то ставя её в один ряд с менее известными, а то и вообще никому неизвестными фирмами.

Подобные заявления киевских властей и представителей «Киевгорстроя» – скорее, всё-таки, реакция на обвинения в небескорыстном лоббизме чиновниками вхожих во все кабинеты строителей. Многие фирмы покупают землю в Киеве через афилированные структуры. Одна вроде бы самостоятельная организация покупает землю на первичном рынке и затем продаёт её вроде бы совсем другой фирме. Но на практике как первый, так и второй покупатель земли (а очень часто, и третий, и четвёртыё и пятый, прежде чем она дойдёт до строителей) принадлежит одной и той же структуре, перекладывающей деньги из одного кармана в другой, чтобы побольше накрутить конечную стоимость жилья.


Комментариев: 0    Просмотров: 546

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus