Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Траст, который все же лопнул

Траст, который все же лопнул

В Украине рухнула первая строительная пирамида. Контракты разбираются, почему так произошло и что делать обманутым вкладчикам.
В конце 2004 года на столичном строительном небосклоне появился еще один з а с т р о й щ и к. Правда, новоявленная группа инвестиционно-строительных компаний на корпоративном сайте сообщала об 11-летнем опыте работы на строительном рынке. Мол, в период с 1994 года группа компаний (в состав входят 14 малоизвестных фирм) успешно реализовала ряд строительных проекгов в Киеве и его пригородах. По информации Контрактов, компаниям, входящим в группу удалось реализовать в Киеве всего три проекта.
Зато в 2005-2007 гг. ИСК запланировала сдать в эксплуатацию сразу 6 многоэтажных жилищных комплексов, о чем проинформировала с помощью недешевой рекламы - в метрополитене, деловых и специализированных изданиях. Квадратный метр в Киеве предлагался по цене ирпенского, то есть процентов на 20-30% дешевле.
Как строилась пирамида
Схема покупки квадратных метров предлагалась следующая.
Застройщик и покупатель подписывают договор долевого участия в строительстве дома. После выполнения обязательств по договору (строительная компания сдает в эксплуатацию дом, покупатель финансирует в полном объеме строительство будущей квартиры) застройщик передает соинвестору часть возведенного строения, которую тот проинвестировал. Деньги передаются непосредственно застройщику через кассу компании или перечисляются на банковский счет компании. Договор не заверяется у нотариуса.
Первое, что сразу бросается в глаза после прочтения договора, - отсутствие гарантии своевременной сдачи в эксплуатацию дома или вообще его сдачи. Скажем, ориентировочный срок введения дома в эксплуатацию - II квартал 2006 года, но нигде не написано, когда компания должна передать квадратные метры инвестору. Составляя договор, ИСК пыталась полностью себя обезопасить от всевозможных претензий покупателя - застройщик в праве не отвечать перед соинвестром ни за качество работ, ни за сроки их выполнения. Фактически но этому договору пайщик бесправен, ведь он не является потребителем, а значит, на него не распространяется действие закона о защите прав потребителя.
И вообще, после внимательного прочтения договора оказывается, что застройщик в любом случае не будет нести ответственности за полное или частичное невыполнение любого из своих обязательств, К форс-мажору причислены мыслимые и немыслимые обстоятельства непреодолимой силы.
Впрочем, как выяснили Контракты, кабальные условия не стали препятствием для почти 1000 киевлян и гостей столицы (если не больше, учитывая факты двойных продаж - об этом чуть ниже), инвестировавших в строительство 6 объектов ИСК.
На начало года из 6 объектов, заявленных к строительству, ИСК начала работы лишь на одном.
Руководство компании кормило инвесторов обещаниями, мол, есть проблемы с жителями близлежащих домов, но они решаются. И так продолжалось около года. Тем временем в кругах соинвссторов начала шириться информация об отсутствии полного пакета разрешительных документов на строительство всех шести объектов (Контракты выяснили, что у компании действительно не было целого ряда разрешительных документов).
На различных форумах недвижимости появились первые предположения о строительной пирамиде. Но при этом ИСК продолжала ярко и броско (Лучшая цена с 1994 года!) рекламироваться в прессе и метро.
Руководство компании продолжает кормить инвесторов завтраками, мол, все документы уже на руках, местные бабушки ничего против стройки не имеют, завтра начинаем работу
Засомневавшиеся переуступают квартиры третьим лицам, теряя 20% от вложенных средств, или просто разрывают договор, с большими проблемами добиваясь возврата перечисленной ИСК суммы с вычетом в качестве неустойки 10%.
Окончательно прозрели инвесторы только сейчас, когда всплыли факты двойных продаж, а по некоторым квартирам и тройных. Заподозрившие неладное соинвесторы па специально созданных форумах завели реестры владельцев виртуальных квартир. Тут-то и выяснилось, что на одну квартиру претендуют несколько человек. Таких случаев зафиксировано несколько десятков.
Дальнейшие события развивались молниеносно. На прошлой неделе два офиса ИСК были опечатаны милицией. Инвесторы массово пишут заявления о возбуждении уголовного дела в отношении застройщика. ЦОС ГУМВД Украины заявляет о разоблачении в Киеве группы мошенников, завладевших средствами граждан под предлогом строительства жилья.
По словам начальника Подольского РУ IV МВД Украины в г. Киеве Михаила Марука, в течение З дней (разговор состоялся в прошлый вторник), скорее всего, в отношении должностных лиц ИСК будет заведено уголовное дело. На руках у милиции есть 4 пары двойных договоров. Опрошены все сотрудники ИСК, в том числе начальник отдела по продажам. Разыскивается директор компании и якобы ее совладельц, гражданин России.
Правоохранительные органы утверждают, что ситуация напоминает московскую схему строительного мошенничества, от которой уже пострадали тысячи москвичей.
Москва не сразу строилась
В беседе с одним из сотрудников ИСК удалось выяснить, что учредителем компании является гражданин России, в свое время занимавшийся аналогичным бизнесом у себя на родине.
По информации, полученной из источников в правоохранительных органах, сейчас в Украине находятся трое граждан России, в свое время промышлявших строительными аферами в своей стране. В Украине они появились сразу после того, как в России вступил в силу новый закон об участии в долевом строительстве. Согласно новому закону строительство жилых домов в России стало возможным только при наличии полного пакета разрешительных документов. Кроме того, в схемах финансирования строительства обязательно должны участвовать банки. После чего создавать строительные пирамиды стало опасно и не совсем выгодно.
Пока на киевском рынке недвижимости царил относительный мир и покой, в соседней Москве к 2004-2005 годам строительные пирамиды успели не только появиться, по и рухнуть. Горе-строители оставили без квартир около 60 тысяч российских семей. По подсчетам московских риэлтеров, совокупный объем невыполненных обязательств московских и подмосковных застройщиков перед частными соинвссторами строительства составляет $ 1 млрд.
Почему так случилось
Контракты считают, что в Киеве заложен фундамент еще нескольких строительных пирамид. В Украине более благодатная почва для создания строительных пирамид, нежели в России. Практически за каждым из существующих механизмов покупки жилья на этапе строительства может скрываться строительная пирамида. Такое у нас законодательство. Даже после внесения изменений в Законы Об инвестиционной деятельности и О финасово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью, которые запрещают строительным компаниям заключать с гражданами прямые договоры (только через финучреждения), остались лазейки для появления новых строительных пирамид и мирного существования уже созданных. Более того, благодаря новому законодательству доселе безобидные фонды финансирования строительства теперь могут послужить хорошей базой для создания новой разновидности финансовых пирамид - законодательно закрепленных прав у участников ФФС стало значительно меньше (более подробно о рисках покупки жилья в строительных фирмах Контракты писали в прошлом номере).
Возникновению строительных пирамид косвенно способствовал и Горстрой. Процедура получения лицензий на строительную деятельность настолько проста, а сами лицензии настолько дешевы, что за последние 5 лет таковых выдано 53 тысячи!
Плюс ко всему, за деятельностью строительных компаний до сих пор не установлен надлежащий госнадзор, по примеру Госфинуслуг или Нацбанка, контролирующих деятельность финучреждений. Хотя многие строительные компании оперируют не меньшими суммами, чем страховые компании (по самым грубым подсчетам Контрактов, ИСК привлекла не меньше $50 млн).
Ответственность за случившееся лежит и на киевских властях, выдававших ИСК разрешительные документы на строительство.
Наконец, люди на свой страх и риск вкладывают деньги в строительные облигации, заключают сомнительные договоры, потому что особого выбора у них нет. Во-первых, обычному потребителю выяснить подноготную фирмы крайне трудно, во-вторых, мутные ИСК с неустоявшейся репутацией предлагают жилье намного дешевле, нежели компании с большим строительным стажем. А таких строительных монстров на нашем рынке раз-два и обчелся - Киевгорстрой, Познякижилстрой, Житло-Інвест. Остальные могут, конечно, дом сдать, а могут и обанкротиться. Это, как игра в рулетку на собственные деньги. Скажем, эксперты из агентства Кредит-Рейтинг предупреждают, что многие строительные компании, занимающиеся выпуском целевых облигаций, относятся к так называемой спекулятивной группе. Это означает, что риск невозврата вложенных денег выше некоего порогового значения.
Что делать
Вариант первый - судиться.
Но с кем, ведь руководителей компании найти невозможно. И какой смысл - по информации Контрактов, на банковском счете ИСК сейчас всего 15 тыс. грн, в активах числится только офис, который может потянуть в лучшем случае на $700 тыс.
Вариант второй - обращаться в милицию. Заявление пишется на имя начальника РОВД по месту жительства или по месту юридической регистрации ИСК с подробным рассказом о случившемся. Также следует указать признаки преступления в действиях ИСК (обман покупателей или заказчиков, мошенничество с финансовыми ресурсами, мошенничество), потребовать возбудить уголовное дело в отношении должностных лиц компании и предпринять действия по возвращению денег. Как вариант возможно. Но вероятность возврата денег нулевая. Как показывает московский опыт, руководителей строительных фирм арестовывали и даже сажали, но деньги никому так и не вернули. Ведь те уже давно греются в лучах кипрского или какого-нибудь другого офшора.
Вариант третий - обманутые вкладчики объединяются, проводят массовые акции протеста, пикетируют мэрию, пугают власти обращением в Европейский суд по правам человека и т. д. Как ни странно, это может быть вполне действенным механизмом для возврата денег, точнее, получения недостроенной (непостроенной) квартиры. Как показывает все тот же российский опыт. Московские и подмосковные власти поначалу заявили обманутым вкладчикам, что к спору хозяйствующих субъектов они никакого отношения не имеют. Мол, покупатели квартир чаще всего подписывали с сомнительной фирмой договор долевого участия и, соответственно, должны нести все риски незавершенного строительства вместе с застройщиком. По закону они - соинвесторы, то есть компаньоны, так что требовать чего-то друг от друга могут только через суд. Но вскоре власти признали, что недооценили угрозу сложившейся ситуации. Уж больно много оказалось обманутых соинвесторов. В ноябре мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что московские власти намерены достраивать жилые дома для граждан, обманутых строительными фирмами. Чиновники предложили крупным строительным компаниям достроить часть домов в обмен на всевозможные преференции (отменили или скостили для них обязательные отчисления в пользу города, упростили землеотвод под другие проекты и т. д.).
Давление на власти - вполне эффективный инструмент еще и по причине будущих выборов, в том числе мэра и в Киевсовет. Сейчас к проблемам потенциального электората относятся с большим вниманием.
Признаки строительной пирамиды
- Застройщик совсем недавно (полгода-год назад) зарегистрировался в органах исполнительной власти и получил лицензию на строительство
- Долгоиграющая реклама одного объекта -
больше года
- Цена квартир на 20-30% ниже рыночной
- Миграции квартир от одного владельца к другому (переуступка прав на квартиру)
- Если у менеджеров такой фирмы дотошно интересоваться по поводу гарантий сдачи жилья в срок, сначала вам попытаются пустить пыль в глаза, а затем просто укажут на то, как много желающих занять ваше место
- Покупка квартир не кредитуется банками

http://www.kontrakty.com.ua

В Украине рухнула первая строительная пирамида. Контракты разбираются, почему так произошло и что делать обманутым вкладчикам.
В конце 2004 года на столичном строительном небосклоне появился еще один з а с т р о й щ и к. Правда, новоявленная группа инвестиционно-строительных компаний на корпоративном сайте сообщала об 11-летнем опыте работы на строительном рынке. Мол, в период с 1994 года группа компаний (в состав входят 14 малоизвестных фирм) успешно реализовала ряд строительных проекгов в Киеве и его пригородах. По информации Контрактов, компаниям, входящим в группу удалось реализовать в Киеве всего три проекта.
Зато в 2005-2007 гг. ИСК запланировала сдать в эксплуатацию сразу 6 многоэтажных жилищных комплексов, о чем проинформировала с помощью недешевой рекламы - в метрополитене, деловых и специализированных изданиях. Квадратный метр в Киеве предлагался по цене ирпенского, то есть процентов на 20-30% дешевле.
Как строилась пирамида
Схема покупки квадратных метров предлагалась следующая.
Застройщик и покупатель подписывают договор долевого участия в строительстве дома. После выполнения обязательств по договору (строительная компания сдает в эксплуатацию дом, покупатель финансирует в полном объеме строительство будущей квартиры) застройщик передает соинвестору часть возведенного строения, которую тот проинвестировал. Деньги передаются непосредственно застройщику через кассу компании или перечисляются на банковский счет компании. Договор не заверяется у нотариуса.
Первое, что сразу бросается в глаза после прочтения договора, - отсутствие гарантии своевременной сдачи в эксплуатацию дома или вообще его сдачи. Скажем, ориентировочный срок введения дома в эксплуатацию - II квартал 2006 года, но нигде не написано, когда компания должна передать квадратные метры инвестору. Составляя договор, ИСК пыталась полностью себя обезопасить от всевозможных претензий покупателя - застройщик в праве не отвечать перед соинвестром ни за качество работ, ни за сроки их выполнения. Фактически но этому договору пайщик бесправен, ведь он не является потребителем, а значит, на него не распространяется действие закона о защите прав потребителя.
И вообще, после внимательного прочтения договора оказывается, что застройщик в любом случае не будет нести ответственности за полное или частичное невыполнение любого из своих обязательств, К форс-мажору причислены мыслимые и немыслимые обстоятельства непреодолимой силы.
Впрочем, как выяснили Контракты, кабальные условия не стали препятствием для почти 1000 киевлян и гостей столицы (если не больше, учитывая факты двойных продаж - об этом чуть ниже), инвестировавших в строительство 6 объектов ИСК.
На начало года из 6 объектов, заявленных к строительству, ИСК начала работы лишь на одном.
Руководство компании кормило инвесторов обещаниями, мол, есть проблемы с жителями близлежащих домов, но они решаются. И так продолжалось около года. Тем временем в кругах соинвссторов начала шириться информация об отсутствии полного пакета разрешительных документов на строительство всех шести объектов (Контракты выяснили, что у компании действительно не было целого ряда разрешительных документов).
На различных форумах недвижимости появились первые предположения о строительной пирамиде. Но при этом ИСК продолжала ярко и броско (Лучшая цена с 1994 года!) рекламироваться в прессе и метро.
Руководство компании продолжает кормить инвесторов завтраками, мол, все документы уже на руках, местные бабушки ничего против стройки не имеют, завтра начинаем работу
Засомневавшиеся переуступают квартиры третьим лицам, теряя 20% от вложенных средств, или просто разрывают договор, с большими проблемами добиваясь возврата перечисленной ИСК суммы с вычетом в качестве неустойки 10%.
Окончательно прозрели инвесторы только сейчас, когда всплыли факты двойных продаж, а по некоторым квартирам и тройных. Заподозрившие неладное соинвесторы па специально созданных форумах завели реестры владельцев виртуальных квартир. Тут-то и выяснилось, что на одну квартиру претендуют несколько человек. Таких случаев зафиксировано несколько десятков.
Дальнейшие события развивались молниеносно. На прошлой неделе два офиса ИСК были опечатаны милицией. Инвесторы массово пишут заявления о возбуждении уголовного дела в отношении застройщика. ЦОС ГУМВД Украины заявляет о разоблачении в Киеве группы мошенников, завладевших средствами граждан под предлогом строительства жилья.
По словам начальника Подольского РУ IV МВД Украины в г. Киеве Михаила Марука, в течение З дней (разговор состоялся в прошлый вторник), скорее всего, в отношении должностных лиц ИСК будет заведено уголовное дело. На руках у милиции есть 4 пары двойных договоров. Опрошены все сотрудники ИСК, в том числе начальник отдела по продажам. Разыскивается директор компании и якобы ее совладельц, гражданин России.
Правоохранительные органы утверждают, что ситуация напоминает московскую схему строительного мошенничества, от которой уже пострадали тысячи москвичей.
Москва не сразу строилась
В беседе с одним из сотрудников ИСК удалось выяснить, что учредителем компании является гражданин России, в свое время занимавшийся аналогичным бизнесом у себя на родине.
По информации, полученной из источников в правоохранительных органах, сейчас в Украине находятся трое граждан России, в свое время промышлявших строительными аферами в своей стране. В Украине они появились сразу после того, как в России вступил в силу новый закон об участии в долевом строительстве. Согласно новому закону строительство жилых домов в России стало возможным только при наличии полного пакета разрешительных документов. Кроме того, в схемах финансирования строительства обязательно должны участвовать банки. После чего создавать строительные пирамиды стало опасно и не совсем выгодно.
Пока на киевском рынке недвижимости царил относительный мир и покой, в соседней Москве к 2004-2005 годам строительные пирамиды успели не только появиться, по и рухнуть. Горе-строители оставили без квартир около 60 тысяч российских семей. По подсчетам московских риэлтеров, совокупный объем невыполненных обязательств московских и подмосковных застройщиков перед частными соинвссторами строительства составляет $ 1 млрд.
Почему так случилось
Контракты считают, что в Киеве заложен фундамент еще нескольких строительных пирамид. В Украине более благодатная почва для создания строительных пирамид, нежели в России. Практически за каждым из существующих механизмов покупки жилья на этапе строительства может скрываться строительная пирамида. Такое у нас законодательство. Даже после внесения изменений в Законы Об инвестиционной деятельности и О финасово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью, которые запрещают строительным компаниям заключать с гражданами прямые договоры (только через финучреждения), остались лазейки для появления новых строительных пирамид и мирного существования уже созданных. Более того, благодаря новому законодательству доселе безобидные фонды финансирования строительства теперь могут послужить хорошей базой для создания новой разновидности финансовых пирамид - законодательно закрепленных прав у участников ФФС стало значительно меньше (более подробно о рисках покупки жилья в строительных фирмах Контракты писали в прошлом номере).
Возникновению строительных пирамид косвенно способствовал и Горстрой. Процедура получения лицензий на строительную деятельность настолько проста, а сами лицензии настолько дешевы, что за последние 5 лет таковых выдано 53 тысячи!
Плюс ко всему, за деятельностью строительных компаний до сих пор не установлен надлежащий госнадзор, по примеру Госфинуслуг или Нацбанка, контролирующих деятельность финучреждений. Хотя многие строительные компании оперируют не меньшими суммами, чем страховые компании (по самым грубым подсчетам Контрактов, ИСК привлекла не меньше $50 млн).
Ответственность за случившееся лежит и на киевских властях, выдававших ИСК разрешительные документы на строительство.
Наконец, люди на свой страх и риск вкладывают деньги в строительные облигации, заключают сомнительные договоры, потому что особого выбора у них нет. Во-первых, обычному потребителю выяснить подноготную фирмы крайне трудно, во-вторых, мутные ИСК с неустоявшейся репутацией предлагают жилье намного дешевле, нежели компании с большим строительным стажем. А таких строительных монстров на нашем рынке раз-два и обчелся - Киевгорстрой, Познякижилстрой, Житло-Інвест. Остальные могут, конечно, дом сдать, а могут и обанкротиться. Это, как игра в рулетку на собственные деньги. Скажем, эксперты из агентства Кредит-Рейтинг предупреждают, что многие строительные компании, занимающиеся выпуском целевых облигаций, относятся к так называемой спекулятивной группе. Это означает, что риск невозврата вложенных денег выше некоего порогового значения.
Что делать
Вариант первый - судиться.
Но с кем, ведь руководителей компании найти невозможно. И какой смысл - по информации Контрактов, на банковском счете ИСК сейчас всего 15 тыс. грн, в активах числится только офис, который может потянуть в лучшем случае на $700 тыс.
Вариант второй - обращаться в милицию. Заявление пишется на имя начальника РОВД по месту жительства или по месту юридической регистрации ИСК с подробным рассказом о случившемся. Также следует указать признаки преступления в действиях ИСК (обман покупателей или заказчиков, мошенничество с финансовыми ресурсами, мошенничество), потребовать возбудить уголовное дело в отношении должностных лиц компании и предпринять действия по возвращению денег. Как вариант возможно. Но вероятность возврата денег нулевая. Как показывает московский опыт, руководителей строительных фирм арестовывали и даже сажали, но деньги никому так и не вернули. Ведь те уже давно греются в лучах кипрского или какого-нибудь другого офшора.
Вариант третий - обманутые вкладчики объединяются, проводят массовые акции протеста, пикетируют мэрию, пугают власти обращением в Европейский суд по правам человека и т. д. Как ни странно, это может быть вполне действенным механизмом для возврата денег, точнее, получения недостроенной (непостроенной) квартиры. Как показывает все тот же российский опыт. Московские и подмосковные власти поначалу заявили обманутым вкладчикам, что к спору хозяйствующих субъектов они никакого отношения не имеют. Мол, покупатели квартир чаще всего подписывали с сомнительной фирмой договор долевого участия и, соответственно, должны нести все риски незавершенного строительства вместе с застройщиком. По закону они - соинвесторы, то есть компаньоны, так что требовать чего-то друг от друга могут только через суд. Но вскоре власти признали, что недооценили угрозу сложившейся ситуации. Уж больно много оказалось обманутых соинвесторов. В ноябре мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что московские власти намерены достраивать жилые дома для граждан, обманутых строительными фирмами. Чиновники предложили крупным строительным компаниям достроить часть домов в обмен на всевозможные преференции (отменили или скостили для них обязательные отчисления в пользу города, упростили землеотвод под другие проекты и т. д.).
Давление на власти - вполне эффективный инструмент еще и по причине будущих выборов, в том числе мэра и в Киевсовет. Сейчас к проблемам потенциального электората относятся с большим вниманием.
Признаки строительной пирамиды
- Застройщик совсем недавно (полгода-год назад) зарегистрировался в органах исполнительной власти и по


Комментариев: 0    Просмотров: 628

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus