Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Цена недвижимости - одна из наиболее животрепещущих тем для каждого украинца

Цена недвижимости - одна из наиболее животрепещущих тем для каждого украинца

За последние пять лет она выросла примерно впятеро, переведя квадратные метры из разряда первейших потребностей человека в разряд наивысших благ. Между тем, значительное подорожание недвижимости имеет под собой вполне реальные основания.

И похоже, ждать стабилизации цен вряд ли стоит. Более того, в последнее время обнаружила себя и еще одна тенденция: существенно растет в цене недвижимость в пригородах Киева.


Цены на украинскую недвижимость начали расти еще с начала 90-х годов. Исключение составили только три года, с 1998-го по 2000-й, когда из-за кризиса в отечественной экономике жилье упало в цене почти на 50%. Однако уже с начала 2001 года рост цен не только возобновился, но и обогнал все рекорды прошедшего десятилетия. За последние пять лет украинская недвижимость подорожала как минимум в пять раз.

При этом еще примерно с 2003 года всевозможные специалисты неоднократно заявляли, что стоимость недвижимости в Украине неоправданно завышена и дальше расти просто не может. А осенью 2005 года целый ряд украинских СМИ разродились сенсационной новостью: отечественный рынок недвижимости ждет грандиозный обвал.

Есть версия, что инициаторами этой информационной кампании выступили украинские банки, теряющие прибыли из-за стремительного подорожания жилья. Дело в том, что граждане предпочитали вкладывать деньги не в банковские депозиты, а в недвижимость, зарабатывая на ней порядка 50% в год против банковских 10-15% (в зависимости от валюты вклада). При этом количество желающих получить ипотечный кредит постоянно возрастало. Такой перекос банкиров не устраивал, и они решили "сыграть на понижение".

Неизвестно, насколько эта версия соответствует действительности, однако перекос в портфеле банков действительно существует. Недавно на темпы роста долгосрочных банковских кредитов обратил внимание НБУ. Согласно его выводам, только за пять месяцев 2006 года количество "длинных" заемных денег в экономике увеличилось на 22,6%. Причем львиная доля этих средств - именно ипотечные кредиты. Естественно, для банковской системы такая ситуация несет дополнительные риски.

Как результат - целый ряд крупных отечественных банков пошли на повышение процентных ставок по ипотечным кредитам. При этом некоторые банкиры признаются, что намеренно устанавливают стоимость своих кредитов выше среднерыночной, надеясь таким образом снизить поток клиентов.

Кстати, по оценкам экспертов, именно ипотечные кредиты банков сыграли немалую роль в удорожании недвижимости. Ведь благодаря им количество людей, способных приобрести жилье, заметно увеличилось. При этом объемы строительства по-прежнему остаются крайне недостаточными. Проще говоря, спрос увеличился, а предложение осталось на прежнем уровне. Что обычно происходит в такой ситуации, знает любой школьник, прослушавший курс основ экономики.

Среди других причин роста цен на недвижимость специалисты называют рост доходов населения, а также недостаток альтернативных способов выгодного и надежного размещения свободных средств. По сути, при неразвитости отечественного фондового рынка у граждан существует только два варианта вложения свободных средств: банковские депозиты и недвижимость. Однако недвижимость, как уже отмечалось, приносит значительно большую прибыль. Кроме того, именно покупка недвижимости рассматривается нашими соотечественниками как наиболее надежный способ инвестирования средств.

Добавьте сюда же отсутствие налога на операции с недвижимостью и налога на владение жильем, и получится, что все основания для повышения цен на недвижимость в Украине существуют. Правда, при тенденции к повышению ставок по ипотечным кредитам, а также фактическом отсутствии молодежного кредитования (напомним, что программа частичной компенсации процентной ставки, благодаря которой обзаводились жильем большинство молодых семей, не работает с осени прошлого года) можно ожидать некоторого замедления роста цен на недвижимость, однако на обвал рассчитывать все равно не стоит. Эксперты говорят, что если не принимать во внимание форс-мажорные обстоятельства вроде стихийных бедствий, то обрушить цены на недвижимость может только глобальный кризис в экономике.

Правда, в последнее время появилась еще одна теория, согласно которой цены на недвижимость в столице должно обрушить масштабное строительство в пригороде. Специалисты к такой перспективе относятся скептически. Теоретически пригород действительно мог бы "отвлечь" на себя часть покупателей жилья в столице, однако для этого как количественные, так и качественные параметры такого строительства должны быть совсем другими.

Говоря о загородных перспективах столицы, мы прежде всего имеем в виду коттеджные городки или, как сейчас модно выражаться, таун-хаусы. По данным консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия", в Киевской области насчитывается 35 коттеджных городков, причем большая часть из них находятся на стадии строительства или проектирования. Ожидается, что уже к осени этого года на продажу будут выставлены более тысячи коттеджей. Именно такое увеличение темпов строительства, по мнению участников рынка, должно "сбить" цены и на загородные домики, и на недвижимость в Киеве.

Впрочем, понятие "масштабное строительство" весьма относительно. К примеру, по сравнению с тем же Подмосковьем эта цифра - капля в море. Кроме того, как признаются риэлторы, покупать такие коттеджи граждане не спешат. Все дело в том, что большим спросом сегодня пользуется недорогая загородная недвижимость, то есть домики общей площадью до 200 кв. метров. Однако таких предложений на рынке крайне мало.

Вместе с тем действительно обеспеченные граждане предпочитают покупать большие земельные участки и строить на них дома по индивидуальным проектам. В результате дорогие коттеджи в таун-хаусах просто не находят своего покупателя. Кроме того, значительное число коттеджных городков риэлторы называют явно неудачными или плохо продуманными.

Еще один сегмент пригородного строительства - это возведение многоэтажных домов в так называемых городах-спутниках. Его объемы постоянно растут. К примеру, город Бровары Киевской области в этом году намерен увеличить объемы строительства на 49,9%. Однако и такие темпы не сделают жилье в пригороде более доступным. Скорее, даже наоборот. Например, если еще в прошлом году для многих семей приобретение квартиры в городе-спутнике было более или менее реальным вариантом решения жилищной проблемы, то уже в этом году по своей стоимости такое жилье не слишком уступает киевскому.

По словам риэлторов, цены на такую недвижимость "подгоняют" приезжие из разных регионов Украины, которые работают в Киеве, но не могут позволить себе приобрести более дорогое столичное жилье. Большинство покупателей пригородной недвижимости - молодые семьи и граждане, пользующиеся банковскими кредитами. По оценкам, каждая вторая покупка новостройки в пригороде осуществляется с помощью кредитных средств. Неудивительно, что спрос на пригородную недвижимость постоянно растет.


Комментарии

Алексей Котенко, генеральный директор агентства недвижимости "Планета "Оболонь":

- Строительство жилья в городах-спутниках Киева могло бы стабилизировать цены на недвижимость, однако только в том случае, если бы речь шла о комплексной застройке целых микрорайонов с соответствующей инфраструктурой, красивыми домами и правильным маркетингом. Тогда эти города могли бы отвлечь часть покупателей из Киева. Безусловно, расширение строительства в сторону пригорода со временем будет происходить. Однако на сегодняшний день города-спутники не могут предложить достаточного качества жилья и уровня жизни. Еще одно очень перспективное направление - это строительство так называемых таун-хаусов. Многие отмечают сейчас перспективу именно в этом направлении загородного строительства. Для европейских стран это достаточно распространенная тенденция. К примеру, в 40-километровой зоне Мадрида расположено огромное количество небольших городков, застроенных как раз по типу коттеджных поселков, или таун-хаусов. Такая же тенденция имеет место и в Москве. Зачем тратить полмиллиона долларов на панельную квартиру в городе, если за такие же деньги можно купить коттеджик в пригороде? Думаю, в этом направлении процесс будет развиваться и в Украине. Конечно, коттеджное строительство тоже будет дорожать, поскольку повышаются цены на землю. Однако они растут как в пригородах, так и в городе. И если сравнить центр города и 40-километровую зону, то разница в цене будет очень существенной.


Александр Левин, член совета директоров Украинской строительной ассоциации:

- Я не думаю, что строительство жилья в пригороде может снизить цены на жилье в Киеве. Дело в том, что в пригороде строят жилье немножко другого уровня. Это не значит, что оно плохое. Просто это жилье рассчитано на определенные категории населения. Прежде всего речь идет о молодых семьях, мигрантах и тех людях, которые покупают жилье в кредит. Для них важно иметь крышу над головой, а вопросы удаленности от города или, например, метража отходят на второй план.

В то же время спрос на такое жилье постоянно растет. Соответственно, растут и цены. Однако разрыв между ценами на жилье в Киеве и в пригороде будет всегда. Есть даже мнение, что киевские цены - это своеобразный ориентир для пригорода. То есть если дом находится в Киеве, то квартира в нем изначально дороже, чем если бы он находился в пригороде. Цены в пригороде всегда будут ниже.

В то же время строительным компаниям достаточно интересно работать в пригороде. Во-первых, там еще не так развито современное многоквартирное строительство и есть достаточно много свободных площадок. Соответственно, процедура оформления разрешительных документов несколько проще. Во-вторых, и общественность, и местные власти достаточно позитивно относятся к строительству. Ведь строительные компании вкладывают деньги и в инфраструктуру, и в строительство социальных объектов. Все это увеличивает не только комфортность, но и престижность пригорода.

 http://www.liga.net


Комментариев: 0    Просмотров: 521

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus