Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Центробежная сила элитного строительства

Центробежная сила элитного строительства

За счет объемов строительства компании пытаются пополнить свой бюджет и подсобрать денег для будущих проектов. Естественно, делать это они стремятся быстро. И тут уж речь не идет об изысканности или каких-либо ощутимых преимуществах одного проекта перед другим, — как говорится, планом по валу.


В таких условиях актуальность контроля над процессами стро ительства и соблю дением тех или иных норм становится все более очевидной — не только для аналитиков рынка и риэлторов, но и для самих стро ителей. Они в первую очередь заинтересованы в том, чтобы производимый ими продукт был должным образом оценен и ко тировался как лучший на рынке, ведь от этого в значительной степени зависят и его цена, и будущее конкретной строитель ной фирмы. Конечно, навязывать те или иные критерии было бы слишком самонадеянно — рынок сам разберется, что к чему. Тем не менее, они важны хотя бы для того, чтобы строительные компа нии могли стремиться к лучшему, конкурировать друг с другом за клиента, — тогда и вопрос о том, что такое «элита», перестал бы быть риторическим. Сегодня это не только недвижимость в цен тре мегаполиса, а прежде всего недвижимость качественно иного уровня, с новыми техническими возможностями и в окружении хорошей инфраструктуры.

Прежде всего для того, чтобы определиться в терминах, в сере дине ноября в зале «Укринфор ма» собрались аналитики рынка, представители строительных компаний и все, кто неравноду шен к развитию рынка жилищ ного строительства. Конечно, вопросов накопилось много, в том числе и к элитному жилью. Присутствующие сошлись во мнении: в принципе настояще го элитного жилья в Украине не существует — уж больно высоки требования к нему. Один список этих требований составляет не сколько страниц — это и техни ческие параметры, и количество парковочных мест (а равным об разом и количество самих пар ковок), и тепло- и водообеспече ние, и многое другое. Конечно, есть среди подобных требований и требования индивидуального порядка. Тем не менее, элитных домов, которые отвечали бы об щеевропейским стандартам, нет даже в столице, не говоря уж о пе риферии. По мнению директора государственного предприятия «Институт «Киевгенплан» Влади мира Чекмарёва, элитное жилье определяется в первую очередь местоположением в городе, жи лой площадью в расчете на од ного человека (не менее 50 кв. м), качеством материалов, исполь зованных при строительстве, а также количеством семей, прожи вающих в доме (не более 20-25). «Если проанализировать все эти факторы, то можно придти к вы воду, что элитного жилья, которое соответствует классу «де-люкс», в Киеве практически нет», — за мечает директор «Киевгенплана». Единственным исключением из общей картины, по словам г-на Чекмарева, является разве что дом на улице Лысенко, 2 — пре жде всего потому, что речь идет всего (!) об одном недостатке, ко торый не перекрывает достоинс тва: в доме нет своей котельной, а ведь она является атрибутом элитного жилья. При этом даже объектов в сегменте, близком к высокому стандарту, единицы. Так, говоря о домах, которые позиционируются на столичном рынке жилья как элитные, дирек тор «Киевгенплана» отмечает, что только отдельные 18-20-этажные объекты можно отнести к преми ум-классу. Мнение специалиста однозначно, поскольку основы вается на рыночных тенденциях: цена на элитное жилье классов «премиум» и «де-люкс» всегда будет расти, тогда как спрос, а соответственно, и цена на жилье более низких классов подверже ны колебаниям.

Объективно оценивать квар тиры помогает специальный классификатор, разработанный «Украинской строительной ассо циацией», но пока существует он только на бумаге. Кстати, жилье эксперты «УСА» поделили на пять классов, выделив в отдельные категории социальное жилье, а также недвижимость классов «эконом», «бизнес», «премиум» и «де-люкс». Принятая классифика ция разграничивает классы жилья по 90 параметрам, разделенным на 7 основных разделов (место расположение; строительные и технические характеристики дома и его конструктивных элементов; уровень благоустройства дома и прилегающей к нему территории; уровень внешней инфраструкту ры здания, к которой относятся магазины, предприятия сферы обслуживания, фитнес-залы, салоны красоты; материалы и оборудование, использованные при строительстве и обустройс тве здания; уровень технической инфраструктуры здания (наличие систем кондиционирования и вентиляции, Интернета, систем диспетчеризации); система экс плуатации здания). Классифика тор — это и некий гарант качества приобретаемого жилья, считают его авторы. «Нередко, инвести руя средства в строительство недвижимости, человек на вы ходе получает совсем не то, что ему обещали и что он видел на картинке, — утверждает дирек тор компании «Т. М. М. » Николай Толмачев. — Заплатив за пре стижное жилье, потребитель по лучает квартиру в обычном доме, без каких-либо преференций, обозначающих его причастность к элитному классу, например, без соответствующей отделки, тепло- и звукоизоляции, а также без общественных помещений, лифтов, обслуживания высокого уровня». Наличие классифика тора обезопасит покупателей от подвоха. Пока же обманутый потребитель практически лишен возможности отстоять свои за конные права через суд.

Конечно, исходя из всех пред посылок, элитные дома должны строиться преимущественно в центре. В «Киевгенплане», в час тности, считают, что возводить такие дома целесообразно в ис торическом центре столицы, а также по соседству — в экологи чески чистых зонах, где жилье вы сокого класса всегда будет иметь приоритет. «Пора ставить вопрос о том, что элитное жилье должно быть в центре города и в эколо гически чистых его зонах», — го ворит г-н Чекмарёв. По мнению директора «Киевгенплана», это позволит решить проблему раз мещения высотных зданий в цен тре города, поскольку элитное жилье предусматривает неболь шую этажность. Специалисты уверены, что здесь все сходится: с одной стороны, в центре горо да нельзя размещать высотные дома, с другой — высотные дома не могут олицетворять собою элиту. «Элитными считаются дома, в которых могут жить не более 27 семей», — отметил Вла димир Чекмарёв. Таким образом, центр города является оптималь ным местом для размещения элитного сегмента. Как отмечают специалисты, небольшие объемы строений при достаточно боль шом спросе на них вполне прием лемы для развития современного города, где должен максималь но эффективно использоваться каждый квадратный метр. В этом случае цена в несколько тысяч «условных» вполне естественно смотрится на фоне эксклюзивно го предложения. Это, так сказать, удел немногих.

Впрочем, при всем при том компании не очень-то стремятся строить в центре. Объясняется все предельно просто: никому не охота считать убытки, ведь спе циалисты отмечают, что так на зываемые «клубные дома» (дома классов «элит» и «де-люкс») не востребованы на рынке недвижи мости Украины — прежде всего с точки зрения ликвидности. По словам вице-президента ком пании «Познякижилстрой» Сер гея Ковальчука, строители и архитекторы готовы к созданию таких объектов, однако объемы требуемых для этого инвестиций не соответствуют возможностям клиентов, ведь вкладывать приходится очень мно го — на порядок больше, чем при строительстве более-менее стандартных домов. С учетом инвести ционной составляющей в настоящее время не раз вит рынок доходных домов, строительство которых рассматривается как дол госрочные проекты, отме чает г-н Ковальчук. Оттого в центре города велось и ведется строительство высотных зданий внутри кварталов (на придомовых территориях существую щих домов, детских пло щадках, территориях де тских садиков, в скверах). Такое строительство — по сути, преступление против города и его жителей. Спе циалисты предрекают, что скоро огромные дома, пос троенные в центре, перестанут привлекать покупателей, а часть тех, кто приобрел в них жилье, бу дет стремиться от него избавить ся. Причин для этого достаточно много: подобные «элитные» дома строились за счет уплотнения су ществующей застройки, с нару шением норм инсоляции и озеле нения территории, они занимают практически весь участок, выде ленный под строительство; кроме того, улицы исторического центра не приспособлены для огромного количества транспорта, привле ченного новым высотным строи тельством. В результате возникли заторы, резко ухудшилась эко логическая обстановка. Именно поэтому в исторических центрах городов Европы не уплотняют застройку высотными жилыми домами, а, наоборот, насыщают их пешеходными зонами.

Кажется, современные градо строители пытаются избавить от всего этого жителей столицы за счет освоения пригородов и за полнения их коттеджными город ками. И все же редкий представи тель большого или малого бизнеса может полностью избавиться от стойких связей, соединяющих его с городом. Самое обидное, что при этом в центре столицы нахо дятся большие квартиры, которые часто пустуют и к тому же с введе нием налога на недвижимость мо гут превратиться для своих хозяев в изрядную обузу. После того, как на Градосовете неожиданно был поднят вопрос о том, что огромные квартиры (200-300 и более кв. м) перестали продаваться, было принято решение уменьшить пло щади квартир в новых проектах. В то же время вопрос, можно ли на зывать элитным дом, находящий ся вблизи дороги, где содержание вредных для здоровья примесей в воздухе в 10 и более раз превыша ет нормативные показатели (район Бессарабского рынка, бульвара Т. Шевченко, площади Победы, бульвара Леси Украинки, улиц Саксаганского, Горького и др.), остается риторическим. То же ка сается домов, расположенных на территориях, где почвы загрязне ны радионуклидами, или зданий, находящихся под воздействием электромагнитного облучения.

Впрочем, до сих пор единс твенный критерий — критерий месторасположения — переве шивает остальные. Именно поэ тому спрос на расположенное в центре и в прилегающих к нему районах жилье остается высо ким — и, скорее всего, будет оставаться таковым достаточно долго. Во всяком случае, по мне нию экспертов, вторичный рынок элитной недвижимости никогда не утратит стабильность. «Не уди вительно, что этот сегмент рынка привлекает частных инвесторов, желающих сохранить и преумно жить вложенные средства», — за мечает по этому поводу директор агентства недвижимости «Park Lane» Андрей Игнатенко. Как считает г-н Игнатенко, вторич ный рынок элитного жилья удо бен тем, что покупатель сразу же может посмотреть, как выглядит то, что он намерен приобрести. «К сожалению, качество строи тельства даже в очень престиж ных домах нередко не соответс твует тем заявлениям, которые застройщики делают во время старта проекта», — подчеркивает директор АН «Park Lane». По его данным, наибольшей популяр ностью пользуются апартаменты площадью свыше 150 квадратных метров в стиле «хай-тек»; за ними следуют предложения площадью 200-250 квадратных метров, вы держанные в классическом стиле или стилизованные под «арт-деко». «Отдельно следует оста новиться на клубных домах, ко торые только начали появляться в столице. Квартиры в них будут перепродаваться редко, ведь это выгодное вложение денег», — за мечает г-н Игнатенко.

На сегодняшний день, по дан ным экспертов, спрос на элитное жилье в Киеве значительно пре вышает спрос на рынке квартир эконом- и бизнес-классов. Об этом свидетельствуют в первую очередь ценовые тенденции. Так, с начала осени стоимость «квад рата» жилья эконом-класса на первичном рынке Киева по срав нению с августом увеличилась на 8,6% и достигла 1329 долл. По данным аналитиков строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Iнвест», стоимость 1 кв. м однокомнатных квартир увеличи лась на 8,4%, двухкомнатных — на 7,6%, а трехкомнатных — на 9,9%. При этом общая стоимость однокомнатных квартир увеличи лась в среднем на 10,5%, двух комнатных — на 13%, а трехком натных — на 7%. В то же время средняя стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса за последние 2 месяца возросла в среднем на 9,5% и достигла 2260 «условных». Квадратный метр однокомнатной квартиры в среднем подорожал на 14,3%, двухкомнатной — на 5,7%, трехкомнатной — на 8,4%. Цены на элитное жилье в столице Украины сейчас колеблются от 2990 до 6000 у. е./кв. м. Нынче в Киеве продаются квартиры в 6 жиищных комплексах, которые можно отнести к премиум-классу. Эк сперты отмечают, что спрос на элитное жилье по сравнению со спро сом на квартиры низших категорий растет более быстрыми темпами. Это, по их мнению, свя зано с тем, что объектов данной группы пред лагается значительно меньше, чем объектов других классов. Специ алисты обращают вни мание и на тот факт, что рост первичного рынка жилья осенью для Укра ины типичен.

Тем не менее, пос ледние новинки в элит ном сегменте — появ ление первого «умного дома» и определение самого дорогого объ екта — свидетельствуют о том, что рост продаж элитного жилья перед лицом достаточно высоко го спроса становится явлением привычным. В частности, спе циалисты признают, что дом на Крещатике, которому его авторы дали громкое название «Капито лий», по ценовым параметрам потихоньку подбирается к своим московским собратьям. Апарта менты в 13-этажном строении (всего таких апартаментов будет 40), оцениваются в 10 тысяч «ус ловных» за квадратный метр — правда, пока предварительно. Сам дом тянет почти на шесть десят миллионов «зеленых», а в будущих его владельцах смогут ходить те, кто в состоянии выло жить до полутора миллионов у. е. за 150 кв. м. Правда, качество услуг при этом, несмотря на все заверения девелоперов, никто не гарантирует…


Комментариев: 0    Просмотров: 492

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus