Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow У самого неба

У самого неба

Проторенным путем

Начиная разговор о проблематике высотного жилого строительства, сразу стоит оговориться. По большому счету небоскребов в общепринятом значении этого слова в Киеве пока нет. Первые здания, которые с большой натяжкой можно было бы считать высотными, появились в городе лишь на рубеже 70-х гг. прошлого столетия (гостиница «Турист», Дом торговли). Но они насчитывали немногим более 20 этажей. Тогда как в экономически развитых странах все, что ниже 50 этажей, высотным давно уже не считается.

Но времена меняются, и вместе с независимостью Киев обрел статус европейской столицы, что повлекло за собой резкое увеличение числа жите­лей, безумный рост стоимости земли и недвижимости, концентрацию капитала. Одновременно с этим в строительные технологии прочно вписался метод монолитно-каркасного строительства, позволяющий возводить здания практически неограниченной этажности. Высотность перестала быть вопросом технологий, а стала зависеть исключительно от уровня капиталовложений и амбиций архитекторов.

Справедливости ради следует заметить, что в вопросах высотного домостроения мы отнюдь не являемся первопроходцами. Жилые дома высотой в 40, 50 и даже 60 этажей во всем мире не в диковинку. Наиболее преуспели в этом вопросе такие страны, как США, Китай, Израиль, Малайзия. А в последнее время и Россия. И если в вопросах строительства офисных небоскребов основным двигателем выступают амбиции транснациональных компаний, то в вопросах жилищного строительства основным критерием являются социально-экономические условия. Иначе говоря, на первое место, оттесняя архитектурную целесообразность, выходит экономика и стремление инвесторов и строителей получить быструю прибыль, что является характерным признаком для стран, находящихся на стадии первичного накопления капитала.

Вальяжная и размеренная Европа, привыкшая к комфорту и рациональности, строит жилье иначе. Это загородные дома, коттеджи, в городах же дома по 5-9 этажей. Свечи по 50-60 этажей можно встретить в Шанхае, Куала-Лумпуре и Сиднее, но никак не в Дортмунде и не в Вене.

Почему такая же тенденция прослеживается в Киеве, понять нетрудно. Наряду с высокой стоимостью земли в городе крайне остро стоит транспортная проблема. Добраться с периферии в центр весьма проблематично уже сегодня. А потому разрастаться вширь, подминая под себя леса, села и заповедные территории, Киев уже не может. Остается одно - расти ввысь. Тем более что этому способствуют еще и экономические условия.

Изменение архитектурного облика Киева в немалой степени было ускорено и желанием деловых кругов придать городу облик европейской столицы, а не исторического заповедника. Однако с массовым строительством гостиниц и деловых центров, уходящих за облака, в Киеве пока не складывается. Дело не пошло дальше эпатажных проектов. Единственное, что построено реально - деловой центр «Мандарин Плаза» на углу бульвара Леси Украинки и улицы Мечникова. Широко разрекламированный центр по проекту корпорации MIRAX GROUP (170 м) еще даже не вылез из-под земли.

Зато в высотном жилищном строительстве наблюдается довольно высокая активность. Первой ласточкой послужил экспериментальный комплекс «Дніпровські вежі», который по справедливости претендует на занесение в книгу рекордов Гиннеса. Правда, не по высотности, а по продолжительности строительства.

После него был возведен высотный комплекс «Серебряный бриз», а на Днепровской набережной уже выведен на проектную высоту еще один комплекс высотой в 36 этажей.

Таким образом, в столице Украины мы имеем парадоксальную ситуацию, когда высотное жилищное строительство едва ли не опережает по высотности коммерческую недвижимость. И явно опережает ее по количеству высотных объектов.

Возможно, дело шло бы еще активнее, не будь у градостроительного бума серьезной оппозиции в лице неоднозначности общественного мнения, сомнения медиков по поводу психологического комфорта при жизни на 100-метровой высоте, а главное, демонстративных протестов пожарных служб, которые не так-то просто проигнорировать. По сути, мы имеем две категорий проблем, которые условно можно разделить на медицинские и технические. Для начала попробуем понять позицию пожарных. Хотя бы потому, что речь идет о безопасности людей.

Что имеют огнеборцы?

По поводу высотного строительства в Украине у пожарных есть собственное мнение. Основано оно на том, что с появлением высоток у огнеборцев значительно прибавилось хлопот. По действующей документации, пожарные считают высотными дома, высота которых превышает 47 м, то есть все дома выше 15 этажей. Таких домов в Киеве на конец 2006 г. насчитывалось 1769, не считая тех, которые находятся в стадии строительства. В том числе 54 дома выше 20 этажей. При существующем пожарно-антикварном обеспечении гасить очаги возгорания на верхних этажах таких зданий крайне трудно. Практически невозможно. А причин тому несколько.

Во-первых, высотные дома (по крайней мере, существующие 16-18-этажки) обладают специфической внутренней аэродинамикой, благодаря чему пламя быстро распространяется с нижних этажей на верхние. Еще быстрее по вентиляционным каналам и лифтовым шахтам распространяется дым, из-за чего резко усложняется эвакуация жителей с верхних этажей (по статистике, количество пострадавших из-за отравления продуктами горения намного больше, чем от самого огня).

Вторая, не менее важная причина, препятствующая борьбе с огнем, - несовершенная городская инфраструктура, в частности, отсутствие подъездов к дому со стороны магистральных улиц, невозможность установки пожарной техники в нужном месте.

Наконец, третья причина, которую по традиции принято считать главной, -это отсутствие на вооружении пожарных соответствующей техники, которая позволяет быстро попасть к месту возгорания, иначе говоря, на нужный этаж

Здесь можно было бы потратить немало времени на перечисление технических ресурсов пожарных служб, однако по ряду причин этого делать не стоит. Ведь если речь идет о сооружениях от 100 м и выше, традиционная методика тушения пожаров становится попросту абсурдной.

Как это делается «у них»

Капиталисты раньше начали строить высотки. А потому раньше обеспокоились и вопросами безопасности. Так уж сложилось, что в цивилизованных странах жизнь человека всегда ценилась выше. Поэтому решение проблемы в этих случаях выглядит так: раз нельзя дотянуть лестницу до 100-го этажа, значит, надо сделать так, чтобы в случае пожара в самом здании было все, что необходимо. Кроме того, среагировать на возгорание нужно не тогда, когда тушить уже нечего (как у нас), а тогда, когда для ликвидации очага достаточно стакана воды, а не пятитонной цистерны, которую к тому же надо как-то поднять на высоту птичьего полета.

А раз так, то рациональней создать автоматизированную систему быстрого реагирования и оповещения, расположенную непосредственно в здании, чем вкладывать деньги в безумно дорогие спецмашины и подъемники, которые даже в лучшем случае окажутся на месте пожара далеко не сразу.

Конечно, установка совершенной противопожарной автоматики, дымовых и инфракрасных датчиков в каждом помещении огромного сооружения - дело весьма и весьма недешевое, но не дороже, чем постройка нового здания на пепелище.

Как следствие, сегодня в цивилизо­ванном мире каждое масштабное архитектурное сооружение имеет свою службу безопасности, в обязанности которой входит обеспечение комплексной безопасности здания, включая слежение за исправным состоянием противопожарных систем и их немедленную активацию - вплоть до случаев появления сигаретного дыма в не отведенных для этого местах. Они-то и имеют в своем распоряжении необходимый запас средств для ликвидации относительно небольшого пожара еще до прибытия тяжелой техники. Возможно, именно поэтому сообщения о масштабных пожарах в высотных сооружениях мы получаем в основном из стран третьего мира, а также из бывших братских республик.

Разумеется, содержание высокопрофессиональной службы безопасности стоит недешево. Но всем известно, что скупой платит дважды, и когда в цивилизованном государстве загорается высотный объект, то в 99% случаев пожар ликвидируется в первые же минуты. Как правило, тушение происходит в три этапа: сначала срабатывает автоматика, включающая спринклерные системы, затем в борьбу с огнем вступает персонал охраны здания, а в это время к очагу возгорания уже мчится пожарная техника специального подразделения, расположенного согласно западным стандартам на расстоянии не более 3 км от здания.

Доктор, мне высоко...

Вторая группа проблем относится к сфере медицинской и психологической. Бытует мнение, что проживание на большой высоте тяжело отражается на психике людей из-за постоянной вибрации и колебаний, вызванных ветром. Так ли это, однозначно ответить сложно. Ни за рубежом, ни тем более у нас пока нет достаточно продолжительного опыта эксплуатации таких зданий, а потому сложно сказать, как может сказаться на организме человека пребывание на высоте более 100 м, скажем, в течение 10 лет. Известно, что нехватка кислорода и, как следствие, утомляемость и снижение работоспособности фиксируется, начиная от 1200 м над уровнем моря и выше. О таких высотах применительно к архитектуре пока говорить не приходится. Другое дело, что на верхних этажах совершенно по-другому воспринимаются такие погодные явления, как шквалистые ветры, грозы, и это должно учитываться проектировщиками при расчете ветровых нагрузок и собственных колебаний здания. И здесь, наверное, будет уместно послушать мнение специалиста.

Татьяна СОБОЛЕВА, психолог:

- Исследования того, как чувство дискомфорта, тревожности и неуверенности в собственной безопасности влияют на поведение, является актуальной проблемой современной психологии.

Еще немецкий психолог Дернер в 1985 г. спроектировал общую модель, которая описывает целенаправленное поведение человека, учитывая его эмоциональные проявления.

Согласно этой модели, переживания и действия людей напрямую зависят от того, какие чувства они испытывают. Если чувства человека говорят, что  его  собственные возможности слишком невелики, чтобы справиться с новой проблемой, то в этом случае может развиться фобия. Система регуляции поведения переключается в режим «реагирования в экстремальной ситуации».

Типичными видами реакции на такую ситуацию были попытки сменить место проживания, смирение и отказ от активных действий, поиск помощи или попытка изменить свои собственные возможности.

Иногда фобии высоты могут даже повлечь устойчивые изменения в психологии восприятия реальности. Особенно это характерно для людей с мобильной, чувствительной психикой. У нас нет данных, однозначно говорящих о повышенной эмоциональной нагрузке при высотном проживании, однако эмоциональным и впечатлительным людям следует посоветоваться с психологом перед тем, как принять решение о покупке жилья где-нибудь на 35 этаже.

Таким образом, можно прийти к выводу, что выбор высоты проживания - дело сугубо индивидуальное. Нет оснований говорить о нежелательности тако­го выбора в целом.

Леонид КОВЕЛЬСКИЙ, доктор архитектуры, профессор, действительный член Украинской академии архитектуры:

- Думаю, вопрос высотного строительства - это не вопрос техники, а вопрос нормативов. Сейчас речь идет о принятии новых стандартов, где будут установлены нормы и требования для домов до 30 этажей вместо нынешних 25. Это даст определенный толчок высотному строительству. Возможно, это небольшой шаг, но, учитывая сложность строительства и высокие требования к безопасности, это тоже является ощутимым прогрессом. Принимая во внимание правила пожарной безопасности, мы приходим к выводу, что высотные здания выгодно строить не по отдельности, а комплексом, на компактной территории. Тогда их эксплуатация и работа служб безопасности выглядела бы более рационально, поскольку в зону ответственности попадало бы сразу несколько высотных сооружений при тех же финансовых затратах на службу охраны. Интересен в этом плане опыт Израиля и Шанхая, где за безопасностью жилья ведут надзор не только государственные службы, но и страховые компании, которым в случае ЧП придется возмещать ущерб. Учитывая свой финансовый интерес, они не допустят никаких оплошностей или недоделок со стороны строительных организаций. Такой практики у нас пока нет даже на уровне эксперимента. Равно как нет и практики эксплуатации.

Надо сказать, что ДБН по жилищному строительству у нас достаточно новые и строгие. В их разработке принимало участие множество специалистов: и врачи, и пожарные, и, конечно, инженеры-строители.

Современные дома настолько насыщены различной техникой и электроникой, что их должна эксплуатировать только грамотная и технически оснащенная организация, а не наши современные ЖЭКи.

Но есть и обратная сторона вопроса. Готовы ли мы со своим местечковым менталитетом и таким же уровнем культуры жить в «интеллектуальных» домах, где нельзя где попало привинтить кондиционер, самовольно поменять проводку, оборвать ради красоты интерьера датчики пожарной сигнализации?

А удобно ли жить на 30 этаже человеку с нашей ментальностью - пока не проверено. Мало данных на эту тему и в мировой практике. Тем не менее в Европе строят дома этажей в 5-7. И это жилье они считают комфортным. Высотки в 30, 40, 50 этажей более характерны для стран с развивающейся экономикой, и в этом плане мы очень похожи на страны третьего мира в период первичного накопления капитала.

Сергей БАБУШКИН, руководитель архитектурной мастерской, экс-главный архитектор города:

- Небоскребов в общепринятом значении этого слова в Киеве пока нет. Самое высокое здание в Киеве - деловой центр «Мандарин Плаза» на ул. Мечникова - имеет высоту 130 м, и это не так много по мировым меркам. Но Киев будет расти вверх. На сегодняшний день нами согласовано с городскими властями уже 9 высотных комплексов. Я практически не сомневаюсь, что они будут реализованы, хотя в какой-то степени это вопрос времени. По этому вопросу мы выполнили все необходимые согласования с Главархитектурой, провели семинар по этим объектам с Министерством чрезвычайных ситуаций. Сейчас мы продолжаем работать с нормативной базой. Но площадки под строительство этих объектов уже выделены. Полагаю, что первыми на очереди станут башни левобережного делового центра. Высота этих сооружений будет на уровне 200 м. Более высотные - в 250-300 м - начнут строить несколько позже. Допускаю, что со временем в Киеве будут 1-2 объекта высотой 450-500 м.

Что же касается высотного жилищного строительства, то построенные сегодня дома высотой в 34-36 этажей -это первые ласточки. Думаю, что Киев пойдет по пути, который проходят все крупные города мира, и лет через 10 дома в 40-50 этажей станут нормой.

Валентин ШТОЛЬКО, президент Союза архитекторов Украины:

- Жилые дома в Украине должны строиться строго по нормативной базе. Это означает, что высота дома должна быть не более 25 этажей, или же 75 м. Это закон, и его надо придерживаться. Если по каким-либо причинам идет выход за эти параметры, нужно получать разрешение на экспериментальное строительство, которое выдает Госстрой или Министерство региональной политики. Только после этого выполняются все необходимые изыскания, позволяющие строить такое здание.

Надо признать, что Украина в этом отношении не входит в число стран-лидеров. Есть ряд стран - это США, Израиль, Китай и та же Россия, где высотное строительство находится на совершенно другом уровне. В этих странах успешно эксплуатируются жилые дома высотой 50-60 и более этажей.

Но должен сказать, что проблемным для нас здесь является отнюдь не инженерный вопрос, а вопрос экономики и эксплуатации. У нас пока нет техники и технологий, способных обеспечить безопасность или эвакуацию жителей высотных домов в случае экстремальных ситуаций. Ведь детей и пожилых людей не посадишь в вертолет и не спустишь вниз по тканевому рукаву.

За границей здания повышенной этажности в значительной степени автоматизированы, что позволяет службе безопасности реагировать практически мгновенно в случае превышения в здании допустимой нормы температуры. Теоретически этот вопрос решаем и у нас, но все упирается в стоимость таких систем. Это намного поднимет стоимость и без того безумно дорогого жилья.

Каждое здание такого рода оборудуется постоянно действующей системой эксплуатации и охраны.

В административных строениях проще - там есть служба охраны, которая несет ответственность за здание. В жилых домах этот вопрос пока не налажен. Постоянный мониторинг состояния всех систем дома - слишком дорогое удовольствие. Но это, так сказать, техническая сторона дела.

Кроме того, с увеличением высоты все более заметными становятся собственные колебания конструкции. Причем решающее значение имеет даже не амплитуда, которая в зависимости от высоты может составлять несколько сантиметров (и даже десятков сантиметров), а время, за которое происходит это колебание. Если дом отклонился от вертикали на 10 см в сутки, а затем вернулся в исходное положение - этого никто не заметит. А вот если это колебание произойдет за 2-3 минуты - дискомфорт и тревожное состояние вам гарантированы.

К сожалению, у нас в жилищном строительстве доминирующим является экономический фактор. Возможность построить максимальное количество квадратных метров на отведенном земельном участке находится в противоборстве как с действующими нормативами, так и с недостаточно изученным влиянием на здоровье человека фактора проживания на значительной высоте. Мы не говорим о вредном воздействии. Мы говорим о том, что не имеем достаточного опыта эксплуатации таких домов, чтобы уверенно сказать, что это безвредно, или если влияние на здоровье негативно, то почему и в какой мере. Насколько мы знаем, медицина пока серьезно не изучала этот вопрос.

Мы должны понимать, что человеческое жилье - это то место, где проводят большую часть жизни совершенно разные люди. Это могут быть и дети, и молодые крепкие мужчины, но могут быть и пожилые люди. Возможно, такие условия жизни влияют на них по-разному. И то, что для молодого человека несущественно, может оказаться совершенно недопустимым для человека в возрасте.

Конечно, бороться с этим явлением можно различными путями. Например, придать зданию обтекаемую форму и таким образом уменьшить аэродинамическую нагрузку, либо уменьшить колебания, заложив в конструкцию элементы, имеющие функции ребер жесткости, либо, наконец, за счет планировочных решений. Но все это, опять же, взвинчивает себестоимость строительства.

Дом-машина для жизни...

Как видим, оценка ситуации специалистами во многом похожа. Практически все сходятся в том, что высотное строительство - это уже не вопрос техники, а вопрос цивилизованности и культуры эксплуатации. Действительно, за окном XXI век, и дом - это уже не только крыша над головой, а сложная многофункциональная система, включающая в себя водоснабжение, отопление, телефон, кабельное телевидение, выделенные линии интернета, автоматику систем безопасности, скоростные лифты и т.д.

Все это усложняет эксплуатацию, увеличивает стоимость жилья, но в условиях большого города у нас просто нет другой альтернативы, кроме как покинуть его и жить в своем коттедже. Это, увы, по карману не каждому. И здесь на сцену выходят рыночные отношения. Начинает работать триумвират «предложение-спрос-востребованность». И мы видим, что, несмотря на новизну и непривычность, квартиры в таких домах расходятся на ура... Это подтверждается и застройщиками, и риелторами.

Еще в комплексе «Дніпровські вежі», недостроенном и по сей день, в первую очередь были распроданы квартиры на этажах с 25 по 34. Это говорит о том, что панорамный вид из окна становится товаром и имеет свою рыночную стоимость. По оценкам агентств, стоимость квартир растет с увеличением высотности, и дорогие элитные квартиры с видом на весь город устойчиво пользуются спросом, хотя их стоимость выше процентов на 10-15, что измеряется тысячами долларов.

Если что и настораживает будущих владельцев, так это качество водоснабжения, надежность работы лифтов, состояние мусоропроводов. Далеко не на первом месте стоит безопасность. Становится очевидным, что качество жилья обеспечивается не только техническими ресурсами, коих на самом деле вполне достаточно, а нашим собственным уровнем цивилизованности.

Ступенька из второго в третье тысячелетие оказалась высокой. Для некоторых слишком. Как невозможно представить средневекового жителя в современной квартире, так нельзя представить и жителя провинции в перспективном «интеллектуальном» доме, где нельзя выбрасывать мусор из окон и натягивать бельевые веревки на высоте 200 м.

Прогнозы - вещь неблагодарная. Но, исходя из тенденций, можно предположить, что высотное жилье строиться будет, и займет в нашем городе и стране определенный сегмент рынка. Другое дело, что новые условия жизни будут приемлемы для людей с новым уровнем сознания. Время не остановишь...

Проторенным путем

Начиная разговор о проблематике высотного жилого строительства, сразу стоит оговориться. По большому счету небоскребов в общепринятом значении этого слова в Киеве пока нет. Первые здания, которые с большой натяжкой можно было бы считать высотными, появились в городе лишь на рубеже 70-х гг. прошлого столетия (гостиница «Турист», Дом торговли). Но они насчитывали немногим более 20 этажей. Тогда как в экономически развитых странах все, что ниже 50 этажей, высотным давно уже не считается.

Но времена меняются, и вместе с независимостью Киев обрел статус европейской столицы, что повлекло за собой резкое увеличение числа жите­лей, безумный рост стоимости земли и недвижимости, концентрацию капитала. Одновременно с этим в строительные технологии прочно вписался метод монолитно-каркасного строительства, позволяющий возводить здания практически неограниченной этажности. Высотность перестала быть вопросом технологий, а стала зависеть исключительно от уровня капиталовложений и амбиций архитекторов.

Справедливости ради следует заметить, что в вопросах высотного домостроения мы отнюдь не являемся первопроходцами. Жилые дома высотой в 40, 50 и даже 60 этажей во всем мире не в диковинку. Наиболее преуспели в этом вопросе такие страны, как США, Китай, Израиль, Малайзия. А в последнее время и Россия. И если в вопросах строительства офисных небоскребов основным двигателем выступают амбиции транснациональных компаний, то в вопросах жилищного строительства основным критерием являются социально-экономические условия. Иначе говоря, на первое место, оттесняя архитектурную целесообразность, выходит экономика и стремление инвесторов и строителей получить быструю прибыль, что является характерным признаком для стран, находящихся на стадии первичного накопления капитала.

Вальяжная и размеренная Европа, привыкшая к комфорту и рациональности, строит жилье иначе. Это загородные дома, коттеджи, в городах же дома по 5-9 этажей. Свечи по 50-60 этажей можно встретить в Шанхае, Куала-Лумпуре и Сиднее, но никак не в Дортмунде и не в Вене.

Почему такая же тенденция прослеживается в Киеве, понять нетрудно. Наряду с высокой стоимостью земли в городе крайне остро стоит транспортная проблема. Добраться с периферии в центр весьма проблематично уже сегодня. А потому разрастаться вширь, подминая под себя леса, села и заповедные территории, Киев уже не может. Остается одно - расти ввысь. Тем более что этому способствуют еще и экономические условия.

Изменение архитект


Комментариев: 0    Просмотров: 522

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus