Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow У зоні передвиборчого режиму

У зоні передвиборчого режиму

Чуткам про близьку кризу на ринку нерухомості холдингова компанія “Київміськбуд” протиставляє чіткі й зрозумілі схеми для інвестування, комфортне житло, міцні корпоративні стосунки
Охочих покритикувати теперішній стан вітчизняної економіки, зокрема будівництва, нині вистачає. І чим ближче до виборів, тим їх буде більше. Безперечно це опосередковано впливає на роботу структур, що працюють у цьому секторі, однак про загальну кризу галузі наразі не йдеться. Принаймні десять років тому, коли холдингова компанія “Київміськбуд” розпочинала з нуля експеримент зі спорудження житла коштом населення, ситуація була набагато складнішою. Нині мають і ринковий досвід, і фінансовий ресурс, і потужну виробничу базу та міцні корпоративні стосунки. Фахівці весь час відстежують зміни, що виникають на столичному ринку нерухомості, заздалегідь передбачають нелади, зводять ризик до мінімуму і планують свою діяльність на перспективу. Якщо торік в Україні будівництво трохи загальмувалося, то компанія навпаки збільшила обсяги виробництва до 116 відсотків. Як підрядник ввела в експлуатацію 717 тисяч квадратних метрів житла. Банк “Аркада” позичив громадянам коштів на 38 відсотків більше, ніж 2004-го, а минулого тижня навіть знизив гривневі ставки за кредитами з 19 до 15 відсотків. Але проблеми є і у такої, здавалося б, благополучної фінансово-будівельної корпорації. Про це йшлося на засіданні ради директорів дочірніх підприємств і асоційованих членів.

Сьогодні відбувається активне переформатування ринку столичної нерухомості. Він стає дедалі привабливішим для капіталовкладень. Колись “Київміськбуд” був чи не єдиним оператором у первинному сегменті, нині тут працює 204 структури. За оцінкою експертів, незабаром їх буде ще більше: сюди хочуть увійти турецькі, грецькі, болгарські, албанські компанії. Аби перемагати у тендерах, вони здебільшого пропонують ціну на 10—12 відсотків нижчу, ніж у інших конкурсантів.

— Причому серед нинішніх структур є чимало таких, що не будують, а лише торгують земельними ділянками,— підкреслив президент холдингової компанії “Київміськбуд” Володимир Поляченко.— Тому ініціюватимемо перед новообраною Верховною Радою ухвалення таких законів, котрі не дозволяють фірмам без кредитного чи будівельного досвіду за плечима (тобто не споруджено жодного об’єкта) отримувати ліцензії на зведення житла або право власності на землю.

Збуджує ринок нерухомості й соціально-психологічний фактор. Понад 80 відсотків киян нині не вдоволені власним житлом, тож хочуть збудувати або купити нове і тому так гостро реагують на високі ціни. Цим вдало користуються опоненти забудовників. З’являються чутки про начебто “перегрівання” первинного ринку нерухомості, про надприбутки будівельних організацій. Свою лепту вносить і вторинний ринок, який нині добре структурований, конкурентоспроможний за цінами. Тут вміло використовують бодай найменші прорахунки будівельників, грають на цьому і створюють зайвий ажіотаж. Якщо в центральній частині міста рентабельність перевищує допустимі норми, тобто вклавши одну умовну гривню в спорудження об’єкта, можна отримати 10, чи й більше, то так звані спальні райони (де працює холдинг) — малорентабельні. Скажімо, цього року “Київміськбуд” спробує утримати ціну одного квадратного метра на рівні 5472 гривні (за собівартості 5186 гривень). Прогнозований прибуток становитиме не більш як п’ять відсотків, рентабельність не перевищуватиме 5—6 відсотків. Хоч клопоту додають і загальна політизація суспільства, і відсутність єдиного погляду на містобудівну політику, і брак вільних земельних ділянок, та егоїзм мешканців, які живуть довкола нових будівельних майданчиків, отож не хочуть, щоб поряд зводили житло. До цього часу на деяких об’єктах (забезпечених всією технічною документацією) тривають виснажливі переговори з ініціативними групами.

— Кілька років тому ми запровадили нову схему роботи з інвесторами,— наголосив Володимир Аврумович.— На масивах, що зводимо, відкриваємо спеціальні пункти, куди надходять усі скарги та побажання майбутніх новоселів. Така практика себе виправдала. Адже незважаючи на те, що будуємо квартири для середнього класу, вони мусять бути не “середніми”, а комфортними для проживання. Є випадки недотримання термінів уведення в експлуатацію житла. Кожен керівник мусить зрозуміти, що зрив графіка — це і зайве соціальне напруження, і втрата частини прогнозованих прибутків (інколи вона обчислюється кількома мільйонами гривень на окремих об’єктах). Не можна “викачувати” із замовників додаткові кошти через власну організаційну неспроможність. Невдовзі такі пункти для роботи з інвесторами мають взяти на себе додаткове навантаження — стати своєрідними центрами узгодження спірних питань з ініціативними групами громадян. Розширимо штат, укомплектуємо служби досвідченими психологами та юристами — економити на цьому не варто. А оцінкою ефективності роботи таких фахівців стануть підписи в спільних протоколах представників громадських об’єднань після того, як компроміси будуть знайдені.

За нинішньої жорсткої конкуренції “Київміськбуд” не тільки швидко і якісно будує, а й обслуговує помешкання. Деякі підприємства, що зводять житло, вже мають власні експлуатаційні служби, які працюють навіть з невеликим прибутком. Задоволені всі: і мешканці, і влада міста, і самі будівельники, бо додаткові послуги — ще одне джерело прибутків. В холдингу півтора року тому створили спеціальну структуру — “Новобудова”. На її балансі нині 53 будинки. Незабаром фахівці контролюватимуть процес ще на стадії зведення об’єкта: без згоди керівника цього підрозділу (як і пожежників, екологів, працівників санепідстанцій) помешкання не вводитимуть в експлуатацію.

Наразі перед холдингом відкривається вельми приваблива перспектива: недавно представники компанії побували у Гомелі. Білоруси хочуть, щоб “Київміськбуд” взявся до широкомасштабного проекту і, крім того, навчив місцевих колег будівництва каркасно-монолітним способом. Вільних земельних ділянок там чимало, коштів теж вистачає. Тамтешні банки гарантують клієнтам довготермінові позики під три відсотки річних у сільській місцевості, п’ять відсотків — у містах. Бракує техніки і кваліфікованих кадрів. Пропозицією зацікавилися і найближчим часом розроблятимуть програму такої співпраці. Крім того, ведуть переговори з інвесторами щодо спорудження під Києвом нової кіностудії європейського рівня. Вартість проекту — майже 100 мільйонів євро.

Міцні корпоративні стосунки, що існують всередині компанії, дають їй змогу оперативно вирішувати завдання, поставлені міською владою. Так, Центр серця (на 150 ліжок) заплановано ввести в експлуатацію за 38 місяців, а реально його здадуть за 12 (через 200 днів). Аби підтримати вітчизняного виробника, відмовилися від французьких склопакетів — їх постачатиме Київський алюмінієвий завод, що в Броварах. За ініціативою київміськбудівських підприємств торік була створена Будівельна палата України — до неї увійшла майже тисяча організацій. Нині завершують реєстрацію цього об’єднання. Воно матиме досить великі повноваження: без згоди його учасників не ухвалюватиметься жоден закон чи урядова постанова, що стосуються будівництва.

На черзі комплексна забудова великих територій уздовж Червонозоряного проспекту, на Позняках-2, Теремках-3. Однак тут потрібно консолідувати як фінансовий, так і технічний ресурс. Президент холдингу Володимир Поляченко запропонував керівникам підприємств для освоєння таких мікрорайонів створювати інвестиційні консорціуми, де прибуток кожного залежатиме від пайової участі в тому чи іншому проекті. Скажімо, лише в інженерну підготовку території на Позняках треба вкласти 400 мільйонів гривень, а перенесення рослинницької станції, де вирощують саджанці, з Теремків в інше місце обійдеться в 355 мільйонів гривень. Аби впоратися з таким обсягом робіт, цього року компанія спрямує 34 мільйони гривень на закупівлю нової техніки (баштових кранів, насосів для подання бетонних сумішей на горішні поверхи), яку передаватиме у лізинг будівельним організаціям.

На думку першого заступника голови Київської міськдержадміністрації Івана Фоменка (який очолює наглядову раду акціонерного товариства “Київміськбуд”), продавати землю доцільно лише під спорудження торгових, розважальних, ділових центрів, казино, ресторанів. А тим, хто зводить житло, треба виділяти її на правах оренди. Проаналізувавши нинішню ситуацію на столичному ринку нерухомості, муніципальні фахівці нарахували не дві сотні фірм (які вже отримали земельні ділянки або стоять у черзі по них), а удвічі більше. Причому у штатному розписі деяких структур налічується по дві-три особи, а статутний капітал інших не перевищує 15—20 тисяч гривень. Тому вже цього року влада пропонуватиме всім претендентам на столичну землю надавати детальні звіти про їхні попередні здобутки і лише після того допускатиме до аукціонів. Міністерство оборони має у Києві 3000 гектарів землі. Є військові частини, де зберігається лише списана техніка і чергують два-три охоронці. А це ж величезний резерв для компанії, яка має цим скористатися.

— Згоден, що працювати до завершення виборів буде надзвичайно важко,— сказав Іван Фоменко.— Прорахунки, нестандартні ситуації політичні партії спробують використати для власного піару на сто відсотків. Ось лише один приклад. Тільки-но сталося нещастя в Алчевську, нам зателефонував прем’єр-міністр України Юрій Єхануров і попросив допомогти фахівцями й технікою. Ми підняли на ноги “Київенерго”, “Київміськбуд”, завод “Ленінська кузня”. Там одразу сформували аварійні бригади і направили до постраждалого міста. Довелося брати з собою навіть балони з киснем для зварювальних робіт. Буквально наступного дня у деяких заангажованих виданнях з’явилися матеріали про те, що, мовляв, нинішній мер Києва Олександр Омельченко заробляє собі імідж господарника всеукраїнського масштабу, готуючись до наступних виборів. Крім того, віддав іншому місту 200 тисяч київських гривень. Ну хіба можна так спекулювати на чужій біді?.. Чим ближче до виборів, тим сильніше нагнітатимуть пристрасті довкола спірних майданчиків окремі політики. До цього треба готуватися і ретельно вивчати, так би мовити, “природу” конфліктів.

http://www.kreschatic.kiev.ua/


Комментариев: 0    Просмотров: 675

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus