Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow В пользу бедных

В пользу бедных

Риелторы очень хотят быть полезными застройщикам. Последние считают эту затею бесполезной

Из разговора риелторов: “Клиент просит за дачу $500, я говорю: нет проблем. Выставляю ее за $2,5 тыс., продаю, отдаю клиенту его пять сотен, и он уходит довольный. Это правильная риелторская услуга”.
На самом деле подобные откровения уже всячески осуждаются в среде риелторов. Тем не менее представления о функциях специалистов по недвижимости, их обязанностях и правах у риелторов и их клиентов в корне разные. Специалисты по недвижимости считают, что оказывают уникальную услугу, без которой купить/продать недвижимость невозможно. Клиенты же думают, что стоимость этой услуги завышена (стандартные комиссионные посредников, например, при продаже жилья составляют 2,5-5% стоимости объекта). Поэтому риелторы все время пытаются ответить на вопрос, нужны ли они заказчикам — застройщикам жилья или коммерческой недвижимости? Этот вопрос (среди прочих) риелторы обсуждали и на Х международной конференции “Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития”, которая состоялась в Ялте в середине мая и традиционно была организована Ассоциацией специалистов по недвижимости (АСНУ). Правда, пока дело ограничилось лишь общими рассуждениями. Например, удивить оригинальностью по поводу того, что же такое риелторская услуга, попытался вице-президент АСНУ Артур Оганесян: “Профессиональный риелтор должен обосновывать клиенту эффективность платного эксклюзивного сотрудничества в его интересах, обосновывать и отстаивать перед собственником правильную стартовую стоимость объекта при разумно долгом сроке действия договора”.
При этом ценится умение риелтора хранить в тайне суммы сделок с недвижимостью. Здесь не помогает даже привлечение профессиональных оценщиков. Яков Маркус, председатель экспертного совета Украинского общества оценщиков, председатель экспертного совета Лиги оценщиков земли, объяснил: “Только по единицам сделок можно узнать о реальных суммах, которые были заплачены. Например, обращается владелец бизнес-центра и спрашивает, можно ли этот центр оценить, но так, чтобы была вот такая цифра, и называет сумму, которая примерно вдвое ниже реальной рыночной стоимости. Почему владелец просит оценить дешевле? Потому, что хочет уйти от налогообложения”.
Самый ощутимый удар риелторской общественности наносит возрождающийся первичный рынок жилья (где покупатель может купить квартиру напрямую у застройщика), который создал серьезную конкуренцию вторичке. Особенно это заметно на столичном рынке — тут годовой объем продаж новостроек составляет более $1,6 млрд (в 2005 г. в Киеве было введено в строй около 1,2 млн кв. м многоквартирного жилья). На вторичке из года в год крутятся всего примерно 350 тыс. кв. м — это все распределяется между 200-250 риелторскими агентствами.
Строители уже давно создают собственные отделы реализации или агентства недвижимости (АН) и прекрасно научились обходиться без услуг риелторов-посредников. По оценкам крупных застройщиков, через аутсорсинговые агентства недвижимости в среднем продается только около 10% столичных новостроек. Правда, в результате новое жилье все равно попадет на вторичный рынок — в среднем 30% такого жилья покупают спекулянты. Но и это, скорее всего, будет способствовать не увеличению общего объема вторички, а лишь ее обновлению.
Кроме того, в свете законодательных преобразований последних лет строители в обход АН все чаще прибегают к услугам финпосредников (КУА, ИСИ, ФФС), которые и обеспечивают денежные потоки на стройку. В этом виноваты и сами риелторы. Застройщикам, которые при возведении дома используют в основном деньги населения (до 70% от сметы), очень важно обеспечить поступление средств. А агентства, даже крупные, по словам некоторых строителей, таких гарантий не предоставляют, но при этом комиссионные за посредничество получать любят.
В регионах, где жилищное строительство только возрождается, новые строительные компании задействуют АН только на начальных этапах развития. “Когда застройщику нужны были деньги для начала работ, он поставил перед нами довольно жесткие условия, указав, сколько квартир за какой срок мы должны продать, — рассказывает Михаил Моторный, председатель черкасского отделения АСНУ. — Мы эти условия выполнили, консультировали по вопросам согласования документации, земельным вопросам, но застройщик, почувствовав спрос, отказался от нас и создал собственный отдел по реализации, который за гораздо большее время продал гораздо меньше квартир”.
Застройщики и рады были бы привлечь новых продавцов, что позволило бы значительно увеличивать приток средств, особенно на начальном этапе строительства. Однако риелторы даже не пытаются помочь строителям вести подготовительные работы или получать согласования. По словам старшего вице-президента холдинга “Киевгорстрой” Василия Можара, риелтор, как правило, приходит тогда, когда строительство уже началось и проблем с реализацией нет: “Нужен ли он на этом этапе? Нет”.
Кроме того, застройщики отмечают, что риелторы, как правило, плохо ориентируются в строительных вопросах — не знают технологий, не понимают особенностей различных типов зданий, не хотят вникать в процедуру сдачи объекта и юридического оформления его последующей эксплуатации. Ангелина Деревлева, маркетолог строительной компании “Т. М. М. ” (г. Киев), подтвердила: “Чтобы продавать квартиры в новостройках, нужны не только знания психологии и особенностей прохождения опекунских советов. Я лишь дважды встречала риелторов, которые разбирались в особенностях продаж на первичном рынке”.
Максимум, что могут подсказать специалисты по недвижимости, — количество квадратных метров и их стоимость. О том, как риелторы проводят экспертизу заявленных на первичном рынке объектов, свидетельствует история с группой “Элита-Центр”, около 20% инвесторов которой приобрели несуществующие квартиры именно через АН. Впрочем, риелторы находят выход. Сегодня налицо процесс перехода агентств недвижимости в ранг девелоперских компаний: они отводят землю, проектируют, согласовывают и организовывают продажи. И, по оценкам риелторов, девелопментом в том или ином виде занимается половина киевских агентств недвижимости. Правда, реализуют они свои проекты в основном в регионах и пригородах Киева.

 http://www.business.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 544

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus