Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Выше крыши. Обзор рынка жилой недвижимости Печерского района

Выше крыши. Обзор рынка жилой недвижимости Печерского района

Кажется, недвижимость на Печерске принадлежит к киевской элите со времен Николая I. Это во многом заслуга роскошного ландшафта здешних мест. Наверное, отсюда и тот неторопливый ритм, и неповторимая атмосфера, которые до сих пор отличают жизнь в Печерском районе. Спешат ли его жители на работу или идут по своим делам, у них всегда найдется повод пройтись по тенистым улочкам и хоть на миг прикоснуться к природе. По понятным причинам стоит такое удовольствие недешево. Комфортность здешней жизни измеряется экологическими параметрами, а также наличием большого числа аптек и заведений непонятного толка, которые периодически мимикрируют. Тем не менее, место района в столичной иерархии объясняется в первую очередь его необыкновенным обаянием, а это, надо сказать, дорогого стоит.

Печерская «первичка» –клубника со сливками

Первичный рынок жемчужинами не блещет: места, чтобы строить, особо нет, а ежели что и появляется, то это, как говорится, из ряда вон — как в переносном (вспоминается дом на улице Грушевского, 9а), так и в прямом смысле. Впрочем, так или иначе, дом этот скорее исключение, чем правило, поскольку поговаривают, что все квартиры в нем были выкуплены прежде, чем появился котлован. Сколько они стоили, можно только догадываться. Остальные помещения тоже держат марку, поэтому просто не могли упасть в цене. Правда, если «первичка» и без того предмет роскоши, то на Печерске тем более. Самый ходовой сегмент одновременно и самый доступный, да и цена на него вроде бы приемлема — по крайней мере, по центральным меркам. Тем не менее, «единичка», образно говоря, — это единица, которой измеряют тенденции на рынке. Обзавестись уютным «гнездышком» захочет и приезжий бизнесмен, и даже местный соломенный вдовец. Вполне естественно, что цена на «квадрат» нового жилья — это цена свободы, в том числе и финансовой. На Печерске она весьма велика. Так, «квадрат» в однокомнатной квартире обойдется покупателю в среднем в 2200 «условных» (при диапазоне колебаний от 1350 до 2762 у. е.).

«Двушка», несомненно, — вариант более престижный, впрочем, потому и востребованный приблизительно в тех же количествах. Это означает, что каждая квартира строится, по сути, «на вчера». Пользуются этим и девелоперы — им это помогает обосновать цену. Цена эта, в свою очередь, снижается, если говорить о единице площади, зато стоимость квартиры при этом только растет. До сих пор представителям строительных компаний беспокоиться было нечего — по крайней мере, тем, кто работал в центре. Однако со временем им, очевидно, придется задуматься над своей ценовой политикой — особенно с учетом того, что вверх шагнула себестоимость строительства квадратного метра (с 2380 до 3075 грн.). Впрочем, сколько бы ни уверяли нас в обратном застройщики, смириться с тем, что цена недвижимости отражает реальные затраты на ее возведение, будет сложно. Поэтому и отдать эти деньги на Печерске легче: тут, по крайней мере, цена четко связана с центральным месторасположением, экологией и аурой. За «квадрат» в новой «двушке» в начале года просили от 1300 до 2640 «условных».

В плане лояльности «трешка», несомненно, помягче «двушки». В то же время ни о какой доступности для среднего киевлянина, на которой сейчас делают акцент застройщики, и речи быть не может. Это жилье повыше классом и отмечено печатью престижа. Своих денег здешние квартиры стоят. Покупка одно, двух, трехили четырехкомнатных апартаментов всегда оправдана, хотя бы с точки зрения вложения средств. Квартира — это товар, который останется в цене, а квартира на Печерске — тем более. Здешняя «трешка» хотя и стоит прилично, но претенденты на нее всегда платежеспособны. Отдать за квадратный метр трехкомнатного жилья от 1175 до 2170 условных единиц — это ни в коем случае не продешевить.

«Четверка» — понастоящему элитарный сегмент, и не только на Печерске. Тут учитывается все: и метраж, и планировка, и даже соседи по лестничной клетке — наверное, потому, их всего одиндва на этаж. Отсюда и цена. Чтобы оценить по достоинству все преимущества, за «квадрат» в «четверке» приходилось выкладывать в среднем 1900 долларов. Несомненно, были образцы и по 1700 у. е., с другой стороны иные квартиры стоили более 2000 за «квадрат». Впрочем, на каждый товар есть свой покупатель: и на квартиру на улице Зверинецкой, где строительство ведут харьковчане из «Т. М. М. », и на Драгомирова, где строители порадуют покупателей не только 4комнатными, но и 6комнатными квартирами, а также пентхаусами.

Вторая телега идет в след первой

Лучше быть первым в деревне, чем вторым в городе, любил говаривать Юлий Цезарь. Оказывается, в последнее время появился хороший повод эту фразу переосмыслить. В русле скандала со строительной «пирамидой», достаточно серьезно потрясшего устои столичной экономики, «вторичка» еще долго будет чувствовать себя королем, и еще не один месяц многие будут предпочитать подержанную квартиру новой. На вторичном рынке обращаются квартиры уже существующие, а не виртуальные, в них уже есть горячая и холодная вода, и не нужно, кряхтя, подниматься на свой этаж, даже если вы решили поселиться пониже, — для этого уже существует лифт. Это, собственно, и взвинтило цены на «вторичке». Впрочем, зимняя спячка и тут навела свои порядки. Так, по данным столичных агентств недвижимости, с 17 по 24 февраля на вторичном рынке недвижимости Киева средняя цена однокомнатных квартир снизились на 0,1%, или на 2,5 доллара на каждом квадратном метре, и достигла 1693 долларов. Впрочем, дороговизну «квадрата» самых доступных квартир с лихвой компенсировали их старшие коллеги. Двинулась вверх планка предложения в других весовых категориях. По данным Интернетпортала «Недвижимость», средняя цена двухкомнатных квартир на вторичном рынке столицы повысилась на 0,6%, или на 10,7 долларов на каждом квадратном метре (до 1750 долларов), а трехкомнатных — на 0,4%, или на 6,8 долларов (до 1764,2 долларов за кв. м). Как замечают риэлторы, «вторичка» вошла в колею январской тенденции, когда после замедления, вызванного раскачкой после новогодних праздников, цены опять поползли вверх.

Пока же на Печерске наблюдается затишье со знаком «минус». Покупка здешней однокомнатной квартиры предполагала большой разброс цен — от 32000 до 260000 у. е. за квартиру, хотя середина держалась в пределах сотни тысяч «условных» и приближалась к декабрьскому уровню. «Двушки» на Печерске были в среднем вдвое дороже, причем цена их сместилась в сторону декабрьской отметки. «Трешки» обходились по 32003300 у. е. за «квадрат» и прибавили к обычной цене около тысячи долларов; в этих же пределах держались и «четверки», падение стоимости которых указывало скорее на сомнения инвесторов, чем на реальное состояние дел.

Тем не менее, на проблемы в строительной сфере и градостроительной политике в целом рынок недвижимости отреагировал слабым креном в сторону падения цен. По данным агентств недвижимости, в январе квартиры на первичном рынке столицы подешевели в среднем на 1%, на вторичном — наоборот, на 1% подорожали. Однако брокеры признаются, что если проанализировать результаты сделок после торгов, которые не афишируются, то реальное удешевление «вторички» составило 35%. В первую очередь это касается «хрущевок» и многоэтажек, построенных в начале 70х гг. прошлого века, качество которых явно не соответствует нынешней стоимости. Брокеры говорят, что сейчас на киевском вторичном рынке налицо диктат покупателя: в большинстве случаев именно он, а не продавец устанавливает окончательную цену во время торгов.

Впрочем, нынешний год поставил компании в непростую ситуацию. С одной стороны, количество покупателей может уменьшиться, с другой стороны — говорить о падении цены в контексте роста себестоимости строительства не приходится. А о том, что расходы строительных компаний в этом году увеличатся минимум на 30%, косвенно свидетельствует расчетная стоимость строительства одного квадратного метра жилья, установленная на 2006 год Министерством строительства. Для Киева себестоимость возведения 1 кв. м составляет 3075 грн. (ранее — 2380 грн./кв. м), для регионов — 2717 грн., что почти на 30% больше предыдущего показателя.

Долгоиграющие факторы

Специалисты говорят, что проблемы газовой отрасли и строительные скандалы могут поставить девелоперов на колени перед покупателями. Увеличат расходы застройщиков и новые строительные нормы, которые вступили в силу с января. Согласно им стала большей «обязательная» площадь квартиры в новостройке: однокомнатное жилище должно иметь площадь минимум 30 «квадратов», двухкомнатное — 48, трехкомнатное — 60. Также должны стать просторнее лифтовые холлы и коридоры. Если здание выше семидесяти метров, его необходимо оснастить двумя пожарными лестницами. Вообще же почти четверть площади дома должна быть нежилой. Кроме того, увеличилось количество документов, необходимых для согласования проекта строительства. Больше всего строителей не устраивает новая высота потолка — она на двадцать сантиметров больше, чем предполагали предыдущие нормы, то есть не менее 3 м (европейский стандарт). А за комфорт, понятное дело, надо платить. Все это, безусловно, скажется на стоимости проектируемого или подлежащего реконструкции жилья (на объекты, которые уже начали строить по старым нормам, новые требования не распространяются). Кроме того, наличие дополнительных требований, предъявляемых к новому жилью, расширяет коррупционные возможности контролирующих органов, что опятьтаки отразится на стоимости новых квартир.

Чужая рубашка к телу ближе?

Наверняка, почитав о перспективах украинского рынка недвижимости, коекто отложит свои розовые надежды, затянет пояс и решит, что ни на что другое, кроме съемного жилья, претендовать не может. Между тем, специалисты признают, что год жизни на Печерске стоит двух в других районах. Как ни странно, к концу февраля здешние «единички» словно одели семимильные сапоги: их шаг, выражавшийся в росте арендных ставок по сравнению с серединой месяца, впечатлял, поскольку речь шла практически о 15процентном повышении (с 549 до 628 у. е.). Двухкомнатные квартиры подросли более чем на 8,3% (с 960 до 1040 у. е.), а трехкомнатные и вовсе вышли в лидеры с 32процентным увеличением арендной ставки. Правда, жилье на Печерске в любой ситуации будет вопросом престижа, а на престиж украинец падок. Особенно украинец богатый…

 http://www.realtymagazine.com.ua


Комментариев: 0    Просмотров: 538

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Новостройки в Украине

+ Добавить новостройку
Престиж Холл

Жилой комплекс "Престиж Холл"

Адрес: Киев, Анри Барбюса, 37/1.

Класс: Премиум

Готовность: строящийся

Площадь квартир: от 53 м2 до 270 м2

Сайт: http://www.prestigehall.com.ua

Министерский

Жилой комплекс "Министерский"

Адрес: Киев, Кондратюка, 1.

Класс: Бизнес

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 42 м2 до 205 м2

Цена: от 702 $/м2

Сайт: http://www.ministersky.ua

Арт Холл

Жилой комплекс "Арт Холл"

Адрес: Киев, Воровского, 21.

Класс: Де-люкс

Готовность: действующий

Площадь квартир: от 91 м2 до 353 м2

Сайт: http://www.arthall.ua