Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow ЗаКрыма Родины

ЗаКрыма Родины

В этом году рост цен на крымские новостройки впервые может опередить ценовой рост столичной недвижимости. Вице-президент Ассоциации «Недвижимость Севастополя» Григорий Апресов считает, что в Севастополе рост цен на первичном рынке многоэтажного жилья к концу года составит до 40%. А в Ялте и Большой Ялте, по мнению директора агентства недвижимости «СТД-Центр» Виктора Мазурина, цены вырастут на 25–35%.

В первом полугодии по темпам роста крымские цены уже обогнали киевские. С января по июнь на ЮБК они выросли на 15–20%. В столице за это же время цены подросли только на 13%.

Суммарный объем строящегося на крымском побережье жилья составляет приблизительно 10% общего объема жилищного строительства в Украине — около 500 тыс. м2 ежегодно. Но спрос в Крыму опережает предложение. Квартиры на ЮБК покупают состоятельные приезжие — украинцы, россияне, англичане, прибалты и даже американцы. А высокий спрос, в свою очередь, обеспечивает строителям неплохую рентабельность: доходность застройщиков превышает 50% от общей суммы инвестиций.

Горная местность и угроза землетрясений не позволяют возводить высотки. Большинство новостроек в Крыму — дома в 6–7 этажей. Хотя некоторые строители пытаются выжать из купленной земли максимум прибыли, застраивая ее 14-этажками.

Сейчас на побережье возводится преимущественно жилье элит-класса. Это объясняется тем, что основные покупатели квартир в новостройках — состоятельные приезжие.

Квартира у моря

В самом дорогом городе Крыма — Ялте — стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке уже не уступает стоимости киевского метра. В зависимости от расположения дома и его класса квадрат стоит от $1300 до $3500.

Цены на квартиры в населенных пунктах «второго эшелона» — Гурзуфе, Алупке, Кореизе, Симеизе — колеблются от $600 до $1600 за м2. В такую же цену обойдется новостройка и в Севастополе: стоимость квадрата на первичном рынке составляет от $1000–1600 в центре, до $650–750 в спальных районах.

Массандра и Ливадия считаются менее привлекательными районами. Здесь непросто продать квартиру — удаленность от центра и непостоянная подача воды снижают стоимость жилья.

Наиболее неликвидным на ЮБК считается жилье, расположенное в Гаспре и Стройгородке. Эти населенные пункты находятся в отдалении от моря и развитой инфраструктуры.

Интересно, что стоимость квартир в новостройках отстает от стоимости вторичного жилья — цена готовой квартиры выше на 30–40% (от $100 до нескольких тысяч за м2). «В Ялте жилая недвижимость на вторичном рынке дороже первички в среднем на 30–50%, в зависимости от состояния отделки новой квартиры», — поясняет Виктор Мазурин. В Севастополе, по словам Григория Апресова, новостройки в центре дешевле жилья на вторичном рынке примерно на 15%, а на окраинах разница может составлять до 30–40%.

Низкий старт

Первичный рынок на черноморском побережье Крыма активизировался примерно пять лет назад. До этого времени спрос на крымские новостройки был невелик, а дома вводились в эксплуатацию с большим опозданием, нередко превращаясь в долгострои. Интересно, что еще в 2001 году местные жители из-за недоверия к строителям предпочитали приобретать недвижимость на вторичном рынке. Как следствие — квадратный метр готового жилья на вторичном рынке в 2000–2001 годах стоил на $300–400 дороже, чем в новостройках.

С развитием туризма и приходом крупных строительных компаний на ЮБК стали появляться иностранцы, желающие приобрести жилье у моря. Именно они сформировали платежеспособный спрос на новую недвижимость. По словам Григория Апресова, больше всего строится жилья в Севастополе, Феодосии и Евпатории. К примеру, в Севастополе, по подсчетам Контрактов, в ближайшие год-полтора будет построено 200–300 тыс. м2 жилья (0,375 м2 на человека в год). В столице, кстати, строят не намного больше — примерно 0,4 м2 нового жилья на одного киевлянина.

Неблагополучными по объемам строительства, как ни удивительно, считаются Ялта и Алушта. За последние три года в Ялте сдано чуть более 200 квартир. А в Алуште, по словам Григория Смольского, гендиректора строительной компании ООО «Алушта строй-сервис», за прошлый год было построено лишь 2 тыс. м2. Как объясняет Смольский, строители предпочитают возводить пансионаты, гостиницы, офисы и торговые объекты. Причина — недостаток коммерческой недвижимости, высокий спрос и, как следствие, большая в сравнении с возведением жилья, рентабельность. Гостиница, которую построила и выставила на продажу местная компания, обойдется покупателю в $100–300 тыс., коттедж на побережье — $400–600 тыс., пансионат — $5–10 млн. Цена за квадрат составит $3–4 тыс., тогда как жилье даже в центре Ялты, как правило, не дороже $3,5 тыс. за м2. «Мне кажется, ситуация изменится еще нескоро», — говорит Смольский.

Впрочем, не все строители согласны с тем, что массовое строительство в Алуште или Ялте начнется не скоро. По подсчетам Вячеслава Пищенкова, председателя правления корпорации «Времена года», сегодня в Ялте заложено несколько десятков жилых домов. Это Контрактам подтвердили и в консалтинговой компании «Техком-Украина», по данным которой, в Большой Ялте сейчас строится приблизительно 30 жилых объектов. Причем за последний год объемы строительства жилья выросли на 30%.

Земля обетованная

В 2005 году цены на землю на ЮБК выросли вдвое. К примеру, в 2002–2005 годах рост цен на участки под застройку в прибрежных районах Большой Феодосии превысил рост цен на жилую недвижимость. Стоимость земельных участков, расположенных в поселке Орджоникидзе, в 2002 году составляла до $1 тыс. за сотку, в 2005 году — $5–10 тыс. «Спрос на эти земли постоянный, поэтому все участки находятся в частной собственности и готовятся к перепродаже», — объяснил Контрактам Смольский. По его словам, средняя цена сотки земли под застройку в Алуште на вторичном рынке достигает $20 тыс. На первичном рынке арендовать землю почти невозможно, поэтому строительные компании выкручиваются, как могут. Некоторые покупают землю с ветхим строением, сносят его и строят дом. Те, кто осваивает участок возле частного сектора, расширяют пределы застройки, выкупая землю у местных жителей.

Как формируются цены

В 2005 году в крупных городах Крыма жилье подорожало в среднем на 40% (в Севастополе — на 45%), а в 2004 году — на 25%.

Рост цен остановился в октябре 2005 года. По утверждению застройщиков, в конце прошлого года потенциальные покупатели не спешили вкладывать деньги в новостройки из-за массовых проверок землеотводов. А в феврале доверие к строителям подорвал скандал вокруг афер Элита-Центра. Первичный рынок ЮБК активизировался только после мартовских выборов — три следующих месяца рост цен держался на уровне 5%.

«Сегодня стоимость квадратного метра в отдельных жилых комплексах, расположенных в парковых территориях, с высоким процентом строительной готовности, инфраструктурой и отдельной охраняемой территорией может достигать $5 тыс. за м2», — рассказал Контрактам Виктор Мазурин.

Интересно, что квадратный метр в объектах, расположенных в парковой зоне, стоит $3 тыс. еще на стадии котлована, причем разрешения на строительство у компании в этот момент может и не быть. Как только застройщик получает все разрешительные документы на строительство, стоимость квадратного метра подскакивает до $4–5 тыс.

Принципиальное значение при определении стоимости жилья имеет вид из окна и ориентация квартиры. Если квартира «смотрит» на юг, а из окна открывается панорама на горы и море, ее стоимость на 30–40% выше, чем цена аналогичной квартиры, с видом на соседний дом. Кроме того, цены зависят и от расстояния до берега. Новостройки у моря также могут быть дороже на 30%, чем в центре города.


Комментариев: 0    Просмотров: 635

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus